TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

04 Février 2026

N° RG 22/04762 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XRO2

N° Minute :

AFFAIRE

[C] [Y], [E] [Z] épouse [Y]

C/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 24], S.A.S. ISOL 2000 SAS enregistrée au RCS de [Localité 19] sous le n° 337 516 413

Dont le siège social est situé [Adresse 3]

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité audit siège, S.A. ALLIANZ IARD, S.A. SMA SA

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représenté par Maître Florence GOMES de l’AARPI G.B.L AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 314

Madame [E] [Z] épouse [Y]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Florence GOMES de l’AARPI G.B.L AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 314

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 24]

CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109

S.A.S. ISOL 2000 SAS enregistrée au RCS de [Localité 19] sous le n° 337 516 413

Dont le siège social est situé [Adresse 3]

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par Maître Sandra MOUSSAFIR de la SELEURL CABINET SANDRA MOUSSAFIR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1845

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1155

S.A. SMA SA

[Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par Maître Frédéric DANILOWIEZ de la SELAS DFG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0156

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Carole GAYET, Juge

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PROCÉDURE

La SNC Bois Colombes [Adresse 7] a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 22] à [Localité 15] et a souscrit, dans le cadre de cette opération, une assurance dommages-ouvrage auprès de la SMA.

La réalisation du lot étanchéité a été confiée à la société Isol 2000.

L’ensemble immobilier, soumis au statut de la copropriété, est assuré auprès de la société Allianz IARD.

M. et Mme [Y] sont propriétaires occupants d’un appartement situé au deuxième étage gauche du bâtiment A de l’immeuble.

Ces derniers s’étant plaints de l’apparition de moisissures dans un placard d’une des chambres du logement, le syndic a déclaré ce sinistre, le 23 février 2016, à l’assureur dommages-ouvrage.

Ce dernier a mandaté la société Saretec construction, en qualité d’expert amiable, laquelle a, dans son rapport en date du 20 avril 2016, fait état de la présence de moisissures en plafond dans le placard de la chambre, qu’elle a attribuée à un débit d’extraction de la ventilation mécanique proche de zéro, ainsi que dans le placard du bureau et de la chambre, pièces situées sous la terrasse de l’appartement de M. [A].

En l’absence d’éléments permettant de conclure à une infiltration en provenance de cette terrasse, l’expert a conclu qu’il s’agissait d’un problème de condensation au droit d’un pont thermique avec facteurs aggravants.

Par courrier en date du 21 avril 2016, la SMA a informé le syndic que les garanties du contrat dommages ouvrage n’étaient pas mobilisables en l’absence de dommages relevant de la garantie décennale.

L’expert amiable mandaté par l’assureur protection juridique de M. et Mme [Y] a pour sa part conclu, dans son rapport du 25 juillet 2017, que l’humidité dans le placard de la chambre gauche résultait d’une infiltration au niveau de l’acrotère de la terrasse située au cinquième étage et que celle dans la chambre droite avait pour origine une infiltration par une gaine électrique.

Le 05 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a déclaré à l’assureur de l’immeuble le sinistre affectant le placard de l’une des chambres de l’appartement des époux [Y].

Il a également déclaré à l’assureur dommages-ouvrage, le défaut de raccordement de la VMC en terrasse du 5ème étage, l’existence d’un moteur de la VMC hors service, pouvant expliquer l’origine des moisissures, ayant été découverte le 26 septembre 2017 par la société Samoa en charge de l’entretien de cet équipement.

Par courrier en date du 07 décembre 2017, la SMA a refusé sa garantie au motif que le vice de construction dénoncé était apparent à la réception et n’avait pas fait l’objet de réserves, de telle sorte que l’ouvrage avait été accepté en l’état.

M. et Mme [Y] ont ensuite, par acte délivré le 31 mai 2018, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Il a été fait droit à leur demande, par ordonnance de référé en date du 03 août 2018, ayant désigné en cette qualité M. [D] [T], remplacé par M. [H] [S] par ordonnance en date du 07 septembre 2018.

Par ordonnance de référé en date du 12 mars 2019, les opérations d’expertise ont été déclarées communes à la SNC Bois Colombes [Adresse 7], à la SMA et à différents intervenants à l’opération de construction, dont la société Isol 2000.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 25 juin 2021.

Par acte délivré le 27 mai 2022, M. et Mme [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en indemnisation des préjudices subis.

Par acte délivré le 06 octobre 2022, le syndicat des copropriétaire a fait assigner, en intervention forcée et en garantie, la société Isol 2000, la SA Allianz IARD et la SA SMA.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance rendue le 18 novembre 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 juin 2023, la société Isol 2000 a soulevé un incident et demandé que soit déclarée irrecevable, comme étant forclose, l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 07 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé que la société Isol 2000 soit déboutée de cette demande et sollicité sa condamnation à lui régler la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par message en date du 01 décembre 2023, la SA Allianz IARD a indiqué qu’elle s’en remettait à la sagesse du juge s’agissant de cette demande.

La plaidoirie sur incident a été fixée à l’audience du 08 décembre 2023.

Lors de l’audience du 08 décembre 2023, le juge de la mise en état a constaté que le demandeur à l’incident ne s’était pas présenté et n’avait adressé aucun dossier de plaidoirie ni message électronique et que le syndicat des copropriétaires n’était pas non plus venu soutenir sa demande reconventionnelle.

Il a ainsi considéré que l’incident avait été abandonné et renvoyé l’affaire à l’audience du 24 mai 2024 pour clôture.

Aux termes de leurs conclusions en réponse et récapitulatives 2, notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, M. et Mme [Y] demandent, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1792 et suivants, 1240 et suivants du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile de :

« DIRE Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

EN CONSEQUENCE,

RETENIR la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] à [Localité 16] représenté par son syndic en exercice sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] représenté par son syndic en exercice à verser à Madame [E] [Y] et Monsieur [C] [Y] les sommes suivantes :

—  3.817 € à parfaire selon l’évolution de l’indice BT au titre des travaux de remise en état de la chambre parentale

—  90,70 € au titre des frais de pressing

—  249,77 € en remboursement de la facture PHIDEC

-10.224 € en réparation de leur préjudice de jouissance

—  10.000 € en réparation de leur préjudice moral

— DIRE que les condamnations produiront intérêts au taux légal à compter du rapport d’expertise ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] représenté par son syndic, et toute autre partie à la procédure, de leurs demandes reconventionnelles de condamnation à l’encontre de Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y]

— JUGER ce que de droit au sujet de la demande de garantie sollicitée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] représenté par son syndic à l’encontre de la société ISOL 2000, de la SMA SA et d’ALLIANZ IARD

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] représenté par son syndic en exercice à la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de constat d’huissier ;

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de droit. »

Aux termes de ses conclusions n°3 du 06 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles L. 121-1 et suivants, L. 124-1 et suivants du code des assurances, 1792 et suivants, 1217 et suivants du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

« RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23] en ses fins, demandes et prétentions et les juger recevables et bien fondées.

DEBOUTER Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

A titre principal

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 21]

[Localité 17] n’est pas responsable des désordres dénoncés par Madame [E]

[Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y] et n’est pas tenu de les indemniser de leurs préjudices matériels et de jouissance.

DEBOUTER en conséquence Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

Les DEBOUTER ainsi de leur demande tendant obtenir que la responsabilité du Syndicat des

copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23] soit retenue et, de leurs demandes tendant à obtenir sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

—  3.817 euros à parfaire selon l’évolution de l’indice BT au titre des travaux de remise en état de

la chambre parentale

—  90,70 euros au titre des frais de pressing

—  249,77 euros en remboursement de la facture PHIDEC (volet)

—  10.224 euros en réparation de leur préjudice de jouissance

— Aux frais d’expertise

—  3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Aux dépens

A titre subsidiaire, s’il devait être fait droit aux demandes présentées par les époux [Y]

LIMITER et ramener à de plus justices proportions les montants des demandes indemnitaires

formulées par Madame [E] [Z] époux [Y] et Monsieur [C] [Y] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23],

DEBOUTER la société ISOL 2000 et l’ensemble des parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23]. CONDAMNER in solidum la société ISOL 2000, la société SMA SA et la société ALLIANZ IARD à relever et garantir indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

En tout état de cause

CONDAMNER in solidum Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y], la société ALLIANZ IARD, la société SMA SA et la société ISOL 2000 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y], la société ALLIANZ IARD, la société SMA SA et la société ISOL 2000 aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

DIRE n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire. »

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 07 mai 2024, la SA Allianz IARD sollicite, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :

«Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD.

Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 06 juin 2023, la société Isol 2000 demande, au visa des articles 122 du code de procédure civil et 1792 et suivants du code civil de :

« A titre liminaire :

— DIRE ET JUGER IRRECEVABLE comme forclose l’action du SDC dirigée à l’encontre de la société ISOL 2000 ;

A titre principal :

— REJETER toute demande dirigée à l’encontre de la société ISOL 2000 compte-tenu de l’absence de responsabilité de la société ISOL 2000 dans la survenue des désordres alléguée par les époux [Y].

Subsidiairement :

— REJETER la demande formulée au titre de jouissance par les époux [Y],

A titre infiniment subsidiaire :

— LIMITER la demande formulée au titre du préjudice de jouissance à la somme de 3.408 euros,

En tout état de cause,

— CONDAMNER toute partie succombante au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mai 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 25 mars 2025.

Par bulletin en date du 22 août 2024, les parties ont été informées qu’en raison du départ de deux des trois magistrats de la chambre, non remplacés durant plusieurs mois, l’audience était reportée au 25 novembre 2025.

Par message en date du 03 mars 2025, le conseil de la SMA a transmis sa constitution en défense en expliquant s’être constitué le 22 novembre 2022 sur l’assignation en intervention forcée délivrée par le syndicat des copropriétaires, laquelle semblait pour autant ne pas avoir été prise en compte puisqu’il n’avait été destinataire ni des pièces ni des bulletins de procédure.

Il a indiqué avoir toutefois appris qu’une ordonnance de clôture avait été rendue et que l’audience de plaidoirie avait été fixée au 25 novembre 2025, précisant qu’il allait donc solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, la SMA a en effet transmis des conclusions dans lesquelles elle sollicite du tribunal la révocation de l’ordonnance de clôture et formule ses demandes au fond.

Elle demande ainsi de :

« IN LIMINE LITIS :

Vu les dispositions de l’article 78, 455, 802, 803, du code de procédure civile ;

— PRONONCER le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 24 mai 2024 ;

SUR LE FOND :

Vu les dispositions de l’annexe II de l’article A243-1 du Code des assurances ;

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil ;

Vu les dispositions des articles 331, 699 et 700 du code de procédure civile ;

Vu les pièces ;

Il est demandé au tribunal de :

A titre principal :

— JUGER que la SMA SA a respecté ses obligations en qualité d’assureur dommages ouvrage ;

— JUGER que l’expert judiciaire n’a constaté l’existence d’un désordre de nature décennale

En conséquence,

— PRONONCER la mise hors de cause de la SMA SA ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que la police d’assurance ne couvre pas les dommages immatériels ;

— LIMITER la condamnation susceptible d’être prononcée à l’encontre de la SMA SA à la somme de 3.817 euros ;

En tout état de cause :

— FAIRE DROIT aux appels en garantie de la SMA SA ;

— CONDAMNER in solidum les sociétés ISOL 2000, ALLIANZ IARD SA, ainsi que le syndicat des copropriétaires à relever et garantir indemne la SMA SA de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre ;

— CONDAMNER tout succombant à payer à la SMA SA une somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Frederic DANILOWIEZ, Avocat au Barreau de PARIS, au titre de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Aux termes de leurs conclusions en réponse et récapitulatives 2, notifiées par voie électronique le 01 octobre 2025, M. et Mme [Y] demandent, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1792 et s., 1240 et s. du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile de :

« DIRE Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

EN CONSEQUENCE,

— PRENDRE ACTE que Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y] s’en rapportent à la décision du Tribunal concernant la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formulée par la SMA ;

— RETENIR la responsabilité le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] représenté par son syndic, la société IMMOBILIER G. [L] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] représenté par son syndic, la société IMMOBILIER G. [L], à verser à Madame [E] [Y] et Monsieur [C] [Y] les sommes suivantes :

-3.817 € à parfaire selon l’évolution de l’indice BT au titre des travaux de remise en état de la chambre parentale

-90,70 € au titre des frais de pressing

-249,77 € en remboursement de la facture PHIDEC

-10.224 € en réparation de leur préjudice de jouissance

-10.000 € en réparation de leur préjudice moral

— DIRE que les condamnations produiront intérêts au taux légal à compter du rapport d’expertise ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] représenté par son syndic, la société IMMOBILIER G. [L], et toute autre partie à la procédure, de leurs demandes reconventionnelles de condamnation à l’encontre de Monsieur [C] [Y] et Madame [E] [Y]

— JUGER ce que de droit au sujet de la demande de garantie sollicitée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] représenté par son syndic, la société IMMOBILIER G. [L] à l’encontre de la société ISOL 2000, de la SMA SA et d’ALLIANZ IARD

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et [Adresse 22] représenté par son syndic, la société IMMOBILIER G. [L], à la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et de constat d’huissier ;

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de droit. »

Dans ses conclusions n°4, notifiées par voie électronique le 02 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles L242-1, L. 121-1 et suivants, L. 124-1 et suivants du code des assurances, 1792 et suivants, 1217 et suivants du code civil, 514, 696 et 700 du code de procédure civile de :

« RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23] en ses fins, demandes et prétentions et les juger recevables et bien fondées.

DONNER ACTE au Tribunal que le Syndicat des copropriétaires s’en rapporte à justice quant à la demande de la SMA SA visant à ce que soit prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture.

DEBOUTER les parties adverses de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

A titre principal

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 21]

[Localité 17] n’est pas responsable des désordres dénoncés par Madame [E]

[Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y] et n’est pas tenu de les indemniser de leurs préjudices matériels et de jouissance.

DEBOUTER en conséquence Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

Les DEBOUTER ainsi de leur demande tendant obtenir que la responsabilité du Syndicat des

copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23] soit retenue et, de leurs demandes tendant à obtenir sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

—  3.817 euros à parfaire selon l’évolution de l’indice BT au titre des travaux de remise en état de la chambre parentale

—  90,70 euros au titre des frais de pressing

—  249,77 euros en remboursement de la facture PHIDEC (volet)

—  10.224 euros en réparation de leur préjudice de jouissance

— Aux frais d’expertise

—  3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Aux dépens

A titre subsidiaire, s’il devait être fait droit aux demandes présentées par les époux [Y]

LIMITER et ramener à de plus justices proportions les montants des demandes indemnitaires formulées par Madame [E] [Z] époux [Y] et Monsieur [C] [Y] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23],

DEBOUTER la société ISOL 2000 et l’ensemble des parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23].

CONDAMNER in solidum la société ISOL 2000, la société SMA SA et la société ALLIANZ IARD à relever et garantir indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

En tout état de cause

CONDAMNER in solidum Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y], la société ALLIANZ IARD, la société SMA SA et la société ISOL 2000 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y], la société ALLIANZ IARD, la société SMA SA et la société ISOL 2000 aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

DIRE n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire. »

Par message en date du 05 novembre 2025, la SA Allianz IARD a indiqué ne pas s’opposer à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

A l’issue de l’audience de plaidoirie, tenue le 25 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 17 juin 2025, la SA SMA sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture en expliquant que la clôture a été prononcée le 24 mai 2024, avec une date de plaidoirie fixée au 25 mars 2025, qu’elle a constitué avocat le 03 mars 2025 et que la date des plaidoiries a été renvoyée au 25 novembre 2025.

Elle indique qu’elle intervient en qualité d’assureur dommages ouvrage, que ses garanties ne sont donc mobilisables qu’en cas de désordre de nature décennale et que dans ces conditions, elle doit être en mesure de présenter sa demande de garantie et de répliquer aux locateurs d’ouvrage.

Elle soutient ainsi qu’ « il en va du respect de la contradiction de pouvoir assurer un débat entre les parties à l’instance » et relève que le conseil des demandeurs a indiqué ne pas s’opposer à cette demande, sous réserve que la date des plaidoiries soit maintenue.

M. et Mme [Y] ainsi que le syndicat des copropriétaires demandent au tribunal de prendre acte qu’ils s’en rapportent à la décision du tribunal concernant cette demande.

La SA Allianz IARD a pour sa part, expressément indiqué, par message électronique en date du 05 novembre 2025, ne pas s’opposer à cette demande.

La société Isol 2000 n’a pas fait valoir ses observations sur ce point.

Au vu des explications fournies par le conseil de la SA SMA, de la communication du justificatif de sa constitution, le 22 novembre 2022, en temps et en heure, sur l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires, de l’absence d’opposition des parties et du fait que tant le syndicat des copropriétaires que les demandeurs ont pu transmettre de nouvelles conclusions en réponse à celles communiquées par la SA SMA, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture afin d’admettre les conclusions de la SA SMA, transmises le 17 juin 2025 ainsi que celles de M. et Mme [Y] et du syndicat des copropriétaires, communiquées respectivement le 01 octobre 2025 et le 02 juillet 2025, et de prononcer la clôture au jour des débats.

Sur les demandes de « constater »

Le syndicat des copropriétaires demande de :

« CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 23] n’est pas responsable des désordres dénoncés par Madame [E] [Z] épouse [Y] et Monsieur [C] [Y] et n’est pas tenu de les indemniser de leurs préjudices matériels et de jouissance ».

Cette demande ne constitue toutefois pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la formule.

En application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, selon lesquelles « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif », il ne sera donc pas statué sur cette demande.

Sur la recevabilité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Isol 2000

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du même code prévoit pour sa part que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

En l’espèce, la société Isol 2000 soulève, dans ses conclusions au fond, l’irrecevabilité des demandes formulées à son encontre par le syndicat des copropriétaires en relevant qu’il est forclos à agir.

Ce dernier sollicite, au terme du dispositif de ses conclusions, que son action soit jugée recevable.

Il indique que la société Isol 2000 a déjà formulé cette demande par conclusions d’incident, que le juge de la mise en état a constaté que cet incident paraissait avoir été abandonné, la société Isol 2000 ne s’étant pas présentée à l’audience, et que le tribunal est incompétent pour statuer sur cette fin de non-recevoir, en application des dispositions de l’article 789 précitées.

L’assignation ayant été délivrée après 2020, seul le juge de la mise en état est en effet compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

La demande de la société Isol 2000 est donc irrecevable.

Sur l’origine des désordres

M. et Mme [Y] se plaignent d’infiltrations dans la chambre bureau et la chambre parentale de leur logement.

La présence d’infiltrations dans les chambres a tout d’abord été constatée par la société Saretec construction, mandatée par la SA SMA qui s’était rendue sur les lieux le 14 avril 2016, soit peu de temps après la déclaration du sinistre.

Elle avait ainsi décrit les désordres dans son rapport amiable du 20 avril 2016 :

« dans la chambre bureau, dans le placard, très importante trace de moisissure en cueillie de plafond avec taux d’humidité mesuré ce jour inférieur à 10%.

Dans la chambre enfant, trace de moisissure en cueillie de plafond sur façade. »,

précisant que la moisissure se situait «en plafond dans le placard volume moins chauffé et donc mal ventilé » et qu’au-dessus de ces deux chambres se situe la terrasse privative de M. [P] [A].

L’expert amiable, mandaté par l’assureur protection juridique des époux [Y], s’est rendu sur les lieux le 30 juin 2017 et a fait état des éléments suivants :

« nous constatons la présence de moisissures, sèches le jour de l’expertise, en cueillie du mur extérieur de la chambre droite.

Nous investiguons, avant l’arrosage, l’orifice destiné à recevoir une commande de volet électrique, situé à droite de la fenêtre.

Nous constatons la présence d’une humidité.

Les murs sont doublés en polystyrène, cependant, nous notons la présence de laine de verre dans cette zone.

Cette laine de verre est humide. Il a été constaté des gouttelettes au niveau de la gaine électrique.

Les câbles de cette gaine ne sont pas alimentés.

Afin de découvrir d’où provient cette humidité, et dans le cadre de la recherche de fuite, il est pratiqué (une) zone de passage au-dessus du boîtier.

Nous constatons que le plafond du placard de la chambre gauche est couvert de moisissures.

Celles-ci sont sèches à notre arrivée. »

Dans le cadre de la recherche de fuite, l’expert a procédé à un arrosage, avec traceur, de la terrasse située au-dessus de l’appartement des époux [Y].

Il explique que cet arrosage a été réalisé zone par zone, avec contrôle d’apparition dans les chambres de l’appartement de M. et Mme [Y] qu’il a été constaté que la récupération des eaux pluviales du 4ème étage, transitant par la terrasse de M. [O] n’engendrait pas d’infiltration, mais qu’il était en revanche constaté une zone d’infiltration au niveau de l’acrotère de cette terrasse.

Il a ainsi indiqué que « cet arrosage se traduit par une apparition d’humidité au plafond de la chambre gauche de l’appartement de Monsieur et Madame [Y]. »

Il a également constaté un détalonnage insuffisant des portes de l’appartement ainsi qu’un problème d’équilibrage de la VMC, outre une infiltration, d’ordre privatif, sous la baignoire, causée par un manque d’étanchéité des joints périphériques de la baignoire.

Aux termes de ses investigations, il a indiqué que les moisissures dans le placard de la chambre gauche ont pour origine une infiltration au niveau de l’acrotère de la terrasse de l’appartement de M. [O] et que celles présentes dans la chambre droite sont causées par une infiltration dans une gaine technique dont il n’est pas possible de déterminer le cheminement sans démontage destructif.

Cette même présence de moisissures dans les chambres a été constatée par l’huissier mandaté le 16 janvier 2018 par les époux [Y].

Enfin, l’expert judiciaire a précisé avoir réalisé deux visites, le 30 octobre 2018 puis le 09 juillet 2029, et il relate, de la manière suivante, les constatations qu’il a faites lors de sa première visite sur les lieux.

S’agissant tout d’abord de la chambre bureau, il a indiqué :

« M. [Y] me rapporte verbalement avoir eu une fuite d’eau importante dans le placard. Cette fuite d’eau s’est arrêtée après la réparation de l’acrotère de la terrasse au-dessus et je n’ai pas pu la constater personnellement.

J’en conclus que la fuite d’eau venait donc d’un défaut d’étanchéité de la terrasse. »

S’agissant ensuite de la chambre parentale, il a fait état des éléments suivants :

« il y a une trace noire d’humidité sous le volet roulant le long du mur. La mesure de l’humidité du mur au moyen d’un humidificomètre révèle que l’humidité du revêtement en plâtre du mur n’est pas particulièrement excessive, ce qui veut dire que la trace d’humidité sur le mur est ancienne. Le mur a été autrefois humide mais ne l’est plus aujourd’hui.

Pour être certains que cette absence d’humidité n’est pas passagère, nous convenons avec M. [Y] et les personnes présentes d’un prochain rendez-vous en juillet afin de revenir vérifier l’humidité du mur pour s’assurer que le bâtiment ne reprend pas de l’humidité pendant la mauvaise saison. »

Ainsi, lors de la deuxième visite sur les lieux, le 09 juillet 2019, l’expert a indiqué :

« M. [Y] avait nettoyé la trace d’humidité sur le mur dans la chambre et celle-ci n’est pas réapparue. Le mur est bien définitivement sec. »

Il a précisé que l’historique de l’immeuble révélait qu’il avait été construit en 2009 et que la ventilation mécanique contrôlée (VMC) de la chambre parentale n’avait jamais fonctionné jusqu’à sa réparation et sa mise en route en 2017.

S’agissant des désordres dans la chambre parentale, il a indiqué que : « comme la réparation de cette VMC (ventilation mécanique contrôlée) est la seule modification notable de la chambre puisque M. et Mme [Y] n’ont pas changé leur mode de vie, j’en conclus que l’humidité du mur venait d’un défaut de fonctionnement de la ventilation collective de l’appartement (la VMC), ce qui est le désordre habituel provoqué par l’arrêt d’une ventilation dans un logement.

Je suis conforté sur ce diagnostic par le fait que l’humidité a cessé de se développer dans la chambre parentale depuis que la VMC collective a été réparée en 2017 ».

Le syndicat des copropriétaires conteste les conclusions du rapport en faisant valoir que l’expert n’a pas constaté lui-même les désordres dans la chambre bureau et qu’il a repris les explications de M. [Y] sur le fait que les désordres avaient cessé une fois l’acrotère de la terrasse réparée en janvier 2018 alors que l’expert de l’assureur dommages-ouvrage avait conclu à une absence d’anomalie sur la terrasse et à un phénomène de condensation au droit d’un pont thermique.

Il relève que l’expert judiciaire a retenu le rapport de l’expert de l’assureur des époux [Y] pour conclure que le désordre aurait pour origine ladite terrasse sans pour autant retenir la fuite privative et l’insuffisance de détalonnage des portes de l’appartement des époux [Y], pourtant également constatés par cet expert.

Il indique de plus que l’expert judiciaire n’a pas expliqué pour quelles raisons les conclusions de la société EPS ayant conclu à une fuite privative en provenance de l’appartement de M. [G] ne pouvaient pas être retenues, indiquant simplement sur ce point sur la baignoire de M. [G] est très éloignée du placard sinistré et que la terrasse de M. [O] se trouve, pour sa part, directement au-dessus du placard.

S’agissant de la chambre parentale, il indique que l’expert a imputé les désordres à la VMC alors qu’il a reconnu ne pas avoir constaté de défaut de cet équipement.

Il indique que la société Perelec a confirmé que le caisson VMC ne pouvait fonctionner puisqu’il y avait une inversion au niveau du boitier VMC et que le conducteur n’était pas raccordé sur la borne de la VMC.

Toutefois, il indique que cette VMC ne dessert que les salles de bain et que les copropriétaires des autres appartements desservis par cet équipement ne se sont jamais plaints de moisissures ou d’humidité du fait de ce défaut de fonctionnement.

Il considère que l’expert aurait dû s’interroger sur la responsabilité du locateur d’ouvrage en charge de ce marché, il indique qu’il ignorait l’existence de ce moteur et qu’il aurait dû bénéficier d’un conseil et d’une information sur ce point de la part de son mainteneur.

Il fait de plus valoir que l’expert de l’assureur dommages-ouvrage a relevé, lors de son intervention en avril 2016 que les moisissures étaient sèches alors que les travaux sur la VMC n’ont été réalisés qu’en février 2018 et que l’expert de l’assureur des époux [Y] a constaté, lors de son intervention en juin 2017, l’insuffisance du détalonnage des portes, créant une insuffisance de ventilation de l’appartement, outre une infiltration sous la baignoire mais que l’expert judiciaire ne s’est cependant pas interrogé sur ces éléments et sur leur implication dans la survenance des désordres dénoncés.

Il soutient ainsi que les désordres n’ont pas été constatés par l’expert judiciaire, qui s’est basé pour déterminer leur origine sur des rapports amiables discordants sans procéder à des investigations et sans autoriser des mises en cause pourtant nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires ne fait toutefois ainsi que réitérer les griefs qu’il a déjà formulés dans ses dires en date du 12 mai 2021et 14 juin 2021, auxquels l’expert judiciaire a répondu.

Ce dernier a ainsi expliqué ne pas avoir pu constater visuellement l’existence de la fuite d’eau puisqu’elle avait disparu mais qu’il s’était appuyé, pour affirmer son propos, sur le rapport d’expertise dommages-ouvrage du 14 avril 2016 et sur le rapport d’expertise amiable du 26 juillet 2017, qui mentionnaient tous deux ce désordre et qu’à partir du moment où des rapports contradictoires mentionnaient clairement la présence du désordre dans la chambre bureau, il n’avait pas de raison de remettre en doute sa réalité.

Ces deux rapports, dont la teneur a été précédemment rappelée, constatent effectivement le désordre dénoncé de telle sorte que la matérialité de ce dernier est avérée.

Concernant l’origine du désordre, il a expliqué qu’il avait retenu l’hypothèse d’une infiltration par défaut d’étanchéité des éléments de la terrasse parce que cette dernière se trouve directement au-dessus du placard de la chambre et qu’un arrosage de la terrasse, dans le cadre d’une recherche de fuite, avait généré une apparition d’humidité au plafond du placard, en se référant sur ce point aux investigations réalisées par l’expert amiable mandaté par l’assureur protection juridique des époux [Y].

Il a ainsi maintenu l’origine du désordre, précisant que « c’est pourquoi tout naturellement la réparation de l’acrotère fuyard en terrasse a fait disparaître l’humidité du placard ».

Le syndicat des copropriétaires avait d’ailleurs, dans un précédent dire du 22 octobre 2019, reconnu le rôle causal de cet acrotère puisqu’il indiquait alors à l’expert :

« s’agissant du premier désordre (…) vous avez rappelé que Monsieur [Y] avait indiqué verbalement lors des opérations d’expertise que la fuite d’eau dans le placard avait cessé après l’exécution des travaux sur les joints de la terrasse de Monsieur [P] [A] située au dessus de l’appartement de Monsieur et Madame [Y].

Cette cause de sinistre est d’ailleurs clairement identifiée au vu des différents rapports d’expertise amiable qui ont été communiqués aux débats.

C’est ainsi que le rapport de [Localité 20] protection juridique, celui de la société Delta Fluide citent expressément comme cause de dommage des défauts d’étanchéité au niveau des joints ainsi que des couvertines sur la terrasse de Monsieur [P] [A].

Vous en avez conclu à juste titre que la disparition des désordres à la suite des travaux réalisés sur la terrasse de M. [O] démontrait que la fuite d’eau venait d’un défaut d’étanchéité de la terrasse. »

Comme décrit précédemment, la mise en œuvre, dans le cadre de l’expertise amiable du 27 juillet 2017, d’un arrosage de la terrasse, avec traceur, zone par zone, a mis en évidence une zone d’infiltration au niveau de l’acrotère de la terrasse, ce qui s’est traduit par une apparition d’humidité au plafond de la chambre gauche de l’appartement.

Il ressort également du rapport établi par la société Delta Fuite le 30 juin 2017 qu’elle n’a constaté aucune humidité dans la chambre mais qu’après 30 minutes d’arrosage au niveau de la couvertine, sur la terrasse de M. [O], il a été constaté une augmentation du taux d’humidité à l’aplomb du placard.

Or ces mises en eau ont été réalisées en juin et juillet 2017 soit avant la réparation de l’acrotère en janvier 2018 et les constatations de l’expert amiable, mandaté par l’assureur dommages-ouvrage ne sont pas de nature à remettre en cause le rôle causal de cet acrotère puisqu’il s’est contenté d’un examen visuel de la terrasse, sans mise en eau.

S’agissant des désordres dans la chambre parentale, l’expert judiciaire a expliqué, dans cette même réponse au dire en date du 12 mai 2021, qu’il avait bien constaté la trace noire d’humidité sous le volet roulant mais qu’il n’avait effectivement pas pu constater lui-même le dysfonctionnement de la VMC, celle-ci ayant été réparée quand il a visité les lieux.

Il a toutefois indiqué que son dysfonctionnement était attesté par un courriel du syndic indiquant l’avoir fait réparer et que cette réparation puis le fonctionnement de la VMC ont rétabli « l’équilibre hygrométrique de la chambre parentale, ce qui est prouvé par la disparition des taches de moisissures du mur suite à la réparation de la VMC. »

En réponse à l’absence évoquée par le syndicat des copropriétaires de plaintes émanant d’autres copropriétaires du fait de l’absence de fonctionnement de la VMC, l’expert judiciaire a fourni les explications suivantes :

« la réponse réside dans la disposition inégale des appartements vis-à-vis de l’extérieur. Lorsqu’une VMC ne fonctionne plus, l’humidité de l’air due à la respiration de ses occupants s’accumule dans les pièces et particulièrement sur les murs lorsque ceux-ci sont froids (phénomène de la paroi froide que nous constatons tous sur un miroir de salle de bain quand nous avons pris un bain ou une douche prolongée). Or l’appartement de M. et Mme [Y] est en partie haute de l’immeuble. Il offre donc le plus de contact avec l’extérieur et c’est pourquoi ses murs donnant sur l’extérieur sont plus froids que ceux des appartements en dessous. Il est donc normal que des phénomènes de condensation apparaissent dans son appartement et pas dans les appartements en dessous. »

S’agissant de la localisation de la VMC, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires qui fait valoir qu’elle ne dessert que les salles de bain, comme le relèvent à juste titre les demandeurs, il est normal que les bouches d’extraction se situent dans les pièces humides de l’appartement et non dans les pièces à vivre.

Pour autant, elles sont censées assurer la ventilation de tout le logement et l’absence de débit entraîne mécaniquement des phénomènes de moisissures dans les autres pièces.

Or, l’expert amiable de l’assureur protection juridique des époux [Y], a indiqué que « le fonctionnement de la VMC doit être vérifiés et les débits doivent être équilibrés » et celui de l’assureur dommages-ouvrage a pour sa part constaté « une absence quasi-totale du débit d’extraction de la VMC ».

Enfin, comme indiqué par les époux [Y], il ne peut être retenu qu’une fuite sous la baignoire puisse entraîner des dommages constatés en cueillie du plafond de la chambre parentale, sans aucune trace d’humidité au niveau des murs des chambres.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte donc aucun élément de nature à venir contredire les conclusions du rapport d’expertise et ne fait pas état de contestations pertinentes appuyées par des documents techniques de nature à contredire les conclusions de l’expert judiciaire, qui reposent sur une analyse rigoureuse des faits et de la cause et sur des arguments techniques précis et circonstanciés.

Au surplus, il indique lui-même, dans ses conclusions, que le remplacement du caisson VMC a été réalisé en février 2018 et qu’il a fait procéder à des travaux sur la terrasse de M. [P] [A], de telle sorte que « dès février 2018 les causes des désordres avaient disparu ».

Sur les responsabilités

M. et Mme [Y] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

La responsabilité prévue par ces dispositions s’entend ainsi d’une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, mais il appartient toutefois à la victime de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes et donc de démontrer l’existence d’un lien de causalité direct entre l’état de l’immeuble et le préjudice invoqué.

M. et Mme [Y] expliquent, au vu de la définition des parties communes donnée par le règlement de copropriété de l’immeuble, que les sinistres affectant leur logement ont pour origine les parties communes de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un cas de force majeure de telle sorte que sa responsabilité est engagée de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes du règlement de copropriété, constituent des parties communes notamment «les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité, la toiture (couverture et charpente du bâtiment), «  les gros œuvres des balcons et des terrasses, y compris l’étanchéité » ainsi que « les conduits, tuyaux d’aération, prises d’air et réseaux de toutes natures avec leurs accessoires, canalisations (…) »

Ainsi, dans la mesure où les désordres proviennent d’un défaut d’étanchéité de l’acrotère de la terrasse située au-dessus de l’appartement des époux [Y] et d’un défaut de fonctionnement de la ventilation collective de l’appartement, ils ont donc pour origine les parties communes de l’immeuble.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est par conséquent engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’indemnisation des préjudices

— sur le préjudice matériel

M. et Mme [Y] précisent tout d’abord qu’ils ont été indemnisés par leur assureur pour les dégâts matériels causés dans la chambre bureau et qu’ils ne sollicitent donc rien à ce titre.

— sur la remise en état de la chambre parentale

M. et Mme [Y] expliquent que l’expert a relevé la présence d’une trace noire d’humidité sous le volet roulant, le long du mur, et que le constat d’huissier établi le 16 janvier 2028 mentionne également cette humidité.

Ils versent aux débats le devis établi par l’entreprise EBR le 16 mars 2019, d’un montant de 3817 euros, prévoyant l’isolation des murs côté fenêtre et la réfection des murs et plafonds de la chambre.

Ils s’opposent à ce que cette indemnisation soit réduite à la somme de 1650 euros, comme sollicité par le syndicat des copropriétaires en faisant valoir que cette estimation a été réalisée par le cabinet Texa, en janvier 2017 avant que les interventions sur la terrasse de M. [O] ne soient effectuées.

Or, ils indiquent qu’entre temps les infiltrations ont perduré et que la situation s’est aggravée.

Le syndicat des copropriétaires indique que l’assureur des époux [Y] a établi une évaluation pour la reprise des deux chambres à hauteur de 1650 euros et qu’il en ressort qu’il a donc accepté sa garantie pour les sinistres.

Or, il relève que les demandeurs n’apportent aucune précision ni justification sur les fonds reçus par leur assureur au titre de la chambre bureau, pour laquelle ils auraient été indemnisés, et de la chambre parentale.

Il soutient ainsi qu’il leur appartient de justifier les indemnisations reçues et la position de leur assureur sur les sinistres, faute de quoi leurs réclamations ne pourront qu’être rejetées.

Il critique la somme réclamée en indiquant qu’elle n’a pas fait l’objet d’une appréciation critique de l’expert qui s’est contenté de la reporter dans son rapport alors qu’un seul devis avait été présenté et que l’assureur des époux [Y] avait estimé le montant des embellissements des deux chambres à la somme de 1650 euros.

Il relève que les traces de moisissures se situent dans une zone extrêmement réduite de la chambre, que les époux [Y] ont eux-même procédé au nettoyage entre les deux réunions d’expertise et que lors de la deuxième réunion l’expert a constaté qu’elles n’avaient pas réapparu et que le mur était sec.

Il considère de plus que les époux [Y] étaient en mesure de réaliser les travaux depuis longtemps, puisque les moisissures étaient sèches en juin 2017, de telle sorte que la demande présentée sous réserve de l’évolution de l’indice BT doit être rejetée.

Enfin, il fait valoir que le devis comporte des travaux d’isolation des murs côté fenêtre avec pose de bandes de jointements pour un montant de 1250 euros HT alors que ces travaux ne sont pas destinés à remettre la chambre dans son état avant les sinistres.

Il sollicite donc le rejet de cette demande indemnitaire qu’il estime non justifiée dans son principe et son quantum.

A titre subsidiaire, s’il devait néanmoins y être fait droit, il demande que la demande indemnitaire soit limitée et ramenée à de plus justes proportions, soit, tel qu’expliqué dans le corps des écritures :

— à la somme de 825 euros, correspondant à la moitié de la somme de 1650 euros arrêtée par l’expert amiable pour la remise en état des deux chambres,

— à défaut, à la somme de 1650 euros, correspondant à la somme arrêtée par l’expert amiable,

— ou encore à défaut, à la somme de 2220 euros HT correspondant au montant du devis produit par les demandeurs, déduction faite des travaux de plâtrerie d’un montant de 1250 euros HT.

Il ressort du rapport d’expertise amiable, réalisé par le cabinet Texa, mandaté par l’assureur des époux [Y], qu’il a évalué les travaux de reprise à la somme de 1650 euros pour les embellissements concernant : « placard et chambre peintures réfection du plafond et des murs ».

Dans le paragraphe consacré aux causes et circonstances du sinistre, il est indiqué, s’agissant des dommages constatés : « placard et chambre ».

Il s’ensuit que cette indemnisation ne concernait, non pas comme le soutient le syndicat des copropriétaires, les travaux de reprise dans les deux chambres mais dans une seule uniquement, les époux [Y] indiquant avoir ainsi déjà été indemnisés par leur assureur pour les dégâts subis dans la chambre bureau.

Ils en justifient de plus en produisant le courriel de la société Generali en date du 19 juin 2023, confirmant à leur conseil que la somme de 6633 euros leur a été accordée le 15 avril 2019, ce qui est attesté par la capture d’écran des paiements effectués par l’assureur à leur profit.

Ils versent également aux débats la facture du même montant établi par la société EBR le 16 mars 2019 correspondant aux travaux de remise en état de la chambre bureau.

S’agissant de la rénovation de la chambre parentale, le devis établi par la société EBR le 10 janvier 2019, d’un montant total de 3817 euros TTC, prévoit pour sa part :

— des travaux de protection et dépose :

la protection des lieux (180 euros) et la dépose du doublage des murs côté fenêtre, la descente des gravas et la mise en décharge (420 euros)

— des travaux de plâtrerie :

l’isolation des murs côté fenêtre plus en placostyl sous rails métalliques, l’isolation à la laine de roche de 75 mm comprenant les bandes jointement (1250 euros)

— des travaux de peinture :

la réfection des peintures sur les murs et plafond (1420 euros)

— le nettoyage du chantier (200 euros).

Or, si la victime d’un préjudice a droit à la réparation intégrale de son préjudice, ce principe de réparation intégrale implique que l’intégralité du préjudice soit indemnisé, sans qu’il n’en résulte cependant, pour la victime ni appauvrissement ni enrichissement.

Il convient en effet de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage, et donc de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

Par conséquent, alors que le syndicat des copropriétaires fait valoir que les époux [Y] ont procédé au nettoyage des traces de moisissures, il n’en demeure pas moins que les murs ont été salis et qu’ils doivent être remis en l’état antérieur au sinistre, sous peine d’appauvrissement des demandeurs. La prestation de peinture prévue au devis est donc justifiée.

En revanche, comme relevé à juste titre par le syndicat des copropriétaires, il en va différemment des prestations consistant à faire réaliser une isolation des murs, les dégâts ne portant que sur les peintures.

Par conséquent, le préjudice matériel est évalué à la somme de 2220 euros HT (3470 – 1250) soit 2442 euros TTC, avec indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 10 janvier 2019, date du devis, et intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En effet, il ne peut fait grief à M. et Mme [Y] de ne pas avoir réaliser les travaux de réfection avant d’avoir été indemnisés dans la mesure où ils sont en droit d’attendre de percevoir l’indemnité réparatrice avant d’engager les travaux réparatoires et qu’il ne peut ainsi leur être reproché de ne pas avoir fait l’avance des fonds.

Or,M. [M] est en droit d’attendre d’être indemnisé avant d’engager les travaux réparatoires et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait l’avance des fonds nécessaires à la remise en état de son bien.

— sur les frais de pressing

M. et Mme [Y] expliquent que la présence d’une forte humidité dans le placard de la chambre bureau les a contraints à faire réaliser un nettoyage par un pressing de 3 costumes et 10 cravates de M. [Y] pour un coût total de 90,70 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en relevant que l’expert judiciaire n’a jamais fait état d’une dégradation des vêtements du fait des désordres affectant les chambres.

Il relève de plus que la facture produite est non datée et considère que la demande est donc injustifiée dans son principe et son montant.

A titre subsidiaire, s’il devait néanmoins y être fait droit, il demande que la demande indemnitaire soit limitée et ramenée à de plus justes proportions.

La facture versée aux débats a été établie par le pressing qualilav le 14 mai 2016 pour le nettoyage de trois costumes et de 10 cravates, pour un montant total TTC de 90,70 euros.

Il est exact que ni les experts amiables ni l’expert judiciaire n’ont mentionné de dégradations des vêtements entreposés dans les chambres.

M. et Mme [Y] produisent certes un courriel adressé au syndic dans lequel M. [Y] indique « en rangeant le placard de cette chambre, j’ai constaté (sic) quelques certains vêtements étaient humides (…) »

Toutefois, ce courriel date du 14 février 2017, soit après la date de nettoyage des vêtements, et en tout état de cause, M. [Y] indique : « un nouveau souci vient d’apparaître dans la 3ème chambre (côté rue) sans lien semble-t-il avec le précédent ».

Ce sinistre ne concerne donc pas la chambre bureau.

Par conséquent, faute de démontrer le lien entre cette dépense et le sinistre, M. et Mme [Y] sont déboutés de cette demande.

— sur le remplacement du volet roulant

M. et Mme [Y] expliquent qu’ils ont dû faire appel en juillet 2019 à une entreprise spécialisée dans la fabrication et l’installation de volets roulants afin de faire procéder au remplacement du treuil d’entraînement de l’axe, qui s’est rompu en raison de l’humidité importante au niveau du coffret de la fenêtre de la chambre parentale.

Ils sollicitent ainsi la somme de 249,77 euros correspondant au coût de ce remplacement.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que l’expert judiciaire n’a jamais relevé, au cours des deux réunions tenues, que le volet aurait été endommagé du fait des désordres.

Il soutient que les demandeurs ne justifient ainsi pas du fait que ce remplacement aurait été nécessité du fait des désordres ayant affecté la chambre.

A titre subsidiaire, s’il devait néanmoins y être fait droit, il demande que la demande indemnitaire soit limitée et ramenée à de plus justes proportions.

M. et Mme [Y] versent aux débats la facture établie le 08 juillet 2018 par la société Phidec d’un montant de 249,70 euros TTC concernant le volet roulant et détaillant ainsi la prestation :

« intervention de dépannage sur volet roulant.

Dépose du coffre pour accès au mécanisme et au tablier, réadaptation après travaux.

Changement du treuil d’entraînement de l’axe après rupture et adaptation à l’existant/

Réglages, essai de fonctionnement. »

Il est exact, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que l’expert judiciaire n’a pas mentionné le dysfonctionnement de ce volet roulant, lequel n’est pas plus évoqué dans les dires adressés par le conseil des demandeurs à l’expert, après réalisation de la réparation.

Il convient par conséquent de débouter M. et Mme [Y] de cette demande, faute de démontrer le lien entre cette dépense et le sinistre.

— sur le trouble de jouissance

M. et Mme [Y] expliquent qu’ils ont subi un trouble de jouissance en raison des conditions de vie dégradées subies pendant plus de 4 ans du fait de la présence d’humidité importante dans les deux chambres.

Ils précisent que cette situation a largement affecté la santé et le moral de Mme [Y], fragilisée par une très longue période de maladie, qui a dû être arrêtée du fait d’un traitement lourd pendant plus de 8 mois.

Or, ils indiquent que ces infiltrations et moisissures étaient nuisibles à sa santé et lui ont créé une véritable anxiété.

Ils soutiennent qu’avant la réalisation des travaux de remise en état de la chambre bureau, cette pièce ne pouvait être occupée compte tenu de l’odeur d’humidité qui y régnait en permanence et ils en veulent pour preuve les différentes photographies remises lors de l’expertise ainsi que celles figurant dans le constat d’huissier.

Ils indiquent qu’ils ont constaté l’apparition de moisissures dans la chambre parentale en 2014 et que la réparation de la VMC, à l’origine du sinistre, est intervenue le 20 décembre 2018 soit 4 ans plus tard.

Ils ajoutent qu’ils ont constaté l’apparition de moisissures dans la chambre bureau en 2016 et que la réparation de la costière de la terrasse est intervenue le 30 janvier 2018, soit 2 ans plus tard.

Pour autant, ils font valoir que la réparation de la VMC n’a pas mis fin au trouble de jouissance dans la chambre bureau, lequel n’a cessé qu’en mars 2019 avec la réalisation des travaux de reprise des embellissements par la société EBR.

S’agissant de la chambre parentale, ils indiquent que les réparations n’ont pas encore été effectuées à ce jour et que le trouble de jouissance persiste donc toujours.

Ils indiquent que les chambres ont une superficie de 11 mètres carrés et que la valeur locative a été estimée par l’expert à la somme de 22 euros par mois et par mètre carré, de telle sorte qu’ils évaluent leur préjudice de jouissance à la somme de 242 euros par mois et par chambre.

Ils sollicitent par conséquent la somme de 10 224 euros en réparation du préjudice subi.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en faisant valoir que l’expert judiciaire a relevé que les chambres ont constamment été utilisées par les époux [Y] et que l’expert amiable, mandaté par leur assureur, a pour sa part constaté une odeur d’humidité, dénoncée par ces derniers à l’appui de leur demande indemnitaire, comme liée à une fuite privative.

Il fait de plus valoir que les experts amiables, intervenus en avril 2016 puis juin 2017, ont constaté que les moisissures étaient sèches, que l’humidité n’était pas anormale et que les désordres ont affecté des zones très réduites alors que l’expert a retenu l’intégralité de la superficie des chambres dans son calcul.

Il relève également que le préjudice a été calculé sur la base d’estimations locatives comprises entre 1850 et 2000 euros avec ou sans charges, lesquels ne précisent cependant pas la moyenne locative de biens similaires dans le même secteur de telle sorte que la valeur locative arrêtée par l’expert est contestable.

Il indique que ce dernier a fixé la date d’apparition des désordres pour la chambre parentale en 2014 alors qu’aucune des pièces produites ne permet de retenir cette date, l’expert s’en étant tenu aux seules déclarations des demandeurs sur ce point.

Il soutient qu’il a commis une erreur dans le calcul du préjudice pour la chambre parentale puisqu’il a retenu une date de réparation de la VMC au 20 décembre 2018 alors qu’elle a été réparée le 14 février 2018.

Il sollicite donc le débouté de cette demande qu’il estime non justifiée dans son principe et son quantum.

A titre subsidiaire, s’il devait néanmoins y être fait droit, il demande de la réduire à de plus justes proportions en tenant compte de l’erreur de calcul, de l’absence de preuve sur la date d’apparition des désordres et de l’absence d’impossibilité d’utiliser les chambres.

La société Isol 2000 fait également état de la surface limitée touchée par les désordres et considère que le préjudice n’est pas justifié de telle sorte qu’il ne peut faire l’objet d’aucune indemnisation.

A titre subsidiaire, elle considère que le préjudice n’est pas justifié dans son quantum, qu’aucune indemnisation ne pouvait être allouée pour le préjudice subi avant le 23 février 2016, date de la déclaration de sinistre à l’assureur, et que le montant devra être limité à la somme de 3402 euros.

Il convient tout d’abord de relever que l’indemnisation du préjudice de jouissance tend à indemniser la perte d’utilisation du bien alors que celle du préjudice moral tend à réparer les tracas subis et inquiétudes ressenties du fait du sinistre.

Ainsi, les répercussions des sinistres sur la santé et le moral de Mme [Y], dont font état les demandeurs au soutien de leur demande d’indemnisation du trouble de jouissance, ne sont pas indemnisables à ce titre mais relèvent d’un préjudice moral, pour lequel M. et Mme [Y] formulent une demande indemnitaire.

S’agissant ensuite du trouble de jouissance subi, il est exact que les demandeurs sollicitent une indemnisation correspondant à une impossibilité totale d’utiliser les chambres touchées par les infiltrations.

Or, il ressort des pièces produites que les désordres sont situés, dans la chambre bureau, dans un placard et, dans la chambre parentale, en cueillie du mur extérieur, soit dans des zones limitées, n’empêchant nullement l’occupation des pièces.

Ainsi, comme relevé par le syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire a expressément indiqué que les chambres ont été constamment occupées, ce qui ressort au demeurant des dires adressés par le conseil des demandeurs à l’expert dans lesquels il n’est jamais évoqué une impossibilité totale d’utiliser ces pièces.

Bien au contraire, dans un dire en date du 13 février 2020, il indique, pour expliquer que M. et Mme [Y] ont régulièrement nettoyé les traces de moisissures dans leur chambre, que « ces derniers ne pouvaient décemment dormir dans cette pièce sans retirer la moisissure tout ce temps ».

S’agissant de l’odeur d’humidité dans la chambre bureau dont font état les demandeurs pour expliquer qu’elle ne pouvait être utilisée, il ressort du rapport de l’expert amiable, mandaté par leur assureur, que ce dernier a constaté une odeur d’humidité dans la chambre gauche, correspondant à la chambre bureau, et découvert une infiltration privative sous la baignoire, en raison d’un manque d’étanchéité des joints périphériques de la baignoire.

Enfin les taux relevés par la société EPS le 03 juillet 2017 dans la chambre « côté façade arrière » se situaient entre 8,9 et 11,6 pour cent, soit des valeurs n’apparaissant pas élevées et le constat d’huissier du 16 janvier 2018 se contente d’indiquer qu’il est observé un taux d’humidité « anormalement élevé » en façade à proximité du plafond et sur le plafond à proximité de la façade, sans qu’il ne puisse toutefois en être tiré aucune conséquence au vu de l’imprécision du constat.

Par conséquent, il n’est justifié d’aucun trouble de jouissance, les désordres subis n’ayant entraîné qu’une dégradation des peintures, déjà indemnisée au titre du préjudice matériel.

Il convient donc de débouter M. et Mme [Y] de leur demande.

— sur le préjudice moral

M. et Mme [Y] expliquent que cette demande tient essentiellement à l’attitude du syndicat des copropriétaires à leur égard.

Ils indiquent en effet que ce dernier tente de convaincre le tribunal qu’ils chercheraient à dissimuler les indemnisations reçues de la part de leur assureur alors qu’ils ont indiqué, dès le mois de juillet 2019, que les travaux de reprise des embellissements de la chambre bureau avaient été effectués le 19 mars 2019, que la facture a été transmise à leur assureur qui a accepté à titre exceptionnel de la prendre en charge mais que compte tenu de la procédure judiciaire engagée, il a suspendu ensuite le processus d’indemnisation.

Ils indiquent que depuis la demande d’expertise, ils subissent les remarques désobligeantes et malveillantes de certains copropriétaires qui les accusent de vouloir battre monnaie alors qu’ils sont simplement dans leur bon droit.

Ils indiquent ainsi que la position parfaitement incompréhensible du syndicat des copropriétaires, qui a financé les réparations relatives aux parties communes défaillantes et ne peut ignorer le préjudice qu’ils sont subi du fait de ces désordres, leur a causé un préjudice.

Ils expliquent en effet qu’ils ont, depuis 2014, dû consacrer une partie de leur temps libre à la gestion de cette affaire et qu’ils ont dû poser des jours de congés pour participer aux nombreuses visites et réunions d’expertise qui se sont déroulées chez eux.

Ils sollicitent par conséquent la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral en lien avec la résistance abusive du syndicat des copropriétaires.

Ce dernier considère, pour sa part, que cette demande n’est justifiée ni dans son principe ni dans son quantum faisant valoir que les remarques désobligeantes dont ils font état ne sont étayées par aucun élément probant et ne le concernent au surplus nullement.

Il convient de relever qu’il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires les arguments que ce dernier fait valoir afin de s’opposer aux demandes formulées par M. et Mme [Y].

S’agissant des remarques désobligeantes dont font état les époux [Y], ces derniers indiquent qu’elles proviennent de certains copropriétaires de telle sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut en être tenu responsable.

En revanche, il est certain que les sinistres subis ont nécessité, de la part des demandeurs, l’accomplissement de nombreuses démarches afin de gérer ce litige (courriers, présence lors des visites réalisées dans le cadre des expertises amiables et judiciaire), qui excèdent les tracas habituellement rencontrés en la matière et caractérisent le préjudice invoqué.

Le préjudice moral est par conséquent fixé à la somme de 4000 euros, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal.

Sur les appels en garantie

Aux termes de l’article 1792 du code civil, «tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

Le syndicat des copropriétaires formule un appel en garantie à l’encontre de la SA SMA, assureur dommmages-ouvrage, de la SA Allianz IARD, son assureur, et de la société Isol 2000, titulaire du lot étanchéité lors de la construction de l’immeuble.

— S’agissant de l’appel en garantie formulé à l’encontre de la SA SMA, le syndicat des copropriétaires explique que le rapport d’expertise a établi que les désordres affectant la chambre bureau ont pour origine un défaut d’étanchéité de l’acrotère de la terrasse de M. [O] et que l’étanchéité réalisée lors de l’opération de construction, et plus particulièrement celle mise en place au niveau de cette terrasse, se révèle donc défaillante.

Il indique, s’agissant du premier désordre, que l’expert a retenu que ce désordre provenait d’un élément structurel de l’immeuble, la terrasse, rendant le bâtiment impropre à sa destination et relevant ainsi de la garantie décennale.

Il fait en effet valoir qu’il ne peut de ce fait être qualifié « hors d’eau ».

Il rappelle que la SNC Bois Colombes a souscrit une garantie dommages-ouvrage auprès de la SA SMA et que cette dernière, tout comme la société Isol 2000 en charge du lot étanchéité, ne peut donc qu’être tenue responsable de ce désordre et des conséquences en découlant.

Il sollicite par conséquent qu’elles soient toutes les deux condamnées à le garantir de toute condamnations pouvant être prononcée à son encontre.

Il conteste l’argumentation opposée par la SA SMA en faisant valoir que le fait qu’elle ait donné sa position dans le délai prévu aux clauses types ne saurait l’exonérer de sa garantie si le tribunal retient le caractère décennal des désordres et que, si le tribunal suit la position de l’expert judiciaire, elle ne peut soutenir que les désordres trouvent leur origine dans une cause extérieure à l’ouvrage.

S’agissant du deuxième désordre, il considère que la défaillance de la VMC, élément d’équipement à l’origine du désordre dans la chambre parentale des époux [Y], rend le bâtiment impropre à sa destination, de telle sorte que la garantie décennale est due.

Il conteste l’argumentation de l’assureur selon laquelle l’absence de fonctionnement de la VMC devait faire l’objet d’une réserve à la réception, considérant en effet que la SA SMA fait une confusion entre le désordre, à savoir les traces d’humidité, et sa cause, soit le défaut de fonctionnement.

Il explique en effet que les traces d’humidité n’étaient pas visibles à réception.

Enfin, en l’absence de production de sa police d’assurance et des conditions générales et particulières de son contrat, il fait valoir que la SA SMA ne justifie pas d’une exclusion de garantie au titre des préjudices immatériels consécutifs, de telle sorte qu’elle doit être condamnée à le garantir.

Il soutient enfin le débouté de l’appel en garantie formé par la SA SMA à son encontre, en faisant valoir qu’aucun dommage ne lui est imputable.

S’agissant de l’appel en garantie formulé à l’encontre de la SA Allianz IARD, le syndicat des copropriétaires explique avoir souscrit un contrat d’assurance multirisques immeuble auprès de la SA Allianz IARD par le biais de la société Nexity Solutions Assurances.

Il indique que le contrat prévoit que la garantie s’applique aux dommages causés aux biens assurés par les eaux et autres liquides ainsi que les conséquences pécuniaires pour les dommages matériels causés aux biens d’autrui par les eaux du fait du bâtiment.

Il ajoute qu’est également couverte la privation de jouissance, par suite d’un sinistre garanti et jusqu’à remise en état des locaux sinistrés.

Enfin, il fait valoir que le contrat prévoit en outre une garantie responsabilité civile garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison de dommages matériels et immatériels consécutifs causés à autrui du fait de l’immeuble assuré et de son contenu.

Il précise que cette garantie est déclenchée par une réclamation et qu’il a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 05 décembre 2017, puis une autre le 27 mai 2022.

— La SA SMA sollicite pour sa part, à titre principal, sa mise hors de cause, à titre subsidiaire que la condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre soit limitée à la somme de 3817 euros et en tout état de cause qu’il soit fait droit aux appels en garantie qu’elle formule à l’encontre de la société Isol 2000, de la SA Allianz IARD et du syndicat des copropriétaires.

Elle fait ainsi tout d’abord valoir qu’elle a pris une position de non garantie dans les délais légaux, en indiquant que les dommages trouvaient leur origine dans une cause extérieure, et qu’il appartenait au syndic de contester cette position.

Elle soutient ensuite que la réception a été prononcée sans réserve par le maître d’ouvrage d’origine alors que l’absence de fonctionnement de la VMC correspond à un vice apparent.

Elle indique également que les causes des désordres ayant été réparées avant la désignation de l’expert judiciaire, ce dernier n’a donc constaté aucun désordre et encore moins de nature décennale.

Elle soutient donc que le tribunal ne peut entrer en voie de condamnation à son encontre sur la base d’un rapport ne faisant aucun constat de désordre de nature décennale.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le contrat souscrit ne garantit que les travaux de reprise strictement nécessaires et ne prévoit pas la prise en charge des dommages immatériels.

Elle demande donc que sa condamnation soit limitée à la somme de 3817 euros au titre des travaux de remise en état de la chambre parentale.

En cas de condamnation prononcée à son encontre, elle demande à être « relevée et garantie indemne de toute condamnation prononcée à son encontre par les sociétés Isol 2000, Allianz IARD ainsi que par le syndicat des copropriétaires qui n’a pas été diligent ».

— La SA Allianz IARD soutient tout d’abord que le syndicat des copropriétaires se contente de produire la police souscrite mais ne fait aucune démonstration et qu’il n’est ainsi pas rapporté la preuve qu’une quelconque garantie de sa part puisse être mobilisée, le syndicat des copropriétaires se contentant d’énumérer les différentes garanties sans les détailler ou les appliquer aux faits litigieux.

Elle fait ensuite valoir que sa garantie n’est recherchée qu’à titre subsidiaire si celle de la SA SMA ne pouvait être mobilisée.

Or, elle considère que le refus de la SA SMA a été formulé alors qu’aucune réelle investigation n’avait été réalisée, de telle sorte qu’il n’est pas justifié.

Elle indique que même si le dommage ne rentre pas dans la garantie dommages-ouvrage, en tout état de cause il s’agit d’une malfaçon dans le cadre d’une opération de construction, qui ne fait pas l’objet d’une garantie d’un assureur multirisques immeuble mais d’une garantie de la part des assureurs des prestataires à l’encontre desquels la copropriété doit agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Elle estime que les désordres relèvent d’une garantie de bon fonctionnement, prévue par l’article 1792-3 du code civil, et que les responsabilités, plus généralement, sont recherchées sur le fondement de la loi du 04 juillet 1978.

Or, elle indique que sa police vise, au titre des exclusions générales, le domaine de la construction.

Elle fait de plus état de l’attitude dolosive du syndicat des copropriétaires, à l’origine du sinistre, et considère que par conséquent sa garantie ne peut être mobilisée pour ce sinistre qui ne perdure qu’en raison de la carence de la copropriété à agir pour y mettre fin.

Enfin, elle dénie sa garantie au vu de l’exclusion prévue au contrat pour les dommages liés à l’humidité ou à la condensation en indiquant que les désordres dont se plaignent M. et Mme [Y] sont liés à des ponts thermiques provoquant notamment de la condensation et des moisissures en raison de l’humidité.

— La société Isol 2000 fait pour sa part valoir qu’aucun dommage n’a été constaté contradictoirement et qu’aucun élément ne permet de lui imputer le dommage, l’expert judiciaire ne l’ayant pas mise en cause et elle soutient qu’il n’est pas possible de déterminer l’origine exacte des infiltrations.

En l’espèce, il a été précédemment expliqué que la matérialité des désordres dénoncés a été établie et que les causes sont liées à un défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus du logement des époux [Y] et de l’absence de fonctionnement de la VMC.

Les désordres ne trouvent donc pas leur origine dans une cause extérieure à l’ouvrage, comme le soutient à tort la SA SMA.

L’absence d’étanchéité de la terrasse, partie commune, entraînant des infiltrations, le bâtiment ne peut donc être considéré hors d’eau.

Ce désordre rend par conséquent l’immeuble impropre à sa destination de telle sorte que la garantie décennale de la SA SMA est mobilisable.

Comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où le tribunal retient la matérialité des désordres et leur caractère décennal, il importe peu que la SA SMA ait opposé une position de refus de garantie, la responsabilité de cette dernière étant, du fait de la nature décennale du désordre, mobilisable.

S’agissant du défaut tenant à l’absence de fonctionnement de la VMC, s’il apparaît que le défaut de raccordement date de la construction de l’immeuble, pour autant il ne peut être considéré qu’il s’agit d’un vice apparent lors de la réception puisqu’il ne s’est révélé que lors de l’apparition des moisissures constatées en 2016, date de la déclaration de sinistre, voire de 2014 selon les déclarations des demandeurs.

Cette absence de ventilation de l’immeuble rend l’ouvrage impropre à destination de telle sorte que la garantie décennale de la SA SMA est mobilisable.

Toutefois, il résulte des articles L. 241-1 et A 243-1 du code des assurances que l’assurance obligatoire de la responsabilité du constructeur, qui garantit le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué, ne s’étend pas, sauf stipulations contraires, aux dommages immatériels.

Par conséquent la garantie de la SA SMA n’est pas mobilisable s’agissant du préjudice moral subi par les époux [Y].

Au vu de la nature décennale des désordres, la garantie de la SA Allianz IARD ne peut être mobilisée, le contrat prévoyant en effet, au titre des exclusions générales du contrat, que « les dommages ou désordres relevant des articles 1792 à 1792-6 du code civil ainsi que toutes les responsabilités vous incombant en vertu de la loi 78.12 du 04.01.1978 »

Le syndicat des copropriétaires et la SMA sont donc déboutés de leur appel en garantie formé à l’encontre de la SA Allianz IARD.

Enfin, la société Isol 2000, constructeur qui ne conteste pas avoir été titulaire du lot étanchéité, voit sa responsabilité engagée du fait de la mauvaise exécution de sa prestation ayant entraîné des désordres dans la chambre bureau.

Toutefois, dans la mesure où les condamnations portant sur le préjudice matériel mises à la charge du syndicat des copropriétaires ne portent que sur les travaux de reprise de la chambre parentale, dont les désordres ont été causés par la VMC et non par le défaut d’étanchéité de la terrasse, l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre la société Isol 2000 sur ce poste d’indemnisation ne peut qu’être rejeté, le syndicat des copropriétaires ne pouvant être relevé et garanti que s’agissant de la condamnation portant sur le préjudice immatériel.

L’assureur dommages-ouvrage étant simplement un assureur de pré-financement, il a ainsi vocation à exercer ses recours à l’encontre des constructeurs responsables.

Toutefois en l’espèce, la responsabilité de la société Isol 2000, constructeur, n’étant pas engagée s’agissant du préjudice matériel subi par les époux [Y], l’appel en garantie de la SA SMA contre cette société ne peut qu’être rejeté.

Il en va de même s’agissant de celui formé contre le syndicat des copropriétaires, qui n’a commis aucune faute, et contre la SA Allianz IARD au vu de la clause d’exclusion figurant à son contrat.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est condamné à régler à M. et Mme [Y] les sommes de :

-2442 euros TTC, avec indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 10 janvier 2019, date du devis, et intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

-4000 euros au titre du préjudice moral.

La SA SMA est condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation portant sur l’indemnisation du préjudice matériel mise à sa charge.

La société Isol 2000 est condamnée garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation portant sur l’indemnisation du préjudice immatériel mise à sa charge.

Sur les autres demandes

Parties succombantes, le syndicat des copropriétaires, la SA SMA et la société Isol 2000 sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Maître Emilie Dechezlepretre Desrousseaux, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

S’agissant des frais de constat d’huissier, dont M. et Mme [Y] sollicitent la prise en charge au titre des dépens, ils relèvent des frais irrépétibles et seront examinés ci-après sur ce fondement.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est également condamné à régler à M. et Mme [Y], ensemble, la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, incluant le coût du constat d’huissier.

La SA SMA et la société Isol 2000 sont condamnées, in solidum, à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles.

Pour les raisons précédemment exposées tenant au fait que l’assureur dommages-ouvrage n’est qu’un assureur de pré-financement, la société Isol 2000 est condamnée à garantir la SA SMA au titre des dépens et frais irrépétibles, à hauteur de la moitié de ces frais.

Le sens de la décision conduit à débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que la SA SMA et la société Isol 2000 de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, la SA Allianz IARD est également déboutée de cette demande.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre les conclusions de la SA SMA, transmises le 17 juin 2025 ainsi que celles de M. et Mme [Y] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23], communiquées respectivement le 01 octobre 2025 et le 02 juillet 2025 ;

Ordonne la clôture au jour des débats ;

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société Isol 2000 devant le tribunal ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23] à régler à Mme [E] [Z] épouse [Y] et M. [C] [Y], ensemble, les sommes de :

-2442 euros TTC, avec indexation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 depuis le 10 janvier 2019, date du devis, et intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

-4000 euros au titre du préjudice moral ;

Déboute Mme [E] [Z] épouse [Y] et M. [C] [Y] de leurs demandes indemnitaires liées aux frais de pressing, à la réparation du volet roulant et au préjudice de jouissance ;

Condamne la SA SMA à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23] de la condamnation portant sur l’indemnisation du préjudice matériel mise à sa charge ;

Condamne la société Isol 2000 à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23] de la condamnation portant sur l’indemnisation du préjudice immatériel mise à sa charge ;

Déboute la SA SMA de ses appels en garantie formés à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23], de la SA Allianz IARD et de la société Isol 2000 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23] de son appel en garantie à l’encontre de la société Isol 2000 et de la SA Allianz IARD;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23], la SA SMA et la société Isol 2000 aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Autorise Maître [U] [V] à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23] à régler à Mme [E] [Z] épouse [Y] et M. [C] [Y], ensemble, la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, comprenant le coût du constat d’huissier;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23], la SA SMA, la SA Allianz IARD et la société Isol 2000 de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum la SA SMA et la société Isol 2000 à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 23] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et frais irrépétibles ;

Condamne la société Isol 2000 à garantir la SA SMA au titre des dépens et frais irrépétibles à hauteur de la moitié de ces sommes ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE