N° RG 22/09363 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XITE

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

50G

N° RG 22/09363 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XITE

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

[P] [Y]

C/

[X] [U] divorcée [W]

Grosses délivrées

le

à

Avocats : M^e Fanny SOLANS

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du prononcé

Isabelle SANCHEZ, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEUR

Monsieur [P] [Y]

né le 08 Janvier 1964 à LYON (69003)

de nationalité Française

4 rue de Bazas

33800 BORDEAUX

représenté par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Madame [X] [U] divorcée [W]

née le 22 Mars 1962 à PERIGUEUX (24000)

de nationalité Française

304 Route du Cap Ferret

33950 LEGE CAP FERRET

représentée par M^e Fanny SOLANS, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/09363 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XITE

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par compromis de vente en date du 7 juin 2021, M. [P] [Y] et Mme [X] [U] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier situé à Bordeaux pour un montant de 380.000€, avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 290.000 € avant le 6 août 2021.

Mme [U] devait notifier au notaire ses offres ou refus de prêt avant le 13 août 2021, ce qu’elle n’a pas fait dans le délai imparti. Les refus de financement n’ont été transmis que le 17 septembre 2021, soit plus d’un mois après la date limite prévue.

Le compromis de vente stipule une clause pénale de 38.000€ en cas de non-réalisation de la vente par la faute de l’acquéreur.

Le 1/10/2021, estimant que l’acquéreur avait volontairement entravé la réalisation de la condition suspensive et s’était soustraite à son obligation d’achat, M. [Y] a mis en demeure Mme [U] de procéder à la signature de l’acte authentique, ou à défaut d’avoir à payer le montant de la clause pénale, ce qu’elle a refusé.

Mme [U] a contesté devoir cette somme et a invoqué l’échec de l’obtention de son prêt ainsi que l’absence de préjudice démontré par le vendeur.

Procédure:

Par assignation délivrée le 5/12/2022, M [P] [Y] a assigné Mme [X] [Y], divorcée [W] à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de condamnation à payer le montant de la clause pénale.

Il convient de préciser que depuis cette assignation :

— le défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.

— l’ordonnance de clôture est en date du 4/12/2024.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 7/01/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18/03/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, M [Y], vendeur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12/03/2024 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

DECLARER l’action de Monsieur [Y] recevable et bien fondée

DEBOUTER Madame [U] divorcée [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

Y faisant droit,

JUGER que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée acquise

En conséquence,

CONDAMNER Madame [U] au paiement de la somme de 38.000 € au titre de la clause pénale du compromis de vente de l’immeuble du 7 juin 2021

CONDAMNER Madame [U] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

DIRE n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire

M. [Y] rappelle que le compromis de vente du 7 juin 2021 conclu avec Mme [U] portait sur un bien immobilier situé à Bordeaux pour un montant de 380.000 €, avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt de 290.000 € avant le 6 août 2021. Mme [U] devait notifier ses offres ou refus de prêt avant le 13 août 2021, ce qu’elle n’a pas fait.

Les refus de financement ont été transmis par Mme [U] par mail le 17 septembre 2021, soit plus d’un mois après la date limite prévue. Selon l’article 1304-3 du Code civil, une condition suspensive est réputée accomplie lorsque son bénéficiaire en empêche la réalisation.

M. [Y] souligne que Mme [U] a demandé des prêts non conformes aux termes du compromis, notamment :

— auprès du Crédit Lyonnais, un prêt de 295.985 € sur 240 mois, sans précision du taux d’intérêt.

— auprès du CIC, une demande de 422.034 € sur 300 mois, soit un montant bien supérieur à celui convenu.

Ces demandes non conformes constituent une faute de Mme [U], rendant la condition suspensive réputée réalisée en vertu de la jurisprudence constante.

Considérant la condition suspensive comme réalisée, M. [Y] a mis en demeure Mme [U] le 9 octobre 2021 de procéder à la signature de l’acte authentique. Celle-ci s’y est refusée, causant un préjudice au vendeur qui a vu son bien immobilisé plusieurs mois.

Le compromis de vente prévoit une clause pénale de 38.000 €, correspondant à 10% du prix du bien, en cas de non-réalisation de la vente par la faute de l’acquéreur. M. [Y] considère que cette pénalité est due de plein droit, Mme [U] ayant empêché l’aboutissement de la vente.

M. [Y] produit une attestation de Madame [Z], courtier en prêts immobiliers, selon laquelle Mme [U] avait obtenu une offre de prêt de la Banque Populaire. Pourtant, elle n’a jamais poursuivi la démarche et n’a plus donné signe de vie à son courtier.

Selon M. [Y], ce comportement démontre que Mme [U] avait les moyens de financer l’achat, mais a cherché à se soustraire à ses obligations contractuelles en invoquant artificiellement des refus de prêt.

Mme [U] prétend avoir bénéficié d’un délai supplémentaire pour l’obtention de son prêt. Or, M. [Y] rappelle qu’il avait conditionné toute prolongation à la levée de la condition suspensive, ce que confirmerait une attestation du notaire Me [T] du 18 novembre 2021.

Ainsi, la condition suspensive étant réputée levée, Mme [U] était tenue de signer l’acte authentique, ce qu’elle a refusé de faire.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, Mme [U], acquéreur :

Dans ses dernières conclusions en date du 27/03/2023 le défendeur demande au tribunal de :

A titre principal

Débouter Monsieur [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

A titre subsidiaire

Diminuer la clause pénale eu égard aux circonstances de l’espèce

Suspendre l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir eu égard la nature du litige

En tout état de cause

Condamner Monsieur [Y] à régler à Madame [U] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [U] conteste la demande de 38.000 € formulée par M. [Y] au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 7 juin 2021, en raison de l’échec de l’obtention de son prêt immobilier. Elle invoque plusieurs arguments :

— elle invoque sa bonne foi et des démarches sérieuses : elle aurait sollicité plusieurs établissements bancaires et a reçu trois refus de prêt du LCL (18 août 2021), du CIC (23 août 2021) et de BNP Paribas (21 septembre 2021).

— elle soutient la conformité de ses demandes de prêt aux termes du compromis et contrairement à ce qu’affirme M. [Y], les demandes de prêt auraient respecté le montant de 290.000 € sur une durée maximale de 20 ans, avec un taux d’intérêt conforme.

— elle dit avoir obtenu un accord implicite du vendeur pour prolonger le délai car après avoir été informé des difficultés bancaires de Mme [U], M. [Y] n’aurait pas immédiatement remis en cause la condition suspensive et aurait accepté une prolongation, ce qu’attesterait un mail du notaire Me [T] en date du 18 novembre 2021.

Elle estime donc que la condition suspensive de prêt n’a pas été levée, ce qui rend toute demande de clause pénale infondée.

En outre, Mme [U] soutient que M. [Y], en tant que vendeur, a également contribué à la situation, en ce que :

— il aurait laissé passer l’échéance de la condition suspensive sans réagir immédiatement, ce qui a conduit à l’extinction automatique du compromis.

— il aurait finalement accepté la prolongation du délai sans préciser de nouvelles conditions claires, empêchant toute exécution rigoureuse du contrat.

À titre subsidiaire, si le tribunal devait retenir que Mme [U] est redevable de la clause pénale, elle demande qu’elle soit réduite en application de l’article 1231-5 du Code civil, au motif qu’elle aurait agi en toute transparence en informant le vendeur de l’évolution de ses démarches bancaires ; alors qu’elle aurait subi une période économique difficile due à la crise sanitaire, ayant ralenti le traitement des dossiers bancaires en 2021.

Par ailleurs, il ne démontrerait aucun préjudice réel et certain résultant de la non-réalisation de la vente, ce qui fragiliserait sa demande indemnitaire

En raison du montant élevé de la clause pénale réclamée, Mme [U] sollicite la suspension de l’exécution provisoire en cas de condamnation, soulignant que le litige ne présente aucun caractère d’urgence et qu’une exécution immédiate lui causerait un préjudice financier disproportionné si le montant venait à être réduit en appel.

— - -

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réalisation de la condition suspensive de prêt

En droit, selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1193 du même code « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

Alors que les articles 1188 à 1191 du Code civil invitent le juge à interpréter les clauses d’un contrat lorsque celles-ci ne se suffisent pas à elles mêmes.

Par ailleurs, par application de l’article 1304-3 du Code civil, une condition suspensive est réputée accomplie lorsque son bénéficiaire en empêche la réalisation.

En l’espèce, compromis de vente imposait à l’acquéreur d’adresser au notaire au plus tard le 13 août 2021 deux refus de prêt pour se prévaloir de la condition suspensive, les dits refus devant porter sur des demandes de financement conformes à la clause suspensive du compromis, à savoir :

— tous établissements bancaires

— montant du prêt : 290.000 €,

— taux d’intérêt maximum : 1,20 % hors assurances,

— durée maximale du prêt : 20 ans,

Or, Mme [U] :

— n’a communiqué ses refus de prêt que le 17 septembre 2021, soit bien après l’échéance.

— a sollicité des prêts non conformes aux conditions du compromis, notamment des montants et durées supérieurs aux stipulations prévues.

— a été injoignable par son courtier malgré un accord de principe obtenu auprès de la Banque Populaire, ce qui démontre une absence de diligences dans ses démarches.

Dans ces conditions, l’article 1304-3 précité trouve à s’appliquer et la condition suspensive doit être considérée comme réalisée par l’écoulement des délais.

Le Tribunal retient que Mme [U] a fautivement empêché la réalisation de la condition suspensive et était tenue d’exécuter la vente.

Sur l’application de la clause pénale

En droit, au titre des articles 1103 et 1231-5 du Code civil, les parties sont tenues aux obligations qu’elles contractent, mais le juge peut néanmoins réduire une clause pénale qui lui apparaît manifestement excessive.

En l’espèce, la clause pénale de 38.000 € correspond à 10 % du prix de vente, ce qui, en principe, est conforme aux standards contractuels usuels.

Toutefois, le Tribunal relève que :

— M. [Y] n’a pas immédiatement tiré les conséquences du dépassement des délais et a laissé la vente se poursuivre.

— aucun élément ne démontre un préjudice financier direct autre que l’indisponibilité temporaire du bien, dont le demandeur ne rapporte pas l’étendue effective.

— Mme [U], bien que fautive, a cependant tenté d’obtenir des financements, ce qui atténue la gravité de son comportement.

Dans ces conditions, le Tribunal considère que la clause pénale doit être réduite de moitié, soit à 19.000 €, ce pour éviter toute disproportion entre la faute commise et le préjudice réel du vendeur, tout en restant cependant dissuasive.

Mme [U] sera donc condamnée à payer 19.000 € à M [Y] au titre de la clause pénale.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici l’acquéreur.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Une somme de 1.500€ apparaît équitable.

N° RG 22/09363 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XITE

— sur l’exécution provisoire,

La demande de suspension repose sur la disproportion supposée du montant de la clause pénale. Toutefois, compte tenu de sa réduction opérée par le Tribunal et de l’absence de justificatif sur la situation patrimoniale de Mme [U] et de ses revenus, cette demande n’est pas justifiée.

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et la demande d’écarter l’exécution provisoire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX,

— CONSTATE que le montant de la clause pénale fixée au compromis de vente est manifestement excessive et la RÉDUIT à la somme de 19.000€ ;

— CONDAMNE Mme [X] [U] à payer à M [P] [Y] la somme de 19.000€ au titre de la dite clause pénale ;

— CONDAMNE Mme [X] [U] aux entiers dépens ;

— CONDAMNE Mme [X] [U] à payer à M [P] [Y] la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

La présente décision est signée par Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT