AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00223 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJ4K

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.C.I. SAINT-CHRISTOPHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mélanie GOEDERT-FURLAN, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C105 substitué par M^e Sylvia FERRARI-BLOSCH, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C200

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SCI ST CHRISTOPHE par M^e GOEDERT-FURLAN (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e GOEDERT-FURLAN (case)

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 septembre 2021, la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal a consenti à Madame [H] [D] un bail d’habitation sur un logement (appartement n°2) situé [Adresse 5] FALCK (57) outre une cave et un emplacement de parking sis même adresse moyennant un loyer mensuel révisable de 480 euros, outre un acompte provisionnel sur charges mensuel d’un montant de 50 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Madame [H] [D] le 13 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.027 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Madame [H] [D] le 8 avril 2025, et enregistré au greffe le 24 avril 2025, la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 4 juillet 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

Au principal, renvoyer les parties ainsi qu’elles en aviseront,

Mais dès à présent, vu l’urgence,

— CONSTATER, au besoin ORDONNER, que le bail du 9 septembre 2021 ayant pris ses effets au 14 septembre 2021, intervenu entre elle et Madame [H] [D], concernant les locaux à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8], soit résilié de plein droit depuis le 13 novembre 2024 ;

En conséquence,

— CONDAMNER Madame [H] [D], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer de corps et de biens, au besoin avec le concours de la force publique, lesdits locaux ;

— CONDAMNER Madame [H] [D] à lui payer, à titre provisionnel :

La somme de 4.677 euros représentant l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer augmenté de deux mois,

Une indemnité d’occupation mensuelle de 530 euros payable le 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du jour de la résolution du bail, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— CONDAMNER Madame [H] [D] à lui verser la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la défenderesse en tous les frais et dépens ;

— DECLARER l’ordonnance à intervenir exécutoire par provision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle la demanderesse, représentée par son conseil, s’en est référée à ses écritures, a maintenu l’intégralité de ses demandes sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.787,07 euros selon décompte arrêté à la date du 20 juin 2025, et s’est opposé aux demandes reconventionnelles en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire formées par la défenderesse, Madame [H] [D], qui a comparu en personne, ayant indiqué avoir repris le paiement du loyer et des charges en mai et juin 2025, solliciter des délais de paiement à raison de mensualités de 170 euros en sus du loyer et des charges, puis mise en délibéré au 19 septembre 2025 et prorogé au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 13 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.027 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies non à la date du 13 novembre 2024 ainsi que sollicité mais à la date du 14 novembre 2024 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif, soit à la date du 6 avril 2025 à 0 heure.

Dès lors, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 14 novembre 2024, partant de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter de cette même date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal produit un décompte actualisé en date du 20 juin 2025 aux termes duquel Madame [H] [D] reste redevable à son égard de la somme de 5.787,07 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Madame [H] [D], qui a comparu, ne conteste pas la dette dont paiement est ainsi poursuivi par la demanderesse.

Il convient donc de considérer que Madame [H] [D] est redevable à l’égard de la demanderesse de la somme de 5.787,07 euros au titre euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 20 juin 2025.

En conséquence, Madame [H] [D] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal la somme de 5.787,07 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 20 juin 2025, outre intérêts au taux légal qu’il convient de fixer non sur la somme de 4.677 euros mais sur la somme de 2.027 euros seulement visée par le commandement, à compter du 13 novembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire augmentée de deux mois ainsi que sollicité, sur la somme de 2.650 euros à compter du 8 avril 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif formée par la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur les demandes reconventionnelles en délais de paiement, suspension des effets de la clause résolutoire et l’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Madame [H] [D] sollicite le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement à raison de mensualités de 170 euros aux fins d’apurer sa dette locative.

Certes il n’est pas contesté que la défenderesse a repris le paiement des loyers et charges avant l’audience, en l’occurrence en juin 2025.

Toutefois, force est de constater qu’elle ne produit au soutien de sa demande aucun élément justifiant de la réalité de sa situation personnelle comme financière, et ne démontre pas être en mesure de s’acquitter de la dette locative dans le délai maximal de trois ans prescrit à même fin.

Partant, ses demandes en délais de paiement et en sursis à expulsion ne sauraient prospérer.

En conséquence, Madame [H] [D] ne pourra qu’être déboutée de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et en suspension de l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [H] [D] sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [H] [D] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités mensuelles d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [H] [D] est par principe redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit à compter du 14 novembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit, ainsi qu’il est sollicité et résulte du décompte produit au dossier, à la somme totale de 530 euros représentant le montant du montant du loyer augmenté de l’acompte provisionnel mensuel sur charges à la date de la résiliation telle que constatée du bail, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant la défenderesse à compter du 14 novembre 2024 est calculée prorata temporis au titre du mois de novembre 2024 et le dernier mois, dès lors que le même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues non ainsi que sollicité à compter du 1er de chaque mois mais à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 14 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 530 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel, Madame [H] [D] à payer à la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal à compter du 14 novembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 530 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient en outre de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme à laquelle Madame [H] [D] est déjà condamnée à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour un montant de 5.787,07 selon décompte arrêté à la date du 20 juin 2025, outre intérêts, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 14 novembre 2024.

Le surplus de la demande en paiement à titre provisionnel au titre des indemnités d’occupation formée par la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [H] [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024 d’un montant de 126,53 euros, de l’assignation du 8 avril 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 10 avril 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Madame [H] [D], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 7 septembre 2021 entre la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame [H] [D] en sa qualité de preneur et concernant le logement (appartement n°2) situé [Adresse 3] à FALCK (57) outre une cave et un emplacement de parking sis même adresse, sont réunies à la date du 14 novembre 2024 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Madame [H] [D] à payer à la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal la somme de 5.787,07 euros (cinq mille sept cent quatre-vingt-sept euros et sept centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation selon décompte de créance arrêté à la date du 20 juin 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.027 euros (deux mille vingt-sept euros) à compter du 13 novembre 2024, sur la somme de 2.650 euros (deux mille six cent cinquante euros) à compter du 8 avril 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement à titre provisionnel au titre de l’arriéré locatif formée par la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal ;

DEBOUTE Madame [H] [D] de ses demandes reconventionnelles en délais de paiement et en suspension de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [H] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement à usage d’habitation (appartement n°2) situé [Adresse 3] à [Localité 7] (57) outre une cave et un emplacement de parking sis même adresse ;

ORDONNE à Madame [H] [D] de libérer le logement et la cave d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [D] d’avoir volontairement libéré le logement , la cave et l’emplacement de parking et restitué les clefs dans ce délai, la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 14 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 530 euros (cinq cent trente euros) par mois ;

CONDAMNE en conséquence, à titre provisionnel, Madame [H] [D] à payer à la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal à compter du 14 novembre 2024 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 530 euros (cinq cent trente euros)correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme à laquelle Madame [H] [D] est déjà condamnée à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour un montant de 5.787,07 selon décompte arrêté à la date du 20 juin 2025, outre intérêts, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 14 novembre 2024 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement à titre provisionnel au titre des indemnités d’occupation formée par la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE Madame [H] [D] à payer à la SCI SAINT CHRISTOPHE prise en la personne de son représentant légal la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 13 septembre 2024 d’un montant de 126,53 euros, de l’assignation du 8 avril 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 10 avril 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 13 octobre 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Président