Du 27 juin 2025

5AG

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00306 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2CCS

[D] [O] [E]

C/

S.A. DOMOFRANCE

— Expéditions délivrées à

M^e Pierre LANDETE

la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— FE délivrée à

Le 27/06/2025

Avocats : M^e Pierre LANDETE

la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 juin 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [O] [E]

né le 24 Juin 1969 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e GUERIN substituant M^e Pierre LANDETE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DÉBATS :

Audience publique en date du 04 Avril 2025

Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025 et au 27 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 05 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat sous seing privé en date du 14 mai 2013 M. [D] [O] [E] est locataire d’un logement appartenant à la SA DOMOFRANCE situé [Adresse 4].

Invoquant une problématique relative à l’isolation et au chauffage qui perdure, entraîne le développement de moisissures et rend le logement insalubre, par acte introductif d’instance en date du 5 février 2025, M. [D] [O] [E] a fait assigner en référé la SA DOMOFRANCE à l’audience du 14 mars 2025 du juge des contentieux de la protection statuant en référé, lui demandant de :

— déclarer recevable et bien fondée la procédure de référé intentée à l’encontre de la Société DOMOFRANCE

— constater qu’il se trouve dans un logement indécent

— constater que la Société DOMOFRANCE n’a pas satisfait aux obligations liant le bailleur à son locataire

En conséquence

* à titre principal

— ordonner toutes les mesures utiles nécessaires à la remise en état et l’assainissement de son logement dans un délai de quinze jours

À défaut de remise en état effectuée dans un délai de quinze jours

— enjoindre la Société DOMOFRANCE à le reloger dans un appartement répondant aux mêmes caractéristiques de lieu et dans un délai de 15 jours à compter du jugement à intervenir,

— prononcer une astreinte de 100€ par jour de retard en cas d’inexécution de la part de la Société DOMOFRANCE,

* à titre subsidiaire et dans l’hypothése où des investigations devraient être réalisées afin de permettre la remise en état de son logement :

— ordonner une expertise au sein de son domicile ayant pour objectif de déterminer l’ensemble des travaux de remise en état nécessaires au sein de son logement indécent ;

— commettre à cet effet, tout expert compétent pour évaluer l’ensemble des travaux à réaliser, notamment s’agissant des problèmes d’isolation ;

— dire n’y avoir lieu à prononcer une consignation car il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle

— ordonner son relogement dans un appartement répondant aux mêmes caractéristiques de lieu et d’accès dans l’attente de la remise en état du logement ;

* en tout état de cause

— condamner la Société DOMOFRANCE à lui rembourser la somme de 6.000€ au titre des frais avancés par lui, et à lui verser à titre de provision la somme de 4.000€ à valoir sur la réparation de son préjudice moral et la somme de 5.995€ à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner la Société DOMOFRANCE à lui verser la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’examen de l’affaire a été reporté au 4 avril 2025 pour échange des pièces et arguments.

M. [D] [O] [E], représenté par avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 4 avril 2025.

Il expose que les difficultés perdurent depuis 2020 et que la défaillance du bailleur à remplir ses obligations au regard des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022 justifie les mesures urgentes pour faire cesser un trouble manifestement illicite incluant son relogement le temps des travaux. Il précise avoir effectué de nombreux frais d’entretien qui justifient une indemnisation à hauteur de 6.000 euros, qu’il subit en outre un préjudice moral et un préjudice de jouissance qui doivent être indemnisés. Subsidiairement, il observe qu’une mesure d’expertise est de nature à déterminer les travaux à entreprendre si la juridiction n’était pas suffisamment éclairée.

La SA DOMOFRANCE, représentée par avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse affectant les demandes formées par Monsieur [O] [E]

— En conséquence l’en débouter

En toute hypothèse :

— juger prescrite toutes demandes de Monsieur [O] [E] antérieures au 5 février 2022 par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

— se déclarer incompétent à statuer sur la demande du relogement formée par Monsieur [O] [E] au profit du Tribunal Administratif

— constater l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes de Monsieur [O] [E],

— En conséquence, l’en débouter

— débouter Monsieur [O] [E] de sa demande d’expertise faute de motif légitime et ce par application des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile

— condamner Monsieur [O] [E] au paiement d’une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Elle observe qu’il n’est fourni aucune preuve de la prétendue indécence du logement, en contestant le caractère probant des photographies produites. Elle indique qu’il est acté de travaux d’ampleur qui concernent cette résidence, avec notamment la réfection des menuiseries et une isolation par l’extérieur. Elle observe que certains travaux faits par le locataire sont susceptibles d’être à l’origine des désordres dont il se plaint. Elle soutient que le tribunal judiciaire n’est pas compétent pour statuer sur la demande de relogement, qui se heurte à tout le moins à une contestation sérieuse. Elle indique qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder un remboursement de sommes, qu’au demeurant la demande n’est pas justifiée et est soumise au délai de prescription prévu par l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle objecte le défaut de preuve et la contestation sérieuse s’agissant des autres préjudices. Elle estime que la demande d’expertise n’est pas fondée alors qu’elle a répondu aux doléances de M. [D] [O] [E] et que des travaux de réhabilitation sont imminents.

Motifs

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les notes en délibéré ne sont pas admises, sauf lorsqu’elles ont été sollicitées par le juge.

En l’espèce M. [D] [O] [E] a fait parvenir une note en délibéré à la suite d’une mise en demeure reçue de la part de son bailleur.

Ainsi que l’observe au demeurant son conseil, cette mise en demeure est étrangère aux débats, et il ne sera pas tenu compte de celle-ci.

Sur la demande d’exécution de travaux

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 20-1 de la loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours et permet au juge saisi, à défaut d’accord entre bailleur et locataire, de déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

M. [D] [O] [E] allègue l’indécence de son logement et réclame en conséquence la condamnation de son bailleur à exécuter des travaux pour y remédier.

Force est de constater tout d’abord qu’il ne précise pas la nature des travaux nécessaires pour mettre fin à la prétendue indécence du logement.

Surtout, il ne produit que des photographies non datées et non circonstanciées qui selon lui correspondent à son logement, sans aucun procès-verbal de constat ou témoignage notamment permettant de corroborer de façon non sérieusement contestable l’existence des troubles qu’il allègue. Seule apparaît évidente la vétusté des menuiseries, admise par le bailleur sans pour autant que soit établi l’impact réel sur l’habilité du logement et la non décence consécutive du logement.

Par ailleurs s’il ressort de la pétition du 10 décembre 2024 produite par M. [D] [O] [E] que beaucoup de locataires de la Résidence [9] se sont plaints auprès du bailleur d’un problème de chauffage, cet écrit ne précise rien quant à la nature des dysfonctionnements allégués, et dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement, ne permet nullement de déterminer les travaux qui seraient à exécuter.

Par conséquent le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut enjoindre l’exécution de travaux au bailleur, qui au demeurant ne conteste pas devoir procéder à des travaux de réhabilitation, qui ont débuté sur la résidence [Adresse 8] et doivent concerner le logement de M. [D] [O] [E] dans le courant de l’année 2026.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé. L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

M. [D] [O] [E] demande subsidiairement une mesure d’expertise ayant pour objectif de déterminer l’ensemble des travaux de remise en état nécessaires au sein de son logement indécent.

Or d’une part, il ne produit pas de pièces permettant d’établir de façon circonstanciée et objective l’existence de désordres rendant le logement indécent, les photographies produites étant dépourvues de force probante, ainsi que ci-dessus relevé.

D’autre part, le bailleur justifie de travaux d’ampleur devant intervenir, comportant notamment le remplacement des menuiseries, et des travaux d’isolation qui permettront de remédier aux désordres tels qu’allégués par M. [D] [O] [E].

Si les désordres allégués devaient être avérés par la mesure d’expertise, au regard des délais habituels des mesures d’expertise, il apparaît que les travaux de réhabilitation interviendront en 2026 avant même que la juridiction soit en mesure de se prononcer sur les travaux à exécuter. Il n’est ainsi pas légitime d’ordonner une mesure onéreuse dans ce contexte.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de relogement

En l’absence de prescription de travaux qui imposerait que le logement soit vide, ou d’expertise, la demande de relogement est sans objet et ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande de remboursement de frais

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [D] [O] [E] réclame le remboursement de frais à hauteur de la somme de 6.000 euros qu’il prétend avoir exposés pour suppléer à la carence de son bailleur.

Or il n’entre dans les pouvoirs du juge des référés que la faculté d’allouer une provision qui n’est pas sollicitée de ce chef.

La demande de remboursement de frais ne peut donc prospérer devant le juge des référés qui ne peut trancher définitivement sur l’obligation. Elle sera donc rejetée.

Sur la demande de provision au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle- ou délictuelle.

En l’espèce M. [D] [O] [E] demande, d’une part une provision à valoir sur la réparation de son préjudice moral, d’autre part sur son préjudice de jouissance.

Néanmoins s’il allègue ne pas être entendu en ses demandes depuis 2020 par son bailleur, force est de constater qu’il ne produit pas de justificatif de demande entre son courrier du 25 décembre 2020 dans lequel il arguait de problème de chauffage, d’humidité, de défaut d’isolation et du mauvais état des fenêtres, et les courriers adressés à partir de mai 2024 par son conseil, sauf deux courriers des 20 septembre et 3 octobre 2023 relatifs à une demande de mutation en lien avec la situation de handicap de son épouse. Au surplus l’envoi du courrier du 25 décembre 2020 n’est pas établi et aucun justificatif n’est produit à l’appui, pour démontrer les désordres allégués.

Les courriers du conseil de M. [D] [O] [E] adressés courant 2024 n’ont pas été laissés sans suite par le bailleur et des visites à domicile ont eu lieu.

Il n’est donc pas caractérisé de façon non sérieusement contestable que le bailleur ait été indifférent à la situation de M. [D] [O] [E] et inactif face à ses difficultés.

Par ailleurs, le caractère non décent du logement n’étant pas établi de façon non sérieusement contestable, M. [D] [O] [E] ne peut prétendre au versement d’une provision à valoir sur son préjudice de jouissance.

Les demandes de provision seront donc rejetées.

Sur les dépens

Les dépens seront supportés par M. [D] [O] [E] qui succombe en ses demandes mais l’équité au regard de la situation respective des parties conduit à laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

En vertu de l’article 514 du Code de Procédure Civile, la présente ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en matière de référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Tous droits et moyen des parties réservés devant le juge du fond,

REJETONS les demandes de M. [D] [O] [E] ;

CONDAMNONS M. [D] [O] [E] aux dépens ;

LAISSONS à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection