TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 24/01508 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLB6

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 10/03/2025

à la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX

M^e Béatrice DEL CORTE

COPIE délivrée

le 10/03/2025

au service expertise

Rendue le DIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [N] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [F] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C.I. LANTIER, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Julien FOUCHET de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

I – PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 11 juillet 2024, Messieurs [D] et [F] [N] ont assigné la S.C.I. LANTIER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par dernières conclusions du 31 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de leur argumentation, ils demandent au juge des référés, au visa des articles 835 du Code de procédure civile, L.145-41 du code du commerce, et 145 du Code de procédure civile de :

— rejeter le commandement du 14 juin 2024 visant à voir constater le jeu de la clause résolutoire au titre de la demande visant à obtenir l’entretien intégral du bâtiment et des locaux commerciaux,

— débouter la S.C.I. LANTIER de sa demande visant à obtenir la mise en conformité électrique des sinstallations,

— condamner la S.C.I. LANTIER à régler à titre provisionnel la somme de 2.500 €uros au titre des provisions sur charges qu’elle a perçues depuis le 1er avril 2020,

— la condamner à effectuer, sous astreinte de 250 €uros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les travaux en toiture visant à mettre un terme aux désordres d’infiltration d’eau affectant les locaux donnés à bail et à réparer les systèmes de désenfumage incendie en toiture,

— débouter la S.C.I. LANTIER de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, notamment au titre de la suppression du système de chauffage (climatisation réversible) et d’enlèvement des matériaux stockés,

À titre subsidiaire,

— leur accorder un délai de 24 mois pour procéder à la suppression du système de climatisation en précisant qu’il appartiendra préalablement au bailleur de mettre en place un système de chauffage et d’aération des locaux adapté permettant d’assurer la jouissance paisible des locaux,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire des commandements délivré le 14 juin 2024 pendant le délai de grâce accordé,

— désigner tel expert qu’il plaira pour constater les désordres et non conformités dont ils se plaignent, les frais d’expertise étant à la charge des deux parties,

— condamner la S.C.I. LANTIER à leur payer la somme de 2.500 €uros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Ils exposent qu’ils exercent une activité de menuiserie et ont conclu avec la S.C.I. LANTIER le 23 mars 2020 un bail commercial concernant une partie des locaux d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 8] se composant d’un bâtiment d’une superficie de 180 m² ainsi que l’usage commun du parking et du terrain attenant, sans délimitation précise de la superficie du terrain donné à bail, aucun état des lieux d’entrée n’ayant par ailleurs été établi entre les parties.

Ils indiquent que le bailleur n’a pas été en mesure de justifier des appels de charge qu’il a effectués, alors qu’ils ne sont pas seuls locataires de l’immeuble et que la fourniture d’eau était incluse dans le montant du loyer.

Ils contestent le commandement que la S.C.I. LANTIER leur a délivré le 14 juin 2024 les mettant en demeure de produire l’assurance locative au titre de l’année en cours et un rapport de vérification périodique des installations électriques, documents qu’ils ont communiqués, et de respecter les obligations contractuelles d’entretien du bâtiment, cette dernière obligation ayant un caractère trop général et insuffisament précis pour justifier l’application de la clause résolutoire contractuelle.

Ils ajoutent qu’il incombe au bailleur de procéder aux réparations nécessaires en toiture, les locaux loués présentant des infiltrations d’eau récurrentes.

Enfin, il soutiennent que le système de climatisation existait au moment de leur entrée dans les lieux, et qu’à défaut, les locaux ne seraient ni chauffés ni aérés.

Par ses dernières conclusions du 31 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la S.C.I. LANTIER demande au juge des référés de :

À titre principal,

— prononcer la résiliation du bail conclu le 23 mars 2020 au 14 juillet 2024 en raison de l’absence d’entretien de la parcelle réalisé dans le délai d’un mois suivant le commandement d’avoir à respecter cette obligation contractuelle en date du 14 juin 2024,

En conséquence,

— dire que Messieurs [D] et [F] [N] sont redevables depuis le 14 juillet 2024 d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé à cette date,

— ordonner l’expulsion de Messieurs [D] et [F] [N] et de tous occupants de leur chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique,

À titre subsidiaire,

— condamner Messieurs [D] et [F] [N] à retirer, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, tous les déchets et matériaux délaissés à l’extérieur du local loué, sous astreinte de 200 €uros par jour de retard,

— dire que le montant à restituer aux demandeurs au titre du décompte des charges des années 2020 à 2024 ne pourra être supérieur à 353,93 €uros,

En tout hypothèse,

— condamner in solidum Messieurs [D] et [F] [N] à retirer tous les équipements de la climatisation qu’ils ont installée sur le bâtiment loué dans un délai d’un mois à compter de la décision et sous astreinte de 200 €uros par jour de retard,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 €uros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir que le bail impose au preneur d’entretenir les lieux loués et que la parcelle de terrain attenant au bâtiment est encombrée de déchets et matériaux laissés à l’abandon donnant à la parcelle un aspect de décharge.

Elle ajoute qu’elle est fondée en ses appels de charges correspondant aux taxes foncières et taxes d’ordures ménagères ainsi qu’à la consommation d’eau du preneur, et en a justifié par la production des justificatifs et factures, le montant total des charges pour les années 2020 à 2024 s’élevant à la somme de 4.406,07 €uros, de sorte qu’au vu des provisions versées, le solde en faveur des locataires ne s’élève qu’à la somme de 353,93 €uros.

Elle s’estime fondée en sa demande de retrait de la climatisation installée par les preneurs en façade de l’immeuble sans aucune autorisation.

Elle conteste l’existence de désordres en toiture, faisant observer qu’elle n’a reçu aucune demande de réparations préalablement à la présente procédure et qu’il n’existe pas de constat précis relatif aux désordres allégués.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Sur le jeu de la clause résolutoire :

Le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de défaut d’exécution d’une de ses clauses un mois après une sommation d’exécuter restée infructueuse.

Un commandement reproduisant le délai a été signifié le 14 juin 2024 par la S.C.I. LANTIER à Messieurs [D] et [F] [N] leur faisant sommation d’avoir à :

1) Justifier d’une assurance en cours de validité portant sur le local commercial,

2) Justifier d’une attestation de conformité électrique, et ce, suite aux modifications sur l’installation électrique que vous avez réalisées dans le local commercial,

3) Procéder à l’entretien du local commercial dans son intégralité, c’est-à-dire procéder à l’entretien du bâtiment et des extérieurs.

Il ressort des pièces produites par Messieurs [D] et [F] [N] que l’attestation d’assurance pour l’année 2024 ainsi que le rapport de vérification périodique des installations électriques en date du 10 juillet 2024 ont bien été communiqués dans le délai imparti par le commandement.

Par ailleurs, le manquement justifiant le constat de la résiliation de plein droit doit concerner une condition évidente du contrat et être parfaitement caractérisé.

Or, ce n’est que dans le cadre de la présente procédure que la S.C.I. LANTIER a précisé la nature du défaut d’entretien reproché aux preneurs, à savoir l’encombrement de déchets et matériaux laissés à l’abandon donnant un aspect de décharge à la parcelle.

L’obligation d’entretien rappelée en terme généraux par le bailleur dans son commandement sans demande d’enlèvement des déchets et matériaux est insuffisamment précise pour permettre au preneur de respecter une obligation et de s’exécuter dans le délai imparti, et la clause résolutoire n’a pu dès lors s’appliquer.

La demande de la S.C.I. LANTIER doit être rejetée, le commandement n’ayant pu produire effet.

Il apparaît par ailleurs qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, qui ne peut interpréter le contrat ou la volonté des parties, de caractériser l’obligation du preneur sur le point de savoir si le fait pour Messieurs [D] et [F] [N] d’entreposer divers matériaux sur le terrain loué est constitutif d’une faute, le bail ayant pour destination une exploitation d’un fond de commerce de fabrication et vente de meubles.

Sur les charges :

Le bail consenti par la S.C.I. LANTIER à Messieurs [D] et [F] [N] n’a pas prévu de versement de provisions sur charges en sus du loyer.

Il stipule seulement, en son article 4-8 intitulé « contribution et charges diverses », que le preneur paiera la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière, les parties décidant d’étaler le paiement de cette taxe sur 12 mois avec des échéances égales à 1/12 ème du montant de la dernière taxe foncière avec une régularisation chaque année au mois de novembre.

Les conditions de l’alimentation en eau du local ne sont pas précisées et aucun remboursement par le locataire n’apparaît prévu à ce titre dans la convention.

La S.C.I. LANTIER n’ayant pas précisé les modalités de la répartition de la taxe foncière et d’ordures ménagères entre les différents locataires du bâtiment, elle ne peut se prévaloir d’une créance non sérieusement, contestable à ce titre. Il en est de même en ce qui concerne la consommation d’eau, faute de précision sur ce point dans la convention signée entre les parties.

Les sommes appelées à titre provisionnel au titre des charges doivent par conséquent être restituées.

Sur la demande de réalisation de travaux en toiture :

Messieurs [D] et [F] [N] ont fait constater le 18 juillet 2024 l’état des locaux par commissaire de justice qui relève, au niveau des poutres métalliques en toiture, la présence de gouttelettes et de coulures, et au niveau des sols, des boursouflures.

Ces constatations sont insuffisantes pour condamner le bailleur à faire procéder à des travaux mais constituent un motif légitime d’ordonner une mesure d’expertise, afin de vérifier la toiture et l’existence et l’importance des désordres.

L’expertise fonctionnera aux frais avancés de Messieurs [D] et [F] [N] qui ont la charge de la preuve.

Sur la climatisation :

Aucun constat d’état des lieux d’entrée n’apparaît avoir été réalisé de sorte que la société bailleresse n’établit pas que Messieurs [D] et [F] [N] ont procédé à cette installation sans autorisation.

Cette demande doit être rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire et à charge d’appel ;

Dit n’y avoir lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la S.C.I. LANTIER et Messieurs [D] et [F] [N] en vertu du commandement en date du 14 juin 2024.

Condamne la S.C.I. LANTIER à payer à Messieurs [D] et [F] [N] la somme de la somme de 2.500 €uros au titre des provisions sur charges qu’elle a perçues depuis le 1er avril 2020.

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder Monsieur [L] [V], [Adresse 6],

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous constats ou expertises ; visiter les lieux et les décrire ;

– vérifier si les dégradations alléguées en toiture existent ( infiltrations et désenfumage) ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance et la localisation ; en préciser la date d’apparition ;

– pour chaque désordre, préciser s’il est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– en rechercher la cause en précisant quels ont été les travaux d’entretien réalisés par le bailleur ou le preneur et leur efficacité ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

Dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que le demandeur devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque.

Dit que l’expert déposera son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation.

Dit que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes des parties.

Condamne la S.C.I. LANTIER aux dépens, et la condamne à payer à Messieurs [D] et [F] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Sonia BELLIER, 1ère Vice-présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,