N° RG 22/05739 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2VP

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 1ER AOÛT 2025

63B

N° RG 22/05739

N° Portalis DBX6-W-B7G-W2VP

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[L] [E]

C/

[N] [U]

[S] [I]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA SASSOUST

M^e Béatrice LARRIEU

M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Greffier lors des débats :

Madame DENIS, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier,

Greffier lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier,

en présence de Monsieur BASUYAU, Auditeur de Justice, qui a participé aux débats avec voix consultative en cours de délibéré

DÉBATS :

à l’audience publique du 04 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR ET INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [L] [E] venant aux droits de Madame [P] [D] décédée le [Date décès 8] 2022 à [Localité 15] (GIRONDE)

né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 12] (GIRONDE)

[Adresse 14]

[Localité 7]

représenté par M^e Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Maître [N] [U], Notaire

né le [Date naissance 5] 1983

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [S] [I]

né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 13] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 10]

représenté par M^e Béatrice LARRIEU, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [P] [D] était propriétaire d’une parcelle de terrain sise [Adresse 1] à [Localité 17] cadastrée C [Cadastre 2] d’une superficie de 2.609 m².

Monsieur [S] [I], adjoint au maire, lui a suggéré de la vendre.

Un acte authentique de vente a été signé entre Madame [D] et Monsieur [H] [W] et Madame [A] [F], acquéreurs, le 03 mai 2021 en l’étude de Maître [N] [Y] ASSAYA-JOLIS, pour un prix de 65 000 euros.

Madame [D] a été placée sous mesure de sauvegarde de justice le 04 août 2021, Madame [J] ayant été désignée en qualité de mandataire à la protection des majeurs, puis sous curatelle renforcée le 18 février 2022, Madame [J] ayant été également désignée en qualité de curatrice.

Par acte en date du 1er août 2022, Madame [D], représentée par sa curatrice, Madame [J], a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire Maître [Y] ASSAYA-JOLIS et Monsieur [I] afin de les voir condamner à lui payer une somme de 40.600 € à titre de dommages et intérêts.

Madame [D] est décédée le [Date décès 8] 2022.

Le 25 janvier 2024, Monsieur [L] [E], fils de Madame [D] est intervenu volontairement à la procédure et a repris l’instance en tant qu’ayant droit.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, Monsieur [L] [E] venant aux droits de Madame [P] [D] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1217 et 1240 du code civil, Vu les obligations de conseil et de loyauté des notaires,

— Recevoir l’intervention de Monsieur [E] ;

— Condamner in solidum Maître [N] [Y] ASSAYA-JOLIS et Monsieur [S] [I] à verser à la succession Madame [D] la somme de 40.600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice ;

— Condamner in solidum Maître [N] [Y] ASSAYA-JOLIS et Monsieur [S] [I] à verser à la succession Madame [D] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2024, Maître [N] [Y] ASSAYA-JOLIS, notaire, demande au Tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [E] de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître [Y] ASSAYA-JOLIS,

— REJETER toute demande formée à l’encontre de Maître [Y] ASSAYA-JOLIS,

— CONDAMNER Monsieur [E] à payer à Maître [Y] ASSAYA-JOLIS une somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [E] aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2023, Monsieur [S] [I] demande au Tribunal de :

Vu l’article 1109, 1217, et 1231-1 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

— DEBOUTER Mme [D] de l’ensemble de ses demandes pour absence de contrat entre les parties,

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER Mme [D] de l’ensemble de ses demandes pour absence de faute commise par M. [I] à l’égard de Mme [D],

En tout état de cause,

— CONDAMNER Mme [D] à verser à M. [I] la somme de 2.000,00€ au titre des frais engagés pour assurer sa défense sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de procédure.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’intervention volontaire :

Cette intervention se rattachant aux prétentions initiales par un lien suffisant, elle sera déclarée recevable par application des articles 325 et 329 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité du Notaire :

Monsieur [E] fait valoir que le Notaire a manqué à son obligation de conseil et d’information en ne vérifiant pas la capacité de Madame [D] alors que ses facultés étaient atteintes et qu’il n’a pas vérifié les conditions de fixation du prix de vente et n’a pas alerté la venderesse sur son caractère manifestement sous évalué, engageant ainsi sa responsabilité délictuelle et lui causant un préjudice consistant dans la différence entre le prix de vente et le prix d’une estimation qu’il produit à hauteur de 105 600 euros, soit un préjudice de 40 600 euros.

Maître [Y] ASSAYA-JOLIS fait valoir qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires, outre que l’atteinte à la capacité de Madame [D] n’est pas établie ni aucune sous évaluation du prix de vente.

En application de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il incombe au notaire la preuve de l’exécution de son devoir de conseil (Civ 1, 19 décembre 2006, pourvoi n°04-14.487).

Néanmoins, le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’une obligation de prudence et de diligence, et il appartient au client d’établir le manquement du notaire à cette obligation (Civ. 1, 22 avril 1981, pourvoi n°80-11.398).

Il appartient au notaire, tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes reçus par lui, de vérifier la capacité de son client lorsque des circonstances particulières lui permettent de mettre en doute ses facultés mentales (Cass civ 1ère 24 février 1998, n°95-21473, Cass civ 1ère, 09 février 1999, n°97-10.317).

Le Notaire justifie de ce qu’il a fait remplir à Madame [D] le questionnaire relatif à la « vente d’une maison » retourné accompagné d’une carte d’identité de la venderesse permettant de vérifier la conformité de la signature de celle-ci. Il produit en outre un extrait d’état civil de Madame [D] délivré le 02 mars 2021 sur lequel n’apparaît aucune mesure de protection.

Il ne peut être déduit des seuls éléments relatifs à l’âge de la venderesse, à l’existence d’une procuration et à un placement sous sauvegarde de justice 3 mois après la vente, puis sous curatelle renforcée plus de 9 mois après celle-ci, que Madame [D] n’était pas en capacité de consentir à l’acte de vente le 03 mai 2021.

En outre, les considérations quant au fait que le questionnaire vendeur aurait été remis à Madame [D] par les acquéreurs ne sont pas prouvées et quand bien même n’établissent pas en soi une faute du Notaire et une absence de capacité de la venderesse.

Quant aux éléments qui peuvent être déduits des éventuels appels téléphoniques que le Notaire aurait eus avec Madame [D], ils ne sont prouvés ni dans le sens d’une connaissance de pleines facultés ni dans le sens d’une connaissance de facultés altérées.

Enfin, le Notaire ne disposait pas d’éléments lui permettant de savoir que Madame [D] serait placée sous sauvegarde de justice 3 mois après la vente puis sous curatelle renforcée 9 mois après.

Alors qu’il apparaît ainsi que le Notaire a effectué les diligences normales pour vérifier la volonté et la capacité de vendre, que celui-ci n’est tenu à une obligation de conseil et d’efficacité que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il avait les moyens de procéder (Civ 3, 07 juin 2011, n°10-15. 363), outre que l’absence de capacité n’est pas établie à la date de la vente, il n’apparaît pas que Maître BENASSAYA-JOLIS a commis une faute délictuelle tenant à une insuffisance de vérification des facultés de la venderesse.

Quant au prix de vente, si le notaire doit attirer l’attention des vendeurs sur le caractère dérisoire du prix et sur les conséquences de leurs engagements (Civ 3, 25 mai 2011, pourvois n°10-14.875, n°10-14.464), il n’est cependant pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher (Civ 1 10 octobre 2019, pourvoi n°18-21.593).

Rien ne démontre que les considérations quant au caractère « encombrée et infestée de nuisible » du terrain aient été portées à la connaissance du Notaire, à supposer qu’il ait été tenu de les vérifier, outre que la seule évaluation produite par le demandeur intitulée « rapport d’expertise immobilière », en l’absence de tout autre élément sur l’état du marché versé aux débats par celui-ci et alors qu’elle est en contradiction (4 065 euros l’are) avec à tout le moins les deux actes de vente produit par le Notaire pour des terrains à construire vendus à [Localité 16] en 2022 (à des prix de 3 181 euros l’are et 947 euros l’are), est insuffisante à établir que le prix auquel le bien a été vendu a été manifestement sous-évalué et que le Notaire a manqué à une obligation d’information et de conseil concernant ce prix.

En conséquence, aucune faute du Notaire n’est démontrée susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de la venderesse et Monsieur [E] sera débouté de ses demandes à l’encontre de Maître [Y] ASSAYA-JOLIS

N° RG 22/05739 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W2VP

Sur la responsabilité de Monsieur [I] :

Monsieur [E] fait valoir que Monsieur [I], en proposant d’évaluer le bien, a conclu avec Madame [D] un contrat consensuel et qu’il a engagé sa responsabilité contractuelle en commettant une erreur dans l’évaluation du bien.

Monsieur [I] ne conteste pas avoir donné une estimation du bien, ni avoir fait implanter un panneau à vendre sur le terrain, mais fait valoir qu’il ne peut en être déduit qu’un contrat consensuel s’est formé entre lui et la venderesse alors qu’il n’était ni acquéreur ni mandataire.

En application de l’article 1109 du code civil, le contrat est consensuel lorsqu’il se forme par le seul échange des consentements quel qu’en soit le mode d’expression.

En l’espèce, les seules interventions de Monsieur [I] proposant une évaluation du bien et apposant un panneau à vendre sont insuffisantes à établir qu’un contrat de cette nature s’est formé entre lui et Madame [D], outre que tel qu’exposé ci-dessus, aucune sous-évaluation du bien n’est démontrée.

En conséquence, aucune responsabilité contractuelle de Monsieur [I] n’est engagée et Monsieur [E] sera également débouté de ses demandes à son encontre.

Sur les demandes annexes :

Partie perdante, Monsieur [E] sera condamné aux dépens, outre, au titre de l’équité à payer à Monsieur [I] et à Maître [Y] ASSAYA-JOLIS la somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

REÇOIT l’intervention volontaire de Monsieur [L] [E], ayant droit de Madame [P] [D].

DÉBOUTE Monsieur [L] [E] de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer à Maître [N] [Y] ASSAYA-JOLIS la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [L] [E] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT