N° RG : N° RG 22/00596 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WHO6

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/00596 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WHO6

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[F] [R], [P] [R]

C/

S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SCP ACALEX AVOCATS CONSEILS ASSOCIES

la SELARL DGD AVOCATS

la SCP VIOLANTE – RAYNAL VIOLANTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Président

Monsieur Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président

Pascale BUSATO Greffier, lors des débats

Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Octobre 2024, tenue en double rapporteurs avec l’accord des parties

Délibéré au 05 Décembre 2024

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [R]

né le 05 Septembre 1950 à [Localité 8] (16)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître William DEVAINE de la SCP ACALEX AVOCATS CONSEILS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARENTE, avocats plaidant

Madame [P] [R]

née le 26 Juin 1948 à [Localité 7] (16)

de nationalité Française

[Adresse 2]

N° RG : N° RG 22/00596 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WHO6

[Localité 1]

représentée par Maître William DEVAINE de la SCP ACALEX AVOCATS CONSEILS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARENTE, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS immatriculée au RCS de BAYONNE sous le n° 402 966 394

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Maître Gilles VIOLANTE de la SCP VIOLANTE – RAYNAL VIOLANTE, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Par « contrat de mise à disposition » du 20 octobre 1999, monsieur et madame [R] [F] et [P] ont consenti à la société MER ET GOLF LOISIRS un bail commercial portant sur un logement situé dans une résidence de Tourisme « Le Trianon » à [Localité 6].

Le bail, dont le terme était fixé au 31 octobre 2009, s’est renouvelé par tacite reconduction.

Ce contrat met notamment à la charge du preneur l’obligation d’entretenir les lieux et le mobilier en bon état de réparation locatives et d’entretien pendant le cours du bail, l’interdiction de faire des changements de distribution ou modification sans l’accord préalable du bailleur, sauf celles nécessitées par son activité, et l’obligation d’acquitter les charges de copropriété habituellement à la charge des copropriétaires sauf embellissements.

Estimant que l’état de leur appartement donné à bail se détériorait depuis plusieurs années et reprochant à l’exploitant de ne pas s’acquitter des charges de copropriété qui lui incombent en vertu du contrat de mise à disposition, monsieur et madame [R] lui ont adressé une mise en demeure suivie d’un congé avec refus de renouvellement, sans offre d’indemnité d’éviction signifié le 11 octobre 2021, avec effet au 30 juin 2022.

Par acte extrajudiciaire délivré le 24 janvier 2022, monsieur et madame [R] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 avril 2024, monsieur et madame [R] demandent au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-8 et L. 145-17 du code de commerce, de :

juger valable le congé délivré le 11 octobre 2021,juger qu’il n’y a pas lieu à indemnité d’éviction,ordonner l’expulsion de la société MER ET GOLF de l’appartement 116 de la résidence Le Trianon,les autoriser en tant que de besoin à évacuer tous les objets mobiliers se trouvant dans ledit local,fixer une indemnité d’occupation de 350 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux,condamner la société Mer et Golf Loisirs à supporter les dépens et à leur verser une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, ils exposent que la société Mer et Golf Loisirs a manqué à ses obligations contractuelles en ce qu’elle n’a pas rempli son obligation de paiement des charges de copropriété puisqu’au 19 mars 2021, le montant des impayés s’élevait à la somme de 11 883,05 euros et que les choses ne se sont pas améliorées après la mise en demeure puisqu’au 4 septembre 2021, le solde débiteur était de 12 695 euros. En outre, selon les informations communiquées par le syndic, les impayés s’élevaient à 15 648 euros au 17 juin 2022. Ils soulignent le bienfondé du congé dès lors que la situation n’était pas régularisée à la date de sa délivrance et qu’à supposer que la régularisation ait été faite, elle est tardive. Ils ajoutent que la gravité du manquement résulte également du fait que la défenderesse ne règle plus les charges de copropriété depuis des années et que certains copropriétaires ont même demandé la désignation d’un administrateur ad hoc pour dresser un état financier de la copropriété.

S’agissant du défaut d’entretien, ils soutiennent, en se fondant sur deux constats d’huissier, que les peintures de l’appartement sont sales et décrépies, des plinthes sont détériorées dans l’espace cuisine, des traces de projection non nettoyées sont présentes, un volet roulant manquant reste non remplacé, des traces d’infiltration et des joints usés sont présents dans la salle de bain, un le canapé est vétuste et inconfortable. Ils déplorent l’état général de l’appartement et de la résidence et reprochent à l’exploitant de n’avoir engagé aucun travaux pour remédier à ces désordres en dépit de leurs demandes. Ils soulignent que si d’autres copropriétaires qui ont refusé le renouvellement du bail lui ont offert une indemnité d’éviction, cela est sans lien avec la présente instance. S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, l’indemnité est calculée sur la base du dernier loyer annuel de l’appartement fixé à 4 244,11 euros.

En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 mars 2024, la société MER ET GOLF LOISIRS demande au tribunal de rejeter les demandes de monsieur et madame [R], à titre reconventionnel, avant-dire-droit, d’ordonner une expertise afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction, en toute hypothèse, de condamner les demandeurs à lui verser une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner aux dépens.

A titre liminaire, elle soutient que le bien appartenant à monsieur et madame [R] est situé dans une résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété et soumis en conséquence aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut des immeubles en copropriété et aux dispositions du code de tourisme, induisant que les copropriétaires respectent les obligations résultant de son classement et prévues par le code de tourisme. Elle ajoute que le statut des baux commerciaux permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail, sans avoir à payer d’indemnité d’éviction s’il existe une faute de son locataire mais il lui faut démontrer l’existence d’un motif grave et légitime et que les manquements du locataire aient perduré malgré mise en demeure. Elle expose qu’en l’espèce, le contrat de mise à disposition prévoit qu’aucun changement de distribution ni aucune modification de quelque nature que ce soit ne peut être faite sans avoir préalablement reçu l’accord écrit du bailleur sauf celles nécessités par l’activité du preneur et que de son côté le bailleur doit fournir à ses frais l’équipement et l’ameublement des locaux loués et autoriser le preneur à utiliser librement des biens loués dans le cadre de l’activité de résidence de tourisme. Elle fait valoir qu’elle a toujours réglé ses loyers et qu’il n’y a eu aucune difficulté en 20 ans de location. S’agissant du non paiement des charges de copropriété qui lui est reproché, elle soutient que la situation a été régularisée, les charges intégralement payées. Elle souligne que pour l’année 2021, les comptes n’ont pas été établis dans les temps par le syndic et que ce retard n’a pas permis la régularisation des charges d’entretien qui devaient lui être reversées avant qu’elle ne puisse s’acquitter des charges de copropriété. A ce titre, elle souligne qu’elle a traversé une période financière difficile en raison de la pandémie du Covid puis des incendies dans la région d'[Localité 6] limitant la fréquentation touristique ; Elle souligne que la situation a été isolée et qu’au vu de la durée des relations contractuelles, le manquement n’est pas grave. Elle ajoute que les bailleurs n’ont pas été actionnés par le syndic en paiement des charges de copropriété à sa place. S’agissant de la désignation d’un mandataire ad hoc, elle soutient que cet élément est sans influence sur la présente procédure et qu’en tout état de cause ses conclusions sont sujettes à critiques. S’agissant de l’entretien de l’appartement, elle souligne qu’en 20 ans, il n’y a eu aucune critique, qu’elle a toujours effectué les réparations qui lui incombaient et qu’elle n’a jamais modifié la distribution des lieux loués ou changé leur destination. Elle doit par ailleurs veiller à assurer l’homogénéité dans la résidence et présenter un mobilier identique ou similaire dans tous les appartements qu’elle a à sa disposition dans la résidence. Elle souligne que les travaux qu’elle a pu faire notamment les stores occultants étaient rendus nécessaires pour son activité mais aussi pour l’entretien des volets roulants qui étaient défaillants. Elle en déduit qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir investi dans des travaux qui ne constituaient pas une modification substantielle des lieux ou de la destination nécessitant l’accord des bailleurs. Elle estime que le seul manquement qui pourrait être relevé serait de ne pas avoir fait des embellissements l’année frappée par la pandémie qui a complètement anéanti l’activité touristique, ce qui ne constitue pas un manquement grave. Elle fait enfin valoir que d’autres copropriétaires ont refusé le renouvellement mais avec offre d’indemnité d’éviction, laquelle a été fixée judiciairement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité et la légitimité du refus du bailleur de renouveler au profit de son locataire le bail commercial sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Selon le I de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, dont l’indemnité d’éviction prévue par l’article L 145-14, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire sortant et, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa 1° de l’article précité.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le 12 juillet 2021, monsieur et madame [R] ont adressé à leur preneur une mise en demeure par acte extrajudiciaire, décrivant les manquements qu’ils considéraient comme graves et légitimes et susceptibles d’entraîner le refus de renouvellement sans indemnités.

Aux termes de cette mise en demeure, il était reproché à la société MER et GOLF LOISIRS de ne pas payer les charges de copropriété, leur compte arrêté au 19 mars 2021 affichant un solde débiteur de 11 883,05 euros, un défaut d’entretien de l’appartement en listant les désordres relevés sur le balcon, dans la chambre, dans la penderie, dans la pièce à vivre, dans le couloir, etc et le mauvais été général des parties communes.

Cette mise en demeure a été suivie d’un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction.

Le formalisme et le délai dans lequel a été délivré ce congé ne sont pas discutés par les parties. Le litige se concentre sur le bien fondé des motifs graves et légitimes justifiant la privation d’indemnités d’éviction pour le preneur.

Il convient de déterminer si les fautes reprochées sont suffisamment importantes pour justifier l’impossibilité de poursuivre la relation contractuelle. Un seul motif peut suffire.

En l’espèce, il ressort de l’article 4 du « contrat de mise à disposition » du 20 octobre 1999, que le preneur s’oblige, notamment, à acquitter les charges de copropriété habituellement à la charge des copropriétaires, sauf embellissements.

Il ressort des pièces du dossier (9,14,16 et 18 des époux [R]) qu’au 1er octobre 2020, le compte de copropriétaire des époux [R] faisait apparaît un solde débiteur de 10 127,63 euros, et que le 2e appel de provisions sur charges 2021 est resté impayé, de sorte qu’au 19 mars 2021, le solde du compte était débiteur de 11 883 euros. Il n’est pas contesté que le solde n’a pas été réglé dans le mois de la mise en demeure. D’ailleurs, il est justifié qu’au 4 septembre 2021, le solde était débiteur de 12 288,20 euros et qu’au 18 juin 2022, il avait atteint 15 648 euros. Il est justifié par le Grand Livre des comptes de la copropriété qu’au 31 décembre 2022, les charges de copropriété dues par les époux [R] ont été régularisées, de sorte que le compte est à zéro.

La régularisation n’a donc pas eu lieu dans le mois de la mise en demeure, et la société MER et GOLF ne justifie pas des motifs, se bornant à alléguer des carences du syndic dans l’établissement des comptes. Les époux [R] ont attendu plus d’un an et demi avant que leur situation vis-à-vis de la copropriété ne soit régularisée. Néanmoins, ce seul élément, au regard de l’ancienneté des relations contractuelles sans difficulté signalée de ce chef par le passé ne saurait constituer, à lui seul, un motif suffisamment grave et légitime interdisant le bénéfice d’une indemnité d’éviction.

Il convient dès lors d’examiner les manquements allégués au regard du défaut d’entretien de l’appartement.

En l’espèce, il ressort de l’article 4 du « contrat de mise à disposition » précité, que le preneur s’oblige, notamment, à prendre les locaux loués dans l’état où ils se trouveront au jour de la prise d’effet du bail, à entretenir les lieux et le mobilier en bon état de réparations locatives et d’entretien pendant le cours du bail, à laisser à la fin de la location les locaux loués avec toutes les améliorations travaux utiles, embellissements qu’il auraient pu y faire sans pouvoir réclamer aucune indemnité au bailleur et ne peut faire aucun changement de distribution ni aucune modification de quelque nature que ce soit sauf celles nécessaires pour son activité, sans avoir reçu préalablement l’accord écrit du bailleur.

La mise en demeure délivrée le 12 juillet 2021 énumère différents désordres affectant l’appartement. Ainsi, sur le balcon côté casino, il est relevé que la béquille d’ouverture et de fermeture de la porte fenêtre est hors service ; de sorte que la porte fenêtre ne peut être fermée ; les volets roulants sont hors d’usage ou en mauvais état, la peinture est écaillée, l’aérotherme présent sur la terrasse présente de fortes traces de corrosion. Dans la chambre, sont relevés de problèmes d’infiltration d’eau au plafond, des auréoles, les rideaux sont poussiéreux, tachés, la toile de verre recouvrant la porte coulissante est dégradée avec des traces de passage, frottements, tâches ; des auréoles dues à des infiltrations sont également visibles dans la penderie et dans la salle de bain. Il est également reproché un état de saleté du lave-vaisselle, des dégradations de plinthes liées à l’humidité ; une absence de détecteur de fumée à son emplacement habituel mais aussi une prise électrique sortie de son emplacement, une manivelle de volet roulant incomplète. Le plafond et les murs du couloirs sont tachés, le parquet flottant est dégradé à plusieurs endroits, le luminaire de la salle de bain ne fonctionne pas et les joints siliconés autour de la baignoire sont en mauvais état.

Ces désordres correspondent aux photographies figurant dans le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 22 mars 2021. La société MER ET GOLF ne prétend pas avoir pris des mesures particulières pour résorber ces désordres dans le délai d’un mois suivant la mise en demeure.

Il faut examiner le constat d’huissier de justice du 10 novembre 2021, établi à la demande des époux [R] et produit par eux, pour constater que de menus travaux ont été réalisés à la suite de cette mise en demeure. Ainsi, l’huissier constate que les volets roulants extérieurs, défectueux ont été déposés. La béquille et le bloc de serrure ont été changés. Les voilages ont été changés et des rideaux occultants installés pour remplacer les volets roulants. A ce titre, il sera relevé que par courrier du 7 avril 2020, les bailleurs avaient alerté le preneur qu’ils n’étaient pas d’accord pour remplacer les volets roulants au profit de rideaux occultants, souhaitant plutôt procéder à leur remplacement.

L’huissier a en outre constaté que les taches dans la chambre ou dans l’entrée ont été partiellement nettoyées mais qu’il reste des traces. Il a toutefois relevé que rien n’avait été repris au niveau des plinthes en stratifié qui sont toujours dégradées, le lave-vaisselle est toujours aussi sale, les joints de la baignoire de la salle de bain sont en mauvais état, la trace d’infiltration/condensation au-dessus de la douche toujours visible, le parquet flottant présente toujours des éclats et certaines lames dans la cuisine sont surélevées. Il a également relevé l’absence de détecteur de fumée, la présence de trous rebouchés grossièrement, un téléviseur mal accroché.

Ainsi, outre qu’il n’est pas démontré par le preneur que les interventions dans le logement sont intervenues dans le mois de la mise en demeure, force est de constater que les interventions ponctuelles effectuées pour répondre aux désordres mentionnés dans la mise en demeure sont insuffisantes pour être considérés comme ayant permis de qualifier le logement et le mobilier en bon état de de réparations locatives et d’entretien, ce d’autant que l’appartement est situé dans une résidence classée de tourisme.

De plus, il convient de constater que monsieur et madame [R] n’ont pas attendu de délivrer la mise en demeure au mois de juillet 2021 pour faire part à la société MER et GOLF de leur mécontentement, ceux-ci ayant déjà, par courrier de 2014, demandé au bailleur de remplacer la baignoire, les stores des baies vitrées usées, les portes coulissantes des placards, de repeindre l’appartement dans son entier, de rénover le plafond de la terrasse.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, tenant au défaut d’entretien de l’appartement ainsi que du paiement tardif des charges de copropriétés, il y a lieu de considérer que les bailleurs étaient bien fondés à ne pas proposer d’indemnité d’éviction au preneur évincé.

Le congé est donc valide et l’expulsion de la société MER et GOLF des locaux loués sera prononcée selon les modalités prévues au dispositif, étant souligné qu’il n’y a pas lieu d’autoriser les bailleurs à évacuer tous les objets mobiliers se trouvant dans le local, le local étant loué meublé.

En conséquence, il n’y a pas lieu de d’ordonner la mesure d’expertise demandée par la société MER et GOLF LOISIRS.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la validité du congé, monsieur et madame [R] demandent le paiement d’une indemnité d’occupation de 350 euros par mois à compter du 30 juin 2022 , laquelle n’est pas contestée. Il y sera fait droit.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la société MER et GOLF LOISIRS perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;[…] /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la société MER et GOLF LOISIRS, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à monsieur et madame [R] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles dont elle supporte la charge.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, les parties ne demandant en tout état de cause pas de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONSTATE que le congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction délivré à la société MER et GOLF LOISIRS à la demande de monsieur et madame [R] le 11 octobre 2021 est fondé sur des motifs graves et légitimes,

En conséquence,

Dit n’y avoir lieu à expertise avant-dire-droit pour fixer le montant d’une indemnité d’éviction,

ORDONNE l’expulsion de la société MER et GOLF LOISIRS ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 5] [Localité 6] (33), dans le délai d’un mois suivant signification du présent jugement,

AUTORISE le cas échéant le concours de la force publique à l’issue de ce délai d’un mois suivant signification du présent jugement,

FIXE une indemnité d’occupation de 350 euros par mois à compter du 30 juin 2022 jusqu’à libération effective des locaux par remise des clés, à charge pour la société MER et GOLF LOISIRS de justifier des sommes versées au bailleur en contre partie de son occupation à compter de cette date et qui viendraient en déduction de l’indemnité d’occupation ainsi fixée,

CONDAMNE la société MER et GOLF LOISIRS aux dépens,

CONDAMNE la société MER et GOLF LOISIRS à verser à monsieur et madame [R] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE la demande de la société MER et GOLF LOISIRS formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE l’exécution provisoire

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE