Min N° 25/00472

N° RG 25/00678 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD26B

S.C.I. SAINTE MARGUERITE

C/

M. [Z] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SAINTE MARGUERITE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Florence DESCHAMPS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florence DESCHAMPS

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [G]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 01er septembre 2020, ayant pris effet le même jour, la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE a donné à bail à M. [Z] [G] un logement situé [Adresse 5], à [Adresse 8]) pour un loyer mensuel initial de 450 euros, des provisions mensuelles sur charges de 25 euros, outre un dépôt de garantie de 425 euros.

Invoquant des impayés, la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE a, par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, fait signifier à M. [Z] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 6 045,16 euros, dont 5 882,16 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 16 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE a fait assigner en référé M. [Z] [G] à l’audience du 11 février 2025 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

— ordonner l’expulsion des M. [Z] [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [Z] [G] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 7 782,21 euros, représentant les loyers et charges dus au 01er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 5 882,16 euros, et sur le solde restant à compter de l’assignation ;

— condamner M. [Z] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à a libération effective des lieux, révisable dans les mêmes conditions que le loyer ;

— condamner M. [Z] [G] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer.

À l’audience de référé du 30 avril 2024, à laquelle la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE était représentée et à laquelle M. [Z] [G] a comparu, le président, saisi en ce sens par ce dernier, a, sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile et constatant l’existence d’une contestation sérieuse, renvoyé l’affaire au fond à l’audience du 14 mai 2025 du juge des contentieux de la protection.

Lors de l’audience du 12 mars 2025, le président sollicite la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’elle produise d’ici au 26 mars 2025, dernier délai, un décompte actualisé au mois de mars 2025.

La S.C.I. SAINTE-MARGUERITE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 9 219,09 euros selon décompte arrêté au 06 février 2025, échéance de février 2025 incluse. Il la complète oralement précisément que le dernier loyer courant n’est pas réglé et que les désordres évoqués par le défendeur résultent d’un défaut d’entretien de la part de ce dernier. Il déclare s’opposer à des délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

À cette même audience, M. [Z] [G], comparant en personne, reconnaît l’étendue de la dette locative. Il invoque cependant l’exception d’inexécution en raison de l’insalubrité du logement. Après avoir décrit ses revenus et charges, il sollicite par ailleurs de plus larges délais de paiement, afin d’apurer sa dette, à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers courants, et le maintien dans le logement par la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par courrier électronique parvenu au greffe le 14 mars 2025, la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE a transmis un décompte actualisé au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE justifie avoir saisi la CCAPEX le 31 juillet 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 novembre 2024.

La S.C.I. SAINTE-MARGUERITE est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

S’agissant de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire quant à la décence du logement, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n’est pas justifiée (Cass. Civ. 3e, 09 septembre 2021, n°20-12.347).

En l’espèce, le bail signé le 01er septembre 2020, le commandement de payer délivré le 30 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 11 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire à la bailleresse.

Cette dernière invoque une dette locative s’établissant à un total de 9 698,05 euros au 11 mars 2025, échéance de mars incluse qui tient compte des loyers et charges dus et des sommes versées par le locataire.

Le locataire invoque l’exception d’inexécution, faisant valoir que le logement est insalubre. Il soutient qu’il ne dispose pas de ventilation mécanique contrôlée (VMC) et que des travaux devaient y être réalisés, lesquels ne l’ont jamais été. Il soutient qu’il est mal isolé, ayant un diagnostic de performance énergétique de catégorie F.

Il produit à ce titre la photographie d’un WC, d’un mur d’une pièce qu’il identifie comme étant le salon du logement, de portes dans différentes pièces et de la salle-de-bain permettant de constater la présence de peintures écaillées ainsi que de traces s’apparentant à de la moisissure. Cependant, ces photographies ne sont ni datées ni circonstanciées, de sorte qu’elles ne permettent pas de caractériser l’indécence (et au surplus l’insalubrité) du logement.

M. [Z] [G] produit également un courrier de l’association des locataires CNL, laquelle mentionne que ladite association a constaté la présence d’humidité dans toutes les pièces du logement occupé par le locataire, d’un radiateur « grille-pain plus aux normes ». Il y est mentionné que les fenêtres doivent être changées, qu’un robinet fuit, que la VMC est absente, et que les murs et l’ameublement présentent des traces de moisissure. Cependant, la qualité de cette association à déterminer la décence ou l’indécence d’un logement n’est pas démontrée. Par ailleurs, ce courrier, rédigé en termes généraux, ne permet pas démontrer l’indécence du logement sans autre expertise.

Est également produit un devis du 03 février 2023 pour la pose de panneaux rayonnant dans le logement occupé. Cependant, la production de ce devis, commandé par la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE, ne permet par de conclure que le logement présenterait une indécence, les bailleurs ayant toute latitude à améliorer le confort d’un logement sans pour autant chercher à remédier à son indécence.

Qui plus est, M. [Z] [G] n’a pas invoqué l’impossibilité de vivre dans le logement qu’il occupe, sollicitant par ailleurs la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que l’indécence du logement n’est pas caractérisée et, par voie de conséquence, que l’exception d’inexécution de règlement du loyer n’était pas justifiée.

Pour autant, M. [Z] [G] fait également valoir que le logement présente un diagnostic de performance énergétique F.

Il résulte des I et II de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur peut réviser et majorer annuellement le loyer. Cependant, le III du même article, applicable aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication du 24 août 2021, prévoit que ces révisions ou majorations ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation..

En l’espèce, le contrat de bail litigieux comporte en son article A, une clause d’indexation du loyer au 01er septembre de chaque année, sur la base de la valeur 130,57 de l’indice de référence des loyers. Le bail ayant été conclu le 01er septembre 2020, il a été tacitement renouvelé le 01er septembre 2023.

Or, M. [Z] [G] a produit un diagnostic de performance énergétique, daté du 19 février 2025, pour le logement du rez-de-chaussée situé au [Adresse 4], d’une surface de 35,53 euros, correspondant à la surface indiquée dans le bail du logement qu’il occupe. Celui-ci, réalisé par M. [L] [R], et soumis aux débats lors de l’audience, mentionne que le logement occupé par M. [Z] [G] est en catégorie F.

Aussi, en application du texte qui précède, la révision et la majoration de loyer ne pouvait plus être appliquée à ce logement à compter du 01er septembre 2023, date du premier renouvellement tacite du bail, un an après la publication du texte qui précède.

La dette locative doit donc être recalculée en tenant compte d’un loyer de 435,95 euros à compter du 01er septembre 2023.

Dès lors, la dette locative s’établit à un total de 9 228,15 euros. La S.C.I. SAINTE-MARGUERITE est donc bien fondée à demander le paiement à M. [Z] [G] de cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] [G] à payer à la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE la somme de 9 228,15 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 sur la somme de 5 882,16 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 01er septembre 2020 comporte, en son article VII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 30 juillet 2024, la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE a fait commandement à M. [Z] [G] de payer la somme de 5 882,16 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de , même en tenant compte de l’absence d’indexation à compter du 01er septembre 2023, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 01er octobre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que même en tenant compte de l’absence d’indexation du loger à compter du 01er septembre 2023, le paiement intégral du loyer n’avait pas repris avant la première audience du 11 février 2025, et n’avait pas davantage repris à l’audience du 12 mars 2025. Ainsi, aucun loyer ni charge n’a été réglé depuis le 01er juillet 2023 alors qu’aucun élément ne le justifie, tel qu’il résulte des éléments qui précèdent.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. [Z] [G] de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, il convient également de le débouter de sa demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [Z] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, M. [Z] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, mais sans indexation pour les motifs qui précèdent (soit 435,94 euros au titre du loyer hors charges), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Z] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [Z] [G] à payer à S.C.I. SAINTE MARGUERITE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01er septembre 2020 entre la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE, d’une part, et M. [Z] [G], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 6], sont réunies à la date du 01er octobre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [Z] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi, sans indexation (soit 435,94 euros au titre du loyer hors charge), à compter du 01er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE la somme de 9 228,15 euros, au titre de la dette locative composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du du 30 juillet 2024 sur la somme de 5 882,16 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [Z] [G] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [Z] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [Z] [G] à payer à la S.C.I. SAINTE-MARGUERITE la somme de 400 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION