Min N° 25/00466

N° RG 25/00380 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2JN

M. [U] [W]

C/

M. [S] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Viviane RODRIGUES

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [S] [O]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2022, ayant pris effet le même jour, M. [U] [W] a donné à bail à M. [S] [O] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 480 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 480 euros.

Invoquant des impayés, M. [U] [W] a, par acte de commissaire de justice du 06 juin 2024, fait signifier à M. [S] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 585,30 euros, dont 1 460,64 euros au titre des loyers et charges impayés de mars à mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2025, M. [U] [W] a fait assigner M. [S] [O] à l’audience du 12 mars 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement en prononcer la résiliation ;

— ordonner l’expulsion des M. [S] [O] et de tous occupants de son chef des locaux dont il s’agit, sans délai, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il lui plaira, et ce aux frais du défendeur ;

— condamner M. [S] [O] à lui payer la somme de 3 941,54 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêté au 15 novembre 2024 (terme de novembre 2024 inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 06 juin 2024 ;

— condamner M. [S] [O] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges comprises à compter du 16 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courant à compter du jour de la signification de l’assignation ;

— juger que si l’occupation se prolongeait plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du présent jugement ;

— condamner M. [S] [O] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer, la notification à la Préfecture, et à la CCAPEX, outre les éventuels frais liés à l’exécution de la présente décision.

À l’audience du 12 mars 2025, il est donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe le 06 février 2025. Par ailleurs, le président sollicite la production d’un décompte actualisé à M. [U] [W], afin de s’assurer des derniers paiement intervenus, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, au plus tard au 26 mars 2025.

M. [U] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 226,14 euros selon décompte arrêté au 20 février 2025, échéance de mars 2025 incluse. Il indique que des règlements sont intervenus de janvier à mars 2025 mais s’opposer à des délais de paiement.

M. [S] [O], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Il décrit ses charges et revenus et sollicite de plus larges délais de paiement et le maintien dans les lieux par la suspension de la clause résolutoire. Ils précisent régler 650 euros par mois depuis janvier 2025 et qu’une demande auprès du fonds de solidarité pour le logement (FSL) est en cours.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par courrier électronique parvenu au greffe le 19 mars 2025, M. [U] [W] a transmis un décompte actualisé de la dette locative 04 mars 2025 pour un montant total de 4 226,14 euros, échéance de mars 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, M. [U] [W] justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 juin 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [U] [W] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 08 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

M. [U] [W] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 10 mai 2022, le commandement de payer délivré le 06 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 04 mars 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Ce dernier invoque une dette locative s’établissant à un total de 4 226,14 euros au 04 mars 2025, échéance de mars incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’a été inclus à cette somme, à trois reprise, des frais de rejet de prélèvement de 24 euros chacun. Or, outre le fait que le bail ne prévoit pas de telle sanction et que rien ne justifie que ces frais soient imputés au locataires, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire des frais de relance. Il convient donc de déduire la somme de 72 euros de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner M. [S] [O] à payer à M. [U] [W] la somme de 4 154,14 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 04 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 juin 2024 sur la somme de 1 460,64 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 10 mai 2022 comporte, en son article 2.11, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 06 juin 2024, M. [U] [W] a fait commandement à M. [S] [O] de payer la somme de 1 460,64 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 07 août 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le dernier loyer courant, soit celui du mois de mars 2025, a été réglé dans son intégralité au 04 mars 2025. La reprise du paiement du loyer à la date de l’audience est donc caractérisé.

M. [I] [P] a déclaré percevoir des allocations chômage à hauteur de 1 071 euros par mois et règle les échéances d’un crédit pour 114 euros par mois. Son loyer, provisions sur charges comprises, s’élève à 534,15 euros par mois. Si ses ressources apparaissent faibles, il n’en demeure pas mois que la reprise du paiement du loyer, depuis le mois de janvier 2025, avec le versement de 115 euros en plus du loyer, et sa demande de FSL maintien en cours, permettent de caractériser qu’il se trouve en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, M. [U] [W] sera autorisé à procéder à l’expulsion de M. [S] [O] et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire du logement, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des délais réduits n’étant pas justifiés en l’absence de caractérisation de la mauvaise foi du locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entré au terme d’un bail locatif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [S] [O] sera alors redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 534,15 euros au 01er mars 2025), indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 06 juin 2024, de la notification à la préfecture du 08 janvier 2025, et de notification à la CCAPEX du 12 juin 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [W] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [S] [O] à payer à M. [U] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [U] [W], recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2022 entre M. [U] [W], d’une part, et M. [S] [O], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1], à [Localité 6], sont réunies à la date du 07 août 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à M. [U] [W] la somme de la somme de 4 154,14 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 04 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2024 sur la somme de 1 460,64 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [S] [O] à s’en libérer par 35 mensualités d’un montant minimum de 115 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° M. [U] [W] sera autorisé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [S] [O] sera condamné à payer à M. [U] [W] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement et de l’emplacement si les baux s’étaient poursuivis (soit 534,15 euros au 01er mars 2025), de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 06 juin 2024, de la notification à la préfecture du 08 janvier 2025, et de notification à la CCAPEX du 12 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à M. [U] [W] la somme de 500 euros au tire de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION