TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Février 2026

N° RG 25/02811 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SG4

Expédition délivrée le

À

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Grosse délivrée le 25/03/2026

À

— Maître Thomas HUGUES

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PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAVASTANO

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Thomas HUGUES de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

HOUSE FIVE STUDIO

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2024, la SCI SAVASTANO a donné à bail commercial à l’association HOUSE FIVE STUDIO des locaux situés, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 2500 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement.

La SCI SAVASTANO a fait délivrer à l’association HOUSE FIVE STUDIO un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 25 mars 2025, pour une somme de 8250 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 25 juin 2025, la SCI SAVASTANO fait assigner l’association HOUSE FIVE STUDIO devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de l’association HOUSE FIVE STUDIO sans délai et avec le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier si besoin est,

— condamner l’association HOUSE FIVE STUDIO à payer à la SCI SAVASTANO la somme provisionnelle de 11000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025, majoré de 20% au titre du bail,

— condamner l’association HOUSE FIVE STUDIO au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes, jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,

— condamner l’association HOUSE FIVE STUDIO au paiement d’une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Elle demande par ailleurs que soit ordonné que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Initialement fixé à l’audience du 17 septembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 8 octobre 2025, pour réplique du défendeur, puis à celle du 3 décembre 2025 en raison de transaction en cours puis de nouveau à celle du 4 février 2026 les discussions se poursuivant.

A l’audience du 4 février 2026, la SCI SAVASTANO, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter demande au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— condamner l’association HOUSE FIVE STUDIO à payer à la SCI SAVASTANO la somme provisionnelle de 11000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2025, majorée de 20% au titre du bail,

— fixer une indemnité d’occupation provisionnel mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes,

— condamner l’association HOUSE FIVE STUDIO à payer à la SCI SAVASTANO la somme provisionnelle de 15790,32 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 25 avril 2025 au 23 octobre 2025, majorée de 20% au titre du bail,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,

— condamner l’association HOUSE FIVE STUDIO au paiement d’une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Elle demande par ailleurs que soit ordonné le fait que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Assignée par remise de l’acte à étude, l’association HOUSE FIVE STUDIO n’était ni comparante, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 25 mars 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 26 avril 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’association HOUSE FIVE STUDIO ayant quitté les lieux le 23 octobre 2025, tel que constaté par le procès verbal d’huissier versé aux débats, la demande d’expulsion n’est plus soutenue, devenue sans objet.

L’indemnité d’occupation due par l’association HOUSE FIVE STUDIO depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que l’association HOUSE FIVE STUDIO a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 26790,32 euros, arrêtée au 23 octobre 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 26790,32 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 23 octobre 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner l’association HOUSE FIVE STUDIO à payer à la SCI SAVASTANO la somme provisionnelle de 26790,32 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 23 octobre 2025.

Sur la demande de majoration et de conservation du dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La majoration des sommes dues et la clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analysent comme des clauses pénales susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’association HOUSE FIVE STUDIO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 mars 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’association HOUSE FIVE STUDIO ne permet d’écarter la demande de la SCI SAVASTANO formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

Sur la demande de voir la décision exécutoire au seul vu de la minute

Aux termes de l’article 489 alinéa 2 du code de procédure civile, En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, l’association HOUSE FIVE STUDIO ne fait valoir aucun moyen au soutien de sa demande.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 mai 2024 entre la SCI SAVASTANO d’une part, et l’association HOUSE FIVE STUDIO d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 3], sont réunies à la date du 26 avril 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’association HOUSE FIVE STUDIO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS l’association HOUSE FIVE STUDIO à payer à la SCI SAVASTANO à titre provisionnel la somme de 26790,32 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur 8250 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

CONDAMNONS l’association HOUSE FIVE STUDIO à verser à titre provisionnel à la SCI SAVASTANO, ladite indemnité mensuelle à compter du 26 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration des sommes dues et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS l’association HOUSE FIVE STUDIO à payer à la la SCI SAVASTANO la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS l’association HOUSE FIVE STUDIO aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 25 mars 2025 ;

DEBOUTONS la SCI SAVASTANO de sa demande de voir la décision exécutoire au seul vu de la minute

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les, [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la, [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.