N° RG 21/07848 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V5TT

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

71C

N° RG 21/07848 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V5TT

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[L] [X] épouse [N], [J] [N]

C/

S.D.C. DE LA [Adresse 13], S.A.S. AGENCE DE GESTION IMMOBILIERE

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

M^e Benoit DARRIGADE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [L] [X] épouse [N]

née le 22 Août 1933 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [J] [N]

né le 14 Février 1933 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 21/07848 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V5TT

DEFENDERESSES :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] D'[Localité 8] située [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS AGIMMO,

Ayant son siège siège social est:

[Adresse 1]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal domocilié en qualité audit siège

La société par actions simplifiée AGENCE DE GESTION IMMOBILIERE

dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en qualité audit siège

Toutes deux représentées par Maître Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M.[J] [N] et son épouse Mme [L] [X] sont propriétaires des lots n° 5(garage), 36 (cave) et 65 (appartement) au sein de l’immeuble en copropriété dénommée Résidence le PARC D'[Localité 8] situé [Adresse 7] (33).

Par actes distincts en date du 11 octobre 2021, les époux [N] ont assigné le [Adresse 15] et son syndic la SAS AGENCE DE GESTION IMMOBILIÈRE (AG IMMO) devant la présente juridiction aux fins de voir prononcer nullité du contrat de syndic de la SAS AG IMMO et/ou des résolutions n° 6a à 6j et 10 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/07848.

Par actes distincts en date du 17 février 2022, les époux [N] ont de nouveau attrait le [Adresse 15] et son syndic la SAS AGENCE DE GESTION IMMOBILIÈRE (AG IMMO) devant la présente juridiction aux fins cette fois-ci de voir à titre principal annuler l’assemblée générale du 2 décembre 2021 et à titre subsidiaire les résolutions n° 5b et 6 du procès-verbal de cette assemblée.

Cette deuxième procédure enregistrée sous le n° RG 22/01396 a été jointe à la procédure n° RG 21/07848 lors de l’audience du juge de la mise en état du 11 avril 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2024 et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, M. [J] [N] et Mme [L] [X] épouse [N] demandent au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur demandes,

— prononcer la nullité du contrat de syndic de la SAS AG IMMO et de toutes les assemblées générales convoquées par ses soins depuis sa désignation,

— désigner un administrateur provisoire de copropriété qui aura pour mission de :

— se faire remettre par la SAS AG IMMO les fonds et ensemble des documents et archives du syndicat de copropriété [Adresse 11] dans le délai de 15 jours à compter de la significaiton du jugement,

— administrer le syndicat de copropriété [Localité 10] D'[Localité 8] situé [Adresse 7],

— ouvrir tout compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires auprès de tout établissement bancaire ou postal,

— procéder à tout appel de fonds,

— dire que l’administrateur provisoire désigné convoquera l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic dans un délai de quatre mois suivant la remise des fonds, documents et archives et qu’il admnistrera le syndicat de copropriété [Adresse 11] dans cet intervalle,

— fixer à 4 mois la durée de la mission de l’administrateur provisoire lequel cessera de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic qui sera désigné,

— condamner la SAS AG IMMO aux frais d’administrateur provisoire,

— prononcerla nullité de l’assemblée générale du 23 juin 2021

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 2 décembre 2021,

à titre subsidiaire

— prononcer la nullité des résolutions n° 6j, 9 et 10 du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2021

— prononcer la nullité des résolutions n° 5b et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 décembre 2021

en tout état de cause

— exonérer les époux [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des frais d’administrateur provisoire,

— condamner conjointement et solidiairement le [Adresse 15] représenté par la SAS AG IMMO à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2022 auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire le [Adresse 15] représenté par son syndic la SAS AGENCE DE GESTION IMMOBILIERE (AG IMMO) , et la SAS AGENCE DE GESTION IMMOBILIÈRE (AG IMMO) prise à titre personnel entendent voir sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

— débouter les requérants de toutes leurs demandes de nullité du contrat de syndic de la SAS AGIMMO et de toutes les assemblées générales convoquées par ses soins depuis sa désignation jusqu’à celle du 23 juin 2021,

— débouter les requérants de leurs demandes tendant à voir désigner un administrateur provisoire de copropriété,

— statuer ce que de droit sur la demande de nullité des résolutions 6a à 6j, 9 et 10 du procès-verbal d’assemblée générale du 23 juin 2021,

— débouter les requérants de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 2 décembre 2021,

— juger n’y avoir lieu d’exonérer les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— débouter les requérants de leur demandes sur le fondement de l‘article 700 du code de procédure civile

— condamner solidairement les requérants à leur payer une indemnité de 6.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

L’ordonnance de clôture a été établie le 24 octobre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de relever que si les defendeurs concluent au débouté de la demande en nullité du contrat de syndic et d’annulation des résolutions des assemblées générales de copropriété des 23 juin 2021 et 2 décembre 2021 ils ne contestent nullement leur recevabilité au sens de l’article 42 al 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965.

1-SUR LA NULLITE DU CONTRAT DE SYNDIC

Les époux [N] entendent voir prononcer la nullité du contrat de syndic pour absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans les 3 mois de sa désignation, comme d’un livret A tel qu’exigé par l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic de copropriété d’ouvrir dans l’établissement bancaire de son choix d’une part (alinéa 2), un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues, au nom et pour le compte du syndicat, et d ‘autre part (alinéa 3) un compte séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel sont versés sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2 . Ces comptes ne peuvent faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni compensation avec un autre compte; la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de 3 mois suivant sa désignation.

En l’espèce, la SAS AGIMMO a été désignée syndic de la copropriété [Adresse 11] par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 mars 2016 . Son mandat a été régulièrement renouvelé lors des assemblées du 3 mai 2017, 5 juin 2018, 28 juin 2019 , 23juin 2021 ainsi qu’il résulte des procès-verbaux d’assemblée versés au débat.

Si l’obligation pour la SAS AGIMMO d’ouvrir un compte travaux séparé rémunéré (livret A) ne s’imposait pas à la date de sa désignation du 7 mars 2016 puisque cette obligation issue de la loi du 24 mars 2014 n’est entrée en vigueur que le 27 janvier 2017, en revanche, et contrairement aux allégations des défendeurs l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat dans le délai de 3 mois sus-visé issue de la loi du 24 mars 2014 entrée en vigueur sur ce point le 26 mars 2015 s’appliquait bien à la date de la désignation de la SAS AGIMMO.

La SAS AGIMMO avait donc jusqu’au 7 juin 2016 pour ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Or il ne justifie avoir procédé à l’ouverture de ce compte séparé auprès du CREDIT AGRICOLE que le 4 août 2016 soit près de deux mois après le délai imparti, puis avoir changé d’établissement bancaire en ouvrant un compte séparé près de la Banque Palatine le 21 novembre 2018, soit également plus de 3 mois après l’assemblée générale des copropriétaires non contestée et qui a renouvelé sa désignation en qualité de syndic le 5 juin 2018.

Or il est constant qu’une régularisation au delà du délai visé à l’article 18II ne permet pas d’écarter la nullité de plein droit du contrat de syndic.

Dès lors, faute d’avoir procédé à l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat de copropriété dans les 3 mois de sa désignation, le mandat de syndic donné à la SAS AGIMMO le 7 juin 2016 est frappé de nullité de plein droit, ce qui entraîne la nullité non de toutes les assemblées générales convoquées par lui, mais uniquement de celles qui ont fait l’objet d’une contestation introduite conformément à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui est le cas des assemblées générales du 23 juin 2021 et du 2 décembre 2021 sans qu’il soit nécessaire d’évoquer les autres causes de nullité de ces assemblées soulevées par les requérants . L’annulation de ces deux assemblées rendant par ailleurs sans objet les demandes subsidiaires d’annulation de certaines de leurs résolutions.

2-SUR LA DESIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE

En application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 lorsque le syndicat de copropriété est dépourvu de syndic, notamment dans le cas où il a été contradictoirement constaté comme en espèce la nullité de plein droit du contrat de syndic, tout intéressé peut demander la désignation d’un administrateur provisoire jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic.

Le [Adresse 15] se trouvant dépourvu de syndic du fait de la nullité de plein droit du mandat de la SAS AGIMMO, il convient conformément à la demande des époux [N] de désigner un administrateur ad hoc qui sera chargé de gérer la copropriété et de réunir une assemblée générale pour qu’il soit statué sur la désignation du syndic selon mission détaillée au dispositif.

Les frais de l’administrateur judiciaire seront pris en charge par la copropriété.

3-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SAS AGIMMO supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit par ailleurs d’une part à la condamner à payer aux époux [N] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et d’autre part à ne pas dispenser les époux [N] de la participation à la dépense commune des frais de procédure ainsi que le juge en a la faculté en application de l’article 10-1 in fine de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décisionen application de l’article514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable l’action de M. [J] [N] et Mme [L] [X] épouse [N],

PRONONCE la nullité du contrat de syndic de la SAS AG IMMO et des assemblées générales de la copropriété de la Résidence [Localité 10] D'[Localité 8] en date des 23 juin 2021 et 2 décembre 2021,

DESIGNE la société AJILINK, prise en la personne de Me [E] [Adresse 2], en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble dénommé [Adresse 14] ,

DIT que l’administrateur provisoire

— se fera remettre par la SAS AG IMMO les fonds et ensemble des documents et archives du syndicat de copropriété [Adresse 11] dans le délai de 1 mois à compter de la signification du jugement,

— exercera tous les pouvoirs du syndic de la copropriété et assurera la gestion de celle-ci jusqu’à la désignation d’un nouveau syndic

— convoquera une assemblée générale des copropriétaires afin qu’il soit statué sur la désignation d’un nouveau syndic

FIXE à six mois la mission de l’administrateur et dit que ses frais et honoraires resteront à la charge de la copropriété [Localité 10] D'[Localité 8],

CONDAMNE la SAS AGIMMO à payer à M. [J] [N] et Mme [L] [X] épouse [N] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS AG IMMO aux dépens de l’instance,

DEBOUTE M. [J] [N] et Mme [L] [X] épouse [N] de leur demande tendant à être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

DEBOUTE les parties de leurs plus amples et contraires demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT