TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 23/03532 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSCK

Minute : 24/1002

Société SCCV GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE

Représentant : M. [N] [R] (Gérant)

C/

Monsieur [X] [R]

Madame [U] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SCCV GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE,

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par M. [N] [R] (Gérant),

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [R],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparant et non représenté

Madame [U] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2022, à effet au 25 février 2022, la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1150 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 14.400,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 21 juillet 2023, la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  condamner Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 18000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 novembre 2023 avec intérêts au taux légal,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

«  rejeter tout délai

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 15 décembre 2023.

À l’audience du 27 mai 2024, la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 19600 euros arrêté au moi de mai 2024. Elle est opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 juillet 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K], régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 mai 2024, la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE a adressé son extrait Kbis.

Par note en délibéré, le juge sollicitait la copie intégrale du contrat de bail, certains pages étant manquantes et la preuve de la notification de l’assignation à la préfecture.

Aucune note en délibéré n’a été adressée au tribunal.

Par mention au dossier le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 septembre 2024.

À l’audience, la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE maintient ses demandes.

Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 18 septembre 2024, la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE a adressé le contrat de bail et la notification à la préfecture.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 février 2022, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er mai 2024 que la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] à payer à la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE la somme de 19600 euros, au titre des sommes dues au 1er mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 sur la somme de 11200 euros, de l’assignation du 14 décembre 2023 sur la somme de 6800 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour du contrat, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 19 juillet 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 février 2022 à compter du 20 septembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 septembre 2023, Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] à son paiement à compter du mois de juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] à payer à la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 février 2022 entre la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE d’une part, et Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 septembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] à compter du 20 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] à payer à la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE la somme de 19600 euros, au titre des sommes dues au 1er mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 sur la somme de 11200 euros, de l’assignation du 14 décembre 2023 sur la somme de 6800 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] à payer à la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juillet 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [X] [R] et Madame [U] [K] à payer à la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société GIEP SOLUTIONS IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions,

LE GREFFIER LE JUGE