N° RG 25/03715 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2K2U

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/03715 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2K2U

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. LE QUADRIGE B

C/

[O] [R]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Benoit DARRIGADE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires LE QUADRIGE B

situé [Adresse 5]

Représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 528.998.602, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par M^e Benoit DARRIGADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant,

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [R]

né le 18/06/1950 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [G] de son vivant était propriétaire d’un appartement, de deux parkings et d’un garage constituant les lots n° 509, 73, 737 et 813 de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 9] (33) dénommé [Adresse 8]

Depuis son décès survenu le 29 septembre 2015 les charges de copropriété ne sont plus payées alors même que Mme [F] [G] a laissé pour héritier son fils M. [O] [R] ,réputé avoir accepté purement et simplement sa succession faute d’avoir pris parti dans le délai légal malgré la sommation qui lui a été délivrée à cette fin le 1er février 2021.

Par jugement de la présente juridiction en date du 17 novembre 2022, rectifié par jugement du 8 décembre 2022, et devenu définitif M. [O] [R] a été condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier [Adresse 7] représenté par son syndic la SASU IMMO DE FRANCE AQUITAINE les sommes de :

-10.500 euros correspondant aux charges de copropriété arrêtées au 30 novembre 2021 avec intérêt au taux légal à compter du 18 mai 2020, date de la mise en demeure,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Invoquant des impayés postérieurs de charges de copropriété malgré une mise en demeure de payer du 21 février 2025 LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE QUADRIGE B représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE, a, par acte en date du 28 avril 2025, valant conclusions et auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, fait de nouveau assigner devant la présente juridiction M. [O] [R].

Au visa des articles 10-1 la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil il demande au tribunal de :

— condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

—  20.338,65 euros correspondant aux charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 14 avril 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 17.635,78 euros à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025 et à compter du jugement pour le surplus,

— la somme de 3500 euros à titre de réparation du préjudice financier subi,

— la somme de 3.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement,

— condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris, ceux de l’exécution.

M. [O] [R] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 5 juin 2025.

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MOTIVATION

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE QUADRIGE B produit à l’appui de sa demande :

— les relevés de compte en date du 5 mars 2025 et 14 avril 2025,

— les mises en demeure de payer du 21 février 2025 et 10 mars 2025

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en date des 15 décembre 2021, 30 janvier 2023, 20 novembre 2023 et 29 avril 2024

— les appels de provisions et de charges du 1er octobre 2021 au 30 juin 2025,

— les factures du Syndic au titre des frais de relance et de remise du dossier à l’avocat

— le décompte de sa créance au 28 février 2025

— la mise en demeure de payer avec accusé de réception en date du 28 janvier 2025,

— le courrier de Huis Justitia , commissaire de justice du 21 février 2025 portant décompte des sommes dues au titre du jugement du 17 novembre 2022 rectifié le 8 décembre 2022.

Il résulte de ces pièces que M. [O] [R] est redevable envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE QUADRIGE B de la somme de 20.338,65 euros correspondant aux charges et frais de copropriété impayés postérieurement au 30 novembre 2021 selon décompte arrêté au 14 avril 2025.

M. [O] [R] sera en conséquence condamné à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE QUADRIGE B la somme de 20.338,65 euros au titre de l’arriéré des charges et frais de copropriété précités, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17.635,78 euros à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025 et à compter du jugement sur le surplus.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE QUADRIGE B fait valoir que le non paiement réitéré par M. [O] [R] des charges de copropriété afférentes aux lots dont il a hérité, est fautif et particulièrement préjudiciable en ce qu’il trouble le bon fonctionnement de la copropriété.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaires au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de la présente instance, seuls justifiés en l’état, seront supportés par la M. [O] [R], partie perdante.

L’équité commande par ailleurs, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1500 euros.

Aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE M [O] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE QUADRIGE B représenté par son syndic la SAS IMMO DE FRANCE AQUITAINE les sommes de :

—  20.338,65 euros au titre de l’arriéré des charges et frais de copropriété dus postérieurement au 30 novembre 2021 et selon décompte arrêté au 14 avril 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17.635,78 euros à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025 et à compter du jugement sur le surplus.

— la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [O] [R] aux dépens de l’instance,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT