Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 11 septembre 2025, n° 25/02917

TJ Bordeaux 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les charges étaient dûment approuvées par les assemblées générales et que l'EURL QUASARD EVASION n'avait pas contesté ces décisions, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
Le tribunal a reconnu que le non-paiement des charges avait entraîné un préjudice pour le syndicat, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais engagés pour le recouvrement de créance
Le tribunal a rejeté cette demande, faute de preuve de paiement des frais engagés.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
Le tribunal a jugé équitable d'allouer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 11 sept. 2025, n° 25/02917
Numéro(s) :	25/02917
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anthony BAUDIFFIERClémentine PARIER-VILLAR
Cabinet(s) :	DYADE AVOCATS
Parties :	E.U.R.L. QUASARD EVASION

Texte intégral

N° RG 25/02917 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EH2

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/02917 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EH2

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. RESIDENCE LA TESTERNE

E.U.R.L. QUASARD EVASION

Exécutoires délivrées

Avocats : M^e Anthony BAUDIFFIER

la SELARL DYADE AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur Lionel GARNIER, Greffier lors des débats, Monsieur David PENICHON, Greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 03 Juillet 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE LA TESTERNE agissant en la personne de son syndic la société ESSET SAS inscrite au RCS de [Localité 16] sous le numéro 484 882 642 dont le siège social est situé [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Clémentine PARIER-VILLAR de la SELARL DYADE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

E.U.R.L. QUASARD EVASION inscrite au RCS de [Localité 15] sous le numéro 503 881 781 agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social

[Adresse 8]

[Localité 11]

défaillant

N° RG 25/02917 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EH2

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 17] [Adresse 13] sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS ESSET, par acte du 7 avril 2025, a assigné l’EURL QUASARD EVASION, propriétaire des lots n°1 23 30 de l’immeuble placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, auquel il demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 10 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et 35 du décret du 17 mars 1967 de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son action

— constater que les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines

— la condamnation de L’EURL QUASARD EVASION au paiement de la somme de 7.943,56 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2022, date de la première mise en demeure

— la condamnation de L’EURL QUASARD EVASION au paiement de la somme de 192 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— la condamnation de L’EURL QUASARD EVASION au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

— la condamnation de L’EURL QUASARD EVASION au paiement d’une somme de 3.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer les frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire

— la capitalisation des intérêts

Bien que régulièrement assigné, L’EURL QUASARD EVASION n’a pas constitué avocat de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mai 2025.

Sur quoi, le tribunal,

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965,

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 13] sis [Adresse 6] [Localité 14][Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice la SAS ESSET, produit à l’appui de ses demandes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 24 septembre 2020 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et prévoyant l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 3 novembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et prévoyant l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 septembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 août 2023 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 5 septembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent ainsi que le budget prévisionnel pour l’année suivante et prévoyant la révision du budget de l’exercice en cours s’il s’avère insuffisant,

— le contrat de syndic jusqu’au 18 septembre 2025,

— le décompte des charges de copropriété dues par L’EURL QUASARD EVASION faisant ressortir un solde à payer de 8.135,56 euros,

— les relevés individuels de copropriété du 8 décembre 2022 au 23 janvier 2025,

— quatre mises en demeure, datées des 1er décembre 2022, 26 mai 2023, 25 août 2023 et 25 février 2024, sans accusé de réception,

— une sommation de payer la somme de 5.705, 29 euros en date du 8 août 2024

— le jugement du tribunal de proximité D’ARCACHON du 19 octobre 2021 prononçant une condamnation de l’EURL QUASARD EVASION à régler 6.459,78 euros au titre des charges impayées,

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et n’ayant fait l’objet d’aucun recours, imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.

Au vu de ces éléments, la demande en paiement est bien fondée. Il convient, conformément à la demande, de condamner L’EURL QUASARD EVASION au paiement de la somme de 7.943,56, avec intérêts au taux légal sur 5.705,29 euros à compter du 8 août 2024, date de la sommation de payer dont il est justifié qu’elle a été remise à L’EURL QUASARD EVASION, contrairement aux mises en demeure versées au dossier, dépourvues d’accusé de réception, et à compter de la présente décision pour le surplus. La capitalisation des intérêts, dès lors que sa demande est judiciairement formée, sera ordonnée, en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de 192 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de cette créance justifiée, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sera rejetée, faute de facture en justifiant, le décompte produit sous la pièce n°3 n’étant pas une preuve de paiement.

Le paiement ponctuel et spontané par chaque copropriétaire de sa quote-part de charges de copropriété est essentiel afin que le Syndicat puisse disposer des fonds lui permettant de faire face à ses engagements et assurer une bonne gestion de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires a subi en l’espèce, en raison de la persistance de L’EURL QUASARD EVASION dans sa carence dans le paiement des charges de copropriété, un préjudice distinct et indépendant du simple retard de paiement, susceptible en tant que tel de justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ou 1240 du même code. En outre, les autres copropriétaires, sans forcément avoir la trésorerie suffisante, sont systématiquement obligés de faire à sa place l’avance des fonds nécessaires à l’entretien durable de l’immeuble et à la réalisation des travaux en cours. Il convient dès lors d’allouer au syndicat des copropriétaires de une somme de 800 euros.

L’EURL QUASARD EVASION, partie perdante, sera condamné aux dépens en ce compris les frais de sommation de payer, les frais d’inscription d’hypothèque n’étant pas justifiés.

L’équité commande de condamner L’EURL QUASARD EVASION au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne L’EURL QUASARD EVASION à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 13] sis [Adresse 5] à [Localité 14][Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ESSET au paiement de la somme de 7.943,56, avec intérêts au taux légal sur 5.705,29 euros à compter du 8 août 2024, date de la sommation de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 13] sis [Adresse 6] [Localité 14][Adresse 3]), représenté par son syndic en exercice la SAS ESSET de sa demande de paiement de la somme de 192 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance

Ordonne la capitalisation des intérêts

Condamne L’EURL QUASARD EVASION à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 13] sis [Adresse 5] à [Localité 14][Adresse 1][Localité 12], représenté par son syndic en exercice la SAS ESSET, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts

Condamne L’EURL QUASARD EVASION à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 13] sis [Adresse 6] [Localité 14][Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS ESSET, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne L’EURL QUASARD EVASION aux dépens comprenant le coût de la sommation de payer à l’exclusion des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire

Autorise M^e Clémentine PARIER-VILLAR SELARL SELARL DYADE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision en ce compris les frais de sommation de payer

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT