COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [R] [W], [C] [B] c/ [J] [H]

MINUTE N°

Du 06 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/02446 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O7EJ

Grosse délivrée à

M^e Maxime CALDONAZZO

expédition délivrée à

M^e Hervé BOULARD

le 6 mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2026 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [R] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [C] [B]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [J] [H]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Maxime CALDONAZZO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 12 juin 2023, par lequel Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] ont fait assigner Monsieur [J] [H] devant le tribunal judiciaire de Nice ;

Vu les dernières conclusions de Monsieur [W] et Monsieur [B] notifiées par voie électronique le 27 octobre 2025, par lesquelles ces derniers demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa des articles 1101, 1114, 1583 et suivants du code civil, de :

— DEBOUTER Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— DECLARER la vente parfaite entre les parties en application des dispositions des articles 1583 et 1589 du Code civil,

— CONDAMNER Monsieur [H] à régulariser par acte authentique la vente conforme à l’offre en date du 19 avril 2023 au prix de 525.000 €, frais d’agence inclus, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, portant sur les biens suivants :

Dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 4], situé sur la commune de NICE (06000), [Adresse 5], destiné en totalité ou en partie à l’habitation et immatriculé comme tel au registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires sous le numéro AE1-712-231.

Figurant au cadastre sous les références suivantes :

Section MP [Cadastre 1] [Cadastre 2] [Adresse 6]

Section MP [Cadastre 3] [Cadastre 2] [Adresse 6]

L’ensemble immobilier dont dépend le BIEN a fait l’objet :

— d’un acte comprenant l’état descriptif de division établi aux termes d’un acte reçu par Maître [M] Notaire à [Localité 4], le 10 novembre 1959, dont une copie authentique a été publiée au service chargé de la publicité foncière de [Localité 5] 1, le 26 novembre 1959, volume 2744 numéro 16.

Ledit acte a été modifié aux termes d’un acte reçu par Maître [G] notaire à [Localité 6], le 26 août 2009 dont une copie authentique a été publiée au service chargé de la publicité foncière de [Localité 5] 1, le 9 octobre 2009, volume 2009 P numéro 4363 et d’un acte comprenant le règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [M] notaire à [Localité 4], le 5 février 1954, dont une copie authentique a été publiée au service chargé de la publicité foncière de [Localité 5] 1, le 10 mars 1954, volume 1892 numéro 1.

Ledit acte a été modifié aux termes d’un acte reçu par Maître [M] notaire à [Localité 5] le 5 novembre 1956 dont une copie authentique a été publiée au service chargé de la publicité foncière de [Localité 5] 1, le 20 février 1957, volume 2272 numéro 1.

Désignation des biens et droits immobiliers

— LE LOT NUMERO VINGT-HUIT (28) constitué d’un appartement situé au 5e étage dudit immeuble ayant sa porte d’entrée à droite en arrivant sur le palier de l’escalier « A », comprenant: hall d’entrée, une pièce en façade sur terrasse balcon sur le [Adresse 6], une pièce, et cuisine sur balcon et cour, salle de bains,WC. portant le numéro 8 au plan et les cinquante-sept / deux millièmes (57/2000) des parties communes générales de l’ensemble immobilier.

— LE LOT NUMERO QUATRE-VINGT-DEUX (82) constitué d’une cave située au sous-sol dudit immeuble portant le numéro 30 au plan, aucun tantième de copropriété n’est attribué à ce lot en vertu des règlements de copropriété.

Tels que ces biens ont été désignés aux termes de l’état descriptif de division ci-avant énoncé, existent, se poursuivent et comportent avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, sans aucune exception ni réserve.

Ci-après dénommés le « BIEN ››.

Etant ici précisé que la désignation actuelle du lot numéro 28, telle qu’elle résulte du certificat établi conformément à la loi Carrez est la suivante :entrée, séjour, salle de bains, WC, chambre, cuisine et hors loi Carrez : un premier balcon de 7,5 m² et un second balcon de 4,5 m².

Pour les besoins de la publicité foncière, il est précisé que Monsieur [J] [H] est devenu propriétaire du bien par donation de la nue-propriété aux termes d’un acte reçu par Maître [I], notaire à [Localité 7], le 3 novembre 2021 dont une copie authentique a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 5] 1,régulièrement publiée.

— DECLARER que, faute pour Monsieur [J] [H] de s’exécuter dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le jugement rendu tiendra lieu d’acte de vente et vaudra titre de propriété,

— ORDONNER en ce cas la publication au bureau de la Conservation des hypothèques territorialement compétente,

— CONDAMNER Monsieur [J] [H] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de Monsieur [H] notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, par lesquelles ce dernier demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1112, 1114, 1582, 1583 et suivants du code civil, de :

— JUGER qu’il n’a commis aucune faute,

— JUGER la demande de Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] manifestement mal fondée,

— DEBOUTER Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] de l’intégralité de leurs demandes, prétentions, fins et conclusions,

— CONDAMNER solidairement les requérants au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] à payer chacun la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ASSORTIR la décision de l’exécution provisoire dans le cas où les requérants sont déboutés,

— ÉCARTER l’exécution provisoire si par extraordinaire le tribunal déclarait la vente parfaite, compte tenu des conséquences manifestement excessives que cela entrainerait.

Vu l’ordonnance de clôture du 15 mai 2025, fixant la clôture de la procédure au 28 octobre 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Monsieur [J] [H] était propriétaire, dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 4], situé au [Adresse 7] à [Localité 4], cadastré section MP n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3], des lots n° 28 et 82, respectivement constitués d’un appartement et d’une cave.

Selon mandat de vente sans exclusivité conclu le 5 avril 2023, Monsieur [H] a confié à l’Agence des Palais, exploitée par la SARL A.D.P. TRANSACTIONS sous le nom d’enseigne ORPI (ci-après « l’agence ORPI »), la vente de cet ensemble immobilier au prix de 525 000 euros, honoraire d’agence incluse correspondant à 5% TTC du prix de vente.

Le 11 avril 2023, Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] ont, par l’intermédiaire de l’agence ORPI, formalisé à l’attention de Monsieur [H] une offre d’achat pour l’ensemble immobilier sus-désigné, au prix de 480 000 euros, dont 24 000 euros d’honoraire d’agence.

Par courrier électronique en date du 15 avril 2023, Monsieur [H] a indiqué refuser cette offre, et maintenir le prix de vente indiqué dans le mandat.

Par courrier électronique en date du 19 avril 2023, Monsieur [W] et Monsieur [B] ont, par l’intermédiaire de l’agence ORPI, proposé d’acquérir le bien au prix du mandat, à savoir 525 000 euros, honoraires d’agence incluses.

Par courrier électronique du même jour, Monsieur [O], agent immobilier de l’agence ORPI, a informé Monsieur [H] de l’offre d’achat faite par Monsieur [W] et Monsieur [B], et a indiqué que l’agence allait se rapprocher des études notariales afin de mettre en place l’avant contrat.

Par courrier électronique du même jour, Monsieur [H] a répondu à Monsieur [O] : « Parfait, je vous remercie ».

Par courrier électronique du 12 mai 2023, Monsieur [H] a, par l’intermédiaire de son avocat, indiqué que la vente n’était pas parfaite et qu’il ne souhaitait plus vendre son bien.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [W] et Monsieur [B] font valoir que Monsieur [H] a manifesté une volonté non équivoque de vendre son bien au prix de 525 000 euros et qu’il ne manquait à cette offre de vente qu’une acceptation pure et simple de leur part pour que la vente soit parfaite. Ils ajoutent que l’offre d’achat qu’ils ont régularisée le 19 avril 2023 est non équivoque en ce qu’elle manifeste clairement leur volonté de faire l’acquisition du bien désigné aux conditions fixées par Monsieur [H], et que, dès lors, à réception de l’offre d’achat – aux prix et conditions de l’offre de vente – et par sa réponse du 19 avril 2023, Monsieur [H] s’était engagé à leur vendre le bien et que la vente était alors parfaite.

Ils font également valoir que les clauses du mandat autorisaient expressément le mandataire à engager son mandant en cas d’offre d’achat aux conditions fixées au sein du mandat et que par conséquent, le mandat doit s’analyser en une offre de vente précise et ferme émanant de Monsieur [H].

De plus, ils soutiennent que le « parfait, je vous remercie » émanant de Monsieur [H] traduit une volonté claire, ferme et non équivoque de s’engager sur tous les éléments essentiels du contrat, sans réserve ni modification, peu important l’absence de signature par Monsieur [H] de leur acceptation formalisée par l’offre d’acquérir.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive, ils font valoir qu’ils ont présenté leur offre d’achat en leur nom propre et qu’en tout état de cause, leur qualité de professionnel de l’immobilier ne saurait être un argument justifiant un caractère abusif d’une procédure entreprise en vente forcée, particulièrement lorsque cette demande est étayée par des éléments permettant d’établir que la vente est en réalité parfaite.

En réponse, Monsieur [H] fait valoir que la vente n’est pas parfaite, en ce qu’il n’y a eu de sa part ni offre de vente ferme et précise, ni acceptation de l’offre d’achat.

S’agissant de l’absence d’offre de vente ferme et précise, il soutient que le mandat de l’agent immobilier ne contient aucune clause expresse donnant pouvoir au mandataire de représenter le mandant pour conclure la vente et doit donc s’analyser en un simple contrat d’entremise qui ne permet pas au mandataire d’engager son mandant pour l’opération envisagée. Il soutient que le mandat ne saurait par conséquent constituer une offre ferme de vente et que l’acception par Monsieur [W] et Monsieur [B] des conditions de l’opération définie dans le mandat ne l’engage donc pas.

S’agissant de l’absence d’acceptation de l’offre d’achat de sa part, il fait valoir que la réponse qu’il a donnée à l’agent immobilier en ces termes « parfait, je vous remercie » ne constitue pas une acceptation de l’offre d’achat faite par Monsieur [W] et Monsieur [B] mais qu’il s’agit simplement d’une prise d’acte de cette offre d’achat, en l’absence de signature de sa part de la lettre d’intention d’achat.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, Monsieur [H] soutient que les demandeurs sont des professionnels de l’immobilier ayant travaillé pendant plusieurs années dans l’agence ORPI ORDIMMO et qu’en cette qualité, ils n’ont pu se méprendre sur la portée du mandat qui avait été donné à l’agence ORPI. Il affirme ainsi qu’en l’assignant en passation forcée de la vente et en maintenant cette action malgré les explications données, ils ont agi avec une légèreté blâmable, qui a fait dégénérer en abus l’exercice de leur droit d’ester en justice. Il précise enfin que, du fait de cette action en justice, son bien immobilier se trouve immobilisé depuis le 12 juin 2023, ce qui justifie l’indemnisation de son préjudice.

Sur l’existence d’une vente au profit de Monsieur [W] et Monsieur [B] des lots n° 28 et 82 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], situé au [Adresse 7] à [Localité 5]

Aux termes de l’article 1101 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes déstiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.

Il résulte des articles 1582 et 1583 du code civil que la vente peut être faite par acte authentique ou sous seing privé et qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application des articles 1113, 1114 et 1118 du code civil, la vente est formée dès lors que, à une offre précise et ferme, correspond une acceptation dans les mêmes termes, ces deux éléments devant à la fois se rencontrer et correspondre exactement.

En vertu du principe du consensualisme, l’acceptation n’est soumise à aucune exigence de forme et peut être expresse ou tacite mais elle doit résulter d’un comportement ou d’une déclaration non équivoque de son auteur.

Il est également constant que la volonté et la recherche de la commune intention des parties relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Il convient enfin de rappeler que le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours d’une manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément.

En l’espèce, il est constant que, par mandat conclu le 5 avril 2023 avec l’agence ORPI, Monsieur [H] s’est engagé à « signer aux prix, charges et conditions convenus dans le mandat tout compromis ou promesse de vente, éventuellement assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) immobilier(s)» (page 2 du document d’information pré contractuelle).

Il s’est également engagé « à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants et [s’est interdit] de le vendre sans le concours de l’Agent immobilier ORPI à un acquéreur qu’il [lui] aura présenté ou signalé» (page 3 du mandat).

Toutefois, contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, ces clauses n’autorisent pas expressément l’agence à engager son mandant pour l’opération envisagée.

Elles obligent uniquement Monsieur [H] à signer le compromis ou la promesse de vente avec tout acquéreur qui lui sera présenté par le mandataire aux conditions, prix et charges précisés par le mandat, mais ne permettent pas à l’agence de signer elle-même un acte de vente au nom de Monsieur [H].

Par conséquent, en ce qu’il est dépourvu de clause expresse permettant au mandataire d’engager son mandant pour l’opération envisagée, le mandat conclu le 5 avril 2023 entre l’agence ORPI et Monsieur [H] ne saurait constituer une offre de vente précise et ferme émanant de Monsieur [H].

Par ailleurs, il est constant que, par courrier du 11 avril 2023 messieurs [B] et [W] ont signé une proposition d’achat des biens pour un prix de 480 000 euros commission d’agence incluse.

Par courrier électronique en date du 19 avril 2023, suite au refus de monsieur [H] , Monsieur [W] et Monsieur [B] ont manifesté une volonté non équivoque d’acquérir le bien désigné dans le mandat du 5 avril 2023 au prix défini dans ledit mandat (525 000 euros, commission d’agence incluse) .

Cet accord a été transmis par l’agence ORPI le même jour à monsieur [H].

Monsieur [H] y a répondu par un courrier écrit depuis son téléphone « parfait, je vous remercie » .

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs cette simple phrase et plus particulièrement l’adjectif « parfait » ne peut manifester sans aucun doute possible l’acceptation ferme et précise de ce dernier à la réalisation de la vente du bien désigné dans le mandat au prix fixé par le mandat.

En effet cette simple phrase en l’absence de tout détail par rapport à la vente, au bien, à l’offre ou au prix du bien et en l’absence de tout élément de réponse par monsieur [H] à l’agent immobilier qui sollicite de sa part les coordonnées de son notaire en vue de la préparation de l’avant contrat, est insuffisamment circonstanciée pour établir la preuve d’un accord sur la chose et sur le prix et de son acceptation par monsieur [H].

Au regard de ces différents éléments, faute pour messieurs [W] et [B] de rapporter la preuve d’un accord sur la chose et le prix, leur demande en réalisation forcée de la vente du bien immobilier précitée sera rejetée, ainsi que toutes les demandes qui en sont l’accessoire.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Monsieur [H] expose que son bien est immobilisé depuis la date de l’assignation soit le 12 juin 2023. Il n’en justifie pas.

Il fonde sa demande au titre de la procédure abusive mais ne caractérise pas un abus du droit d’agir en justice par les demandeurs, dès lors Monsieur [H] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Messieurs [W] et [B] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [W] et Monsieur [B], condamnés aux dépens, devront payer chacun à Monsieur [H] au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros.

Monsieur [W] et Monsieur [B] seront déboutés de cette demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il y lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] de leur demande de voir déclarer parfaite la vente portant sur les lots n° 28 et 82, respectivement constitués d’un appartement et d’une cave, de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 4], situé au [Adresse 7] à [Localité 4] cadastré section MP n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3], formée le 19 avril 2023 entre eux et monsieur [J] [H],

DEBOUTE Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] de leur demande de voir régulariser par acte authentique, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, la vente formée le 19 avril 2023 au prix de 525.000 (cinq cent vingt-cinq mille) euros, frais d’agence inclus, portant sur les lots n° 28 et 82, respectivement constitués d’un appartement et d’une cave, de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 4], situé au [Adresse 7] à [Localité 4], cadastré section MP n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3],

DEBOUTE Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] de leur demande de voir déclarer que faute pour Monsieur [J] [H] de s’exécuter dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le jugement rendu tiendra lieu d’acte de vente et vaudra titre de propriété,

DEBOUTE Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] de leur demande de voir ordonner dans ce cas la publication au bureau de la Conservation des hypothèques territorialement compétente,

DEBOUTE Monsieur [J] [H] de sa demande de dommage et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] à payer chacun à Monsieur [J] [H] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [R] [W] et Monsieur [C] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT