Du 02 décembre 2025

5AH

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/01566 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2OII

[C] [H]

C/

[Z] [I]

— Expéditions délivrées à

M. [Z] [I]

— FE délivrée à

Mme [C] [H]

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 02 décembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par son père, Monsieur [Y] [H], muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en dernier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête reçue au greffe du Pôle Protection et Proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX le 13 mai 2025, Madame [C] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection pour solliciter la condamnation de Monsieur [Z] [I] au paiement de la somme de 262,98 € au titre de la restitution du dépôt de garantie outre celle de 2.500 € à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée à l’audience du 24 juin 2025. La lettre de convocation adressée à Monsieur [Z] [I] avec la mention “Défaut d’accès ou d’adressage”, le dossier a été renvoyé afin que Madame [C] [H] puisse le faire citer à l’audience du 14 octobre 2025.

Lors de cette audience, Madame [C] [H] représenté par son père Monsieur [Y] [H], expose que Monsieur [Z] [I] lui a consenti le 18 août 2020 un bail d’habitation sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 7] (33), prévoyant le paiement d’un dépôt de garantie de 533,48 € ; qu’un état des lieux d’entrée a été signé entre eux le 31 août 2020, et qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 septembre 2024 ; que pendant le cours du bail, elle a subi deux dégâts des eaux provenant de la toiture, que l’électricité n’était pas aux normes et que le DPE ne lui a jamais été remis ; qu’un mois après l’état des lieux de sortie, le bailleur lui a reproché l’existence d’une fissure sur les WC responsable de dommages sur la structure de l’immeuble.

Elle précise avoir tenté une conciliation qui a échoué le 17 décembre 2024.

Elle maintient ses demandes de paiement de la somme totale de 262,98 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et de 2.500 € à titre de dommages et intérêts, auxquelles elle ajoute une demande en paiement de la somme de 907 € au titre de la pénalité de 10% due en raison du défaut de restitution du dépôt de garantie pendant dix mois, au mois d’octobre 2025.

En réponse, Monsieur [Z] [I] conclut au rejet des demandes.

A l’appui de sa position, il fait valoir que suite au départ de la locataire, il a dû remplacer une charnière et le filtre à charbon de la hotte, ainsi que procéder au nettoyage du calcaire et refixer la rampe de sécurité. Il y ajoute la facture de remise en état des WC d’un montant de 252,15 € dont il déduit une somme au titre de la vétusté, soit un solde de 118 €, en précisant à la question du juge que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de dégradation sur ce point. Il communique un récapitulatif des frais engagés.

Il ajoute avoir communiqué les factures des différentes reprises des dégradations constatées à Madame [C] [H] par courriers simples, que celle-ci conteste avoir reçus.

Le 3 novembre 2025, la juridiction a été destinataire d’un dossier comprenant des conclusions et des pièces adressées par Monsieur [Z] [I].

Le jugement est contradictoire. Il est mis en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la note en délibéré adressée par Monsieur [Z] [I]

Les pièces et conclusions adressées par Monsieur [Z] [I] postérieurement à la clôture des débats seront écartés, aucune note en délibéré n’ayant été autorisée à l’issue de l’audience du 14 octobre 2025. A toutes fins utiles, il est observé que celui-ci ne paraît pas avoir pris la précaution de respecter le principe du contradictoire en communiquant ce dossier à Madame [C] [H] préalablement à son envoi à la juridiction.

Sur la demande de restitution du solde du dépôt de garantie

Suivant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie dont le montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal dans le cas de logements meublés, est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

D’autre part, il résulte de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 prévoit une liste des réparations locatives à la charge du locataire.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il est constant que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

En l’espèce, il convient de préciser en premier lieu qu’au terme des échanges intervenus à l’audience, les parties sont en désaccord sur le seul défaut de restitution du dépôt de garantie, aucune somme n’ayant été réclamée au titre de sommes qui auraient été dues en cours de bail entre les parties. Il n’est pas davantage discuté que la relation contractuelle a pris fin le 30 septembre 2024 et que le dépôt de garantie d’un montant de 533,48 € avait été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Concernant leur désaccord, Madame [C] [H] verse aux débats :

— le contrat de bail

— l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 20 août 2020

— l’état des lieux de sortie signé par les deux parties le 30 septembre 2024

— un décompte établi par les soins de Monsieur [Z] [I] -pièce produite également par celui-ci.

Elle produit encore plusieurs courriers adressés à son bailleur, sans justificatif de leur envoi, outre le constat d’échec de la conciliation.

Il ressort de la comparaison des états des lieux réalisés à l’entrée dans le logement et à la sortie, notamment, les constatations suivantes :

— s’agissant des meubles de cuisine qui étaient “OK” à l’entrée, il est mentionné à la sortie une porte un peu décalée sur un meuble

— l’évier de la cuisine portait de “légères traces” à l’entrée et des “traces de calcaire” à la sortie, les WC étaient affectés de “légères traces au fond” à l’entrée et sont “OK” à la sortie, la baignoire, la vasque et la robinetterie de la salle de bains étaient “OK” à l’entrée comme à la sortie, avec mention d’un état d’usage

— le filtre à charbon “OK” à l’entrée était “légèrement gras” à la sortie

— à la rubrique “Divers”, “Escalier bouge un peu contre mur” set mentionné à la sortie mais non à l’entrée.

Il en résulte que seules pourraient le cas échéant être réclamés la refixation de la charnière du meuble de cuisine et de l’escalier (que l’on suppose être celui de la mezzanine), voire le remplacement du filtre à charbon.

Néanmoins, Monsieur [Z] [I] qui n’a communiqué aucun devis ou facture pour leur remise en état a estimé devoir retenir des sommes qu’il paraît avoir chiffrées de manière aléatoire, en sus de celles qui ne sont aucunement justifiées au regard de la comparaison de l’état des lieux de sortie.

Dans ces conditions, il convient en conséquence de faire droit à la demande de Madame [C] [H] et de condamner Monsieur [Z] [I] au paiement de la somme de 262,98 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, son bailleur lui ayant d’ores et déjà restitué une somme de 270,50 €.

Sur la majoration prévue par l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Il résulte de ce qui précède que Madame [C] [H] est fondée à obtenir paiement de la majoration de 10% du montant du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée à compter du 1er décembre 2024.

Elle chiffre sa demande à la somme de 907 € sans en détailler le calcul et sans préciser le montant du loyer actualisé.

Il y a lieu dès lors de fixer cette pénalité sur la base du loyer connu de 533,48 € x 10% x 11 mois à compter du 1er décembre 2024, soit la somme actualisée au jour de l’audience, de 586,83 €.

Monsieur [Z] [I] sera donc condamné à payer à Madame [C] [H] la somme de 586,83 € au titre de la pénalité légale, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande en dommages et intérêts et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du Code civil, que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [C] [H] sollicite le paiement d’une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral subi.

Elle fait en outre valoir qu’elle a été contrainte d’exposer des frais en raison de la procédure, alors qu’elle réside maintenant à [Localité 8] (30), pour laquelle elle produit un décompte et certains justificatifs.

Il est constant que la majoration de 10% prévue par l’article 22 précité de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répare la résistance du bailleur à restituer le dépôt de garantie dans le délai imparti, et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral supplémentaire indépendant du retard de restitution du dépôt de garantie.

En revanche, elle verse aux débats des justificatifs de stationnement, de frais de carburant, et de péage, et produit un décompte total d’un montant de 699,88 € qui s’analysent non en des dommages et intérêts mais en des frais irrépétibles.

Il convient de faire droit à cette demande à hauteur de 248,90 €, étant observé que les frais de remplacement d’une cartouche d’encre pour imprimante, les frais de restauration et les frais ne concernant pas strictement l’audience doivent être rejetés.

Monsieur [Z] [I] sera en conséquence condamné à payer à Madame [C] [H] la somme de 248,90 € au titre des frais irrépétibles.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire et en dernier ressort, mise à disposition au greffe,

ECARTE DES DEBATS les pièces et conclusions adressées à la juridiction postérieurement à la clôture des débats ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à Madame [C] [H] les sommes suivantes :

—  262,98 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  586,83 € au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [C] [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral et du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à Madame [C] [H] la somme de 248,90 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER : LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :