TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 23/00611

N° Portalis DB3S-W-B7H-XTEY

Minute : 79

Monsieur [H] [C]

Représentant : Maître Anne SEVIN de la

SCP MARTINS SEVIN, avocats au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : PB 05

C/

Madame [B] [G] [T]

Représentant : Me [S] [Y],

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : PB 292

Monsieur [X] [T]

Exécutoire, copie, délivrés à :

M^e Anne SEVIN

Copie délivrée à :

M^e BETTACHE

M. [T]

Le 31 Janvier 2024

JUGEMENT MIXTE AVANT DIRE DROIT

Rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 25 Janvier 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2023 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Anne SEVIN, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [B] [G] [T], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne, assistée de Maître Ferroudja BETTACHE, Avocat au Barreau de Seine Saint Denis

Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 4]

Non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privé en date du 01 décembre 2012, les consorts [M] ont donné à bail à Mme [B] [T] et M. [X] [T] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charge de 890,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 50,00 €.

Le 25 mars 2020, les consorts [M] ont vendu à M. [H] [C] l’immeuble situé [Adresse 4].

Par acte sous signature privé en date du 10 avril 2020, M. [H] [C] a consenti à Mme [B] [T] et M. [X] [T] un bail meublé ayant un objet identique, pour un loyer de 890 euros, outre une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [C] a fait signifier à Mme [B] [T] et M. [X] [T], par exploit d’huissier du 20 septembre 2022, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 877,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 avril 2023, M. [H] [C] a fait assigner Mme [B] [T] et M. [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 12 juin 2023 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 07 avril 2023.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2023.

M. [H] [C], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [B] [T] et M. [X] [T] de l’intégralité de leurs demandes et de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [B] [T] et M. [X] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50,00 € par jour de retard ;

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement soit dans l’immeuble soit dans un garde-meubles au choix du demandeur aux frais, risques et périls de Mme [B] [T] et M. [X] [T] ;

condamner solidairement Mme [B] [T] et M. [X] [T] à payer :

la somme de 8 807,00 € à valoir sur l’arriéré, échéance de novembre 2023 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 877 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour un exposé des moyens de M. [H] [C], il y a lieu de renvoyer à ses dernières conclusions, déposées à l’audience du 20 novembre 2023, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [B] [T], comparante, assistée, soutient oralement ses dernières conclusions et demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny de :

à titre liminaire, déclarer les demandes irrecevables ;

à titre principal :

requalifier le contrat de bail en date du 10 avril 2020 en conrat non meublé de trois ans ;

avant-dire droit, ordonner une expertise ;

désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec les missions suivantes :

se rendre sur place et visiter les lieux et les décrire en l’état actuel ;

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

préciser le rôle de chaque intervenant ;

entendre les différentes parties et tous sachants ;

examiner les désordres allégués dans le logement situé au rez de chaussée ;

se prononcer sur la réalité, l’origine, l’étendue et les conséquences de ce qui précède ;

analyser la cause des désordres par tous les moyens appropriés ;

dire pendant quelle période les locataires ont été privés d’un logement décent ;

donner au Tribunal tout élément d’appréciation de nature à chiffrer l’ensemble des préjudices nés et à venir et notamment fournir tous les éléments d’appréciation au Tribunal d’une part quant ua montant du loyer qui aurait dû être perçu par le bailleur en raison de la remise d’un appartement non conforme au bail et ne répondant pas aux dispositions légales sur le logement décent ;

faire les comptes entre les parties ;

convoquer les parties pour la remise d’un pré-rapport et les entendre en leurs observations ;

de déposer son rapport au secrétariat greffe du Tribunal dans les trois mois du jour où l’expertise aura été mise en œuvre ;

dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal ;

dire qu’il pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction dans le délai de deux mois à compter de sa mise en œuvre qui interviendra par la transmission à l’expert d’une copie conforme de la présente assignation et de l’ordonnance à intervenir ;

dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;

dire qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance de M. le juge chargé du contrôle ;

dire que l’expertise est aux frais avancés du bailleur et subsidiairement aux frais avancés du trésor, M. Bénéficiant de l’aide juridictionnelle partielle, conformément aux règles sur l’aide judiciaire ;

condamner le bailleur à verser au locataire la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts à titre provisionnel à valoir sur le préjudice ;

à titre subsidiaire :

condamner le bailleur à payer à la locataire la somme de 18 500 euros à titre de réparation du trouble de jouissances, ordonner la compensation ;

suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la locataire un délai de 36 mois pendant lequel elle s’acquittera de sa dette après compensation à hauteur de 50 euros par mois ;

à titre infiniment subsidiaire :

accorder un délai de trois ans à la locataire à compter de la signification du jugement à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l’espèce sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

en tout état de cause :

condamner le bailleur à rembourser à la locataire la somme de 1 650,00 euros au titre des provisions pour charges non justifiées ;

débouter M. [H] [C] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé des moyens de Mme [B] [T], il y a lieu de renvoyer à leurs dernières conclusions, déposées à l’audience du 20 novembre 2023, visées par le greffe, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [X] [T], comparant, s’en rapporte aux prétentions et moyens soutenus par Mme [B] [T].

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 22 mai 2023, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que les preneurs vivent en couple avec cinq enfants à charge, perçoivent des prestations sociales à hauteur d’environ 2 382 euros par mois, que leur dette locative est la seule dette, qu’ils ont réalisé une demande de logement social, que le logement est insalubre.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office la question de la recevabilité des prétentions du demandeur en raison de l’absence de notification du commandement à la et de l’absence de dénonciation de l’assignation aux services de la préfecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes tendant au prononcé de la résiliation judiciaire

L’article 24, III, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, le cas échéant par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique via la plateforme EXPLOC le 7 avril 2023 soit plus de deux mois avant l’audience du 12 juin 2023.

En conséquence, les prétentions formées par M. [H] [C] sont recevables.

Sur la qualification du contrat de bail applicable à la cause

L’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les dispositions qu’elle contient sont d’ordre public.

L’article 25-4 de la même loi dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, par acte sous signature privé en date du 10 avril 2020, M. [H] [C] a donné à bail à Mme [B] [T] et M. [X] [T] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer de 890 euros, outre une provision pour charges de 50 euros. Ce bail a été qualifié de bail meublé.

Cependant, M. [H] [C] ne rapporte pas la preuve que le logement mis à disposition respecte les dispositions prévues par l’article précité. Au surplus, il consent à une requalification du contrat en bail non-meublé.

En conséquence, il y a lieu de dire que le contrat de bail en date du 10 avril 2020 est un bail de location non-meublé.

Sur la nécessité d’une mesure d’instruction

L’article 1719-1 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 24, V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut vérifier d’office le respect de cette obligation.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 143 du code de procédure civile dispose que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 179 du même code dispose que le juge peut, afin de les vérifier lui-même, prendre en toute matière une connaissance personnelle des faits litigieux, les parties présentes ou appelées. Il procède aux constatations, évaluations, appréciations ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin est sur les lieux.

L’article 180 du code de procédure civile dispose que s’il n’y procède pas immédiatement, le juge fixe les lieu, jour et heure de la vérification ; le cas échéant, il désigne pour y procéder un membre de la formation de jugement.

En l’espèce, M. [H] [C] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail précité au regard de l’absence de paiement du loyer résiduel courant, arguant d’une dette locative s’élevant désormais à la somme de 8 807 euros, terme de novembre 2023 inclus.

Cependant, pour justifier ces impayés, les défendeurs relèvent notamment l’indécence de leur logement, faisant état d’infiltrations et d’une humidité importante résultant d’un système d’aération inadéquate, laissant de fait apparaître des moisissures.

Au soutien de leur demande, ils font état d’un rapport du pôle hygiène prévention sécurité de la Ville de [Localité 7] daté du 24 juin 2019 relevant la présence de moisissures sur les murs des pièces, de l’absence d’un système de ventilation cohérent et adapté, d’une mauvaise étanchéité de la baignoire causant une infiltration d’eau sur le mur du salon, d’une infiltration d’eau sur la cloison entre la cuisine et la salle de bain et d’un début de délabrement du mur des chambres donnant sur l’extérieur.

La permanence de ces désordres est corroboré par la multiplicité des photos fournies à la cause. Si le bailleur en conteste la provenance et la date, il y a lieu de remarquer qu’il ne produit pas de clichés des parties communes de l’immeuble pour démontrer son bon état. Les attestations fournies à la cause sont inopérantes dès lors qu’elles ne concernent pas le logement objet du présent litige.

Aussi, certains des éléments rapportés évoquent l’indécence du local à usage d’habitation dont les consorts [T] sont locataires.

Toutefois, le bailleur produit à la cause divers factures de rénovations datés du 21 avril 2020 même si rien ne démontre, d’une part, que celles-ci concernent le logement précis du contrat, s’agissant d’un pavillon réaménagé en plusieurs appartements, d’autre part, que les travaux réalisés ont permis de mettre fins aux désordres précédemment constatés.

Par ailleurs, il indique que les problèmes, quand bien-même seraient-ils existants, sont imputables à une sur-occupation du logement et à des réparations non réalisées malgré l’indemnisation reçue par leur assureur. Toutefois, il ne rapporte ni la preuve d’une déclaration à l’assurance, ni la preuve d’un versement indemnitaire.

Au regard de la vraisemblance des désordres allégués et de la pertinence des éléments évoqués en défense, un transport sur les lieux du magistrat apparaît nécessaire afin de vérifier en personne les allégations des consorts [T] et les défenses de M. [H] [C] afin de décider de la suite à donner aux demandes formulées à l’audience.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner un transport sur les lieux selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les mesures de fin de jugement

L’instance n’étant pas terminée, les dépens seront réservés en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’instance n’étant pas terminée, il y a lieu de réserver le sort des frais irrépétibles exposés par chacune des parties, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement mixte, contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU FOND, SUR LES DEMANDES PRINCIPALES :

DECLARE les prétentions de M. [H] [C] recevables ;

REQUALIFIE le contrat de bail en date du 11 avril 2020 en contrat de bail non-meublé ;

AVANT DIRE DROIT, SUR LES AUTRES DEMANDES :

ORDONNE un transport dans le local à usage d’habitation, objet du contrat de bail conclu le 24 novembre 2010, situé [Adresse 4] ;

DIT que ce transport aura lieu en présence du greffe, de M. [H] [C], de Mme [B] [T] et M. [X] [T] le mercredi 13 mars 2024, à 9h30 ;

RAPPELLE que la présence des parties est indispensable afin de pouvoir procéder à leur audition en personne ;

RAPPELLE que les parties peuvent se faire assister par un avocat ;

DIT que l’affaire sera rappelée ensuite à l’audience du 29 avril 2024, à 13h00, pour que les prétentions et les moyens puissent être débattus ;

RESERVE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 25 janvier 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION