TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

72A

Minute

N° RG 23/01954 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YH2J

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 01/12/2025

à la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES

la SELARL MEYER & SEIGNEURIC

Rendue le PREMIER DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

SDC [Adresse 5] représenté par son syndic de copropriété, Madame [E] [S], exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, commerçante immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 339 339 541, domiciliée en cette qualité [Adresse 1],

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.C.I. HORIZON

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Vanessa MEYER de la SELARL MEYER & SEIGNEURIC, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 15 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, Madame [E] [S], exerçant sous l’enseigne Flash immobilier, a fait assigner la SCI HORIZON devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de la voir condamner à lui payer :

— la somme principale de 17 964,77euros correspondant aux charges échues et devenues exigibles selon décompte du 1er juillet 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022, date de la première mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement ;

— la somme de 370 euros au titre de l’article 9 du contrat de syndic relatif aux frais de suivi du dossier engagé dans une procédure contentieuse ;

— la somme de 500 euros au titre du préjudice subi ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du code civil ;

— la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré par voie d’huissier en date du 23 juin 2022.

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI HORIZON, qui est propriétaire des lots n° 27, 28 et 29 situés au sein de l’immeuble situé [Adresse 6], ne s’acquitte pas du paiement de ses charges en sa qualité de copropriétaire, en dépit notamment de la mise en demeure du 19 janvier 2022 et du commandement de payer du 23 juin 2022.

Appelée à l’audience du 09 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée en raison de pourparlers en cours et pour échanges de conclusions, puis retenue à l’audience de plaidoiries du 06 octobre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— le demandeur, le 02 octobre 2025, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes tout en actualisant sa demande principale à 14 033,81 euros selon décompte du 05 septembre 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2022, date de la première mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement, et sa demande de dommages et intérêts à 1 500 euros, et conclut au rejet des demandes de la SCI HORIZON ;

— la SCI HORIZON, le 22 février 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir

— à titre principal, débouter le demandeur de toutes ses demandes ;

— à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur deux années pour s’acquitter des éventuelles condamnations mises à sa charge ;

— en tout état de cause, condamner le demandeur à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 09 octobre 2025, la SCI HORIZON, après y avoir été autorisée, a déposé une note en délibéré dans laquelle elle fait valoir que sa dette au titre des charges de copropriété “courantes”, à savoir hors travaux appelés, s’élève à 6 710,90 euros, déduction faite des divers frais et honoraires indûment comptabilisés à ce titre.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Les charges échues et les provisions à venir sur l’exercice en cours

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété modifié par l’article 17 de l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats :

— les contrats de syndic ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 08 juin 2008, 03 juillet 2014, 04 mars 2015, 19 mai 2016, 24 mai 2017, 13 juin 2019, 1er juillet 2020, 21 décembre 2021, 15 février 2022 et 17 avril 2023, 27 novembre 2024 et 03 mars 2025 ;

— les appels de fonds ;

— le décompte actualisé au 05 septembre 2025 laissant apparaître un solde de 14 033,81euros.

La SCI HORIZON, pour justifier sa carence, fait valoir qu’elle rencontre depuis quelques années des difficultés à gérer ses biens de sorte qu’à ce jour, aucun des trois appartements n’est loué. Pour autant, elle ne conteste pas le principe de sa dette de charges de copropriété mais refuse de payer des frais qui soit ne sont pas justifiés, soit relèvent des frais irrépétibles sollicités par ailleurs.

Le décompte actualisé de 14 033,81 euros mentionne en effet les sommes de 59 euros de frais de relance, 107 euros d’honoraires de syndic contentieux, 240 euros d’honoraires dossier avocat, 184,10 euros de frais de recouvrement, 55,48 euros d’assignation et 401,90 euros d’honoraires avocat, qui ne sont pas des charges de copropriété et ont vocation à être prises en compte dans le cadre des frais et des dépens.

La SCI HORIZON sera donc condamnée, déduction faite de ces sommes, au paiement de la somme de 12 986,33 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 05 septembre 2025, somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de l’assignation pour le surplus.

La SCI HORIZON sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette en faisant valoir que suite au décès d’un de ses associés, un nouveau gérant a été désigné afin de remettre en location les biens et ainsi régler les dettes, et qu’elle a commencé à régulariser certaines charges en preuve de sa bonne foi.

Toutefois, de tels délais ne peuvent être accordés que sur démonstration à la fois d’une situation difficile et d’efforts sérieux tendant à l’apurement de la dette, avec la perspective réaliste d’un apurement dans les délais.

La SCI HORIZON n’apportant pas une telle démonstration, sa demande de délais sera rejetée.

Les frais et honoraires de syndic

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété permet d’imputer au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance. Les honoraires exposés par le syndic de la copropriété pour le recouvrement de la créance seront retenus à hauteur de 370 euros.

Sur les dommages et intérêts

La copropriété ne dispose pas d’autre trésorerie que les fonds dus par les copropriétaires au titre des charges de sorte que tout retard dans le paiement trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité. Il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts et de condamner la SCI HORIZON à lui payer la somme de 1 500 euros.

Sur les autres demandes

La SCI HORIZON, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer délivré par voie d’huissier en date du 23 juin 2022 et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne la SCI HORIZON à payer syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic, Madame [E] [S], exerçant sous l’enseigne Flash immobilier, les sommes de :

— la somme de 12 986,33 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 05 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2022 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— la somme de 370 euros au titre des frais de suivi du dossier ;

— la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI HORIZON de toutes ses demandes ;

Condamne la SCI HORIZON aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du du 23 juin 2022.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,