TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01426 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKN2

Section 1

MH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 30 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SA D’HLM CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA D’HLM NOUVEAU LOGIS DE L’EST, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Y] [G]

née le 27 Juin 1967 à [Localité 3] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2025-004810 du 25/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par M^e Christelle HARDOUIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 95

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 mars 2026 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 31 décembre 2016, le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [Y] [G] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 4] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel initial de 482,14 euros actualisé au montant de 662,47 euros, provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu.

Le 21 février 2025, le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social a fait signifier à Madame [Y] [G] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 957,88 euros en principal selon décompte arrêté au 3 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 22 mai 2025, le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social a fait citer Madame [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— déclarer recevable et bien fondée en son action ;

A titre principal,

— voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail consenti par Le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social à Madame [Y] [G] portant sur un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 4],

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;

— condamner Madame [Y] [G] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués et si besoin avec le concours de la force publique;

— condamner Madame [Y] [G] au paiement de la somme de 2 357,79 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 19 mai 2025 (frais et autres dus inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice ;

— condamner Madame [Y] [G], à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle une somme au moins égale dans tous les cas au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer si elle était restée locataire;

— en conséquence, fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 664,12 euros ;

— condamner Madame [Y] [G], à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle de 664,12 euros et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clefs à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— dit que l’indemnité d’occupation est révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [Y] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’à lui payer une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— constater l’exécution provisoire du jugement.

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire ;

— dire et juger que Madame [Y] [G] est occupante sans droit ni titre ;

— en conséquence, condamner Madame [Y] [G] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués et si besoin avec le concours de la force publique;

— condamner Madame [Y] [G], à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle une somme au moins égale dans tous les cas au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer si elle était restée locataire;

— en conséquence, fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 664,12 euros ;

— condamner Madame [Y] [G], à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle de 664,12 euros et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clefs à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— dit que l’indemnité d’occupation est révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [Y] [G] au paiement de la somme de 2 357,79 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 19 mai 2025 (frais et autres dus inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice ;

— condamner Madame [Y] [G] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’à lui payer une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— constater l’exécution provisoire du jugement.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Madame [Y] [G] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 novembre 2025 puis renvoyée à celle du 6 février 2026. Le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social, représenté par son conseil sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation et s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Madame [Y] [G], représentée par son avocat, se réfère à ses écritures du 3 février 2026. Elle expose avoir des difficultés personnelles et financières, avoir procédé à des versements partiels. Elle demande de rejeter les demandes la SA CDC Habitat Social et de lui accorder les délais les plus larges possibles.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 24 février 2025.

La demande formée à l’encontre de Madame [Y] [G] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 31 décembre 2016 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 21 février 2025 à Madame [Y] [G] pour paiement d’une somme principale de 957,88 euros au titre de l’arriéré arrêté au 3 février 2025.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte arrêté au 31 décembre 2025, dont la dette s’élève à la somme de 3 810,83 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois, nonobstant des versements partiels.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 22 avril 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social, Madame [Y] [G] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Sur les modalités de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, malgré des efforts financiers conséquents et les difficultés personnelles de Madame [Y] [G], le paiement des loyers avant l’audience, comme les dispositions légales précitées le prévoient, n’a pas repris de sorte que les conditions juridiques ne sont pas réunies. Il n’est donc pas possible légalement d’accorder ni des délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, Madame [Y] [G] doit donc être condamnée à évacuer le bien de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, que l’arriéré se chiffre à la somme de 3 810,83 euros. Doivent être déduits du décompte les frais de contentieux qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, conformément à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme de 102,05 euros et 266,43 euros. Il y a lieu également de noter que la demanderesse s’est référée à ses conclusions d’assignation et de limiter à la demande à la somme réclamée soit la somme de 2 357,79 – 102,05 euros de frais relevant des dépens = 2 255,74 euros.

Madame [Y] [G], ne justifie d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de condamner Madame [Y] [G] à payer à Le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social la somme de 2 255,74 euros au titre du décompte relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, dépôt de garantie inclus arrêté au mois d’avril 2025. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement en application de l’article 1231-6 du code civil et conformément à la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Madame [Y] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 1er mai 2025, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 664,12 €.

Sur le surplus

En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêt dus pour une année entière.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant, Madame [Y] [G] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité et l’équilibre des parties commandent de rejeter la demande de le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social en application de l’article précité

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 31 décembre 2016 s’est trouvé de plein droit résilié le 22 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Madame [Y] [G] d’avoir libéré les lieux, situés [Adresse 6] à [Localité 4] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [G] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 664,12 euros, sous réserve de la régularisation et de l’indexation;

CONDAMNE Madame [Y] [G] à payer à Le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne;

CONDAMNE Madame [Y] [G] à payer à Le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social une somme de 2 255,74 euros selon décompte arrêté au mois d’avril 2025 inclus au titre de l’arriéré de loyers, charges, et avances sur charges, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement;

DEBOUTE Madame [Y] [G] de sa demande de délai de paiement;

CONDAMNE Madame [Y] [G] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation;

DEBOUTE le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le Nouveau Logis de l’Est aujourd’hui dénommé CDC Habitat Social du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 30 mars 2026, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,