Du 22 avril 2025

5AE

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00111 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z7KC

S.A. CLAIRSIENNE

C/

[K] [Y]

— Expéditions délivrées à

Mme [Y]

— FE délivrée à

SA CLAIRSIENNE

Le 22/04/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 22 avril 2025

JUGE : Madame [K] SAINSILY-PINEAU,

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE :

S.A. CLAIRSIENNE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M. [T] muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [K] [Y]

née le 30 Mars 1970 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 février 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2008, avec prise d’effet à la même date, la SA CLAIRSIENNE a consenti à Madame [K] [Y] épouse [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 514,29 €, charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 26 août 2008.

Suivant courrier en date du 4 décembre 2008, Madame [K] [Y] a transmis à la SA CLAIRSIENNE son jugement de divorce et demandé que son bail soit désormais établi à son nom de naissance.

Par ordonnance en date du 17 octobre 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, statuant en référé a, entre autres, dispositions :

— constaté la résiliation du bail à compter du 5 avril 2019,

— condamné Madame [K] [Y] à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 3.674,10 € représentant l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation au 19 septembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— fixé à compter du 5 avril 2019, au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA CLAIRSIENNE jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— sursis à l’exécution des poursuites et autorisé Madame [K] [Y] à se libérer de la dette en 36 mensualités de 102 €, la dernière représentant le solde de la dette, ces mensualités étant exigibles en plus des indemnités d’occupation courantes, la dette devenant immédiatement exigible à défaut de paiement d’une mensualité ou de l’indemnité d’occupation à son terme exact,

— autorisé à défaut de libération volontaire des lieux loués, l’expulsion de Madame [K] [Y] et celle de tous occupants de son chef,

— dit que si la locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées, la clause de résiliation du bail est réputée ne pas avoir joué.

Le 17 juin 2021, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer un commandement de quitter les lieux loués à Madame [K] [Y] au plus tard le 17 août 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2022, la SCP Jean-Paul BAUDIN et [P] BAUDIN, a procédé aux opérations d’expulsion de Madame [K] [Y] des lieux loués.

La SCP Jean-Paul BAUDIN et [P] BAUDIN, commissaire de justice, a établi à la demande de la SA CLAIRSIENNE un procès-verbal de constat locatif le 18 mai 2022, en présence de Madame [K] [Y].

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de la voir, sur le fondement des articles 7 de loi du 6 juillet 1989 et 1732 du code civil :

— condamner au paiement de la somme en principale de 5.387,03 € au titre des indemnités pour les réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,

— condamner au paiement de la somme de 150 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner aux entiers dépens de cette instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 18 février 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SA CLAIRSIENNE, représentée par Monsieur [V] [T], muni d’un pouvoir, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

En défense, Madame [K] [Y], comparante, affirme que le logement n’était pas sale mais qu’elle a été expulsée. Elle explique que sa situation est compliquée depuis l’année 2019 et qu’elle exerce en tant que medium en recherche de personnes disparues. Elle ajoute avoir été victime au cours du contrat de bail d’une fuite d’eau dans le garage et que des gravats ont été jetés dans la tuyauterie. Elle admet avoir installé une terrasse de plus de 40 m² dans le jardin avec autorisation du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il échet de rappeler que s’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur imputabilité au locataire.

Il est admis que l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée du 26 août 2008 et du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la reprise des lieux le 18 mai 2022, montre que les lieux ont été loués en état neuf et que l’état général du logement au départ du locataire est sale et poussiéreux.

Il apparaît, en outre :

— que les murs :

— du séjour sont, pour partie, peints, l’un est peint en rose, un autre est tapissé et dégradé par endroits, la tapisserie étant décollée et déchirée, les autres étant couverts d’une peinture très défraîchie. Il est, également, noté la présence de poussière et de toiles d’araignées, de plusieurs trous chevillés avec vis métalliques et une multitude de trous avec et sans chevilles,

— de la cuisine sont peints et présentent des projections et des salissures, la présence de plusieurs chevilles étant soulignée, la crédence présentant des traces et des projections,

— de la 1ère chambre à gauche sont recouverts d’une tapisserie murale, vétuste et décolée par endroits, une perforation du mur étant en outre constatée immédiatement après le placard à droite,

— de la 2ème chambre sont, également, tapissés de deux teintes différentes, globalement en bon état,

— de la cage d’escalier présentent des perforations à mi-hauteur, à droite, la peinture est défraîchie et présente de nombreuses salissures, impacts et traînées, outre des traces noires et des toiles d’araignées en partie supérieure.

Compte tenu de l’état des murs au départ de la locataire, notamment des salissures, des traces noires, la présence de trous et de l’état dégradé des papiers peints, il y a lieu de déclarer Madame [K] [Y] responsable de ces dégradations.

La SA CLAIRSIENNE justifie avoir procédé à ces réparations locatives. Aussi, la facture de la SARL AQUITAINE SERVICE BATIMENT établie le 4 juillet 2022 sera prise en compte. Toutefois, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 70% compte tenu de la durée d’occupation des lieux, soit 14 ans.

Aussi, les réparations locatives imputables à Madame [K] [Y] doivent être évaluées à :

2.010,80 € – (2.010,80 € X 80%) = 402,16 €.

— que dans la cuisine : Madame [K] [Y] ne conteste pas avoir installé une cuisine aménagée mais ne communique, en revanche, aucune pièce permettant d’établir qu’elle a obtenu l’autorisation du bailleur en ce sens. Ce dernier justifie avoir procédé à son enlèvement et avoir installé en remplacement un évier, la robinetterie et un meubles sous évier.

— que dans le séjour : la grille d’aération basse, côté jardin, est désolidarisée du mur et une tringle plastique est fixée dans le caisson.

— que dans le cellier :

— la porte n’est pas sur ses gonds mais est située dans le garage, elle est dégradée et présente des perforations,

— la manivelle de la porte fenêtre est tordue,

— les poignées de la porte donnant sur l’extérieur sont branlantes,

— que dans le placard sous escalier : la porte est absente et est située dans le garage, elle est dégradée,

— que dans le WC : la porte en bois peint est vétuste et présente un éclat face extérieure et deux perforations face intérieure, des éclats et une pointe.

Madame [K] [Y] sera déclarée responsable des dégradations décrites.

La SA CLAIRSIENNE verse aux débats la facture établie par l’entreprise CJLA en date du 5 juillet 2002 et justifie avoir procédé à ces réparations pour un montant total de 2.659.48 € H.T., soit 2.985,43 € T.T.C. en ce compris le coût du déplacement.

Toutefois, les travaux suivants ne seront pas pris en compte, en l’absence de preuve que ces dégradations sont imputables à Madame [K] [Y], le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la reprise des lieux le 18 mai 2022 ne permettant pas d’établir leur existence :

— séjour : la réception fenêtre et la butée de manivelle d’un montant total de 51 € H.T.,

— cellier garage : l’ajustage du placard pour un montant de 59,38 € H.T.,

— garage : rebouchage ou plaque dessous robinet eau pour un montant de 32,10 € H.T.,

— entrée : ajustage du placard pour un montant de 59,36 € H.T.,

— escalier : refixation trappe et refixation rambarde pour un montant total de 43 € H.T.,

— salle de bains : serrure de la porte intérieure, remis en état de la trappe de la baignoire et butée de manivelle pour un montant total de 82,39 € H.T.,

— chambre 1 : réparation du garde coprs, rail, porte placard, roulement bas et butée de manivelle pour un montant total de 171,37 € H.T.,

— chambre 2 : roulement bas et butée de manivelle pour un montant total de 74,08 € H.T.,

— extérieur : ajustage portillon et remise en état du lambris extérieur pour un montant total de 154,88 € H.T.

Les réparations locatives imputables à Madame [K] [Y] doivent donc être évaluées à la somme totale de 3.387,59 €, de laquelle doit être déduit le dépôt de garantie d’un montant de 409,67 € :

3.387,59 € – 409,67 € = 2.977,92 €

Par conséquent, Madame [K] [Y] sera condamnée à payer à la SA CLAIRSIENNE cette somme qui produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de laisser à la SA CLAIRSIENNE la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [K] [Y] à payer à la SA CLAIRSIENNE la somme de 2.977,92 € au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 409,67 €, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [Y] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection