RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 10 octobre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00475 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4E4

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 12 septembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. SELECTINVEST 1, représentée par la S.A.S. LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C0419

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. BN91

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jessica SOUSSAN de la SELEURL EVERSTONE CABINET D’AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E2359

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la SCPI SELECTINVEST 1 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SARL BN91, au visa des articles 835 et 836 du code de procédure civile, 1103 et suivants du code civil, L.145-1 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

— Condamner à titre provisionnel la SARL BN91 à payer à la SCPI SELECTINVEST 1 les sommes suivantes :

o La somme de 199.023,31 euros TTC, à parfaire, au titre des loyers et charges arrêtés au 4 avril 2025, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la sommation de payer du 6 mars 2025,

o La somme de 19.902,33 euros, à parfaire, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points au titre de la clause contractuelle intitulée « RETARDS DE PAIEMENT » ;

— Condamner la SARL BN91 à payer à la SCPI SELECTINVEST 1 une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL BN91 aux entiers dépens dont les frais de la sommation de payer pour un montant total de 194,14 euros ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit en matière de référé.

Appelée à l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 12 septembre 2025 au cours de laquelle la SCPI SELECTINVEST 1, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions n°1 aux termes desquelles elle sollicite désormais du juge des référés de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 14 octobre 2022, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 2] ;

— Dire et juger que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant les parties est résilié à compter du 24 juin 2025 et que la SARL BN91 occupe sans droit ni titre les locaux loués depuis cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la SARL BN91 ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de leur chef, dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner à titre provisionnel la SARL BN91 à payer à la SCPI SELECTINVEST 1 les sommes suivantes :

o La somme de 273.029,34 euros TTC, à parfaire, au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2025, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer du 23 mai 2025,

o La somme de 27.302,93 euros, à parfaire, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points au titre de la clause contractuelle intitulée « RETARDS DE PAIEMENT »,

o La somme de 31.791 euros TTC par mois outre les charges, et ce, à compter du 24 juin 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, au titre de l’indemnité d’occupation ;

— Attribuer conformément aux clauses contractuelles à la SCPI SELECTINVEST 1 le dépôt de garantie d’un montant total de 54.590,51 euros à titre d’indemnité provisionnelle ;

— Condamner la SARL BN91 à payer à la SCPI SELECTINVEST 1 une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL BN91 aux entiers dépens pour un montant total de 992,11 euros ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit en matière de référé.

A l’appui de ses demandes, la SCPI SELECTINVEST 1 expose que, par acte sous seing privé du 25 janvier 2022, elle a donné à bail à la SARL BN91, divers locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 200.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Elle indique avoir accepté de ne pas pratiquer d’indexation du loyer sur les deux premières années du bail, ainsi qu’une franchise de loyer de deux mois. Elle précise qu’à titre de dépôt de garantie, la SARL BN91 lui a versé la somme de 50.000 euros correspondant au quart du loyer annuel HT. Elle ajoute également avoir convenu avec sa locataire de la remise d’une garantie autonome à première demande complémentaire émanant d’un établissement bancaire, d’un montant de 60.000 euros correspondant à trois mois de loyer TTC, précisant que, dans l’attente de la remise de la caution bancaire solidaire, sa locataire devait lui remettre un chèque de 60.000 euros. Elle soutient qu’en complément du dépôt de garantie, la SARL BN91 s’est engagée contractuellement à lui remettre une caution solidaire émanant de son gérant d’un montant de 60.000 euros, ce qu’elle n’a jamais fait. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges depuis le 3ème trimestre 2024, elle a été contrainte, après une vaine sommation de payer et une saisie-conservatoire fructueuse à hauteur seulement de 5.899,45 euros, de lui faire délivrer le 23 mai 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 199.421,10 euros. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise considérant que sa locataire reste lui devoir la somme de 273.029,34 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 inclus.

La SARL BN91, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L.145-41 du code de commerce et 1231-5 et 1343-5 du code civil, elle sollicite du juge des référés de :

— Accorder à la SARL BN91 un échelonnement des sommes dues, avec des règlements mensuels égaux sur 24 mois, afin de lui permettre de régulariser la situation ;

— Prononcer en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du bail en date du 25 janvier 2022 ;

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes formées par la SCPI SELECTINVEST 1 au titre des pénalités contractuelles forfaitaires, à savoir portant sur l’application de la majoration contractuelle de 10%, sur l’application des intérêts de retard augmenté de 5 points, sur la fixation d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer majoré de 50% ;

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la SCPI SELECTINVEST 1 en paiement de la caution solidaire ;

— Dire et juger que la SARL BN91 n’est redevable que de la somme de 148.957,36 euros, après compensation entre la dette locative de 203.547,87 euros et le dépôt de garantie d’un montant de 54.590,61 euros détenu par la SCPI SELECTINVEST 1 ;

— Débouter en conséquence la SCPI SELECTINVEST 1 de ses plus amples demandes ;

— Condamner la SCPI SELECTINVEST 1 à payer à la SARL BN91 la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, la SARL BN91 indique avoir seulement convenu avec son bailleur la remise d’un dépôt de garantie d’un montant de 50.000 euros et d’un cautionnement solidaire du même montant. Or, elle fait valoir que la SCPI SELECTINVEST 1 a modifié unilatéralement le bail, sans son accord, pour augmenter, d’une part, le montant du cautionnement solidaire à la somme de 60.000 euros et, d’autre part, pour insérer une clause visant à la remise d’une garantie autonome à première demande à titre de complément du dépôt de garantie. Elle relève l’existence de contestations sérieuses sur les sommes provisionnelles sollicitées à titre d’indemnité pénale provisionnelle, de la majoration forfaitaire de 10% et des intérêts au taux légal majoré de 5 points. Elle souligne, par ailleurs que la somme provisionnelle réclamée au titre des impayés locatifs inclut à tort le montant du cautionnement solidaire prévu par le bail à hauteur de 60.000 euros, faisant valoir que ce montant ne correspond pas à celui convenu entre les parties. Elle ajoute que son bailleur, qui réclame le paiement direct de cette caution solidaire au titre des arriérés de loyers, ne peut modifier unilatéralement la nature de ladite caution pour la transformer en obligation de paiement direct. Elle précise en outre qu’il convient de déduire de la somme provisionnelle réclamée celle saisie à titre conservatoire dans le cadre de la saisie du 19 mars 2025. Elle soutient qu’après compensation du dépôt de garantie d’un montant de 54.590,51 euros détenu par son bailleur, elle reste donc lui devoir la somme de 148.957,36 euros, déduction faite des sommes précitées. Elle rappelle que, en dépit de ses difficultés financières récentes, elle a réglé la somme totale de 119.574,03 euros entre le 1er octobre 2024 et le 12 février 2025, soutenant être en mesure d’apurer ses impayés locatifs dans le délai de 24 mois.

En réplique, la SCPI SELECTINVEST 1 explique qu’elle est opposée à la demande de délais de paiement formulée, la SARL BN91 n’apportant aucun élément au soutien de sa demande. Elle indique ensuite s’opposer à la compensation du dépôt de garantie au motif qu’il doit être conservé par le bailleur pour d’éventuels travaux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail conclu entre les parties le 25 janvier 2022 prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur cette base, la SCPI SELECTINVEST 1 a fait délivrer le 23 mai 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer une somme totale de 199.023,31 euros au titre des impayés locatifs au mois de juin 2025 inclus.

Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement permettant à bon droit l’application de l’article L.145-41 du code de commerce et des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Dès lors, l’obligation pour la SARL BN91 de payer ses loyers et charges n’apparaît pas sérieusement contestable.

Dans la mesure où il est constant que les causes de ce commandement n’ont pas été payées, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 24 juin 2025.

L’obligation de la SARL BN91 de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, de considérer la SARL BN91 occupante sans droit ni titre et de dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef. A défaut, la SCPI SELECTINVEST 1 est autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Il convient, enfin, de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par la demanderesse que sont réclamés en paiement les loyers, charges et taxes pour la période du 3ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 ainsi que la somme de 63.582,02 euros au titre de la caution solidaire. Le décompte laisse apparaître un solde débiteur total de 273.029,34 euros.

La SARL BN91, qui ne conteste pas le principe de la dette, s’oppose à la somme réclamée de 63.582,02 euros au titre de la caution solidaire, dont elle soutient que son bailleur a modifié les termes du contrat de bail sans son consentement.

Or, il résulte dudit contrat que la SARL BN91 en a accepté les termes en apposant sa signature électronique, de telle sorte que, sans qu’il y ait lieu à interpréter les clauses du contrat, elle avait bien connaissance du montant de la caution solidaire convenue entre les parties.

Cependant, le bail commercial prévoit trois articles (34, 35 et 36) au sein des conditions particulières concernant respectivement le dépôt de garantie, la garantie autonome à première demande complémentaire et la caution solidaire complémentaire, toutes constituées sur la base de 3 mois de loyers.

Alors que la facture du 29 octobre 2024, reprise au titre des impayés dans le décompte annexé au commandement de payer, réclame au titre du « dépôt de garantie » la somme de 63.582,02 euros correspondant à « Garantie de 3 mois loyer TTC du 01/10/2024 au 31/12/2024 », le bail précité stipule que le dépôt de garantie dû a été versé par le preneur dans le cadre du bail du 27 octobre 2010 et qu’il n’est par conséquent par dû. Il n’est en revanche rien dit du paiement des garanties autonome à première demande complémentaire et caution solidaire complémentaire, de sorte que l’origine de la somme demandée est inconnue.

En outre, force est de s’interroger sur le motif de sa réclamation tardive, le contrat ayant été signé le 25 janvier 2022.

Il s’ensuit l’existence de contestations sérieuses quant à l’exigibilité de cette somme de sorte qu’il convient de la déduire du décompte, soit une dette non contestable de (273.029,34 – 63.582,02) = 209.447,32 euros.

La défenderesse sollicite que soit encore déduite de cette somme le dépôt de garantie d’un montant de 50.000 euros, demande à laquelle s’oppose la bailleresse au motif que celui-ci est destiné à couvrir les réparations des dégradations éventuelles commises par le preneur.

Or, le bail stipulant en son article 10 que le dépôt de garantie peut être restitué « après déduction de toutes sommes pouvant être dues par [le preneur] à quelque titre que ce soit, également à titre indemnitaire », il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence et du provisoire, de statuer sur le sort dépôt de garantie. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de compensation formulée par la SARL BN91.

Il convient en conséquence de condamner la SARL BN91 à payer, en deniers ou quittances, à la SCPI SELECTINVEST 1 au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025 inclus la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 209.447,32 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil, il convient d’assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de délivrance du commandement de payer, pour la somme de 199.023,31 euros et, pour le surplus, à compter de la date de la présente décision.

En revanche, la demande de majoration des intérêts de retard s’analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL BN91 causant un préjudice à la SCPI SELECTINVEST 1, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 24 juin 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SARL BN91 au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2025 étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire sont comprises au titre de la provision allouée ci-dessus.

La demande de majoration de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie et de majoration forfaitaire

La demande de conservation du dépôt de garantie et la demande formée au titre de la clause contractuelle « RETARDS DE PAIEMENT » s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

Au cas présent, la SARL BN91 sollicite des délais de paiement sur 24 mois, demande à laquelle s’oppose la SCPI SELECTINVEST 1.

Or, la SARL BN91 n’apporte aucun élément probant circonstancié permettant d’établir qu’elle est en capacité d’honorer sa dette en sus du loyer courant.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL BN91, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice d’un montant total de 992,11 euros tels qu’ils résultent de l’état des frais versé aux débats.

La défenderesse est également condamnée à payer à la SCPI SELECTINVEST 1 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SARL BN91 et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 2] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le prononcé d’une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL BN91 à payer, en deniers ou quittances, à la SCPI SELECTINVEST 1 la somme provisionnelle de 209.447,32 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 pour la somme de 199.023,31 euros et, pour le surplus, à compter de la date de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts de retard ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL BN91 à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires, que la SCPI SELECTINVEST 1 aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 24 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, la SARL BN91 à payer à la SCPI SELECTINVEST 1 une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer appelé, outre les charges, taxes et accessoires, à compter du 1er octobre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement provisionnel au titre de la clause contractuelle intitulée « RETARDS DE PAIEMENT » ;

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL BN91 aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment les frais de commissaire de justice d’un montant de 992,11 euros ;

CONDAMNE la SARL BN91 à payer à la SCPI SELECTINVEST 1 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,