TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/07448 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2ASJ

N° MINUTE : 1

Assignation du :

23 Mai 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

à M^e GROGNARD et M^e ROUCH

JUGEMENT

rendu le 15 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ARCHE

[Adresse 24]

[Localité 11]

représentée par M^e Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1281

DEFENDERESSE

S.C.I. GEBE

[Adresse 8]

[Localité 16]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0335

PARTIES INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. TRAJECTOIRE

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Maître [D] [W], es qualités de mandataire judiciaire de la S.A.S ARCHE

[Adresse 5]

[Localité 10]

Tous représentés par M^e Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1281

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 17 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 1983, la S.C.I SCI GEBE a donné à bail à la S.A.S. ARCHE SAS divers locaux à usage de vente de chaussures et maroquinerie, situés [Adresse 4] Paris dans le 1er arrondissement et ce pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1982.

Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises d’un commun accord entre les parties, et la dernière fois le 1er juillet 2012. Le loyer annuel et actuel du bail renouvelé est de 103.968,24 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2021, la société locataire a fait notifier, au visa de l’article L.145 – 10 du code de commerce, un mémoire préalable aux fins de voir fixer le loyer annuel à 67.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2021 la société locataire a fait notifier à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail pour le 1er juillet 2021 avec un loyer annuel inférieur à 67.000 euros hors taxes et hors charges. Par courrier du 29 juin 2021 la S.C.I SCI GEBE a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé la réduction de loyer. Le 25 avril 2023, cette dernière a souhaité que le loyer renouvelé soit déplafonné et fixé à 125.232 euros hors taxes et hors charges.

La locataire a fait assigner sa bailleresse par acte du 23 mai 2023 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris, aux fins de voir fixer à la somme de 77.000 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2021 et subsidiairement qu’une expertise soit ordonnée.

Le tribunal de commerce de TOURS a prononcé par jugement en date du 1er février 2024 l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire et désigné la S.E.L.A.R.L. TRAJECTOIRE, représentée par Maître [E] [P], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. ARCHE SAS et la S.E.L.A.R.L. [Adresse 33], représentée par Maître [D] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. ARCHE SAS.

Par jugement en date du 15 février 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté par l’effet de la demande de renouvellement faite le 24 juin 2021 par la S.A.S. ARCHE SAS, le principe du renouvellement du bail le liant à la S.C.I SCI GEBE à compter du 1er juillet 2021, pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [K] [B], expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 11 décembre 2024.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 24 avril 2025 réceptionnée le 30 avril 2025 et remis au greffe par RPVA le 26 avril 2025, la S.A.S. ARCHE SAS, assistée de la S.E.L.A.R.L. TRAJECTOIRE, représentée par Maître [E] [P], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. ARCHE SAS et de la S.E.L.A.R.L. [Adresse 33], représentée par Maître [D] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. ARCHE SAS, demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 145 du code de procédure civile et L. 145-10 du code de commerce, de :

“JUGER la Société ARCHE recevable et bien fondée dans toutes ses demandes ;

RECEVOIR la SELARL TRAJECTOIRE et la SELARL [Adresse 33] en son intervention volontaire du chef de la procédure de redressement judiciaire ouverte au bénéfice de la Société ARCHE par jugement du Tribunal de Commerce de Tours du 29/03/2024

— A titre principal :

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1 er juillet 2021 à la somme annuelle de 63.434 euros hors taxes et hors charges par an

ORDONNER à la Société GEBE de rembourser la Société ARCHE la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur depuis la date du renouvellement du 1er juillet 2021, et le montant du loyer fixé par le présent jugement

CONDAMNER la Société GEBE à payer à la Société ARCHE la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur entre la date du renouvellement du 1er juillet 2021 et ce jour, et le montant du loyer fixé par le présent jugement, soit la somme de 141.074,51 €, à parfaire, en quittances et deniers,

— A titre subsidiaire :

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1 er juillet 2021 à la somme annuelle de 83.200 euros hors taxes et hors charges par an

ORDONNER à la Société GEBE de rembourser la Société ARCHE la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur depuis la date du renouvellement du 1 er juillet 2021, et le montant du loyer fixé par le présent jugement

CONDAMNER la Société GEBE à payer à la Société ARCHE la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par le preneur entre la date du renouvellement du 1 er juillet 2021 et ce jour, et le montant du loyer fixé par le présent jugement, soit la somme de 82.875,62 €, à parfaire, en quittances et deniers,

— En tout état de cause,

ORDONNER que le trop-perçu résultant du loyer fixé porte intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir pour les loyers échus avant cette date et à compter de la date de paiement pour ceux échus après le jugement

CONDAMNER la Société GEBE à payer à la Société ARCHE les intérêts de droit sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus

CONDAMNER la Société GEBE à payer à la Société ARCHE une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Aux termes de son dernier mémoire dont la notification n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 12 juin 2025, la S.C.I SCI GEBE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-11 et suivants du code de commerce de :

“A titre principal :

— JUGER que les conditions du déplafonnement sont réunies ;

— FIXER la date de renouvellement du bail au 1 er juillet 2021 ;

— FIXER le loyer de renouvellement à la valeur locative ;

— FIXER cette valeur locative à la somme de 1.490 €/m²P, soit un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 125.232 € annuel ;

— ORDONNER la réactualisation du montant du dépôt de garantie à hauteur de 31 308 €, correspondant à 3 mois de loyer en principal et condamner la SAS ARCHE à procéder à cette réactualisation ;

— DEBOUTER la SAS ARCHE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où votre juridiction venait à ne pas retenir les causes de déplafonnement,

— FIXER le loyer plafonné en fonction de l’ILS, soit la somme de 109.083,26 € ;

— ORDONNER la réactualisation du montant du dépôt de garantie à hauteur de 27.270,82 €, correspondant à 3 mois de loyer en principal et condamner la SAS ARCHE à procéder à cette réactualisation ;

— DEBOUTER la SAS ARCHE de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

En tout état de cause :

— INSCRIRE au passif de la SAS ARCHE la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— La CONDAMNER aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.”

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 15 octobre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 15 février 2024, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er juillet 2021.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la locataire a quitté les lieux le 10 juin 2024. Il s’agit donc en l’espèce de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 jusqu’au 10 juin 2024.

1 – Sur la recevabilité des interventions volontaires

Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 330 du même code, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.S. ARCHE SAS a été ouverte par jugement du 1er février 2024 du tribunal de commerce de TOURS, lequel a désigné la S.E.L.A.R.L. TRAJECTOIRE, représentée par Maître [E] [P], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. ARCHE SAS et la S.E.L.A.R.L. [Adresse 33], représentée par Maître [D] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. ARCHE SAS.

La S.C.I SCI GEBE a déclaré au passif de la S.A.S. ARCHE SAS la somme de 36.942,12 euros au titre des loyers impayés (1er trimestre 2024). Cette créance a été contestée par le mandataire judiciaire. La S.C.I SCI GEBE a acquiescé à cette contestation par courrier en date du 27 janvier 2025.

Les organes de la procédure collective ouverte à l’égard de la S.A.S. ARCHE SAS ont un intérêt manifeste à intervenir à la présente procédure initiée par la S.A.S. ARCHE SAS.

En conséquence, l’intervention volontaire de la la S.E.L.A.R.L. TRAJECTOIRE, représentée par Maître [E] [P], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. ARCHE SAS et de la S.E.L.A.R.L. [Adresse 33], représentée par Maître [D] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. ARCHE SAS sera déclarée recevable.

2- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce. L’article R.145-7 du code de commerce précise en effet que « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

Il est acquis qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

2.1 Sur le loyer plafonné

L’expert fixe le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 109.083,26 euros hors taxes et hors charges, sur la base de l’indice des loyers commerciaux [100 000 € x 116,73 (dernier indice publié à la date du renouvellement)/107,01(ILC du dernier trimestre 2012].

Les parties s’accordent sur le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2021 tel que calculé par l’expert sur la base de l’ILC , que le tribunal retiendra donc également.

2.2 Sur la modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer

L’article L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative ; cette valeur locative ne s’applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d’accord entre les parties.

L’article L 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable de l’un des premiers éléments visés par l’article L 145-33 du code de commerce.

Le bailleur qui demande que le loyer soit déplafonné doit donc démontrer la modification notable d’un seul des éléments de la valeur locative qui sont soit les facteurs internes c’est-à-dire les caractéristiques des lieux loués, la destination des lieux et les obligations des parties, soit les facteurs externes c’est-à-dire les facteurs locaux de commercialité, pendant la période entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement.

Il doit également prouver que la modification notable des facteurs locaux de commercialité présente un intérêt et est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exploité par le locataire dans les locaux loués.

Aux termes de l’article R.145-6, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire. ».

La bailleresse sollicite une valeur locative en renouvellement déplafonnée qui serait justifiée par la modification des facteurs locaux de commercialité constatée au cours du bail à travers :

— le projet Canopée et la refonte totale du Forum des Halles,

— l’installation de très importants équipements publics,

— la transformation du quartier des lieux loués.

La locataire s’y oppose en soutenant que la bailleresse ne justifie pas que les travaux et réaménagements aient eu lieu à la date du renouvellement et n’en démontre pas les conséquences ; qu’elle demeurait la dernière enseigne premium du quartier ; que sa clientèle n’était pas en corrélation avec les autres enseignes de la place ; que la [Adresse 23] est prisée par les manifestations parisiennes ; que la boutique a fait l’objet d’actes de vandalisme à de nombreuses reprises qui appauvrissent l’expérience client et l’attractivité du local commercial.

S’il est vrai que le quartier du [Adresse 19] a connu d’importantes transformations, force est de constater que la bailleresse ne justifie nullement qu’au cours du bail expiré, ces transformations aient eu une incidence favorable sur le commerce exploité par le locataire dans les locaux loués.

Dès lors, il y a donc lieu de constater l’absence de modifications notables des facteurs locaux de commercialité. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

La locataire soutient, quant à elle, que le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2021 étant supérieur à la valeur locative à cette même date, il convient de fixer le montant annuel du loyer renouvelé à la valeur locative. Dès lors, il convient de déterminer la valeur locative.

2.3 Sur la détermination de la valeur locative

2.3.1 Sur les caractéristiques des locaux

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Selon le rapport d’expertise, les lieux sont situés dans un immeuble du XVIIIème siècle, à double façade sur la [Adresse 28] (n° 9 à 13) et sur la [Adresse 25] ([Adresse 20] à 8bis). Son élévation comprend sur deux niveaux de sous-sols, un rez-de-chaussée en boutiques, et six étages (le premier en nature d’entresol, le dernier partiellement mansardé dans le brisis). L’expert relève que l’immeuble a la particularité d’avoir une grande partie de son rez-de-chaussée aménagé en passage couvert sous arcades. Les façades (en pierre de taille côté [Adresse 25], en maçonnerie enduite côté [Adresse 28]) présentent des ravalements en bon état d’usage.

Les locaux loués s’établissent sur quatre niveaux reliés composé de la manière suivante :

— Rez-de-Chaussée :

* Extérieurement, la boutique bénéficie d’une triple exposition assurant un bel effet d’enseigne nonobstant l’implantation sous passage couvert, totalisant un linéaire de façade d’environ 19 m, à savoir :

➢ [Adresse 28] : une vitrine développant un linéaire d’environ 3,75 m,

➢ [Adresse 25] : une vitrine développant un linéaire d’environ 3,93 m,

➢ Passage couvert : un accès clientèle commandé par une porte vitrée à un vantail, encadré par deux vitrines, l’ensemble développant un linéaire d’environ 11,20 m.

* Intérieurement : une zone de vente rectangulaire d’un seul tenant. L’expert relève que le rez-de-chaussée est bien configuré et en bon état général.

—  1er étage : est un niveau non accessible à la clientèle, avec une liaison interne depuis la boutique par un escalier (0,70 m de large). Il est composé :

➢ d’un bureau [Adresse 1], éclairé par deux baies.

➢ d’un bureau [Adresse 7], éclairé par une large baie.

➢ une kitchenette aveugle, un point d’eau, sol et murs carrelés.

➢ un sanitaire à la suite, éclairé sur rue des Innocents par une baie, et équipé d’un lavabo et d’un wc, sol et murs carrelés, faux plafond.

L’expert relève que le plateau est divisé en deux bureaux commandés et bien éclairés et en état d’usage,

—  1er sous-sol : est un niveau non accessible à la clientèle, avec une liaison interne depuis la boutique par un escalier bétonné (0,66 m de large). Il s’agit de réserves voûtées paraissant saine,

—  2ème sous-sol : est un niveau non accessible à la clientèle, avec une liaison interne depuis le 1er sous-sol par un escalier bétonné (largeur 0,90 m). Il s’agit de réserves voûtées paraissant saine.

— Une autre cave existe au 2ème sous-sol, avec liaison interne par un autre escalier depuis le 1er sous-sol, mais elle n’est pas exploitée. Elle n’a pu être visitée par l’expert.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée.

2.3.2 Sur la pondération des locaux

L’expert a relevé une surface totale de 158,06 m² et une surface pondérée de 73 m²P.

Si les parties ne contestent pas la surface totale des locaux retenues par l’expert, elles contestent en revanche la pondération retenue par ce dernier.

La locataire conteste le coefficient de pondération retenu s’agissant des zones de vente angle [Adresse 28] et [Adresse 17] et de la zone du 1er étage. Elle sollicite que soit retenu un coefficient de 1. Elle fait valoir que les zones de vente [Adresse 28] et [Adresse 25] ne peuvent être considérés comme zones d’angles ; qu’il n’y a pour ce local aucune vitrine en raison de l’existence de gros murs. Elle sollicite également que soit retenu un coefficient de 0.25 concernant les zones du 1er étage. Elle fait valoir qu’il s’agit de bureaux sans possibilité de leur attacher la qualification de “mezzanine”. Elle sollicite que la surface par mètre carré pondéré soit fixée à 67,20.

La bailleresse, quant à elle, conteste le coefficient de pondération retenu par l’expert s’agissant de la zone du rez-de-chaussée et du premier étage. Elle fait valoir que le magasin est situé en angle et dispose de 3 vitrines sur 3 rues différentes ; que ces vitrines occupent la totalité des 3 façades du magasin ; que le local bénéficie d’une visibilité accrue sur 3 côtés ; qu’il est donc nécessaire d’appliquer un coefficient de pondération de 1,20 sur l’ensemble du rez-de-chaussée.

S’agissant du 1er étage, elle précise qu’il s’agit de bureaux et non d’une zone de vente ; qu’il s’agit de bureaux spacieux avec une belle hauteur sous plafond et bénéficiant d’une belle luminosité compte tenu de la présence de grandes fenêtres. Elle sollicite qu’un coefficient de 0,40 soit retenu pour les locaux du 1er étage.

En réponse aux dires du conseil de la bailleresse, l’expert a relevé que

— “S’agissant du rez-de-chaussée, la Charte de l’Expertise préconise pour les zones d’angle, retenues sur la base d’un triangle isocèle de 5 m x 5 m, un coefficient majoré compris entre 1,10 m et 1,30 m selon l’effet vitrine.

Appliqué au cas d’espèce, les deux zones d’angles (…), retenues chacune en triangle sur une profondeur de 5 m au droit de l’angle de la vitrine, ne couvrent pas l’intégralité du niveau, de sorte que le surplus de l’aire de vente, qui ne bénéficie pas d’un effet vitrine « renforcé », a été classiquement pondéré au coefficient 1. La visibilité accrue par l’effet d’angle n’est jamais retenue sur l’ensemble du niveau, mais seulement au droit de la zone d’angle. De plus ici, la délimitation des zones d’angle ne posent pas de difficultés pratiques en raison de la configuration rectangulaire du niveau concerné. Seules les zones d’angle ont donc été pondérées au coefficient 1,20.”

— “S’agissant du 1er étage, la Charte de l’Expertise préconise un coefficient de 0,40 en présence d’une zone de vente. Ce niveau n’est pas accessible à la clientèle car l’escalier d’accès n’est pas très large (0,70 cm). Néanmoins, il abrite des bureaux effectivement bien éclairés naturellement. Notre coefficient initialement proposé à 0,25 est majoré à 0,30.”

En réponse aux dires de la locataire, l’expert précise que “s’agissant de la zone d’angle, les configurations les plus fréquemment rencontrées en boutiques traditionnelles sont soit une zone à angle droit, soit une zone à pan coupé. Ici, il s’agit, sur chaque rue ([Adresse 28] et [Adresse 25]), de zones à angle droit, c’est-à-dire délimitées par une pile.”. Il ajoute que “ces piles n’empêchent pas « l’effet vitrine »” comme le démontre les photographies. Il relève que “les arcades couvrant deux niveaux (rez-de-chaussée et entresol) sont amples et de bonne hauteur, sans que cela n’entrave cet effet vitrine.”

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la pondération retenue par l’expert apparaît pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 73 m².

2.3.4 Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

La locataire sollicite que les nouvelles locations pour de la restauration à 1.700 euros le mètre carré pondéré soient écartées car trop éloignées du commerce du textile et de l’habillement. Elle ajoute que la prise en compte dans l’estimation des loyers décapitalisés est inadéquate à la présente estimation de la valeur locative. Elle relève que l’impact de la COVID 19 ne peut être écarté ; que la crise sanitaire est contemporaine de la date de renouvellement ; que l’activité commerciale a été fortement impactée par des baisses de fréquentation, engendrant une baisse significative du chiffre d’affaires. Elle sollicite que le prix unitaire au m² soit fixé à 1.000 euros par mètre carré pondéré.

La bailleresse sollicite que le prix unitaire au m² soit fixé à la somme de 1.500 euros par mètre carré pondéré. Elle soutient que l’expert n’a pas procédé à la décapitalisation de l’ensemble des nouvelles locations et que les références de renouvellement retenues par l’expert sont très éloignées des locaux loués.

Sur la valeur unitaire au m², l’expert retient comme élément de comparaison:

—  6 locations nouvelles pour des boutiques situées dans le [Adresse 6], d’une surface entre 26,60 m² et 187 m² pondérés et une valeur comprise entre 854 euros et 1.700 du m² de 2018 à 2021,

—  2 références de loyer reconstitués pour des boutiques situées [Adresse 18] et [Adresse 25], d’une surface entre 63,60 et 263,15 pondérés et une valeur entre 1.102 et 1.662 euros le m² entre 2017 et 2019,

—  2 renouvellements amiables pour des boutiques situées [Adresse 29] et [Adresse 26] d’une surface entre 50 et 86 m² pondérés et une valeur entre 756 et de 775 euros le m² entre 2015 et 2018,

—  3 renouvellement judiciaires pour des boutiques situées [Adresse 31], [Adresse 30], et [Adresse 18] d’une surface entre 88,42 et 251,70 m² pondérés et une valeur entre 750 et 1.300 euros le m² entre 2015 et 2019.

En réponse aux dires du conseil de la bailleresse, l’expert judiciaire relève que “les nouvelles locations, distinguent entre les loyers purs et les loyers reconstitués après décapitalisation des droits d’entrée. La réintégration de ces droits d’entrée au loyer pratiqué permet de reconstituer le marché.” Il précise que “si seulement 2 nouvelles locations sur les 6 mentionnées sont “décapitalisées”, c’est tout simplement que les 4 autres ne se sont pas accompagnées du versement d’un capital. Contrairement aux affirmations du bailleur, les résultats ne sont pas faussés, et les valeurs locatives ne sont pas réduites artificiellement.” Il ajoute que les “renouvellements [Adresse 29] et [Adresse 26] visent des boutiques situées dans le secteur piétionnier des Halles, mais à des emplacements effectivement de moindre fréquentation que les rues des Innocents et de la Ferronnerie. Cela se traduit par des prix compris entre 756 €/m²P et 775 €/m²P, bien inférieurs à [son]estimation de 1 200 €/m²P laquelle tient compte du meilleur emplacement des locaux sous expertise qui profitent d’un flux plus important de chaland.”

Il indique que la demande de la bailleresse “correspond pratiquement à la moyenne des renouvellements cités dans le rapport [R] (établi pour le compte le preneur) s’avoir :

*756 €/m²P ([Adresse 2])

*1 749 €/m²P ([Adresse 12])

*2 538 €/m²P ([Adresse 14])”

Il ajoute que “les références de la [Adresse 27] sont à écarter car sa commercialité est nettement supérieure à celle des [Adresse 32] et de la Ferronnerie :

*le [Adresse 12] est en direction de la SAMARITAINE

* le [Adresse 13] fait face à l’Hotel de Ville, en direction du BHV MARAIS”.

L’expert précise qu'”à s’en tenir à nos références limitées au secteur piétonnier des Halles et ses abords immédiats, mentionnées dans le rapport (pages 28 à 30), elles s’établissent dans les fourchettes de :

• nouvelles locations (loyers purs) : 854 €/m²P à 1 700 €/m²P

• nouvelles locations (loyers reconstitués) : 1 102 €/m²P à 1 229 €/m²P

• renouvellements amiables : 756 €/m²P à 775 €/m²P

• renouvellements judiciaires : 750 €/m²P à 1 300 €/m²P.”

L’expert conclut que la “proposition du bailleur (1 500 €/m²P) s’apparente ainsi à une valeur locative de marché, alors qu’il s’agit ici d’estimer une valeur locative en renouvellement généralement d’un niveau inférieur.”

En réponses aux dire du conseil de la locataire, l’expert relève que “sur les références, il n’est pas interdit de procéder par adaptation de loyers pratiqués pour d’autres activités et d’autres surfaces dès lors qu’elles sont établies dans le voisinage plus ou moins immédiat des locaux loués. C’est l’application stricte de l’article L 145-7 du code de commerce. En revanche, l’estimation par la moyenne des références n’est pas recommandée, compte tenu des différences constatées en termes d’emplacement, d’activités, de date d’effet, etc…”. Il précise que sur “ la décapitalisation des loyers, la réintégration du capital versé au loyer pratiqué permet de reconstituer le marché. La stricte application des loyers purs, qui dans certains cas peuvent être très faibles, aboutirait à accentuer l’hétérogénéité des valeurs locatives. Ces loyers décapitalisés sont maintenus pour information.”

Ainsi que cela résulte du rapport d’expertise, la pratique du droit au bail ou du droit d’entrée est un mode de fixation des prix de location ou de cession dans le voisinage des locaux loués par la locataire et que ces droits représentent le prix qu’un preneur est disposé à payer pour exploiter un commerce dans ce même voisinage, les références tirées des loyers décapitalisées seront conservées comme éléments de comparaison. Il n’y a pas lieu revanche de l’appliquer à toutes les locations nouvelles.

Au vu de ces éléments, l’ensemble des références proposées par l’expert judiciaire apparaissent comme pertinentes et seront retenues.

L’expert, s’agissant de la crise sanitaire, relève que les références visées dans son rapport sont très majoritairement antérieures :

— à la crise sanitaire du Covid19 qui s’est traduite par diverses fermetures des commerces durant les périodes de confinement (courant 2020) ;

— au développement du télétravail durant cette crise (la part des salariés travaillant à distance en France était en 2020 de 41%, et à 35% en 2021 soit un niveau encore élevé) ;

— au développement spectaculaire du e-commerce (ou commerce en ligne) durant cette même crise.

L’expert indique que “l’année 2021 correspond à la sortie de la crise sanitaire, grâce au développement de la couverture vaccinale, de sorte qu’il ne peut pas être tenu compte des effets de cette crise sur toute la durée du bail en renouvellement, mais il ne peut pas non plus être ignoré les difficultés du commerce en boutique et la baisse des valeurs locatives induites par cette crise.”

Au vu de ces éléments et au regard des références pertinentes, des caractéristiques des locaux et de leur très bon emplacement au sein du secteur piétonnier des Halles vivant et animé, bénéficiant d’une grande animation commerciale, d’un flux important de chaland, et excellemment bien desservi, le prix unitaire de 1.200 euros par mètre carré pondéré proposé par l’expert sera retenu, soit une valeur locative annuelle de 87.600 euros (1.200 euros x 73m²P).

2.3.5 Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

La locataire sollicite l’entérinement de la proposition de l’expert.

La bailleresse argue que la locataire dispose d’une possibilité de sous-location qui vient compenser l’impôt foncier, les charges de copropriété non locatives et de l’assurance immeuble qui sont mises à la charge de la locataire.

L’expert propose :

— s’agissant de l’impôt foncier de déduire la somme de 1.750 euros au titre de l’impôt foncier,

— s’agissant des assurances et mises aux normes d’appliquer un abattement global de 3%.

Sur l’abattement au titre de l’impôt foncier

Il y a lieu de rappeler que le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative.

En l’espèce, la taxe foncière qui est mise à la charge du preneur aux termes du bail est une charge exorbitante de droit commun liée au droit de propriété du bailleur qui doit être soustraite du montant de la valeur locative. Contrairement à ce que soutient la bailleresse, la possibilité offerte à la locataire de sous-louer est conditionnée à l’accord exprès de la bailleresse et qui peut donc la refuser. Dès lors, comme l’a justement relevé l’expert, aucune compensation ne peut être faire dans les correctifs de la valeur locative, ce d’autant que la bailleresse ne sollicite aucune majoration au titre de cette clause.

Ainsi, la déduction de 1.750 euros proposée par l’expert judiciaire au titre de l’impôt foncier apparaît justifiée et sera retenue par le présent tribunal.

Sur l’abattement au titre des assurances, des charges de copropriété non locatives, des grosses réparations de l’article 606 du code civil et travaux de mise en conformité

Dès lors que le bail liant les parties transfère sur la locataire par diverses clauses des charges qui sont attachées à la qualité de propriétaire, comme le paiement de la prime d’assurance de l’immeuble, les travaux et réparations, grosses ou menues, y compris celles relevant de l’article 606 du code civil et les travaux prescrits par l’autorité administrative, ces clauses sont exorbitantes du droit commun du bail et il doit donc en être tenu compte pour minorer la valeur locative, non pas en pratiquant un abattement au réel, les montants pouvant évoluer chaque année, mais en appliquant un pourcentage. Contrairement à ce que soutient la bailleresse, la possibilité offerte à la locataire de sous-louer est conditionnée à l’accord exprès de la bailleresse et qui peut donc la refuser. Dès lors, comme l’a justement relevé l’expert, aucune compensation ne peut être faire dans les correctifs de la valeur locative, ce d’autant que la bailleresse ne sollicite aucune majoration au titre de cette clause.

Par conséquent, ces éléments justifient un abattement de 3% tel que proposé par l’expert judiciaire.

Conclusion sur la fixation du loyer du sous-bail renouvelé

La valeur locative après abattement s’élève donc à 83.200 euros (87.600 – 1.750 – 2.628 = 83.222 arrondi à 83.200).

Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative de 83.200 euros annuels en principal, à compter du 1er juillet 2021.

En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le montant du loyer plafonné s’élève à la somme annuelle de 109.083,26 euros, ce qui n’est pas contesté.

Dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné, le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de 83.200 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 83.200 euros.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 23 mai 2023, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

En revanche il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux – tels que fixés par l’article R-145-23 du code de commerce susmentionné – de condamner le preneur à payer au bailleur la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement, ainsi que les intérêts courant sur cette somme.

Il n’entre pas davantage dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux d’ordonner à la bailleresse de rembourser à la locataire la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par la locataire depuis la date du renouvellement du 1er juillet 2021, et le montant du loyer fixé par le présent jugement et de condamner la bailleresse à payer à la locataire la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par la locataire entre la date du renouvellement du 1er juillet 2021 et ce jour, et le montant du loyer fixé par le présent jugement, soit la somme de 82.875,62 euros.

3 – Sur la demande de réactualisation du montant du dépôt de garantie

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que “les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble”.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux – tels que fixés par l’article R-145-23 du code de commerce susmentionné de réactualiser le montant du dépôt de garantie.

4 – Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de la S.A.S. ARCHE SAS, assistée de la S.E.L.A.R.L. TRAJECTOIRE, représentée par Maître [E] [P], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. ARCHE SAS et de la S.E.L.A.R.L. [Adresse 33], représentée par Maître [D] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. ARCHE SAS et de 50% à la charge de la S.C.I SCI GEBE.

De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives présentées par la S.A.S. ARCHE SAS, assistée de la S.E.L.A.R.L. TRAJECTOIRE, représentée par Maître [E] [P], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. ARCHE SAS et de la S.E.L.A.R.L. [Adresse 33], représentée par Maître [D] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. ARCHE SAS et par la S.C.I SCI GEBE au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 83.200 hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 21] ([Adresse 15]) donnés à bail par la S.C.I SCI GEBE à la S.A.S. ARCHE SAS,

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers dû, à compter du 23 mai 2023, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation des intérêts,

Dit que le juge des loyers commerciaux est sans pouvoir pour :

— condamner la S.C.I SCI GEBE à payer à la S.A.S. ARCHE SAS les intérêts sur la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement,

— ordonner à la S.C.I SCI GEBE de rembourser à la S.A.S. ARCHE SAS la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par la S.A.S. ARCHE SAS depuis la date du renouvellement du 1er juillet 2021, et le montant du loyer fixé par le présent jugement et de condamner la S.C.I SCI GEBE à payer à la S.A.S. ARCHE SAS la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer acquitté par la S.A.S. ARCHE SAS entre la date du renouvellement du 1er juillet 2021 et ce jour,

— réactualiser le montant du dépôt de garantie,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de S.A.S. ARCHE SAS, assistée de la S.E.L.A.R.L. TRAJECTOIRE, représentée par Maître [E] [P], en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.S. ARCHE SAS et de la S.E.L.A.R.L. [Adresse 33], représentée par Maître [D] [W], en qualité de mandataires judiciaires de la S.A.S. ARCHE SAS et de 50% à la charge de la S.C.I SCI GEBE,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 22] le 15 Octobre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. PERALTA