Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 7e chambre civile, 3 juin 2025, n° 23/06811

TJ Bordeaux 3 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Dissimulation intentionnelle d'un fontis
La cour a jugé que la dissimulation d'un fontis, qui aurait pu influencer la décision d'achat des acquéreurs, constitue un dol, engageant la responsabilité des vendeurs.
Accepté
Manquement à l'obligation de conseil de l'agent immobilier
La cour a estimé que l'agent immobilier, en tant que professionnel, avait l'obligation de fournir toutes les informations pertinentes concernant le bien, et son manquement a contribué au préjudice des acquéreurs.
Accepté
Lien entre les frais d'expertise et la dissimulation d'information
La cour a reconnu que les frais d'expertise étaient nécessaires pour évaluer l'état du bien en raison de la dissimulation, justifiant leur indemnisation.
Accepté
Préjudice moral dû à l'angoisse causée par la dissimulation
La cour a jugé que la dissimulation avait causé une angoisse légitime aux acquéreurs, justifiant une indemnisation pour préjudice moral.
Accepté
Responsabilité des défendeurs pour les dépens
La cour a condamné les défendeurs aux dépens, considérant qu'ils avaient agi de manière fautive.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 7e ch. civ., 3 juin 2025, n° 23/06811
Numéro(s) :	23/06811
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pauline BERGEONBaptiste MAIXANTCatherine LATAPIE-SAYO
Parties :	SAS HUMAN IMMOBILIER

Texte intégral

N° RG 23/06811 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YCUG

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 JUIN 2025

50D

N° RG 23/06811

N° Portalis DBX6-W-B7H-YCUG

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[E] [M]

[T] [C]

[S] [O]

SAS HUMAN IMMOBILIER

[Adresse 11]

le :

M^e Pauline BERGEON

Me [V] LATAPIE-SAYO

M^e Baptiste MAIXANT

1 copie à Monsieur [W] [G], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame VERGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 10 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2025, délibéré prorogé au 03 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [E] [M]

née le 10 Août 1982 à [Localité 14] (HAUTE-[Localité 16])

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [T] [C]

né le 27 Août 1981 à [Localité 15] (GIRONDE)

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/06811 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YCUG

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [O]

né le 14 Mars 1951 à [Localité 13] ([Localité 12])

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS HUMAN IMMOBILIER anciennement dénommée BOURSE DE L’IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 16 octobre 2019, Madame [V] [J] et Monsieur [S] [O] ont vendu à Madame [E] [M] et Monsieur [T] [C] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 6] à [Localité 10] (33), une promesse de vente ayant été préalablement signée le 1er août 2019 et rédigée par la société BOURSE DE L’IMMOBILIER, devenue la SAS HUMAN IMMOBILIER.

Reprochant à leurs vendeurs d’avoir rebouché et dissimulé un fontis intervenu le 27 janvier 2018, Madame [M] et Monsieur [C] ont obtenu du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, le 07 juin 2021, la désignation d’un expert judiciaire aux fins notamment de vérifier et déterminer les vices affectant l’immeuble, ainsi que d’en déterminer les causes, leur éventuel caractère apparent au jour de l’acquisition, leur incidence sur l’habitabilité du bien et les travaux propres à y remédier.

Monsieur [W] [G], expert judiciaire, a déposé son rapport définitif le 16 novembre 2022.

S’estimant victimes d’un dol de la part des vendeurs, par dissimulation intentionnelle de l’effondrement, et considérant que l’agent immobilier avait manqué à son devoir de conseil, Madame [M] et Monsieur [C] ont, par actes des 31 juillet et 03 août 2023, fait assigner Monsieur [O], Madame [J] et la SAS HUMAN IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en responsabilité et indemnisation de leur préjudice.

Madame [V] [J] est décédée le 27 novembre 2023 à [Localité 8] (64).

Par conclusions incidentes notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, Madame [M] et Monsieur [C] ont notamment demandé au juge de la mise en état de condamner Monsieur [S] [O] à communiquer les identités et adresses des héritiers éventuels de Madame [V] [J] épouse [O] sous astreinte.

Le 24 mai 2024, Monsieur [O] a communiqué l’attestation de dévolution successorale de Madame [V] [J], aux termes de laquelle cette dernière a laissé son conjoint survivant, Monsieur [O], pour lui succéder

Par ordonnance du 18 octobre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Madame [E] [M] et de Monsieur [T] [C] soulevée par Monsieur [S] [O].

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, Madame [M] et Monsieur [C] demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1112-1 et 1240 du code civil, de voir :

— condamner in solidum Monsieur [S] [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à leur verser la somme de 16 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la SAS HUMAN IMMOBILIER et Monsieur [S] [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum Monsieur [S] [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER aux entiers dépens en ce compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire.

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum Monsieur [S] [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à leur verser la somme de 7 200 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur [S] [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à leur verser la somme de 7 076 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que la dissimulation par le vendeur de la survenance du fontis sur le terrain, information déterminante sur leur consentement compte-tenu de la dangerosité de la situation notamment en présence de deux enfants en bas âge, dont ils ne pouvaient pas avoir connaissance et qui les aurait conduits à ne pas acquérir le bien ou à l’acquérir à des conditions différentes s’ils l’avaient connue, est constitutive d’une réticence dolosive, quand bien même ils étaient informés de carrières souterraines dans le secteur et du risque de mouvements de terrain sur leur propre parcelle et à défaut d’un manquement du vendeur à son obligation d’information.

Ils ajoutent que l’agence immobilière par l’entremise de laquelle la vente a été conclue a manqué à son obligation de conseil et de renseignements et a ainsi engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, Monsieur [O] demande, au visa des articles 1137, 1991 et suivant du code civil, de voir :

A titre principal,

— débouter Monsieur [C] et Madame [M] de toutes leurs demandes dirigées contre lui.

A titre subsidiaire,

— condamner la société HUMAN IMMOBILIER venue aux droits de la société BOURSE IMMOBILIER à le garantir et à le relever indemne de l’ensemble des condamnations pouvant être prononcées à son encontre.

Dans les deux cas,

— condamner Monsieur [C] et Madame [M] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il soutient que toutes les informations ont été transmises aux différents mandataires, notaire et agent immobilier, que les acquéreurs connaissaient l’existence de ce fontis, notamment au vu de la décote du bien et qu’ils n’apportent pas la preuve que cette information était déterminante de leur consentement, qu’ils ne subissent aucun préjudice certain, direct et actuel et qu’ils ne démontrent en tout état de cause aucun lien de causalité entre la prétendue réticence dolosive tenant à la survenance du fontis en janvier 2018 et les préjudices qu’ils évoquent.

Il ajoute que l’agent immobilier a manqué à son obligation de diligence directement liée aux griefs formulés par les demandeurs.

Suivant dernières conclusions communiquées par voie électronique le 04 décembre 2024, la SAS HUMAN IMMOBILIER demande, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, de voir :

— rejeter les demandes présentées par Monsieur [T] [C] et Madame [E] [M] à son encontre.

— rejeter les demandes présentées par Monsieur [O] à son encontre.

— condamner in solidum d’une part, Monsieur [T] [C] et Madame [E] [M] et d’autre part, Monsieur [S] [O], à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient qu’elle ignorait l’existence du fontis, qui n’a jamais été porté à sa connaissance et qu’elle a communiqué toutes les informations utiles en sa possession aux acquéreurs, qui avaient une parfaite connaissance de l’existence des carrières et des risques potentiels et dont le préjudice ne peut en tout état de cause être qu’une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans de meilleures conditions.

Elle ajoute n’avoir commis aucune faute dans le cadre de son mandat à l’égard du vendeur, qui ne rapporte pas la preuve qu’il lui avait donné l’information de la survenance antérieure d’un fontis.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande indemnitaire des consorts [P]

En application des articles 1130 et 1137 du code civil, la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie, constitutive d’un dol, vicie le consentement lorsqu’elle est de telle nature que, sans elle, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le compromis de vente régularisé par les consorts [N] et les consorts [P], par l’intermédiaire de la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER devenue HUMAN IMMOBILIER, le 1er août 2019 indique que le bien “est situé dans une zone couverte par un plan de prévention de risques technologiques ou par un plan de prévention de risques naturels prévisibles ou dans une zone de prévention des risques miniers prescrits ou approuvés ou bien encore dans une zone de sismicité ou à potentiel radon définie par décret en conseil d’état” et précise que “l’acquéreur déclare être informé de la présence de carrières souterraines sur une partie de la parcelle”.

L’acte de vente du 16 octobre 2019 mentionne que l’immeuble est situé “dans une zone de carrières souterraines-mouvement de terrain” et “dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrits en date du 04 juillet 2011. Les risques pris en compte sont : les mouvements de terrain”.

Les acquéreurs ont ainsi été informés de la présence de carrières souterraines dans le secteur et sur une partie de la parcelle acquise, ainsi que du risque de mouvements de terrain.

Aucun de ces actes ne mentionne toutefois la survenance sur le terrain, en janvier 2018 soit antérieurement à la vente, d’un fontis et son comblement par les vendeurs.

Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il aurait donné cette information aux acquéreurs, qui ne pouvaient s’en rendre compte par eux-mêmes lors de l’acquisition, ainsi que le relève l’expert judiciaire selon lequel “lors de l’acquisition, pour un profane, aucun indice apparent ne pouvait laisser à penser qu’un fontis s’était produit”, qui n’avaient aucun moyen de le déduire de la baisse du prix du bien et qui n’étaient nullement informés d’un risque d’effondrement dans le cadre du compromis contrairement à ce qu’il affirme, alors que leur avait été produit un certificat d’usage du Maire du 06 septembre 2019 aux termes duquel l’immeuble n’était frappé d’aucune interdiction d’habiter pour cause de péril, notamment.

N° RG 23/06811 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YCUG

Quand bien même les acquéreurs n’ont pas précisé que l’absence de fontis sur le terrain objet de la vente était un critère déterminant, la survenance d’un tel phénomène sur le terrain convoité, du fait de sa dangerosité pour les biens et les personnes, constitue incontestablement un critère déterminant de leur consentement, comme il l’aurait été pour tout acquéreur d’une maison à usage d’habitation avec jardin attenant, ce dont le vendeur, qui avait précédemment communiqué l’information à un notaire mandaté pour vendre le bien, ne pouvait qu’avoir conscience au vu de l’absence de réalisation de la vente dans ces conditions.

La preuve est ainsi faite de la réticence dolosive dont Monsieur [S] [O] a fait preuve à l’égard des consorts [P] lesquels, s’ils avaient eu connaissance de l’information qui leur a été dissimulée, n’auraient à l’évidence pas contracté ou auraient contracté à des conditions différentes en négociant le prix à la baisse ou en réclamant des investigations techniques leur permettant de cerner précisément les risques présentés par le bien.

L’agence immobilière, que Monsieur [O] ne justifie pas avoir informée de la survenance du fontis, avait en tant que professionnelle le devoir de rechercher et de fournir aux acquéreurs toutes les informations concernant le bien et elle ne peut se retrancher derrière l’absence d’indication de la survenance du fontis sur le certificat d’usage du Maire pour affirmer qu’elle n’aurait en tout état de cause pas eu l’information de la part de la mairie et tenter ainsi de se décharger de sa responsabilité.

Alors qu’elle était informée de la présence de carrières souterraines dans le secteur et sur une partie de la parcelle vendue ainsi que du risque de mouvements de terrain, elle ne justifie d’aucune démarche ou recherche entreprise pour connaître la situation exacte du bien, notamment la survenance antérieure ou les risques futurs d’effondrements.

Ce manquement fautif à ses devoirs et obligations découlant de son mandat a directement contribué au dommage par les acquéreurs qui, ignorant le phénomène, n’ont pu renoncer à l’acquisition ou la négocier dans des conditions différentes.

Monsieur [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER ayant tous deux contribué à la réalisation du dommage, leurs responsabilités sont engagées à l’égard des demandeurs et ils seront condamnés in solidum à la réparation de leur préjudice.

L’expert judiciaire indique que le fontis de 2018 a été correctement comblé et que l’emplacement où il s’était produit est totalement stabilisé et ne présente plus de risque.

Aucuns travaux ou dispositions à titre conservatoire ne sont nécessaires.

La surveillance des carrières, telle qu’imposée par arrêté préfectoral du 10 août 2020, résulte de la présence de carrières souterraines sur la parcelle, ce dont les acquéreurs étaient informés lors de l’achat.

Les frais induits par cette surveillance sont sans lien avec l’absence d’information de la survenance du fontis en 2018. Ils ne constituent pas un préjudice indemnisable découlant de la réticence dolosive de Monsieur [O] et du manquement à son devoir d’information et de conseil de la SAS HUMAN IMMOBILIER, qui ne sauraient par conséquent les voir mis à leur charge.

A l’inverse, les investigations du BET ECR ENVIRONNEMENT ont été diligentées en cours d’expertise judiciaire afin de connaître la situation et l’état exact du terrain et de déterminer si des travaux étaient nécessaires pour éviter la survenance d’un nouvel événement de type fontis.

Elles sont directement liées à l’absence d’information des acquéreurs sur la survenance du fontis de 2018 lors de la vente et leur coût s’élevant à 7 200 euros constitue un préjudice indemnisable qui doit être mis à la charge des défendeurs.

La découverte, postérieurement à l’acquisition du bien, de la survenance d’un fontis l’année précédant la vente ainsi que sa dissimulation par le vendeur et l’absence d’information par l’agence immobilière chargée de la vente n’ont incontestablement pu que troubler les acquéreurs et générer une angoisse quant aux risques encourus par les personnes et les biens dans leur propre jardin depuis l’acquisition et tant que les investigations n’étaient pas terminées.

Le préjudice moral qui en résulte est incontestable et doit être indemnisé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

Monsieur [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER seront par conséquent condamnés in solidum à payer aux demandeurs une somme de 10 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’appel en garantie formée à l’encontre de la SAS HUMAN IMMOBILIER par Monsieur [O]

Au vu des fautes et manquements respectivement commis par les défendeurs, le partage de responsabilité dans la survenance du dommage et de prise en charge de l’indemnisation doit s’effectuer comme suit :

— Monsieur [S] [O] : 65 %.

— la SAS HUMAN IMMOBILIER : 35 %.

La SAS HUMAN IMMOBILIER sera en conséquence condamnée à garantir Monsieur [S] [O] à hauteur de 35 % de la condamnation prononcée à son encontre.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à payer aux consorts [P] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire.

La charge finale de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sera supportée par Monsieur [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER dans les proportions ci-avant déterminées.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à payer à Madame [E] [M] et Monsieur [T] [C] la somme de 10 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DIT que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité et de prise en charge de l’indemnisation s’établit comme suit :

— Monsieur [S] [O] : 65 %,

— la SAS HUMAN IMMOBILIER : 35 % ;

CONDAMNE en conséquence la SAS HUMAN IMMOBILIER à garantir Monsieur [S] [O] à hauteur de 35 % de cette condamnation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER à payer à Madame [E] [M] et Monsieur [T] [C] la somme de 5 000 euros sur le fondement de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O] et la SAS HUMAN IMMOBILIER aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et le coût de l’expertise judiciaire ;

DIT que la charge finale de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sera supportée à hauteur de 65 % par Monsieur [S] [O] et 35 % par la SAS HUMAN IMMOBILIER ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame VERGNE, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT