TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

JUGEMENT

procédure accélérée au fond

64B

Minute

N° RG 24/02379 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZX75

3 copies

GROSSE délivrée

le 12/05/2025

à la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER

M^e Thierry FIRINO MARTELL

Rendue le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025 puis prorogé au 12 mai 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Commune de [Localité 14], représentée par son Maire en exercice, domicilié ès qualités

[Adresse 16]

[Localité 4]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [V] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 06 novembre 2024, la Commune de Bordeaux a fait assigner Monsieur et Madame [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond afin, au visa des articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, L.324-1-1 du code de tourisme, de voir :

— condamner in solidum les défendeurs à une amende d’un montant de 50.000 euros par local, soit 100 000 euros, pour changement irrégulier de destination de deux locaux à usage d’habitation situés [Adresse 12] et [Adresse 7] [Localité 14] [Adresse 2], conformément à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit lui sera intégralement versé ;

— ordonner en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision et à défaut sous astreinte provisoire de 126 000 euros par jour dont le produit lui intégralement reversé;

— l’autoriser à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux et à effectuer des contrôles sur place, les propriétaires étant régulièrement convoqués ;

— l’autoriser à défaut à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais des propriétaires ;

— condamner les défendeurs à une amende de 5 000 euros par local, soit 10 000 euros, dont le produit lui sera versé conformément à l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la signification et de l’exécution du jugement, dont distraction au profit de la SCP CGCB & asssociés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La demanderesse expose que les époux [Y] sont propriétaires de trois locaux à usage d’habitation : un local situé [Adresse 10] qui constitue leur domicile, et deux locaux de 72 et 54 m2 situés [Adresse 11] et [Adresse 6], qui constituent des meublés de tourisme sans que ce changement d’usage ait fait l’objet d’une demande d’autorisation ; qu’en réponse à son courrier du 30 novembre 2021, Mme [Y] a déclaré que les trois locaux constituaient une seule unité d’habitation représentant sa résidence principale au sein de laquelle elle se livre à une activité de chambre d’hôtes pour laquelle elle a été enregistrée à la CCI et à l’administration fiscale ; qu’elle s’est opposée à la visite des locaux ; qu’un procès-verbal d’infraction a été dressé le 25 janvier 2022 qui démontre que les logements sont proposés à la location comme des “logements entiers”, depuis janvier 2019 sur plusieurs sites spécialisés (AirBnB, Booking) pour des locations de courte durée sous plusieurs annonces ; que les défendeurs ont modifié la destination de cet immeuble, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ni obtention d’un numéro d’enregistrement ; que cette activité illicite a généré entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 un gain estimé à 81 934 euros (14 768 + 67 166) qui s’est notablement accru depuis lors, l’activité se poursuivant encore, pour un gain actualisé à 163 868 euros.

Par conclusions du 21 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de leurs demandes, moyens et prétentions, les époux [Y] sollicitent avant dire droit un transport sur les lieux ; ils concluent à titre principal au rejet de toutes les demandes et à titre subsidiaire à la limitation de la condamnation à 1 euro par logement et la limitation à 10 euros de l’astreinte journalière à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de la décision ; en tout état de cause, ils demandent la condamnation de la ville de [Localité 14] à leur verser une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils font valoir que les trois parcelles sont contigues et que l’ensemble constitue leur résidence principale ; que Mme [Y] y exerce depuis début 2019 une activité de chambre d’hôtes ; que l’accès au local situé [Adresse 11] se fait par le 65 de la rue ; que le logement de l'[Adresse 15] a été rattaché à leur habitation principale après le départ des locataires en 2019, ce que l’administration fiscale a enregistré pour l’émission de la taxe d’habitation ; que les trois logements forment depuis cette date une unité d’habitation comportant plusieurs parties ; que Mme [Y] a entrepris fin 2021 les démarches nécessaires en déclarant son activité de chambres d’hôtes auprès de la mairie de [Localité 14] ; qu’après réception du récepissé, elle a tenté maintes fois, en vain, de réaliser son enregistrement en ligne ; qu’elle a aussi immatriculé son activité au RCS de [Localité 14] ; qu’un transport sur les lieux permettra au tribunal de constater que les logements consituent une annexe de leur logement et ne sont pas autonomes et indépendants ; que l’accès ne peut se faire que par le [Adresse 8] où Mme [Y] assure l’accueil des voyageurs à leur arrivée ; qu’elle assure le petit déjeuner et propose des prestations qui ne sont pas proposées dans le cadre d’une location de meublé de tourisme ; que les dispositions du code du tourisme qui réglementent les chambres d’hôtes n’interdisent pas la mise à disposition d’un salon et d’une cuisine ; que les lots sont communicants ; que la buanderie et le local poubelles sont communs aux trois logements ; que les équipements de chauffage et d’eau chaude sont implantés au [Adresse 8] ; qu’ils peuvent circuler au sein des logements ; que la prestation reste une prestation de chambre d’hôtes qui n’est pas soumise à déclaration préalable.

Par ses dernières conclusions du 06 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, la Commune de [Localité 14] asollicite le rejet de toutes les demandes adverses et maintient l’ensemble de ses demandes à l’encontre des défendeurs .

II – MOTIFS DE LA DÉCISION

Les défendeurs sollicitent à titre liminaire un transport sur les lieux. Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, plus de deux ans s’étant écoulés depuis l’infraction, et les pièces produites suffisant à appréhender la configuration des lieux.

Sur les demandes principales :

— sur le défaut d’autorisation de changement de destination de l’uimmeuble :

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 14] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 14] du 10 juillet 2017 qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 14]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Pour l’application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 14] d’établir à la fois l’existence d’un local à usage d’habitation et un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Les défendeurs ne contestent pas en l’espèce l’usage antérieur d’habitation.

Ils contestent en revanche le changement illicite de destination en faisant valoir que leur activité au sein de l’immeuble, qui est leur habitation principale, est une activité de chambres d’hôtes et non de meublés de tourisme, et ne nécessite pas de déclaration de modification d’usage, de sorte que les dispositions qui fondent les demandes ne sont pas applicables.

L’article L.324-3 du code du tourisme définit les chambres d’hôtes comme des “chambres meublées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux,pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations”. Selon l’article R.324-14, chaque chambre d’hôte donne accès à une salle d’eau et à un WC.

Selon l’article L.324-1-1 du même code, les meublés de tourisme sont “des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire (…)”.

Au soutien de leur argumentation, les époux [Y] font valoir que les logements proposés à la location constituent une annexe de leur propre logement et ne sont pas autonomes et indépendants ; que l’accès ne peut se faire que par le [Adresse 8] où Mme [Y] assure l’accueil des voyageurs à leur arrivée ; qu’elle assure le petit déjeuner et propose des prestations qui ne sont pas proposées dans le cadre d’une location de meublé de tourisme ; que les dispositions du code du tourisme qui réglementent les chambres d’hôtes n’interdisent pas la mise à disposition d’un salon et d’une cuisine ; que les lots sont communicants ; que la buanderie et le local poubelles sont communs aux trois logements ; que les équipements de chauffage et d’eau chaude sont implantés au [Adresse 8] ; qu’ils peuvent circuler au sein des logements ; que la prestation reste une prestation de chambre d’hôtes qui n’est pas soumise à déclaration préalable.

Il résulte des pièces et des débats que le logement situé [Adresse 13], est composé au rez-de chaussée de deux appartements de type T2 de 30 et 42 m2. Il ressort des annonces mises en ligne qu’ils ont été regroupés en un seul logement composé d’une cuisine entièrement équipée (lave vaisselle, lave linge, sèche linge), et de deux chambres individuelles, ainsi que d’un espace de travail et d’un patio ou d’un balcon privé, qui en font un logement autonome regroupant tous les équipements requis pour permettre une habitation.

Il ne s’agit donc pas d’une chambre d’hôte telle que définie par l’article R.324-14, mais bien d’un logement autonome, constituant un meublé de tourisme dont l’usage est réservé aux seuls hôtes.

Même si le logement est implanté sur même assiette que celle où est établie la résidence des défendeurs, même si l’entrée se fait par le n° 65 de la rue, cet état de fait ne suffit pas à lui conférer la qualité de chambre d’hôtes, qui correspond à un hébergement de nuit accompagné de sanitaires.

L’existence d’espaces communs et la fourniture de prestations supplémentaires ne sont par ailleurs pas incompatibles avec la qualification de meublé de tourisme.

La situation est strictement identique s’agissant du local situé [Adresse 5], composé d’une maison de type T3 de 54 m2 comportant 2 chambres ayant chacune sa salle d’eau, un espace salon et une kitchenette équipée (qualifiée de cuisine dans l’annonce qui fait par ailleurs état d’un “logement entier-maison de ville”).

C’est par ailleurs à bon droit que la commune souligne que les annonces comme les commentaires font état d’appartements indépendants entièrement meublés et dotés chacun d’une entrée privée, ce que confirme la présence devant chacune des deux entrées d’un interphone et d’une boîte aux lettres.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que les appartements loués sont des logements indépendants, à usage exclusif du locataire au sens de l’article L324-1-1 du code de tourisme, de sorte que les conditions nécessaires à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies.

Compte tenu des circonstances ainsi décrites, qui établissent la matérialité de l’infraction entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, il y a lieu, en considération du gain estimé à 81 934 euros (14 768 + 67 166) pour les logements d’une superficie totale de 126 m2, de condamner in solidum les époux [Y] à une amende civile de 15 000 euros par logement, soit la somme totale de 30 000 euros.

— sur l’absence de déclaration préalable soumise à enregistrement :

L’article L.324-1-1 du code du tourisme dispose que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme (…) doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé l’immeuble. La déclaration donne lieu à la délivrance par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration. Toute personne qui ne se conforme pas à cette obligation est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

En l’espèce, même s’il ressort des débats que les époux [Y] n’ont sollicité qu’un seul numéro d’enregistrement (désormais archivé) pour l’ensemble des logements, il n’y a pas lieu de les condamner au paiement d’une amende à ce titre.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la présente décision et pendant une durée de trois mois, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

Il n’y a pas lieu en revanche d’autoriser la commune à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’état d’occupation des lieux litigieux, alors que ces agents sont déjà dûment assermentés pour ce faire, ni de l’autoriser à procéder à l’expulsion des occupants.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 14] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront condamnés aux dépens, et déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L.324-1-1 du code du tourisme,

Déclare la commune de [Localité 14] recevable et bien fondée en ses demandes

Condamne solidairement les époux [Y] à payer à la commune de [Localité 14] une amende civile d’un montant total de 30.000 euros ([Immatriculation 1] 000) sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 14] ;

Ordonne en tant que de besoin le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

Déboute la commune du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum les époux [Y] à payer à la Commune de [Localité 14] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute les époux [Y] de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne les époux [Y] aux entiers dépens dont recouvrement au profit de la SCP CGCB & asssociés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,