N° RG 22/06930 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W7YA

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

50G

N° RG 22/06930

N° Portalis DBX6-W-B7G-W7YA

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[E] [X]

C/

[H] [N]

[U] [N]

[Adresse 11]

le :

à

M^e Thomas [Localité 12] de l’AARPI [Localité 12] DE KERLAND

M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 1er Avril 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Monsieur [E] [X]

né le 25 Avril 1995 à [Localité 10] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [U] [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 08 février 2022, monsieur [E] [X] a émis une offre d’achat contresignée par monsieur et madame [N] concernant "un tènement immobilier situé [Adresse 6]" au prix de 500 000 € net vendeur sous conditions suspensives, le délai de validité de l’offre expirant le 22 février 2022.

Le 23 février 2022, une nouvelle offre d’achat était signée entre les parties, précisant la condition suspensive relative au permis de construire et décalant le délai d’acceptation de l’offre au 28 février 2022.

La vente n’ayant finalement pas été réalisée, par acte du 15 septembre 2022, monsieur [E] [X] a fait délivrer assignation en vente forcée aux époux [N] et indemnisation de ses préjudices.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2025, monsieur [X] demande au tribunal de :

«  CONSTATER la signature par Monsieur et Madame [N] des deux offres d’achat au prix de 500.000€ (net vendeur) portant sur la vente de l’immeuble sis à [Adresse 8], cadastré 000 BC [Cadastre 2].

CONSTATER le caractère parfait de la vente entre Monsieur et Madame [N] et Monsieur [X].

CONDAMNER en conséquence Monsieur et Madame [N] à régulariser entre les mains de tel notaire qu’il lui plaira, le compromis de vente dudit bien sous conditions décrites dans les offres d’achat dans un délai de quinze (15) jours à compter de la signification de la décision à intervenir. ORDONNER une astreinte provisoire pendant deux mois fixée à la somme de 5.000€ par jour de retard à compter de l’expiration dudit délai de quinze jours pour assurer la bonne exécution de la signature du compromis de vente.

CONDAMNER en conséquence Monsieur et Madame [N] à régulariser la vente par acte authentique dans un délai de deux mois à compter de la date de signature du compromis de vente.

ORDONNER une astreinte provisoire pendant deux mois fixée à la somme de 5.000€ par jour de retard à compter de l’expiration dudit délai de deux mois pour assurer la bonne exécution de la signature de l’acte authentique.

CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à payer à Monsieur [X] la somme de 20.000 € au titre de dommages intérêts en réparation de leur résistance abusive à procéder à la réitération de la vente de l’immeuble litigieux.

SUPPRIMER les mentions diffamatoires attendant à l’honneur et à la considération professionnelle de Monsieur [X] qui prétendent que ce dernier est coutumier des procédures judiciaires mais surtout « qu’il a l’habitude d’ » (sic) user de la vulnérabilité des concluants prétendument en état de faiblesse pour leur faire signer des documents.

CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à régler la somme de 2.000€ au titre de titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de Monsieur [X].

REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur et Madame [N].

CONDAMNER Monsieur et Madame [N] au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi aux entiers dépens."

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, les époux [N] demandent au tribunal de :

DÉBOUTER Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire :

ÉCARTER l’exécution provisoire dans l’hypothèse où la vente serait ordonnée.

A titre encore plus subsidiaire :

ACCORDER à Monsieur et Madame [N] les plus larges délais pour quitter leur bien compte tenu de leur âge et de l’état de santé de Monsieur [N].

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [X] au paiement de la somme de 15.000 € au profit des époux [N], ce à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral.

CONDAMNER Monsieur [X] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. "

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 07 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

I/ Sur la demande en vente forcée

L’article 1114 du code civil dispose que : « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation ».

N° RG 22/06930 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W7YA

En l’espèce, le document intitulé « offre d’achat » émis par monsieur [E] [X] le 23 février 2022, dont la validité expirait le 28 février 2022 porte sur :

un « tènement immobilier situé [Adresse 7] sis sur la parcelle cadastrale (000 BC [Cadastre 2])», sans autre précision, et prévoit les conditions suspensives :

« - Aucune clause de financement

— Obtention et purge de tout recours d’une autorisation d’urbanisme pour une division parcellaire + demande de permis de construire pour le changement de destination en habitation et l’extension de la dépendance située en seconde ligne

— Clause de substitution totale (Société)

— Un accès aux biens de façon temporaire, pour la réalisation de devis, d’études. Ces visites exceptionnelles s’adapteront la disponibilité des actuels propriétaires".

L’offre, qu’elle soit de vente ou d’achat, doit non seulement être ferme mais également précise. Or, il est constant que lorsqu’une division parcellaire doit intervenir avant la vente sur le bien immobilier concerné, la condition relative à la précision de l’offre n’est pas remplie.

Contrairement à ce que soutient monsieur [X], l’objet de la vente n’était pas la parcelle cadastrée [Cadastre 9] mais « un tènement immobilier » situé sur cette parcelle.

En outre, la lettre d’intention prévoyait sans équivoque, donc sans qu’il soit nécessaire d’interpréter l’acte, à titre de condition suspensive, la réalisation d’une division parcellaire devant intervenir avant la vente, si bien que l’objet de la vente n’était pas encore déterminé ni déterminable.

Eu égard à l’imprécision de l’objet de la vente, le document signé par les parties et improprement qualifié « d’offre d’achat » ne constituait donc en réalité qu’une invitation à entrer en pourparlers.

Dans ces conditions, monsieur [X] ne peut valablement soutenir l’existence d’une vente parfaite, la poursuite des échanges entre les parties postérieurement au 28 février 2022 ou le fait que madame [N] ait fait réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) sur sa maison d’habitation, n’étant pas de nature à démontrer le contraire.

Monsieur [X] sera donc débouté de sa demande tendant à régulariser la vente devant notaire sous astreinte, et ce, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les époux [N].

II/ Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Echouant en sa demande principale en vente forcée, monsieur [X] ne peut qu’être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive des époux [N] à vendre leur bien.

N° RG 22/06930 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W7YA

III/ Sur la demande de suppression d’un paragraphe des conclusions pour diffamation et injure

Monsieur [X] demande au tribunal qu’il condamne les époux [N] à lui verser 2 000 € de dommages et intérêts pour sanctionner l’injure et la diffamation dont il aurait été victime, à travers un paragraphe de leurs conclusions, dont il demande par ailleurs la suppression, paragraphe laissant entendre que Monsieur [X], serait coutumier des procédures judiciaires, et aurait “l’habitude” d’user de la vulnérabilité des personnes pour leur faire signer des documents.

Il résulte de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 que c’est seulement s’ils sont étrangers à l’instance judiciaire que les passages de conclusions peuvent justifier une condamnation à indemnisation en raison de leur caractère prétendument diffamatoire.

Or, en l’espèce, monsieur [X] ne démontre pas que les moyens de ses adversaires constituent des propos étrangers à l’instance.

Il sera donc débouté de ses demandes à ce titre.

IV/ Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à des dommages et intérêts.

En l’espèce, les époux [N] ne démontrent pas en quoi la procédure engagée par monsieur [X] serait constitutive d’un abus.

Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

V/ Sur les autres demandes

Monsieur [X] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens et devra, à ce titre, verser à monsieur et madame [N] ensemble une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE monsieur [E] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE monsieur [H] [N] et madame [B] [N] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNE monsieur [E] [X] à verser à monsieur [H] [N] et madame [B] [N] ensemble une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [E] [X] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT