N° RG 22/03014 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WQLY

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 JANVIER 2025

50G

N° RG 22/03014

N° Portalis DBX6-W-B7G- WQLY

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE

SELARL FIRMA

SELARL EKIP'

INTERVENANTES VOLONTAIRES

SCP CBF ASSOCIES

SELARL AJASSOCIES

C/

[Z] [L] [P]

[H] [P]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Jean-François FERRAND

SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 26 Novembre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

SAS FINANCIÈRE IMMOBILIÈRE BORDELAISE (FIB) placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 15 Février 2023

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-François FERRAND, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL FIRMA mandataire judiciaire agissant en qualité de représentant des créanciers de la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE suivant jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 15 Février 2023

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-François FERRAND, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL EKIP’ mandataire judiciaire agissant en qualité de représentant des créanciers de la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE suivant jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 15 Février 2023

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-François FERRAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

INTERVENANTES VOLONTAIRES

SCP CBF ASSOCIES prise en la personne de Maître [E] [C], administrateur judiciaire, agissant en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE suivant jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 15 Février 2023

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean-François FERRAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

SELARL AJASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [J], administrateur judiciaire agissant en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE suivant jugement du tribunal de commerce de BORDEAUX du 15 Février 2023

[Adresse 14]

[Localité 13]

représentée par M^e Jean-François FERRAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [L] [P]

né le 14 Novembre 1957 à [Localité 19] (MARNE)

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Adresse 17]

[Localité 8]

représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

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Monsieur [H] [P]

né le 13 Mai 2004 à [Localité 15] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 17]

[Localité 8]

représenté par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [P] et son fils [H], propriétaires d’un ensemble immobilier de quatre étages situé [Adresse 10] [Localité 15], ont, par acte du 18 mai 2018, promis de vendre leur bien à la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE (ci-après dénommée FIB) qui a promis de l’acheter, moyennant un prix de 2 700 000 €.

La promesse synallagmatique de vente prévoyait la réitération de la vente au plus tard le 10 juillet 2018 (sauf prorogation de 15 jours en cas de documents manquants au jour prévu) et contenait une clause intitulée 'indemnité contractuelle" aux termes de laquelle :

« il est convenu, à titre de convention impulsive et déterminante à défaut de laquelle les parties n’auraient pas contracté que si une des parties ne peut ou se refuse à exécuter les présentes, quel qu’en soit la raison, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l’autre partie, à titre d’indemnité fixe, forfaitaire et irréductible une somme égale à 30 % du prix soit 900 000 euros ».

Le 06 avril 2018, la SAS FIB avait préalablement signé avec la SARL NAUTIC SPORT un contrat aux termes duquel elle s’engageait à sponsoriser cette dernière sur trois années pour un montant de 380 000 € HT.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juin 2018, la SAS FIB a sollicité la prorogation de la promesse.

Les vendeurs, selon courrier du 04 juillet 2018, ont refusé cette prorogation mais accepté de signer une nouvelle promesse, sous réserve du paiement de l’indemnité de 900 000 € précitée.

Le 13 septembre 2018, les parties ont signé trois actes :

— un protocole d’accord indiquant qu’une nouvelle promesse serait signée au plus tard le 31 octobre 2018 avec une réitération au plus tard le 13 novembre 2018 et que le prix serait payable à terme suivant les échéances suivantes :

500 000 € le 30 janvier 2019,

700 000 € le 15 avril 2019,

et le solde soit 1,5 M€ le 28 juin 2019.

— une promesse synallagmatique de vente contenant les mêmes dispositions s’agissant du paiement du prix et fixant au 13 novembre au plus tard la réitération de la vente.

— un « avenant au protocole du 18 mai 2018 » prévoyant la signature de deux nouvelles promesses de vente :

— une portant sur les lots 1 à 5 pour un prix de 1 850 000 €, avec réitération de la vente au plus tard le 31 décembre 2019

— une portant sur les lots 6 et 7 pour un prix de 1 120 000 €, avec réitération de la vente au plus tard le 31 décembre 2020.

L’avenant prévoyait aussi le règlement de l’indemnité de 900 000 € en trois échéances :

260 000 € le 14 septembre 2018

350 000 € fin février 2019

290 000 € le 15 mai 2018

La SAS FIB a versé la somme de 680 000 € au titre de cette indemnité, ainsi qu’une somme de 160 000 € HT soit 192 000 € TTC au titre du contrat de sponsoring.

Suite à différents échanges de courriers et mises en demeure réciproques, la SAS FIB a finalement annoncé, dans un courrier recommandé du 04 février 2021, qu’elle ne donnerait pas suite à l’acquisition de l’immeuble.

Selon ordonnance sur requête en date du 03 février 2022, signifiée le 17 mars 2022, la SAS FIB a obtenu, du Juge de l’Exécution près le Tribunal Judiciaire de Bordeaux, l’inscription d’une hypothèque provisoire sur l’immeuble appartenant aux consorts [P] pour sûreté et conservation de sa créance évaluée provisoirement à 882 000 €.

Par acte du 10 juillet 2023, les consorts [P] ont vendu leur ensemble immobilier à la SAS RESIDENTIAL M. D.B au prix de 3 640 000 €.

Par acte du 11 avril 2022, la SAS FIB a fait délivrer assignation aux consorts [P] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin principalement d’obtenir le remboursement des sommes versées.

Par jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 15 février 2023, la SAS FIB a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES ayant été désignées en qualité d’administrateurs judiciaires, et la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP’ ayant été désignées en qualité de mandataires judiciaires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 mars 2023, les consorts [P] ont déclaré leur créance au passif de la procédure collective à hauteur de 220 000 €.

Par acte du 11 septembre 2023, les deux mandataires judiciaires ont été appelés en cause par les consorts [P]. Les affaires ont été jointes.

La SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES sont intervenues volontairement à l’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, la SAS FIB représentée par la SCP CBF ASSOCIES et la SELARL AJASSOCIES, ainsi que par la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP', demande au tribunal de condamner solidairement [Z] et [H] [P] à lui payer la somme principale de 882 000 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 872 000 euros à compter de la mise en demeure du 04 février 2021.

Elle demande également de :

« Constater qu’il a été accordé à la requérante une hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble appartenant aux débiteurs pour sûreté et conservation de sa créance évaluée provisoirement à 882.000 euros et qu’au prononcé d’un jugement confirmant la créance de la société FIB main levée immédiate soit donnée au profit de la société FIB de l’intégralité de la somme séquestrée en l’étude de Maître [V] [W], Notaire associé de la SCP « DUCOUREAU, DURON, LANDAIS, [W] » Titulaire d’un Office Notarial à Arcachon (Gironde) [Adresse 2] et pour le surplus consentir à ce qu’une hypothèque judiciaire définitive se substituera à l’hypothèque judiciaire provisoire.

Y AJOUTANT,

Débouter Messieurs [Z] et [H] [P] en toutes leurs demandes.

Prononcer la radiation de la déclaration de créance d’un montant de 220.000 € faite par les consorts [P] au passif de la société FIB.

Subsidiairement,

Dans l’hypothèse où le Tribunal jugerait que la somme de 900.000€ ne constitue pas un acompte remboursable mais une indemnité restant acquise au promettant à titre de clause pénale,

Vu l’article 1231-5 du Code civil,

Juger excessive l’indemnité d’immobilisation de 900.000€ représentant 1/3 du prix de vente et la réduire à la somme de 270.000€ conformément aux usages constants en la matière,

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Constater que la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE (dite FIB) a versé à Monsieur [Z] [P] la somme de 872.000€,

En conséquence, Condamner solidairement Messieurs [Z] et [H] [P], à verser à la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE (dite FIB) représentée par la SCP CBF & Associés, et la SELARL AJASSOCIES, administrateurs judiciaires, ès qualités d’administrateurs judiciaires de FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE et la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP 12 BORDEAUX, mandataires judiciaires, agissant ès qualités de représentant des créanciers de la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE, désignés suivant jugement du Tribunal de commerce de Bordeaux du 15 février 2023, la somme de 602.000 euros,

Constater qu’il a été accordé à la requérante une hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble appartenant aux débiteurs pour sûreté et conservation de sa créance évaluée provisoirement à 882.000 euros et qu’au prononcé d’un jugement confirmant la créance de la société FIB main levée immédiate soit donnée au profit de la société FIB de l’intégralité de la somme séquestrée en l’étude de Maître [V] [W], Notaire associé de la SCP « DUCOUREAU,DURON, LANDAIS, [W] » Titulaire d’un Office Notarial à Arcachon (Gironde) [Adresse 2] et pour le surplus consentir à ce qu’une hypothèque judiciaire définitive se substituera à l’hypothèque judiciaire provisoire dans la limite de 602.000 euros.

En toute hypothèse,

Condamner solidairement Messieurs [Z] et [H] [P], à verser à la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE (dite FIB) représentée par la SCP CBF & Associés, et la SELARL AJASSOCIES, administrateurs judiciaires, ès qualités d’administrateurs judiciaires de FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE et la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP BORDEAUX, mandataires judiciaires, agissant ès qualités de représentant des créanciers de la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE, désignés suivant jugement du Tribunal de commerce de Bordeaux du 15 février 2023 une somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de l’inscription d’hypothèque provisoire et de signification de l’ordonnance du 03 février 2022.

Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit."

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, messieurs [Z] et [H] [P] demandent au tribunal de :

« 

DEBOUTER la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE de l’ensemble de ses demandes,

ORDONNER la mainlevée de l’hypothèque judiciaire conservatoire inscrite au profit de la requérante sur l’immeuble sis [Adresse 11],

DONNER ACTE aux concluants de leur appel en cause de la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP en leur qualité de mandataires judiciaires au redressement judiciaire de la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE ;

VOIR FIXER au passif de la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE la créance de Monsieur [Z] [P] et Monsieur [H] [P] à hauteur de 220 000 € majorée des intérêts de retard au taux légal depuis le 8 novembre 2019 ;

CONDAMNER solidairement la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE, la SELARL CBF ASSOCIES et SELARL AJASOOCIES es qualités d’administrateurs judiciaires de la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE et la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP es qualités de représentants des créanciers de la société FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE à payer aux concluants une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, en application des articles 4 et 5 du code de procédure civile le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

I/ Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

La SAS FIB fait valoir que la somme de 872 000 € dont elle demande le remboursement constitue un acompte versé sur le prix de vente qui doit lui être restitué compte tenu de l’échec de la transaction.

Les consorts [P] soutiennent à l’inverse que la demande de remboursement est infondée dans la mesure où, dans le cadre de leurs engagements contractuels, la SAS FIB s’est obligée à leur verser la somme de 900 000 €, en compensation de l’échec de la première promesse de vente et ce, même en cas de non-réalisation de la transaction, si bien qu’ils sont créanciers d’un solde restant à payer sur cette indemnité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société FIB a eu la volonté d’acquérir l’immeuble qui appartenait aux consorts [P] et que, dans cette perspective, deux promesses de vente ont été signées les 18 mai 2018 et 13 septembre 2018, mais également des protocoles d’accord portant ces mêmes dates et venant apporter des précisions et modifications sur les modalités d’exécution de la transaction.

La date de certains de ces actes peut certes prêter à discussion, mais au-delà de cette incertitude chronologique, le contenu même de l’acte signé le 13 septembre 2018 intitulé « avenant au protocole d’accord du 18 mai 2018 », démontre qu’il s’agit du dernier contrat signé entre les parties, lequel fixe donc leurs ultimes engagements.

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Or, dans cet acte, les parties ont constaté la caducité de la promesse de vente du 18 mai 2018 et se sont engagées à régulariser deux nouvelles promesses de vente de l’immeuble, désormais constitué en plusieurs lots.

Il est constant que ces deux nouvelles promesses n’ont finalement jamais été formalisées.

Il est également constant que, dans le cadre de leurs différents engagements contractuels, la SAS FIB a versé aux consorts [P], d’une part, la somme de 680 000 € à valoir sur « l’indemnité » de 900 000 € précitée, et d’autre part la somme de 192 000 € TTC au titre de la convention de sponsoring, soit au total la somme de 872 000 €.

L’avenant du 13 septembre 2018 contient certes une clause libellée de la façon suivante :

« 2/ REGLEMENT DE L’INDEMNITE DE LA PROMESSE DU 18/05/2018

L’Acquéreur s’engage à régler aux Vendeurs l’indemnité de NEUF CENT MILLE EUROS (900 000 €) de la promesse de vente du 18 mai 2018 de la façon suivante :

Le 14/09/2018 deux cent soixante mille euros (260 000 €) ;Fin février 2019 la somme de trois cent cinquante mille euros (350 000 €) ;Le solde de l’indemnité d’immobilisation soit deux cent quatre vingt dix mille euros (290 000 €) sera réglée le 15 mai 2019 »

Les consorts [P] ne peuvent cependant se prévaloir de cette clause pour fonder leur créance à l’égard SAS FIB, eu égard au libellé de la clause suivante rédigée en ces termes :

« 4/ PROMESSE D’HYPOTHEQUE EN PREMIER [Localité 18] AU PROFIT DE SAS FIB

« De convention expresse entre les Parties, toutes les sommes versées par la SAS FIB ou substitué, au titre du protocole d’accord du 18 mai 2018 et du présent avenant, incluant notamment la convention de sponsoring du 6 avril 2018 et les deux promesses de vente de ce jour, la promesse de vente du 18 mai 2018 et le versement de l’indemnité, constituent des acomptes sur une opération indivisible dont la finalité est l’acquisition par la SAS FIB ou substitué de l’entier immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 15] ; en garantie de la parfaite et entière restitution de la totalité des sommes versées en cas de non réalisation de la vente du plein et entier immeuble sis [Adresse 9] au profit de la SAS FIB ou substitué, quelle qu’en soit la cause, le VENDEUR consent expressément sur ledit bien une promesse d’hypothèque sur ledit bien en premier rang ».

En acceptant cette clause, dont la clarté ne nécessite aucune interprétation, les consorts [P] se sont engagés, dans l’hypothèse d’un échec de la transaction immobilière, quelle qu’en soit la cause, de rembourser la totalité des sommes versées par

la SAS FIB, en ce compris la somme de 900 000 € du paragraphe 2/ qui, en dépit de sa qualification par les parties « d’indemnité » faisait, selon la volonté même des signataires de l’acte, intégralement partie du prix d’acquisition et n’avait nullement vocation à rester entre les mains des vendeurs pour les dédommager du défaut de réalisation de la promesse de vente du 18 mai 2018, laquelle était devenue caduque.

En application de l’article 1103 du code civil, la clause contractuelle précitée fonde donc la créance de restitution dont se prévaut la SAS FIB.

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Le quantum réclamé de 882 000 € sera cependant minoré à la somme de 872 000 €, dans la mesure où, s’il n’est pas contesté que la SAS FIB a versé, d’une part, la somme de 680 000 € à valoir sur « l’indemnité » précitée, et d’autre part la somme de 192 000 € TTC au titre de la convention de sponsoring (s’agissant d’une demande de remboursement, il faut s’en tenir à la somme qui a été effectivement déboursée, sans déduire la TVA), la somme de 10 000 € supplémentaire n’est, quant à elle, pas justifiée.

Les consorts [P] seront donc condamnés solidairement à payer aux organes de la procédure collective de la SAS FIB la somme de 872 000 €, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 février 2021, date de réception de la mise en demeure adressée par la SAS FIB aux consorts [P], en application de l’article 1231-6 du code civil.

Une somme de 882 850 € étant actuellement séquestrée entre les mains de Maître [V] [W] dans le cadre de la vente intervenue entre les consorts [P] et la SAS RESIDENTIAL M. D.B (page 11 de l’acte de vente du 10 juillet 2023), la condamnation précitée prendra la forme d’une restitution par le notaire selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la décision.

II/ Sur les autres demandes

La SAS FIB ayant obtenu le règlement de sa créance, cette dernière n’a plus besoin d’être assortie d’une sûreté garantissant son paiement. Sera donc rejetée la demande tendant à ce que lui soit accordée une hypothèque judiciaire définitive en substitution de l’hypothèque judiciaire provisoire.

Par ailleurs, il n’entre pas dans les pouvoirs du tribunal de prononcer la « radiation » de la déclaration de créance effectuée par les consorts [P] au passif de la SAS FIB, même si, en tout état de cause, cette déclaration de créance, qui avait été effectuée à titre conservatoire, n’a plus d’objet dès lors que le tribunal a débouté les consorts [P] de leur demande de fixation de créance.

Les consorts [P], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif, y compris le fait que la SAS FIB fasse l’objet d’une procédure collective, ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit de la décision.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal

CONDAMNE solidairement monsieur [Z] [P] et monsieur [H] [P] à payer à la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE représentée par la SCP CBF & Associés, et la SELARL AJASSOCIES, administrateurs judiciaires, et la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP’ BORDEAUX, mandataires judiciaires, la somme de 872 000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 février 2021 ;

ORDONNE à Maître [V] [W], notaire associé de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [W] & ASSOCIES, de restituer la somme séquestrée à hauteur de 872 000 € à la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE représentée par la SCP CBF & Associés, et la SELARL AJASSOCIES, administrateurs judiciaires, et la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP’ BORDEAUX, mandataires judiciaires, sur justification de la signification aux parties du présent jugement ;

REJETTE les demandes de la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE représentée par la SCP CBF & Associés, et la SELARL AJASSOCIES, administrateurs judiciaires, et la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP’ BORDEAUX, mandataires judiciaires, tendant à radier la déclaration de créance de monsieur [Z] [P] et monsieur [H] [P] et à substituer à l’hypothèque judiciaire provisoire une hypothèque judiciaire définitive ;

DÉBOUTE la SAS FINANCIERE IMMOBILIERE BORDELAISE représentée par la SCP CBF & Associés, et la SELARL AJASSOCIES, administrateurs judiciaires, et la SELARL FIRMA et la SELARL EKIP’ BORDEAUX, mandataires judiciaires, du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE monsieur [Z] [P] et monsieur [H] [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [Z] [P] et monsieur [H] [P] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT