TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03660 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJF3

N° MINUTE : 25/00733

JUGEMENT

DU 22 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par monsieur [H] [C] [B] [A], agent de la SIDR, muni d’un mandat écrit

à :

Madame [O] [D], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 27 Octobre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier lors des débats et de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier lors du prononcé.

CE à la SIDR

CCC à

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 05 novembre 1998, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [D] [O] un logement situé dans le groupe d’habitations "[Adresse 4]" sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 415,31 francs euros, hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SIDR a fait signifier le 06 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 07 août 2025, las SIDR a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [O],

obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un supplément de loyer, d’une prime d’assurance contre les risques locatifs ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expulsion.

À l’audience du 27 octobre 2025, la SIDR régulièrement représentée a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 7 101,58 euros. Elle s’est en outre opposée à l’octroi de tous délais, faisant observer qu’un dernier règlement a été effectué le 13 mai 2024.

Mme [D] [O] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter, bien que régulièrement citée.

Un bordereau de carence a été reçu au greffe avant l’audience dont il ressort que Mme [D] [O] n’a pas répondu aux sollicitations des services sociaux, lesquels n’ont donc pas été en mesure d’établir un diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient tout d’abord de noter que Mme [D] [O], qui ne comparaît pas, a été assignée le 07 août 2025 en l’étude du Commissaire de justice.

En vertu des dispositions des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 28 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la

résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée le 11 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 août 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 05 novembre 1998 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 06 mars 2025, pour la somme en principal de 2 980,98 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 mai 2025.

En conséquence, l’expulsion de Mme [D] [O] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

N’ayant en outre pas repris le paiement du loyer et des charges à la date de l’audience et faute d’élément sur la situation personnelle et financière de la partie défenderesse démontrant qu’elle serait en mesure de régler sa dette locative, l’octroi d’office de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne peut être envisagé, en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SIDR produit un décompte démontrant que Mme [D] [O] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (188,34 euros) et des frais injustifiés (2,18 euros), à l’exclusion des cotisations d’assurance (66,60 euros), la somme de 3 929,68 euros à la date du 06 mai 2025.

Mme [D] [O], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme à la SIDR, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025 sur la somme de 2 980,98 euros et à compter de l’assignation du 07 août 2025 pour le surplus.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 06 mai 2025, Mme [D] [O] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle – égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié – soit 333,61 euros, payable donc à compter du 07 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’Insee.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UN SUPPLEMENT DE LOYER

En vertu de l’article 441-9 du Code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois.

À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. (…) L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, la SIDR sollicite la condamnation de Mme [D] [O] au paiement d’un supplément de loyer facturé depuis le mois de mai 2025 et jusqu’à transmission des documents réclamés.

Il convient toutefois de constater que la SIDR ne justifie pas des diligences lui incombant pour l’application de cette pénalité, et sera par conséquent déboutée de sa demande de ce chef.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA PRIME D’ASSURANCE HABITATION

L’article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. (…)

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, la SIDR produit à l’appui de sa demande :

la demande de fournir l’attestation d’assurance habitation en date du 15 janvier 2024 ;

la mise en demeure en date du 15 mars 2024 d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatives conformément à l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ;

le procès-verbal du 02 avril 2024 décrivant un envoi groupé de la mise en demeure précitée à 7 119 locataires dont Mme [D] [O] ;

le courrier du 02 mai 2024 annexé du contrat d’assurance souscrit pour le compte de Mme [D] [O] portant mention du montant de la cotisation mensuelle d’assurance qui s’élève à 5,55 euros.

Au vu de ces éléments, Mme [D] [O] sera condamnée à payer à la SIDR une cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l’assurance contre les risques locatifs, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à production d’une attestation en cours de validité, concernant le logement loué.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Mme [D] [O], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il sera rappelé que cette matière est régie par le Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l’exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n’y a donc pas lieu de prévoir de dispositions en ce sens dans le présent dispositif.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SIDR, dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 novembre 1998 entre la SIDR, dûment représentée par son représentant au bail, et Mme [D] [O] concernant le logement situé dans le groupe d’habitations "[Localité 5]" sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 06 mai 2025 ;

— DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

— ORDONNE en conséquence à Mme [D] [O] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour Mme [D] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SIDR pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Mme [D] [O] à payer à la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 3 929,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025 sur la somme de 2 980,98 euros et à compter de l’assignation du 07 août 2025 pour le surplus ;

— CONDAMNE Mme [D] [O] à payer à la SIDR, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 07 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 333,61 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

— CONDAMNE Mme [D] [O] à payer à la SIDR une cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l’assurance contre les risques locatifs, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à production d’une attestation en cours de validité ;

— DEBOUTE la SIDR de sa demande en paiement d’un supplément de loyer à compter du mois de mai 2025 ;

— CONDAMNE Mme [D] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 22 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,