TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 24/01428 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ5M

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 12/05/2025

à la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS

M^e Marine GARCIA

COPIE délivrée

le 12/05/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière, lors des débats et de Céline GABORIAU, Greffière lors du prononcé.

DEMANDEURS

Monsieur [C] [P]

né le 20 septembre 1984 à [Localité 15]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [O] [L]

née le 10 septembre 1984 à [Localité 20]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Monsieur [Z] [T]

né le 12 mai 1971 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [A] [T]

née le 17 octobre 1971 à [Localité 22]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Monsieur [E] [W]

né le 5 mars 1959 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Syndicat des copropriétaires de la résidence [18] B,

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par son Syndic en exercice, FIT GESTION, SARL

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 8]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Tous représentés par Maître Marine GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La SCCV Coeur de Garonne

Dont le siège social est :

[Adresse 12]

[Localité 13]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Eugénie SIX de la SELARL CABINET ETCHE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV COEUR DE GARONNE a fait édifier un ensemble immobilier dénommé Résidence Coeur de Garonne situé [Adresse 21].

Cet ensemble immobilier devait comprendre lors de son achèvement deux bâtiments (A et B) représentant au total 68 appartements.

La livraison des parties communes des bâtiments A, B1, B2 de la Résidence [17] a été effectuée contradictoirement le 17 juillet 2023 entre le syndic et la promotion ROBERT ADLAY pour le compte de la SCCV COEUR DE GARONNE.

Lors des opérations de réception, des réserves ont été constatées tant sur les parties communes que sur les lots privatifs.

Par acte du 02 juillet 2024, Monsieur [C] [P], Madame [O] [L], Monsieur [Z] [T], Madame [A] [T], Monsieur [E] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [18] B, devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— CONDAMNER LA SCCV COEUR DE GARONNE à procéder à la levée des réserves :

listées dans le procès-verbal de réception du 17 juillet 2023, et reprises supra ainsi que dans le tableau récapitulatif des réserves non levées joint à la présente,

listées dans le procès-verbal de réception du lot privatif de Monsieur [C] [P] et de Madame [L] du 18 juillet 2023,

listées dans le procès-verbal du lot privatif de Monsieur [Z] [T] et de Madame [A] [T] du 18 juillet 2023, ainsi que dans un e-mail en date du 26 juillet 2023 et dans le procès-verbal de livraison des parkings et caves en date du 03 avril 2024,

listées dans le procès verbal de livraison du parking et de la cave du lot privatif de Monsieur [W] en date du 03 avril 2024.

— ASSORTIR ladite condamnation à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, à compter du quinzième jour suivant la signification de la décision à intervenir

— ORDONNER une mesure d’instruction in futurum sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

— NOMMER l’expert qu’il lui plaira avec mission habituelle en pareille matière.

Aux termes de leurs dernières écritures, les demandeurs ont maintenu leurs demandes.

Ils exposent au soutien de leurs prétentions qu’une partie des réserves constatées contradictoirement lors des opérations de réception n’ont pas été levées, et que le promoteur doit donc être condamné, sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1 du Code civil, à faire procéder à leur levée, tant celles relevant des parties communes que des parties privatives. Ils précisent que contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, il incombe au promoteur de procéder à la levée des réserves qui lui ont été dénoncées et indiquent que le procès-verbal de constat produit ne permet pas d’identifier si les réserves contradictoirement constatées ontété levées, partiellement levées ou non levées. Ils ajoutent que compte tenu des réserves restant à lever, des non-conformités et des désordres survenus postérieurement, il est nécessaire que l’Expert se prononce sur les solutions réparatoires et la mise en jeu possible des garanties applicables.

En réplique, la SCCV COEUR DE GARONNE a sollicité de :

S’agissant de la demande de condamnation sous astreinte,

— Voir prendre acte et constater que lesdites réserves ont été levées.

— Voir rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulé à l’encontre de la Société COEUR DE GARONNE comme se heurtant à une contestation sérieuse et notamment voir rejeter la condamnation sous astreinte à procéder aux travaux de levée des réserves.

— Voir constater que lesdites réserves ont été levées.

— Voir, en conséquence, rejeter l’ensemble des demandes formulé par les requérants comme étant infondé.

Sur la demande d’expertise judiciaire,

— Voir prendre acte de ce que la Société COEUR DE GARONNE formule les plus expresses protestations et réserves d’usage sur la mesure d’instruction à venir.

— Voir mettre à la charge des requérants les frais nécessaires à faire fonctionner la mesure d’expertise.

— Voir statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle s’oppose à la demande de condamnation sous astreinte dirigée à son encontre et soutient d’une part, que les requérants fondent leur demande sur l’article 1792-6 du Code civil, lequel concerne la réception des travaux et non la livraison, d’autre part, qu’elle ne peut être condamnée à procéder à la levée des réserves en ce qu’elle est venderesse et constructeur non réalisateur et enfin, que les copropriétaires font état de la liste des réserves actualisée au 14 juin 2024 mais omettent de préciser qu’un grand nombre d’interventions ont eu lieu durant l’année de parfait achèvement mais également après la réunion contradictoire du 14 juin 2024.

Évoquée à l’audience du 24 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Aux termes des dispositions de l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

En l’espèce, la livraison des parties communes de l’immeuble est intervenue selon procès-verbal de livraison du 17 juillet 2023 auquel une liste de réserves contradictoires a été annexée, les réserves non levées figurant dans un “tableau récapitulatif réserves” produit par les demandeurs.

Il résulte en outre des pièces versées au débat que la livraison du lot privatif de Monsieur [P] et Madame [L] est intervenue selon procès-verbal de livraison du 18 juillet 2023, une liste des réserves ayant été établie contradictoirement le même jour, que la livraison du lot privatif de Monsieur et Madame [T] est intervenue le 18 juillet 2023, avec réserves dont la liste a été annexée au procès-verbal le même jour, complétée selon courriel du 26 juillet 2023, que Monsieur et Madame [T] ont reçu livraison de leurs trois places de parking et de leur cave selon procès-verbal du 03 avril 2024 avec réserves, et enfin, que Monsieur [W] a reçu livraison de son parking et de sa cave selon procès-verbal de livraison du 03 avril 2024, avec une réserve.

Il convient dans un premier temps de relever que contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, rien n’interdit aux demandeurs de solliciter que le promoteur soit condamné, avant un délai d’un an à compter de la livraison, à faire procéder aux réparations nécessaires.

Il convient en outre de préciser que si la SCCV COEUR DE GARONNE allègue que la quasi-totalité des réserves dénoncées par les requérants ont été levées, les documents qu’elle produit, à savoir les “procès-verbaux” actualisés au 28 octobre 2024 par son maître d’oeuvre ne sont pas suffisants pour le démontrer puisqu’ils ont été rédigé de manière unilatérale et ne sont pas contradictoires.

En conséquence, la SCCV COEUR DE GARONNE ne justifiant pas avoir levé les réserves dénoncées aux termes des documents précités, elle sera donc condamné y faire procéder dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois.

Les requérants sollicitent en outre qu’une expertise judiciaire soit ordonnée sur les désordres affectant tant les parties communes que privatives.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [C] [P], Madame [O] [L], Monsieur [Z] [T], Madame [A] [T], Monsieur [E] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [18] B, et notamment les procès-verbaux de livraison des parties communes et privatives et le procès-verbal de constat de commissaire dressé le 5 mars 2024 par Maître [F], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Dans un soucis de cohérence, il conviendra de préciser que les opérations d’expertise judiciaire ne porteront pas sur les réserves faisant l’objet de l’obligation de faire ci-après ordonnée.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [C] [P], Madame [O] [L], Monsieur [Z] [T], Madame [A] [T], Monsieur [E] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [18] B, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV COEUR DE GARONNE à faire procéder, dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois à la levée des réserves suivantes ;

les réserves listées dans le procès-verbal de réception du 17 juillet 2023, et reprises supra ainsi que dans le tableau récapitulatif des réserves non levées joint à la présente

les réserves listées dans le procès-verbal de réception du lot privatif de Monsieur [C] [P] et de Madame [L] du 18 juillet 2023

les réserves listées dans le procès-verbal du lot privatif de Monsieur [Z] [T] et de Madame [A] [T] du 18 juillet 2023, ainsi que dans un e-mail en date du 26 juillet 2023 et dans le procès-verbal de livraison des parkings et caves en date du 03 avril 2024.

les réserves listées dans le procès verbal de livraison du parking et de la cave du lot privatif de Monsieur [W] en date du 03 avril 2024 ; Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [J] [M]

[Adresse 14]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 19]

DIT que les opérations d’expertise judiciaire ne portera pas sur les réserves faisant l’objet de l’obligation de faire ci-avant ordonnée ;

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n’ayant pas fait l’objet d’un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Monsieur [C] [P], Madame [O] [L], Monsieur [Z] [T], Madame [A] [T], Monsieur [E] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [18] B, et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par Monsieur [C] [P], Madame [O] [L], Monsieur [Z] [T], Madame [A] [T], Monsieur [E] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [18] B, et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

— DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE Monsieur [C] [P], Madame [O] [L], Monsieur [Z] [T], Madame [A] [T], Monsieur [E] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [18] B, à effectuer, à leurs frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à Monsieur [C] [P], Madame [O] [L], Monsieur [Z] [T], Madame [A] [T], Monsieur [E] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ILOT 4.1.B BATIMENT A ET B, les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 7.000 € la provision que Monsieur [C] [P], Madame [O] [L], Monsieur [Z] [T], Madame [A] [T], Monsieur [E] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [18] B devront consigner in solidum par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du demandeur dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes

DIT que Monsieur [C] [P], Madame [O] [L], Monsieur [Z] [T], Madame [A] [T], Monsieur [E] [W], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [18] B, conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,