RE F E R E

N°

Du 04 Mai 2026

N° RG 25/00656

N° Portalis DBYC-W-B7J-LYID

54G

c par le RPVA

le

à

M^e Gilles APCHER,

M^e Tiphaine GUYOT-VASNIER, M^e Laurence PRUNAULT,

— copie dossier

—  2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:

à

M^e Gilles APCHER,

M^e Tiphaine GUYOT-VASNIER, M^e Laurence PRUNAULT,

Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

Syndicat de copropriété de la [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice le Cabinet Lecomte Syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Tiphaine GUYOT-VASNIER, avocate au barreau de RENNES substituée par M^e GOMES, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

S.A. ALBINGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence PRUNAULT, avocate au barreau de RENNES,

M^e Nadia AMAZOUZ, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. CABINET [C] [J], désormais dénommée [X] SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Charlène CUISINIER, avocate au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Graciane GILET, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 01er Avril 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 04 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.

L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant notice descriptive, la société civile de construction-vente (SCCV) [Localité 2] a entrepris la construction d’un ensemble immobilier composé de bureaux et d’appartements sis [Adresse 5] à [Localité 1] (35) (pièce n°1 demandeur).

La résidence est constituée en un syndicat de copropriétaires dénommé [Adresse 1] (le syndicat), demandeur à la présente instance.

Une police d’assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société anonyme (SA) Albingia et les travaux ont été réceptionnés, avec réserves, le 05 mars 2014, mais sans lien avec les désordres allégués dans la présente instance.

Suivant procès-verbal du 23 juillet 2014, les parties communes ont été livrées avec réserves (pièce demandeur n°5).

La société Efficience gestion tertiaire et habitat (GTH) a été le syndic de copropriété lors de la manifestation des désordres. Cette société a fait l’objet d’une fusion avec la société par actions simplifiée (SAS) Cabinet [C] [J] le 31 décembre 2020 (pièces demandeur n°2 et 3).

Suivant procès-verbal d’assemblée générale, le cabinet Lecomte Syndic est le nouveau syndic de copropriété, depuis le 21 octobre 2024 (pièce n°8).

Suivant courrier du 29 novembre 2019, l’immeuble est affecté par des problématiques de dysfonctionnement de son système de chauffage et de sa VMC (pièce demandeur n°9).

Suivant courrier du 15 janvier 2020, la SA Albingia a opposé au syndicat un refus de garantie (pièce demandeur n°10).

Suivant diagnostic des installations CVC datant de novembre 2020, il a été constaté « un découplage manquant et un volume d’eau dans l’installation insuffisant, un calorifuge mal posé, un vase d’expansion sous-dimensionné » (pièce demandeur n°11).

Suivant procès-verbal du 19 décembre 2022, un commissaire de justice a constaté les températures dans les locaux (pièce demandeur n°18).

Suivant rapport unique dommages-ouvrage du 18 avril 2023, l’expert a constaté la reprise des anomalies au niveau du calorifugeage. Il a également indiqué qu’une éventuelle problématique sur le dimensionnement du vase d’expansion et le découplage manquant n’étaient pas de nature à expliquer des dysfonctionnements à répétition sur régulation du chauffage (pièce demandeur n°14).

Suivant courrier du 04 mai 2023, la SA Albingia a de nouveau opposé au syndicat un refus de garantie (pièce n°15).

Suivant courrier du 08 juin 2023, le syndicat lui a vainement déclaré le désordre suivant : « le fonctionnement aléatoire du système CVC rend l’immeuble impropre à destination » (pièces demandeur n° 16 et 17).

Par actes de commissaire de justice en date du 21 août 2025 (instance enregistrée au répertoire général de la juridiction sous le numéro 25/00656), le syndicat a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1792 et 1231-1 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965, L 241-1 et L 114-1 du code des assurances, la SA Albingia et la SAS Cabinet [C] [J], aux fins d’expertise.

Par actes de commissaire de justice du 20 janvier 2026 (affaire enregistrée au répertoire général de la juridiction sous le numéro 26/0059), le syndicat a ensuite réappelé au procès les défendeurs au titre de désordres d’infiltration.

Lors de l’audience du 11 février 2026, la jonction administrative des affaires référencées sous les numéros 25/00656 et 26/0059 a été prononcée sous le numéro unique 25/00656.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 1er avril 2026, le syndicat, représenté par avocat, a sollicité le bénéfice de ses actes introductifs d’instance et de ses conclusions.

Pareillement représentée, la SA Albingia a formé par voie de conclusions les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise dirigée à son encontre mais a discuté la mission sollicitée.

Egalement représentée par avocat, la SAS Cabinet [C] [J], désormais nommée [X] syndic, s’y est principalement opposée par voie de conclusions et a sollicité le versement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle a formé les protestations et réserves d’usage.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

Le syndicat sollicite le prononcé d’une mesure d’expertise, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention d’intenter à l’encontre des défendeurs sur le fondement des articles 1792 et 1231-1 du code civil, 18 de la loi du 10 juillet 1965 et L 241-1 et L 114-1 du code des assurances.

La SA Albingia a formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande, de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et aux frais avancés du syndicat.

La SAS [X] syndic s’y oppose au motif que sa responsabilité ne pourrait être recherchée en ce qu’elle a administré l’immeuble avec sérieux et diligence.

Concernant les désordres affectant le système de chauffage, elle soutient :

— qu’elle a effectué de nombreuses diligences afin de les solutionner (notamment en mandatant des entreprises expertes en la matière et en faisant voter l’engagement d’une procédure judiciaire) ;

— que la SA Albingia lui a systématiquement opposé des refus de garanties ;

— que les démarches initiées à l’encontre de cet assureur ont interrompu les délais d’action à son encontre ;

— que le syndicat n’évoque nullement les recours éventuels dont il dispose à l’encontre des sociétés de maintenance ayant en charge les installations de chauffage depuis plusieurs années.

S’agissant des désordres d’infiltrations, la SAS [X] syndic affirme :

— avoir effectué des diligences afin de les solutionner ;

— s’être conformée aux conclusions du cabinet technique mandaté par la SA Albingia qui n’a préconisé aucune reprise complémentaire ;

— qu’elle ne peut être mise en cause au titre de ces désordres qui sont réapparus en janvier 2025 et pour lesquels des déclarations dommages-ouvrage ont été faites après son départ en octobre 2024;

— que lesdits désordres sont différents des précédents.

La SAS [X] syndic affirme également avoir obtenu des quitus sans réserves pour sa gestion, au titre de chaque exercice, au cours des assemblées générales qui se sont tenues entre 2014 et 2023, de sorte qu’une action au fond visant à engager sa responsabilité civile professionnelle serait vouée à l’échec.

Le syndicat réplique :

— que son ancien syndic n’a déclaré le sinistre qu’à trois reprises en cinq années, alors que les dysfonctionnements de chauffage étaient récurrents et portaient atteinte à la destination de l’immeuble ;

— qu’aucune contestation des refus de garanties n’a été réalisée ;

— que des déclarations de sinistres dommages-ouvrage n’ont pas vocation à interrompre le délai de forclusion décennal ;

— que l’action à l’encontre du promoteur, des entreprises intervenantes et de leurs assureurs étaient “prescrites” avant le 21 octobre 2024, date de l’inscription à l’ordre du jour par la défenderesse d’un point d’information concernant ces désordres.

Concernant les désordres d’infiltration, le syndicat ajoute que les mêmes fautes peuvent lui être reprochées, en ce qu’elle n’a pas contesté le refus de garantie opposé par la SA Albingia et n’a pas proposé d’inscrire à l’ordre du jour l’initiative d’une procédure judiciaire en temps et en heure.

Le syndicat reste taisant, par contre, sur les quitus qu’il a délivrés à son ancien syndic tant pour les comptes de la copropriété que pour sa gestion et donc sur l’issue d’une action au fond à son encontre, au regard de ce moyen de défense que ce dernier serait amené à lui opposer.

La réalité des désordres, notamment tenant au système de chauffage et dont se plaint le syndicat, n’est pas discutée, pas plus que le fait que son ancien syndic n’a entrepris aucune action judiciaire à leur sujet, la première résolution, rédigée en ce sens, n’ayant été soumise aux copropriétaires que lors de leur assemblée générale du 21 octobre 2024.

La SAS [X] syndic n’explique pas pourquoi elle n’a pas agi, avant, en justice.

Les parties s’accordant sur une date de réception de l’immeuble au 5 mars 2014, il n’est donc pas discutable, et d’ailleurs non discuté par la SAS [X] syndic, que le syndicat serait forclos sur le terrain décennal.

D’où il suit qu’une action au fond contre son ancien syndic, visant à être indemnisé d’une perte de chance de bénéficier de cette garantie légale, n’apparaît pas à ce stade comme étant irrémédiablement compromise. Quand bien même en effet cet ancien syndic a obtenu quitus de sa gestion (sa pièce n°3), il n’appartiendra qu’au juge du fond d’apprécier si l’information préalablement délivrée aux copropriétaires, lors des assemblées générales successives sus évoquées, était de nature à leur permettre de mesurer le risque d’être forclos, à défaut d’une action en garantie décennale introduite dans les délais au titre des désordres affectant leur immeuble.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le syndicat justifie d’un motif légitime à ce que l’expertise soit également ordonnée au contradictoire de la SAS [X] syndic.

La SA Albingia sollicite que la mission de l’expert soit “ strictement cantonnée” aux seuls désordres d’infiltration dénoncés, lesquels ont fait l’objet de déclarations de sinistre, mais sans toutefois articuler de moyen en fait et en droit à l’appui de cette prétention. Le syndicat répond qu’il ne dénonce pas d’autres désordres. La mesure d’instruction ne portera que sur les désordres allégués par ce dernier dans ses dernières conclusions déposées.

La demande incidente formée par la SAS [X] syndic, dans le seul but d’interrompre la prescription mais à l’appui de laquelle aucun motif légitime n’est allégué, ni a fortiori démontré, dès lors mal fondée, sera rejetée.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés «statue sur les dépens ».

La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat conservera provisoirement la charge des dépens.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens formée par la SAS [X] syndic. Elle sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La juridiction des référés :

Ordonne une expertise et désigne, pour y procéder, M. [U] [Y], E3 concept, expert inscrit sur la liste de la cour d’appel, domicilié [Adresse 6] à [Localité 3] (44) ; mob.: 07.66.03.85.29 ; mèl. : [Courriel 1] ; lequel aura pour mission de :

— se rendre sur place au [Adresse 5] à [Localité 1] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;

— entendre les parties et tous sachants ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les travaux effectués et dire s’ils ont été réalisés suivant les règles de l’art et conformément aux documents contractuels ;

— vérifier la réalité des désordres, malfaçons, non façons invoqués dans les dernières conclusions déposées du syndicat et ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;

— en rechercher les causes et préciser, pour chacun d’entre eux s’ils sont imputables à une erreur de conception, à un vice de construction, à un vice de matériaux, à une malfaçon dans la mise en œuvre, à une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou à quelqu’autre cause ; s’ils affectent l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement en précisant, dans ce dernier cas, si les éléments d’équipement en question font ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ; s’ils constituent une simple défectuosité ou s’ils sont de nature à compromettre la solidité de l’immeuble ou à le rendre impropre à sa destination ;

— si la réception des travaux a été prononcée, préciser si elle a été accompagnée ou non de réserves et, dans l’affirmative, dire s’il y a eu des travaux de reprise et préciser si et quand les réserves ont été levées ;

— au cas où ils auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s’il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l’impossibilité de reprendre tout ou partie des désordres;

— s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Fixe à la somme de 5 000 € (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le syndicat devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Dit que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de dix mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Désigne le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laisse provisoirement la charge des dépens au syndicat ;

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés