N° RG 24/00040 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSF2

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 24/00040 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSF2

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE CROIX BLANCHE

C/

S.C.I. DU 29 ESPRIT DES LOIS

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP BAYLE – JOLY

la SELARL STÉPHANE DESPAUX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 26 Mars 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE CROIX BLANCHE

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par son syndic en exercice la SARL ACTIA CONCEPT dont le siège est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,

Représenté par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. DU 29 ESPRIT DES LOIS

[Adresse 3]

[Localité 1]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/00040 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YSF2

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 29 ESPRIT DES LOIS est propriétaire des lots 90 à 100 (parkings) et 121 (local commercial) de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence CROIX BLANCHE sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Aux motifs du défaut de paiement par la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS des charges de copropriété afférentes à ses lots malgré les relances et mises en demeure qui lui ont été délivrées, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CROIX BLANCHE représenté par son syndic, alors en exercice la SAS C.RIVIERE a, par acte en date du 19 décembre 2023 assigné la SCI 29 ESPRIT DES LOIS en paiement de l’arriéré de charges et dommages et intérêts.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 2 juillet 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CROIX BLANCHE demande au tribunal au visa de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, de :

— condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

—  49.411,49 euros au titre des charges et frais de copropriété impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2023, à parfaire,

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 avril 2025 la SCI 29 ESPRIT DES LOIS entend voir quant à elle sur le fondement des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 :

— débouter le syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires CROIX BLANCHE

— condamner le syndic de copropriété es-qualités au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 32-1 au titre de la procédure abusive qu’il a initié,

— condamner le syndic de copropriété es-qualités au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

à titre subsidiaire :

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence de la CROIX BLANCHE à expurger des charges exigées de la SCI 29 ESPRIT DES LOIS, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de la décision, les charges relatives :

— au changement des garde-corps pour 68.107,05 euros HT

— au traitement des volets roulants et au remplacement des caissons pour 24.180,40 euros HT,

— au traitement des sols des balcons pour une somme de 51.196,76 euros HT,

— la moitié du prix de location des échafaudages,

— condamner le syndic de copropriété es-qualités au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 32-1 au titre de la procédure abusive qu’il a initié,

— condamner le syndic de copropriété es-qualités au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

à défaut,

— écarter l’exécution provisoire de la décision.

L’ordonnance de clôture est en date du 12 janvier 2026.

Le 20 mars 2026, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CROIX BLANCHE ayant changé de syndic a notifié par RPVA de nouvelles conclusions sollicitant le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries pour prise en compte du changement de son représentant, mais identiques pour le surplus à ses conclusions du 2 juillet 2025.

Lors de l’audience de plaidoirie du 26 mars 2026, le conseil de la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS ne s’est pas opposé à la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.

MOTIVATION

1-SUR LA DEMANDE DE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE

Suite à la dissolution de la SA CABINET RIVIERE et à son absorption par la SARL ACTIA CONCEPT, cette dernière société est désormais le syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES l’immeuble CROIX BLANCHE.

Conformément à l’accord des parties à l’audience, il y a lieu de rabattre l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, afin de prendre en compte les conclusions notifiées par le syndicat de copropriété le 20 mars 2026 aux seules fins de régulariser le changement de son représentant.

2- SUR L’IMPAYE DE CHARGES ET FRAIS

Pour s’opposer à la demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété formulée à son encontre, la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS fait valoir que les charges qui lui sont réclamées concernent des appels de fonds mettant à la charge des copropriétaires des travaux prévus au devis RTSO relevant des parties privatives telles que définies au règlement de copropriété comme le changement des gardes corps, des volets roulants et traitement des sols des balcons ou inutiles comme une partie du coût de l’échafaudage. Au motif que ces travaux ne constituent pas un simple ravalement, elle soutient que leur coût ne peut être réparti entre les copropriétaires, au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose qu’elle ne conteste pas les travaux votés mais reproche l’absence de vote sur la répartition des charges en violation des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 laquelle ne saurait être prescrite ainsi que jugé par la 23ème chambre de la Cour d’Appel de Paris, section B le 25 janvier 2001. A titre subsidiaire, elle demande que soient déduites des charges dues celles relatives changement des gardes corps, des volets roulants, traitement des sols des balcons et de moitié du prix de location des échafaudages.

Le requérant réplique que les travaux critiqués sont des travaux de ravalement et entretien et non d’amélioration, et constituent donc bien des charges communes au sens des stipulations de la page 27 du règlement de copropriété de sorte qu’ils ont été justement appelés . Il ajoute qu’ils ont été décidés aux termes de l’assemblée générale du 7 juin 2022 non contestée par la SCI 29 ESPRIT DES LOIS dans les délais impartis. Le requérant précise que la réfection des gardes corps comme des volets roulants et caissons constituaient une dépense d’entretien à la charge de la copropriété au regard de leur mauvais état tel que révélé par le rapport d’examen des façades établi par la société MÉTHODE & SYNTHÈSE le 16 août 2021

A -sur la répartition des charges

En contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune, l’article 10 la loi du 10 juillet 1965 met à la charge des copropriétaires le paiement des charges de copropriété s’entendant d’une part, des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, et d’autre part, les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

Les ornements de façade y compris le socle des balcons sont qualifiés de parties communes par l’article 3 du titre 1 du règlement de copropriété de la Résidence CROIX BLANCHE, à l’exception des garde-corps et barres d’appui des fenêtres et des balcons, des balustrades et volets roulants qui sont propriété privée.

L’article 4 du même titre du règlement de copropriété répétant que sont des parties privatives les fenêtres et portes fenêtres, les volets roulants, les appuis de fenêtre, les balcons-particuliers et les portes palières.

Toutefois il est précisé à l’article 9 du chapitre II du titre 3 du règlement de copropriété relatif aux charges communes, que celles-ci comprennent :

“-….

— les frais de ravalement des façades auxquels s’ajouteront, mais seulement lorsqu’ils en seront la conséquence, les frais de peinture, des balcons, des extérieurs, des fenêtres les volets roulants, les gardes-corps, les balustrades, appuis et fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient parties privées.

— …”

Il résulte du rapport d’examen des façades de la Résidence CROIX BLANCHE réalisé le 16 août 2021 par M. [R] de la société METHODE ET SYNTHESE, parfaitement opposable à tous les copropriétaires en ce qu’il a été réalisé sur décision de l’assemblée générale du 11 mai 2021 qui n’a pas été contestée, que le ravalement de la façade de l’immeuble devenue nécessaire impose également le traitement du sol des balcons, le changement des garde-corps, le traitement des volets roulants et le remplacement des caissons en très mauvais état, en lien avec un problème d’infiltration d’eau et un défaut général d’entretien. Cet expert relevant la dangerosité générée par le descellement des gardes-corps de la façade avant et infiltrations au travers les dalles de balcons.

S’il ne ressort pas clairement du rapport de M. [R] que les travaux préconisés au niveau du sol des balcons, des gardes-corps et volets roulants ont pour cause le ravalement de la façade de l’immeuble, il n’en demeure pas moins que l’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2022 a décidé que ces travaux en ce compris les frais d’échafaudage, entraient dans les charges communes lors du vote de la résolution n° 7a décidant de l’engagement de ces travaux et de la résolution n° 7b approuvant le devis de l’entreprise RTSO.

Cette décision s’impose à tous les copropriétaires dont à SCI du 29 ESPRIT DES LOIS faute d’avoir été contestée dans les délais et formes impartis par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, la décision de la Cour d’appel de Paris invoquée par la défenderesse qui énonce au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire est fondé à demander qu’une clause d’un règlement de copropriété non conforme à la loi soit constatée non écrite quelle que soit la date à laquelle le règlement qui la contient a été rédigée, est inapplicable à l’espèce dès lors que la présente juridiction n’est nullement saisie d’une demande tendant à voir déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété de la résidence CROIX BLANCHE.

Certes l’assemblée générale du 7 juin 2022 n’a pas procédé au vote sur la répartition des charges afférentes aux travaux votés, toutefois l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, n’impose à l’assemblée de voter sur cette répartition qu’en ce qui concerne les travaux d’amélioration de l’immeuble.

Or en l’espèce, il résulte sans ambiguité du rapport d’examen établit par M. [R], qui n’est contredit par aucune pièce, que les travaux préconisés ne tendent pas à l’amélioration de l’immeuble, mais à sa conservation et à sa réparation.

Il s’ensuit qu’aucune irrégularité n’entache les appels de fonds adressés à la SCI du 29 ESPRIT DES LOIS au titre de ces travaux du fait de l’absence de vote sur la répartition du coût des travaux.

Pour l’ensemble de ces motifs il n’y a pas lieu d’invalider les charges appelées, y compris celles relatives aux travaux de changement de garde corps, de traitement des volets roulants, de traitement des sols des balcons et de location d’échafaudage inclus dans le devis RTSO et votés par l’assemblée générale du 7 juin 2022.

B- sur l’arriéré de charges et frais de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées .

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence CROIX BLANCHE produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété, et notification du transfert de propriété,

— le contrat de syndic

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du 11 mai 2021, 7 juin 2022 et 14 juin 2023,

— la répartition des charges courantes pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— l’état des dépens pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— les appels de fonds des exercices 2022 et 2023,

— la mise en demeure du 11 mai 2023,

— les factures du syndic concernant les frais de relance, de mise en demeure, et de remise du dossier à l’avocat,

— les décomptes des sommes dues au 21 novembre 2023, 30 janvier 2024 et 18 avril 2025.

Il résulte de ces pièces que la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS est redevable envers le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CROIX BLANCHE de la somme de 49.111,49 euros au titre des charges et frais de copropriété afférentes à ses lots selon décompte arrêté au 18 avril 2025, étant précisé que les frais de transfert du dossier à l’avocat le 21 novembre 2023 pour un coût de 300 euros ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, s’agissant de frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, tandis que les frais d’assignation en justice d’un montant de 55,48 euros sont inclus dans les dépens de l’instance.

La SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS sera en conséquence condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence CROIX BLANCHE la somme de 49.111,49 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2023 sur la somme de 18 817,96 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

3 SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

A- la demande du SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence CROIX BLANCHE fait valoir que le non-paiement par la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS des charges de copropriété afférentes aux lots dont elle est propriétaire, est fautif et particulièrement préjudiciable. Il sollicite donc sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil la condamnation de la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS à indemniser le préjudice subi à hauteur de 2000 euros.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros.

B- la demande reconventionnelle de la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS

La demande en paiement de charges diligentée à l’encontre de la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS étant fondée ne saurait être qualifiée d’abusive ce qui conduit au rejet de la demande de dommages et intérêts de la défenderesse sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

4- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût de la signification de l’assignation du 19 décembre 2023 seront supportés par la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS, partie perdante.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1500 euros.

Par ailleurs rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision eu égard notamment à l’ancienneté du litige et aux moyens dilatoires invoqués par la défenderesse pour s’opposer au paiement des sommes dues.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ce qui rend recevables les conclusions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CROIX BLANCHE notifiées le 20 mars 2026,

— DEBOUTE la SCI 29 DU RUE ESPRIT DES LOIS de toutes ses demandes,

— CONDAMNE la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CROIX BLANCHE la somme de 49.111,49 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de relance et de recouvrement arrêtés au 18 avril 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mai 2023 sur la somme de 18 817,96 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,

— CONDAMNE la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CROIX BLANCHE la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE CROIX BLANCHE la somme de 1500 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI DU 29 ESPRIT DES LOIS aux dépens de l’instance, comprenant

le coût de la signification de l’assignation du 19 décembre 2023,

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

La présente décision est signée par Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT