MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 03 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01539 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VKDH

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A.S.U. BF3 NOGENT THIERS C/ L’INSTITUT NATIONAL DE FORMATION ET D’APPLICATION DU CENTRE OUVRIÈRE FONDATION – INFA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. BF3 NOGENT THIERS

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 852 223 163

dont le siège social est sis 7, Rue Balzac – 75008 PARIS

représentée par Maître Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : D1704

DEFENDERESSE

L’INSTITUT NATIONAL DE FORMATION ET D’APPLICATION DU CENTRE OUVRIÈRE – INFA

dont le siège social est 12, Avenue du Val de Fontenay – 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

représentée par Maître Xavier HUGON, de la SCP PDGB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : U0001

*******

Débats tenus à l’audience du : 09 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27 septembre 2018, la SCI PLAISANCE INFA a donné à bail commercial à la fondation INFA des locaux situés 5-9 rue Anquetil 94130 Nogent sur Marne.

Par jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 1er octobre 2018, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA).

Dans le cadre du plan de redressement de l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA), la SCI PLAISANCE INFA a vendu à la société BF3 NOGENT THIERS les locaux dont l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) était locataire, au titre d’un acte notarié du 23 février 2021.

Par protocole transactionnel de résiliation amiable du bail, la SCI PLAISANCE INFA et l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA)) ont convenu d’une libération des lieux au 31 novembre 2021.

Par avenant au protocole de résiliation amiable du bail en date du 22 novembre 2021, la société BF3 NOGENT THIERS a autorisé le maintien de l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) dans les lieux jusqu’au 30 janvier 2022, sous réserve du paiement d’une indemnité forfaitaire d’occupation de 30.000 euros HT/HC couvrant la période du 1er décembre 2021 au 30 janvier 2022.

L’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) a quitté les lieux le 22 janvier 2022.

Par courrier du 19 septembre 2022, la société BF3 NOGENT THIERS a adressé à l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) une mise en demeure de payer le montant de la dette de loyers et de charges de 86.176,28 euros HT.

Par courrier du 22 mai 2023, la société BF3 NOGENT THIERS a adressé à l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) une mise en demeure de payer le montant de la dette de loyers et de charges de 113.271,06? euros HT.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la société BF3 NOGENT THIERS a fait assigner l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— condamner l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

* 115.789,71 euros TTC à titre d’arriérés de charges locatives,

* 11.578,97 euros à titre d’indemnité conventionnelle,

* 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BOUDIGNON, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la société BF3 NOGENT THIERS demande au juge des référés de :

— condamner l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes :

* 115.789,71 euros TTC à titre d’arriérés de charges locatives,

* 11.578,97 euros à titre d’indemnité conventionnelle,

* 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter l’ensemble des demandes de l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA),

— condamner l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BOUDIGNON, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) sollicite du juge des référés de :

— débouter la société BF3 NOGENT THIERS de ses demandes,

— condamner la société BF3 NOGENT THIERS à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel au titre des charges locatives

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1315 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision rendue et non à celle de la saisine.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir.

En l’espèce, l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) soulève l’existence d’une contestation sérieuse, en raison de la connexité de la présente affaire avec un litige né entre la société BF3 NOGENT THIERS et la SCI PLAISANCE INFA du chef du solde du prix de cession, soumis au tribunal judiciaire de Paris selon assignation du 17 février 2023. Selon elle, il existe une concomitance entre le défaut de paiement des charges locatives et la retenue abusive des 530.000 euros par la société BF3 NOGENT THIERS. Elle ajoute que la société BF3 NOGENT THIERS a attendu la mise en demeure du 3 août 2022 de la SCI PLAISANCE INFA lui réclamant la somme de 530.000 euros pour adresser à l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) la mise en demeure du 19 septembre 2022, preuve que ces deux affaires sont connexes, prenant leur origine dans l’ouverture du redressement judiciaire de la Fondation INFA.

De son côté, la société BF3 NOGENT THIERS relève que la SCI PLAISANCE INFA et l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) sont deux personnes morales distinctes et que cette dernière est bien redevable, en qualité de locataire, d’une dette exigible et non sérieusement contestée. Elle argue qu’il n’existe aucun lien de connexité entre les deux affaires et que le délai laissé à la locataire pour régler sa dette s’explique par une tentative de recouvrement amiable.

En l’espèce, il est constant que la SCI PLAISANCE INFA et la Fondation INFA sont deux personnes morales distinctes et que l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) n’est pas partie au litige soumis au tribunal judiciaire de Paris portant sur le paiement du solde du prix de cession au titre de l’acte notarié du 23 février 2021.

En outre, dès le 28 mars 2022, l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) a reconnu, après vérification, le bien fondé et le caractère exigible des sommes réclamées par la société BF3 NOGENT THIERS au titre de taxes et charges 2021, indiquant préparer leur règlement, sans mentionner une quelconque exception d’inexécution.

Ainsi, si les deux litiges s’inscrivent certes dans un contexte global commun, étant des conséquences du redressement judiciaire de la Fondation INFA, l’existence d’un litige entre la SCI PLAISANCE INFA et la société BF3 NOGENT THIERS, portant sur le paiement du solde du prix de cession au titre de l’acte notarié du 23 février 2021, ne peut sérieusement justifier une exception au paiement de ses charges locatives par l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) auprès de la société BF3 NOGENT THIERS.

Sur le quantum, il sera rappelé que l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) ne conteste pas le montant de l’arriéré de charges locatives réclamé à hauteur de 115.789,71 euros par la société BF3 NOGENT THIERS.

Dans ces circonstances, la demande de provision formée par la société BF3 NOGENT THIERS auprès de l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) doit être accueillie à hauteur de 115.789,71 euros TTC au titre de l’arriéré de charges locatives.

Sur l’indemnité sollicitée au titre de la clause pénale

Si le pouvoir du juge du fond de modérer une clause pénale ne prive pas le juge des référés du pouvoir d’allouer une provision à ce titre, le juge des référés peut toutefois retenir l’existence d’une contestation sérieuse empêchant l’application de ladite clause lorsque cette dernière apparaît sérieusement susceptible d’être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l’avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application.

Au cas présent, la société BF3 NOGENT THIERS sollicite au titre de l’article 10.2 du bail la condamnation de l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) au paiement d’une indemnité conventionnelle de 11.578,97 euros.

L’octroi d’une indemnité de 10 % des sommes dues à la société BF3 NOGENT THIERS à titre de pénalité est à l’évidence l’application d’une clause pénale.

Cette pénalité apparaît manifestement excessive, eu égard au montant de l’indemnité forfaitaire d’occupation de 30.000 euros HT/HC convenue entre les parties pour couvrir la période du 1er décembre 2021 au 30 janvier 2022.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) sera condamné aux dépens. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) à payer à la société BF3 NOGENT THIERS la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) à payer à titre provisionnel à la société BF3 NOGENT THIERS la somme de 115.789,71 euros TTC euros au titre de l’arriéré de charges locatives,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale,

DEBOUTONS l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS l’institut national de formation et d’application du centre ouvrière (Fondation INFA) aux entiers dépens, dont distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 février 2025.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS