TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DE LAVENNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PIZON KLOETI

Madame [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11459 – N° Portalis 352J-W-B7H-C6T5X

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. [N],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître PIZON-KLOETI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1832

DÉFENDEURS

Madame [I] [K], intervention forcée

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [B] [J],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître DE LAVENNE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #J131

Monsieur [M] [K], intervention forcée

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître PIZON-KLOETI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1832

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2026 puis prorogé au 23 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11459 – N° Portalis 352J-W-B7H-C6T5X

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [V] [K] et Madame [B] [J] ont constitué la SCI [N] dont les statuts ont été établis le 15 mai 1997. A cette date, 1900 parts sociales étaient détenues en pleine propriété par Monsieur [V] [K] et 600 parts sociales étaient détenues en pleine propriété par Madame [S] [J].

La SCI [N] avait, notamment, pour objet social, l’attribution en jouissance gratuite des lots n°136 et n°188 situés [Adresse 5].

Monsieur [V] [K] est décédé le 21 septembre 2019. Ses deux enfants, Monsieur [M] [K] et Madame [I] [K] ont hérité, chacun pour moitié, des parts de leur père au sein de la SCI [N].

Les statuts de la SCI [N] ont été modifiés par une assemblée générale extraordinaire du 08 avril 2021, qui a été précédée d’une assemblée générale ordinaire du 17 mars 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 février 2023 à personne, la SCI [N] a fait assigner Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner Madame [B] [J] à payer à la SCI [N] la somme de 34 363,98 euros au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation dues au 31 mars 2022, assortie des intérêts à taux légal à compter de la sommation de payer du 02 juin 2022 ;

— la condamner à payer à la SCI [N] la somme de 22 844,75 euros au titre des réparations locatives ;

— la condamner au paiement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de payer délivrée le 02 juin 2022.

Par acte délivré le 24 avril 2023 à personne s’agissant de Monsieur [M] [K] et le 25 avril 2023 à étude s’agissant de Madame [I] [K], Madame [B] [J] a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer recevable et bien fondée Madame [B] [J] en sa demande tendant à l’intervention forcée de Monsieur [M] [K] et Madame [I] [K] dans le cadre de la procédure actuellement pendante devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris engagée à la demande de la SCI [N] suivant assignation en date du 10 février 2023 et enrôlée sous le numéro 23-01989 ;

— y faisant droit, ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale enrôlée devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris sous le numéro 23-01989.

Par deux ordonnances du 18 janvier 2024, la radiation des deux procédures a été ordonnée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Des conclusions en reprise d’instance ont été déposées dans le cadre des deux procédures qui ont été toutes deux rétablies et appelées, après plusieurs renvois s’agissant de l’instance principale, à l’audience du 09 janvier 2026.

Pour une bonne administration de la justice, il conviendra de joindre les deux procédures.

La SCI [N] et Monsieur [M] [K], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes formulées dans leur assignation du 10 février 2023 et, y ajoutant, sollicitent que Madame [B] [J] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, tant à l’égard de la SCI [N] qu’à l’égard de Monsieur [M] [K] et portent leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 5000 euros.

Madame [B] [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience. Elle demande à voir :

à titre principal,

— dire que Madame [B] [J] n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation, celle-ci n’étant fondée ni dans son principe, ni dans son montant ;

— dire que la demande de la SCI [N] tendant au paiement des réparations locatives n’est fondée ni dans son principe, ni dans son quantum ;

subsidiairement,

— condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [I] [K] à garantir Madame [B] [J] à hauteur de 50 % de toute condamnation qui pourrait être mise à sa charge au titre des dégradations locatives ;

en tout état de cause,

— condamner Monsieur [M] [K] et Madame [I] [K] à payer chacun 10 000 euros à Madame [B] [J] en réparation de son préjudice moral ;

— condamner solidairement la SCI [N], Monsieur [M] [K] et Madame [I] [K] à payer à Madame [B] [J] une somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [I] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 mars 2026, délibéré prorogé au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre d’une indemnité d’occupation

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par l’emprunteur de la rendre après s’en être servi. Selon l’article 1876 du même code, ce prêt est essentiellement gratuit.

En vertu de l’article 1888 du même code, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

S’agissant du bail, si en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d’une mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer. En cas de mise à disposition d’un local sans contrat écrit, celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d’habitation doit rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèces ou en nature.

En effet, en application de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre, de manière stricte, la possibilité, pour le bailleur, d’empêcher le renouvellement du contrat de bail, à échéance de celui-ci.

Enfin, l’article 1848 du code civil dispose que dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue. Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration.

En l’espèce, la SCI [N] demande la condamnation de Madame [B] [J] à lui payer une indemnité d’occupation, à compter du 08 avril 2021, date de l’assemblée générale extraordinaire ayant supprimé la mention de la jouissance gratuite du bien immobilier dans les statuts de la société, et jusqu’à la remise des clés le 31 mars 2022. Elle fait valoir, dans une partie intitulée « sur le paiement de la dette locative », que la modification des statuts de la SCI [N] n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part de Madame [B] [J], que les gérants étaient, à la suite de cette modification, et en vertu de l’article 1848 du code civil, parfaitement en droit de mettre fin à l’attribution en jouissance gratuite du bien immobilier, et de prévoir, pour l’avenir, qu’une indemnité d’occupation, correspondant à la valeur locative du bien, serait mise à sa charge, et ce à compter du 08 avril 2021 et jusqu’à la remise des clés, l’absence de Madame [B] [J] dans le logement étant indifférente dès lors que la SCI [N] était privée de la jouissance de son bien jusqu’à la remise des clés.

Madame [B] [J], pour sa part, fait valoir que la suppression, dans les statuts de la société, de l’attribution en jouissance gratuite du bien sis [Adresse 6] à [Localité 1] au titre de l’objet social, n’a pas été accompagnée d’une interdiction d’une telle attribution gratuite. Elle estime, dès lors, que, bénéficiant d’une jouissance gratuite de l’appartement depuis son acquisition par la SCI [N] en 1997, elle a continué de bénéficier d’une telle mise à disposition gratuite jusqu’à la remise des clés. Elle souligne, par ailleurs, qu’il ne lui a jamais été proposé de régulariser un contrat de bail, si bien que la SCI [N] apparaît mal fondée à solliciter le règlement d’un loyer ; que l’indemnité d’occupation, n’est pas justifiée dans son quantum par des références locatives et ne tient pas compte de la vétusté du logement ; et qu’elle ne résidait plus dans les lieux depuis le décès de Monsieur [V] [K], soit depuis le 21 septembre 2019.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, tout d’abord, que si chacune des parties évoque différentes notions juridiques à propos de l’occupation des lieux par Madame [B] [J], aucune ne la qualifie juridiquement. Ainsi, la SCI [N] réclame une indemnité d’occupation, tout en la développant dans une partie intitulée « sur le paiement de la dette locative » et fonde sa demande de réparations des dégradations du logement sur les dispositions relatives au contrat de bail. Pour autant, elle ne fait nullement valoir qu’un contrat de bail, même verbal, aurait été conclu avec Madame [B] [J], ce qui aurait, en outre, supposé qu’elle respecte des règles strictes pour l’éviction des lieux de Madame [B] [J].

Cette dernière conteste, pour sa part, qu’un quelconque contrat de bail ait été noué avec la SCI [N], faisant valoir qu’elle a toujours bénéficié d’une jouissance gratuite du logement.

Il ressort, par ailleurs, des pièces produites aux débats que lors de l’entrée dans les lieux de Madame [B] [J] et de Monsieur [V] [K], la SCI [N], propriétaire de l’appartement, avait, dans son objet social, « l’attribution en jouissance gratuite dudit bien aux associés ». Madame [B] [J] et Monsieur [V] [K], tous deux associés de la SCI [N], bénéficiaient ainsi d’une occupation gratuite du logement s’analysant en un prêt à usage, qui s’est poursuivi au seul bénéfice de Madame [B] [J] au décès de Monsieur [V] [K]. Aucun terme conventionnel n’ayant été prévu à ce prêt à usage, la SCI [N] était en droit de mettre fin à celui-ci, à condition de respecter un délai de préavis raisonnable.

Or, si les statuts de la SCI [N] ont été modifiés par décision prise en assemblée générale extraordinaire du 08 avril 2021, la SCI [N] ne justifie pas de la signification des statuts modifiés à Madame [B] [J]. Les deux significations par voie de commissaire de justice produites ne visent, en effet, qu’à informer Madame [B] [J], en sa qualité d’associée, d’une consultation par correspondance des associés en vue de cette assemblée générale extraordinaire, ainsi qu’à solliciter son vote. Il n’est, en revanche, pas justifié d’une nouvelle signification faisant suite à l’assemblée générale extraordinaire pour aviser les associés des décisions prises.

Par ailleurs, la SCI [N] ne justifie pas non plus avoir, postérieurement à cette modification des statuts, informé Madame [B] [J] de son intention de mettre fin au prêt à usage dont elle bénéficiait. Si Madame [B] [J] produit elle-même une sommation de quitter les lieux, non évoquée par la SCI [N], qui lui a été adressée par voie de commissaire de justice et délivrée selon les modalités prescrites à l’article 659 du code de procédure civile le 28 mai 2021, ainsi que la notification du même jour et selon les mêmes modalités du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 17 mars 2021, cette sommation de quitter les lieux ne fait pas état de la modification des statuts. Ainsi, la sommation de quitter les lieux « immédiatement et sans délai » qui a été signifiée à Madame [B] [J] tient en une page, ne fait aucune référence au procès-verbal d’assemblée générale signifié en parallèle ou à la modification des statuts de la SCI [N], et ne précise aucunement le fondement juridique de cette demande alors même que Madame [B] [J] disposait d’un titre depuis de nombreuses années pour vivre dans le logement sis [Adresse 6] à Paris.

Ainsi, ce n’est que lors de la signification de l’assignation en référés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 29 juillet 2021 que Madame [B] [J] a eu connaissance des statuts modifiés de la SCI [N], ainsi que de l’intention de la SCI [N] de mettre fin à la jouissance gratuite du logement dont elle bénéficiait.

A compter de cette date, et quand bien même Madame [B] [J] ne résidait plus principalement à cette adresse, comme elle l’indique, un délai raisonnable devait trouver à s’appliquer pour lui permettre de quitter les lieux qu’elle a occupés pendant plus de vingt ans. Au regard de ces éléments, il convient de fixer ce délai à une durée de deux mois.

Passé ce délai, le maintien dans les lieux malgré la résiliation du commodat par la SCI [N], constitue une faute dont il résulte un dommage pour la propriétaire qui se voit privée de la jouissance de son bien tant que les clés ne lui ont pas été effectivement restituées. Dès lors, la fixation d’une indemnité d’occupation apparaît fondée en son principe pour la période allant du 30 septembre 2021 au 31 mars 2022, date de remise effective des clés à la SCI [N] par le conseil de Madame [B] [J].

S’agissant du montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, force est de constater que la SCI [N] ne produit aucune évaluation de la valeur locative du bien à la date de l’occupation par Madame [B] [J]. Ainsi la SCI [N] se contente de fournir une attestation réalisée le 19 septembre 2023, sans que le bien ait pu être visité puisque ladite attestation a été réalisée postérieurement à la vente du bien réalisée le 30 janvier 2023 comme il en résulte de l’attestation notariée produite par Madame [B] [J].

Pour fixer l’indemnité d’occupation réclamée, la SCI [N] se réfère au prix fixé dans les statuts modifiés qui prévoient en leur article 17.VIII que « tous pouvoirs sont donnés à la gérance à l’effet d’accomplir la location des biens et droits immobiliers. Le loyer mensuel minimum charges comprises pour la location en meublé, au [Adresse 6] à [Localité 2], de l’appartement 604 au 6me étage (lot 136) et de sa terrasse au 7ème étage et de sa cave (lot 188) est fixé à 2700 euros (deux mille sept cents euros). Le loyer mensuel minimum pour la location, au [Adresse 6] à [Localité 2], de la place de parking en sous-sol (lot 171) est fixé à 200 euros (deux cents euros) ». Or, il convient de souligner, d’une part que l’occupation par Madame [B] [J] ne peut s’apparenter à une location d’un local meublé en ce qu’elle vivait dans cet appartement depuis plus de vingt ans et que les meubles qui y étaient présents n’étaient donc pas mis à sa disposition par la SCI [N] ; d’autre part qu’il n’est pas justifié que cette fixation tient compte des prix du marché à cette date, et de l’état de vétusté du logement.

Par conséquent, il convient de réduire à de plus justes proportions l’indemnité d’occupation réclamée au titre du logement et de la fixer à la somme de 1700 euros par mois. S’agissant du parking, l’indemnité d’occupation sollicitée à hauteur de 200 euros par mois apparaît raisonnable au regard de l’attestation produite pour l’année 2023.

Par conséquent, Madame [B] [J] est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de la SCI [N] pour une période de six mois et un jour, soit la somme de 11 463 euros qu’elle sera condamnée à verser, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu de la diminution significative des sommes sollicitées.

Sur la demande en paiement au titre de dégradations locatives

L’article 1884 du code civil dispose que si la chose se détériore par le seul fait de l’usage pour lequel elle a été empruntée, et sans aucune faute de la part de l’emprunteur, il n’est pas tenu de la détérioration.

Par ailleurs, dans le cadre d’un contrat de bail, l’article 1732 du code civil prévoit que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI [N] sollicite, sur le fondement de l’article 1732 du code civil, la condamnation de Madame [B] [J] en paiement au titre de réparations locatives, faisant valoir qu’à la date de remise des clés les lieux étaient en très mauvais état, avec une saleté manifeste. Elle s’appuie, en ce sens, sur un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 avril 2022, ainsi que sur un devis de réparations du 15 novembre 2022 faisant état d’un montant de travaux à hauteur de 22 844,75euros.

Madame [B] [J], pour sa part, fait valoir que la SCI [N] ne rapporte pas la preuve de dégradations qui lui seraient imputables, et ce d’autant plus qu’elle a vécu dans ce logement avec Monsieur [V] [K] pendant plus de 22 ans ; et qu’elle ne rapporte pas plus la preuve d’un préjudice puisque la SCI [N] n’a jamais fait réaliser les travaux pour lesquels elle présente un devis, ayant vendu l’appartement le 30 janvier 2023 sans avoir fait procédé auxdits travaux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que la SCI [N] est mal fondée à solliciter des réparations locatives sur le fondement de l’article 1732 du code civil dès lors que, comme cela a été précédemment développé, aucune des parties ne se prévaut d’un quelconque bail, même verbal, entre la SCI [N] et Madame [B] [J]. Il convient, en revanche, d’appliquer les dispositions relatives au prêt à usage.

Or, si la SCI [N] produit effectivement un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 avril 2022 qui relève que l’appartement est en mauvais état, force est de constater, d’une part que la pièce produite est lacunaire puisqu’elle ne comporte aucune photographie alors même qu’il est indiqué que des photographies sont annexées ; d’autre part, que la SCI [N] ne démontre pas que l’appartement ne s’est pas détérioré du seul fait de son usage pendant plus de vingt ans. Elle n’établit ainsi aucune faute de Madame [B] [J].

Au surplus, elle ne démontre pas non plus avoir dû engager les dépenses qu’elle allègue, ni que l’état de l’appartement a retardé la vente, puisque Madame [B] [J] démontre que le logement, la cave et l’emplacement de voiture ont été vendus le 30 janvier 2023 par la SCI [N] pour la somme de 1 900 000 euros, soit neuf mois après la remise des clés, ce qui n’apparaît pas particulièrement tardif compte tenu des délais d’une vente notariée. Elle ne démontre pas plus que le prix de vente a été impacté par l’état de l’appartement.

Dès lors, la SCI [N] ne pourra qu’être déboutée de sa demande formulée au titre de réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [B] [J]

En application de l’article 1240 du code civil, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle nécessite la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame [B] [J] sollicite la condamnation de Monsieur [M] [K] et de Madame [I] [K] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral.

Toutefois, elle n’apporte pas d’éléments pour étayer sa demande, et ne démontre aucune faute de ces derniers que ce soit en leur nom propre ou en leur qualité de gérants de la SCI [N].

Madame [B] [J] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, chacune des parties succombant pour une partie de ses prétentions, conservera la charge de ses propres dépens.

En outre, il ne paraît pas inéquitable, compte tenu de l’issue du litige, débouter chacune des parties de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de la procédure RG 25-08325 sur la procédure RG 25-11459 ;

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer à la SCI [N] la somme de 11 463 euros (onze mille quatre cent soixante-trois euros), au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 30 septembre 2021 au 31 mars 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE la SCI [N] de sa demande en paiement au titre de réparations locatives ;

DÉBOUTE Madame [B] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DÉBOUTE la SCI [N] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [K] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [B] [J] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 1], le 23 avril 2026.

La greffière La juge des contentieux de la protection