Du 09 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00784 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2LCU

[N], [X] [B] veuve [C]

C/

[P] [R], Société AGENCE [P] [R], [V] [R], [J] [S], [A] [T] [I], [G] [L], [Z] [O], [E] [K]

— Expéditions délivrées à

M^e Caroline CASTERA-DOST

M^e Louis TANDONNET

— FE délivrée à

M^e Caroline CASTERA-DOST

Le 09/01/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 janvier 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [N], [X] [B] veuve [C]

née le 14 Avril 1946 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Caroline CASTERA-DOST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [R]

né le 05 Février 1999 à [Localité 14]

[Adresse 11]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Représenté par M^e Perle GOBERT substituant M^e Louis TANDONNET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Société AGENCE [P] [R], SARL unipersonnelle au capital social de 10.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 898 628 615

[Adresse 11]

[Adresse 16]

[Localité 9]

Représentée par M^e Perle GOBERT substituant M^e Louis TANDONNET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [V] [R]

né le 26 Avril 1968 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Absent

Monsieur [J] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Absent

Monsieur [A] [T] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Absent

Monsieur [G] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Absent

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 3]

Chambre n°

[Localité 10]

Absent

Monsieur [E] [K]

[Adresse 3]

Chambre n°

[Localité 10]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant assignations en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date des huit et neuf avril 2025 à comparaître à l’audience du 4 juillet 2025 à neuf heures délivrées à Monsieur [P] [R],à la SARL AGENCE [P] [R] représentée par son gérant , à Monsieur [V] [R] pris en sa qualité de caution solidaire et à Messieurs [J] [S], [A] [T] [H], [G] [L] et [Z] [O] et à la requête de Madame [N] [B] veuve [C] et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions de la requérante, il est demandé de constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble situé [Adresse 4] depuis le 28 février 2025 ainsi que l’acquisition du jeu de la clause résolutoire de plein droit inclus au bail du 1er janvier 2022 à la date du 13 mars 2025 pour défaut d’assurance, défaut d’attestation d’entretien de la chaudière à défaut de paiement des loyers et de leur ordonner la libération des lieux et d’autoriser le cas échéant leur expulsion de corps et de biens ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier.

Il est également sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [P] [R],de la société AGENCE [P] [R] et de Monsieur [V] [R] pris en sa qualité de caution solidaire au paiement de la somme de 21 037,68 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des loyers, provisions sur charges , pénalités de retard et solde des charges impayées au 28 février 2025 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025 à hauteur de la somme de 7129,92 € mensuelle telle que prévue au contrat de bail ainsi que la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris les frais du commissaire de justice ainsi le coût des commandements et notification de l’assignation au représentant de l’État.

À l’audience du 14 novembre 2025 à laquelle cette affaire a été renvoyée, Madame [N] [B] veuve [C] dans le dernier état de ses conclusions écrites développées oralement à l’audience sollicite à titre principal la condamnation solidaire de Monsieur [P] [R],de la société AGENCE [P] [R] et de Monsieur [V] [R] en qualité de caution solidaire au paiement de la somme de 21 037,68 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré des loyers, des provisions sur charges, des pénalités de retard ainsi que du solde des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il est demandé en outre la somme de 9744,18 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er mars au 11 avril 2525, la somme de 21 802,37 € au titre de la remise en état des lieux restitués le 11 avril 2025 notamment les travaux de peinture , de nettoyage et les frais de plomberie ainsi que la remise des clés, de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance en ce compris l’établissement des procès-verbaux et actes de commissaire de justice ainsi que les commandements et notification de l’assignation au représentant de l’État chiffrés à hauteur de 2999,48 € .

La société AGENCE [P] [R] et Monsieur [P] [R] demandent au juge des référés de constater le versement par les preneurs d’un dépôt de garantie de 10 000 € qui sera déduit des demandes de Madame [N] [B] veuve [C], de fixer à la somme 4864,07 euros la dette locative qui est due à la demanderesse, de déclarer illicite et nulle la clause stipulée à l’article 5.4 du bail litigieux en ce qu’elle impose automatiquement une obligation de remise à neuf sans tenir compte de la vétusté normale des locaux par leur usage conforme à la destination des lieux , de constater que les travaux de remise en état sont imputables à la vétusté normale après trois années d’occupation du bien et de débouter Madame [N] [B] veuve [C] du surplus de ses demandes.

Ils formulent à titre subsidiaire que soit ordonné le report des sommes qui seront mises à leur charge pour une durée de deux années en raison de leurs difficultés financières, d’écarter l’exécution provisoire des éventuelles condamnations prononcées à leur encontre et d’ordonner que chaque partie conserve la charge des dépens qu’elle aura exposés.

Ils estiment qu’aucune demande ne pourra être retenue concernant la remise en état des locaux en ce que l’article susvisé du bail est contraire aux dispositions d’ordre public des articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que les travaux de remise en état qui ont été entrepris sont imputables à la vétusté normale après trois années d’occupation du bien.

Ils considèrent que le report du paiement des sommes qui seront mises à leur charge est justifié par la modicité de leurs revenus et du résultat comptable de la SARL AGENCE [P] [R] qui s’est révélé déficitaire en 2022 de 10 184,95 € et dont l’importance des sommes auxquelles ils pourraient être condamnés ne ferait qu’obérer davantage leur situation financière.

Il convient pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties de se référer expressément à leurs dernières conclusions écrites développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il résulte des éléments de la procédure que par courrier recommandé du 27 août 2024, Monsieur [P] [R] agissant tant à titre personnel qu’en sa qualité de gérant de la société AGENCE [P] [R] a résilié le bail pour le 22 février 2025 et que par courrier du 16 décembre 2024 Madame [N] [B] veuve [C] a pris acte de cette résiliation du contrat de bail en rappelant aux défendeurs que les locaux devaient être libérés de tous occupants y compris des sous-locataires.

Il n’est pas contesté par Monsieur [P] [R] et la société AGENCE [P] [R] que la dette des loyers et charges s’élèvait au 7 décembre 2025 à 7675,76 €.

Sur la demande relative à l’arriéré des loyers et charges :

Il est constant qu’au 28 février 2025 l’arriéré des loyers et charges s’élève à la somme de 14 374,85 € de laquelle somme sera déduite le dépôt de garantie de 10 000 € versé par les preneurs.

Il est également constant que les provisions sur charges sont dues jusqu’au 28 février 2025 pour une somme de 600 € représentant les mois de novembre 2024, décembre 2024 , janvier 2025 et février 2025.

Il est également dû au titre du solde des charges impayées les sommes de 67,48 € pour l’année 2023 et 63,35 € pour l’année 2024.

Il est dû en outre une indemnité d’occupation du 28 février 2025 au 11 avril 2025 date de remise des clés ce qui représente une somme de 3564,96 € pour le mois de mars 2025 et une somme de 1307,13 € pour le mois d’avril 2025 sans tenir compte d’un doublement du montant du loyer prévu par le bail qui en raison de son montant est contraire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche il n’y a pas lieu de prendre en considération des pénalités de retard jusqu’au 28 février 2025 celle-ci apparaissant excessives comme représentant une somme de 20 € par jour calendaire.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [P] [R], la société AGENCE [P] [R] et Monsieur [V] [R] en sa qualité de caution solidaire au paiement de la somme de 9977, 77 € après déduction du dépôt de garantie de 10 000 €.

Sur la demande relative aux travaux de remise en état des lieux :

Le contrat de bail relatif à la non prise en compte de la vétusté n’est pas conforme aux dispositions d’ordre public des articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui interdisent de considérer que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement et que seules les réparations locatives définies par décret en conseil d’État social qui sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction , cas fortuite ou force majeure ne peuvent être imputées au locataire.

En l’espèce force est de constater que les travaux de peinture ne peuvent être retenus au regard de la vétusté alors qu’au contraire les travaux de nettoyage de l’immeuble pour 1738,80 €, les frais d’électricité pour 1960,57 €, le remplacement des matelas tâchés et en mauvais état pour 1494 € , les frais de plomberie pour 3304,40 € et de réfection des clés pour 105 € sont à la charge des locataires s’agissant de faits de non entretien, de dégradations ou de destruction établis au regard du procès-verbal de constat du commissaire de justice ce qui représente au total une somme de 8602,77 € selon les factures produites aux débats.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [R], la société AGENCE [P] [R] et Monsieur [V] [R] en sa qualité de caution solidaire au paiement de cette somme de 8602,77 €.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [P] [R] et à la société AGENCE [P] [R] dès lors qu’il n’est pas justifié de leur impécuniosité pouvant s’expliquer par des événements qui leur seraient extérieurs, indépendants leur volonté et ayant un caractère insurmontable.

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [P] [R], la société AGENCE [P] [R] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les actes de commissaires de justice et de notification au préfet nécessaires à la présente procédure dont le montant s’élève à 2999,48 €.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort.

Condamne solidairement Monsieur [P] [R], la société AGENCE [P] [R] et Monsieur [V] [R] en qualité de caution au paiement des sommes de :

– 9977,77 € après déduction du dépôt de garantie de 10 000 €,

– 8602,77 € au titre des travaux de remise en état de l’immeuble.

Condamne in solidum les mêmes parties au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes.

Les condamne in solidum aux dépens de l’instance en ce compris les actes de commissaires de justice et de notification au préfet nécessaires à la présente procédure dont le montant s’élève à 2999,48 €.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le président