MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 22 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 22/02205 – N° Portalis DBX4-W-B7G-Q4PE

NAC: 54F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 22 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Président

Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 13 Novembre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me KINOO

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE “LES WALKYRIES” SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 28], dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Valérie AMIEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 261

Compagnie d’assurance QBE EUROPE SA/NV, venant aux droits et oblifgations de la Sté QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, RCS [Localité 23] 842 689 556, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 235, M^e Alain de ANGELIS de la SCP ANGELIS-SEMIDEI-HABART MELKI-BARDON-SEGOND-DESMUREet de la AARPI de ANGELIS & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de MARSEILLLE

S.A.S. CEMOBAT, RCS [Localité 28] 479 006 975, prise en la personne de son Président., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 235, M^e Alain de ANGELIS de la SCP ANGELIS-SEMIDEI-HABART MELKI-BARDON-SEGOND-DESMUREet de la AARPI de ANGELIS & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de MARSEILLLE

DEFENDEURS

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, RCS [Localité 24] 542 110 291, dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par Maître Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 326

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, RCS [Localité 23] 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 001

Compagnie d’assurance MAF, RCS [Localité 24] 784 647 349, en sa qualité d’assureur de M. [X] [M] et représenté pars son Président [B] [U]., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Agnès ARNAUD de , avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 369

Compagnie d’assurance SMABTP, RCS [Localité 24] 775 684 764, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 243

S.A.S.U. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, RCS [Localité 23] 790 182 786, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 195, et M^e Sandrine DRAGHI-ALONSO de la SELARL CABINET DRAGHI-ALONSO, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.R.L. BATP CONSTRUCTION, PRISE EN LA PERSONNE DE SON LIQ UIDATEUR AMIABLE MONSIEUR [K], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 130

S.A.S.U. URBIS REALISATIONS, RCS [Localité 28] 504 586 603, dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par M^e Vincent BARAY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 47, et M^e Matthieu RAOUL de la SELARL d’avocats MARTIN & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS

M. [M] [X]

né le 22 Avril 1974 à [Localité 29], demeurant [Adresse 18]

représenté par Maître Agnès ARNAUD de , avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 369

Société XL INSURANCE COMPANY SE Compagnie d’assurance de droit irlandais au capital de 259 156 875 euros, domiciliée [Adresse 11], Irlande sous le numéro 641686, autorisée et contrôlée par la Central Bank of Ireland (www.centralbank.ie), agissant par l’intermédiaire de sa Succursale Française domiciliée à [Localité 25] immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le n° 419 408 927, venant aux droits d’AXA CORPORATE SOLUTIONS ASSURANCE par suite d’une fusion absorption emportant transfert de portefeuille, es-qualité d’assureur de la Société BUREAU VERITAS CONSTRUCTIONS et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 195, et M^e Sandrine DRAGHI-ALONSO de la SELARL CABINET DRAGHI-ALONSO, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. DSA MIDI-PYRENEES devenue SAS BSA OCCITANIE , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 001

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS DI PIAZZA devenue SAS ETABLISSEMENT DI PIAZZA, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 243

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EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

La Sas Urbis réalisation, promoteur, a entrepris la réalisation d’un immeuble d’habitation comportant 28 logements, dénommé résidence [Adresse 20], au [Adresse 22] [Localité 28] (31).

Dans ce cadre, elle a souscrit auprès de la Sa Allianz Iard une police d’assurance dommages-ouvrage (DO) et une police d’assurance constructeur non réalisateur (CNR).

Sont notamment intervenus à l’acte de construire :

– M. [M] [X], en qualité d’architecte chargé d’une mission de conception allant jusqu’à la phase DCE, assuré auprès de la Maf ;

– la Sas Cemobat, en qualité de maître d’œuvre d’exécution, assurée auprès de la société QBE Insurance Europe Limited ;

– la Sasu Bureau veritas construction, en qualité de bureau de contrôle, assurée auprès de la Sa Axa corporate solutions ;

– la Sarl BATP Construction, en charge du lot 'gros-œuvre', assurée auprès de la société Elite Insurance ;

– la société DSa Midi-Pyrénées, en charge du lot ‘ façades (Enduits – Plaquettes – bardages)', assurée auprès de la Sa Axa France Iard ;

– la Sarl Établissements Di Piazza, en charge du lot ‘plomberie – sanitaire – chauffage', assurée auprès de la Smabtp puis de la Sa Axa France Iard ;

– la société ATE, en charge du lot ‘ étanchéité', assurée auprès de la Sa Axa France Iard.

Le permis de construire a été accordé le 3 janvier 2013 et le démarrage des travaux a eu lieu en octobre 2013.

L’immeuble a été soumis au statut de la copropriété

La réception des travaux est intervenue le 18 septembre 2015.

La livraison des parties communes est intervenue le 28 septembre 2015, avec 84 réserves.

Le syndicat des copropriétaires a dénoncé 19 réserves complémentaires par lettre recommandée avec accusé réception du 13 octobre 2015.

Le 4 novembre 2015, il a informé le promoteur de venues d’eau anormales dans le sous-sol de la résidence, provoquant une stagnation d’eau sur les sols du parking et dans le sas entre l’ascenseur et le parking.

Le 3 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires a déclaré à la Sa Allianz Iard, assureur dommages-ouvrage les désordres suivants :

– sinistre 1 : plaques de faux plafond du rez-de-chaussée et des placards techniques (au R+2, R+1 et rez-de-chaussée endommagées) ;

– sinistre 2 : clôtures mitoyennes (avec le [Adresse 7]) non terminées ;

– sinistre 3 : porte d’accès au local vélo qui ne ferme pas ;

– sinistre 4 : infiltrations par acrotère ;

– sinistre 5 : manque un néon au-dessus de la place du parking numéro 23 ;

– sinistre 6 : venues d’eau anormales dans le sous-sol ;

– sinistre 7 : bandes antidérapantes qui se décollent dans l’escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol ;

– sinistre 8 : descellements des plafonniers de paliers ;

– sinistre 9 : décrochements des briquettes de parement de façade ;

– sinistre 10 : humidité importante au pied des évents en toiture ;

— sinistre 11 : plans de sécurité incendie manquants ;

– sinistre 12 : endommagement anormal de la façade dû aux pissettes.

La Sa Allianz Iard a notifié par courrier du 15 décembre 2016 une position de garantie partielle du chef des infiltrations par acrotère (sinistre 4) et du décrochement des briquettes de parement (sinistre 9).

Procédure

Suivant ordonnance du 16 février 2017, le juge des référés, saisi par actes du syndicat des copropriétaires du 9 décembre 2016 signifiés à la Sas Urbis réalisation, la Sa Allianz Iard et la société DSa Midi-Pyrénées, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [P] [Z]. Il a en outre rejeté la demande du syndicat des copropriétaires visant à la condamnation solidaire sous astreinte de la Sas Urbis réalisation et de la société DSa Midi-Pyrénées à poser des filets de sécurité sur l’ensemble des façades en raison du décollement des briquettes.

La dépose de l’ensemble des briquettes en façade a été préfinancée par la Sa Allianz Iard au cours des opérations d’expertise judiciaire.

L’extension des opérations d’expertise a été demandée au juge des référés, qui l’a ordonnée à l’égard de l’ensemble des intervenants suscités et de leurs assureurs, par ordonnances du 13 juillet 2017, du 23 novembre 2017 et du 11 janvier 2018.

Le 4 décembre 2017, le juge chargé du contrôle des expertises a désigné M. [C] en remplacement de M. [Z], à la demande de ce dernier.

M. [C] a déposé son rapport le 20 juillet 2021.

Par actes des 10 et 11 mai 2022 enregistrés sous le numéro RG 22/2205, la Sas Cemobat et la société QBE Europe Sa/NV, venant aux droits de la société QBE Europe Limited (la société QBE) ont fait assigner :

— la Maf,

— la société XL Insurance SE,

— la Smabtp,

— la Sa Axa France Iard, assureur de la Sarl Établissements Di Piazza et de la Sas DSa Midi-Pyrénées,

— la Sasu Bureau veritas construction,

— M. [M] [X]

— la Sarl Établissements Di Piazza (devenue la Sas Établissements Di Piazza)

— la Sas DSa Midi-Pyrénées (devenue la Sas BSa Occitanie)

devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction les condamner in solidum à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elles au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Walkyries ou de son assureur dommages-ouvrage, dans l’instance que ces derniers introduiront contre elles.

Par actes des 22 novembre, 23 novembre, 25 novembre et 7 décembre 2022 enregistrés sous le numéro RG 22/05143, le [Adresse 26] Les Walkyries, représenté par son syndic la Sarl L’Immobilière de [Localité 28] a fait assigner la Sas Urbis réalisation et la Sa Allianz Iard son assureur, la Sas Cemobat, la société QBE, la Sarl Établissements Di Piazza et la Smabtp en réparation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 16 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances.

Par actes du 27 octobre 2023, la Sas Urbis réalisation a fait appeler en cause la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur amiable M. [D] [E].

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience collégiale du 13 novembre 2025, est intervenue le 16 octobre 2025.

Prétentions des parties

Selon ses dernières conclusions du 18 novembre 2024 (n°III), le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Walkyries, représenté par son syndic en exercice la Sarl l’immobilière de Toulouse demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ;

Vu les dispositions des articles 1231-1 du code civil ;

– juger que la construction est affectée de désordres ;

– juger que le risque de chute de briquettes rend l’ouvrage impropre à sa destination compte tenu du danger qu’il représente pour les usagers de l’immeuble ;

En conséquence :

– condamner la Sas Urbis réalisation au paiement de la somme de 102 168 euros au titre des travaux relatifs à la façade et condamner la Sa Allianz Iard à relever et garantir la Sas Urbis réalisation du montant de cette condamnation ;

– condamner la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la société Établissements Di Piazza, la Sarl BATP Construction solidairement au paiement de la somme de 15 782,04 euros au titre des travaux relatifs au traitement de la rampe du parking, la protection des ouvrages en terrasse, le traitement de l’édicule, le prolongement des pissettes ;

– condamner la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la société Établissements Di Piazza solidairement au paiement des sommes de 22 639,76 euros TTC et de 360 euros au titre des travaux relatifs au traitement des origines des désordres au niveau du garage ainsi que de leurs conséquences ;

– condamner solidairement la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la société Établissements Di Piazza au paiement de la somme de 4 893,32 euros TTC au titre des préjudices relatifs aux différentes interventions réalisées en cours d’expertise ;

– condamner solidairement la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la société Établissements Di Piazza au paiement de la somme de 2 748,35 euros TTC au titre des préjudices relatifs aux différentes interventions réalisées postérieurement aux opérations d’expertise et dans l’attente de la réalisation des travaux de reprise définitifs ;

– condamner la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la société Établissements Di Piazza solidairement au paiement de la somme de 4 013,93 euros au titre des frais de syndic ;

– condamner la Sa Allianz Iard à relever et garantir la Sas Urbis réalisation de l’intégralité de ces condamnations ;

– condamner la société QBE à relever et garantir la Sas Cemobat de l’intégralité de ces condamnations ;

– condamner la Smabtp à relever et garantir la société Établissements Di Piazza de l’intégralité de ces condamnations ;

– rejeter les demandes des parties défenderesses ;

– condamner la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la société Établissements Di Piazza solidairement au paiement de la somme 20 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens jusqu’à parfaite exécution du jugement en ce compris les frais d’expertise judiciaire réalisées tant par M. [Z] que par M. [C].

En réponse, suivant ses conclusions du 17 septembre 2025 (n°4), la Sas Urbis réalisation demande au tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016,

Vu les articles L. 124-3 et L. 241-1 du code des assurances,

A titre principal :

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la Sas Urbis réalisation, maître d’ouvrage :

– ramener le montant des condamnations à de plus justes proportions, compte tenu notamment du caractère surévalué et injustifié des demandes du syndicat des copropriétaires ;

– condamner in solidum la Sas Cemobat, son assureur la société QBE, la Sa Allianz Iard en ses qualités DO et CNR de la Sas Urbis réalisation, M. [M] [X], son assureur la Maf, la société Établissements Di Piazza, son assureur la Smabtp, la société DSA, son assureur la Sa Axa France Iard, la Sasu Bureau veritas construction, son assureur la société XL Insurance SE, la société BATP Construction à la relever indemne et la garantir intégralement de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires ou de l’une quelconque des parties, en principal, frais, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, incluant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

En tout état de cause :

– rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ;

– rejeter la demande d’application de la clause limitative de responsabilité sollicitée par la Sasu Bureau veritas construction ;

– condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de M^e Vincent Baray par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

Pour sa part, selon ses dernières conclusions du 3 septembre 2025 (n°4), la Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur DO et CNR demande au tribunal de :

Vu l’article 1792 du code civil ;

Vu l’article L. 112-6 du code des assurances ;

Vu les articles L. 121-12, L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances ;

– rejeter toutes demandes formulées à l’encontre de la Sa Allianz Iard, à l’exception de la réparation des désordres dont la nature décennale est établie ;

– limiter le montant des préjudices matériels et l’indemnité réclamée au titre des frais irrépétibles à de plus strictes proportions ;

– condamner in solidum la Sas Dsa Midi Pyrénées, la Sa Axa France Iard, la Sas Cemobat, la société QBE, la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur amiable, la Sasu Bureau veritas construction et la société XL Insurance SE au paiement de la somme de 52 071,01 euros préfinancée par la Sa Allianz Iard au titre des mesures conservatoires, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage ;

– condamner in solidum M. [M] [X], la Maf, la Sas Cemobat, la société QBE, la Sas Établissements Di Piazza, la Sa Axa France Iard, la Smabtp, la Sas Dsa Midi Pyrénées, la Sa Axa France Iard, la Sarl BATP Construction, prise en la personne de son liquidateur amiable, la Sasu Bureau veritas construction et la société XL Insurance SE à relever et garantir la Sa Allianz Iard de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens ;

– statuer ce que droit quant aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Clamens conseil, avocats, qui pourra les recouvrer sur son offre de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Selon leurs dernières conclusions du 13 mars 2025 (n°2), la Sas Cemobat et son assureur la société QBE Europe Sa/Nv demandent au tribunal de :

Vu l’article 9 du code de procédure civile ;

Vu les articles 1231-1, 1240 et 1792 et suivants du code civil ;

Vu l’article L. 124-3 du code des assurances ;

A titre principal :

– débouter le syndicat des copropriétaires, la Sas Urbis réalisation et toutes parties, de toutes demandes, fins et conclusions, formées ou qui seraient formées à l’encontre de la Sas Cemobat et de la société QBE ;

A titre subsidiaire :

* Sur les préjudices allégués :

– débouter le syndicat des copropriétaires de toutes, ses demandes, fins et conclusions au titre de ses préjudices allégués, ces derniers n’étant fondés ni en leur principe, ni en leur quantum ;

Subsidiairement :

– les ramener à de plus justes proportions ;

* Sur les demandes de condamnation solidaire ou in solidum :

– débouter toutes parties de toutes demandes de condamnation solidaire ou in solidum de la Sas Cemobat et de la société QBE ;

Subsidiairement :

– répartir entre les coobligés in solidum leur contribution à la dette en application de la part de responsabilité de chacun des coauteurs et limiter la contribution à la dette de la Sas Cemobat que pour le seul désordre relatif à la venue d’eau en sous-sol dont le devis de reprise s’élève à 17 325 euros HT ;

En conséquence,

– limiter toute condamnation éventuelle de la Sas Cemobat à un pourcentage très résiduel de la somme de 17 325 euros HT ;

– limiter toute condamnation de la société QBE à hauteur de la part très résiduelle qui serait retenue à l’encontre de la Sas Cemobat ;

* Sur les appels en garantie :

– condamner in solidum M. [M] [X] et son assureur la Maf, la Sas DSA et son assureur la Smabtp, la Sas Établissements Di Piazza, et ses assureurs la Smabtp et la Sa Axa France Iard, la Sasu Bureau veritas construction et son assureur la société XL Insurance SE, la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur, à relever et garantir la Sas Cemobat et la société QBE des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

* Sur les limites, plafonds et franchises contractuels :

– limiter le montant de l’indemnité d’assurance à laquelle serait tenue la société QBE au titre des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre dans les limites, plafonds et franchise du contrat d’assurances souscrit par la Sas Cemobat :

(i) au titre de la garantie responsabilité civile décennale obligatoire, opposables à l’égard de la Sas Cemobat :

— * limite de garantie à hauteur du coût des travaux de réparation de l’ouvrage, y compris les travaux de démolition, déblaiement et dépose ;

— * franchise contractuelle 10 % de l’indemnité avec un minimum de 5000 euros et un maximum de 10 000 euros ;

(ii) au titre de la garantie facultative responsabilité civile professionnelle, opposables à l’égard des tiers dans les limites suivantes :

* 6 000 000 euros par année d’assurances tous dommages confondus et toutes garanties confondues, avec une sous limite de 1 500 000 euros tous dommages confondus par année d’assurance et une sous-sous-limite de 1 500 000 euros par année d’assurance pour tous dommages matériels et immatériels consécutifs confondus et une sous-sous-limite de 300 000 euros par année d’assurance pour les dommages immatériels non consécutifs ;

* franchise à déduire du montant de l’indemnité au titre de la garantie responsabilité civile professionnelle s’élève à 10 % de ladite indemnité avec un minimum de 5000 euros et un maximum de 10 000 euros ;

– rejeter toutes autres prétentions plus amples ou contraires qui seraient dirigées à l’encontre de la Sas Cemobat et de la société QBE ;

– écarter l’exécution provisoire ;

– condamner le SDC et/ou tout succombant à payer à la Sas Cemobat et à la société QBE la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Alain de Angelis.

Selon leurs dernières conclusions du 13 mai 2025 (n°2), la société Établissements Di Piazza et son assureur la Smabtp demandent au tribunal de :

Vu l’article 1792 et suivants du code civil ;

Vu l’article 1792-3 du code civil ;

Vu l’article L. 124-5 du code des assurances ;

A titre principal :

– rejeter toutes demandes fins et prétentions à l’encontre de la société Établissements Di Piazza et de son assureur la Smabtp ;

– mettre hors de cause la société Établissements Di Piazza et la Smabtp ;

– condamner tout succombant à régler solidairement à la société Établissements Di Piazza et à la Smabtp la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire :

– rejeter les recours en garantie formés contre la société Établissements Di Piazza et la Smabtp au titre des travaux relatifs à la façade ;

– rejeter les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Établissements Di Piazza et la Smabtp au titre des frais de syndic pour un montant de 4 013,93 euros, au titre des préjudices relatifs aux différentes interventions réalisées postérieurement aux opérations d’expertise pour un montant de 2 748,35 euros TTC et au titre des travaux relatifs au traitement de la rampe du parking, la protection des ouvrages en terrasse, le traitement de l’édicule, le prolongement des pissettes pour un montant de 15 782,04 euros TTC ;

– rejeter les demandes d’actualisation des devis présentés par les requérants ;

A tout le moins :

– limiter l’actualisation des demandes des requérants au montant de l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise jusqu’au jour de la date de la décision à intervenir ;

– limiter toute condamnation de la société Établissements Di Piazza et de son assureur la Smabtp à hauteur d’une part très résiduelle qui ne saurait excéder 5 % au titre du seul désordre n°6 ;

– condamner in solidum la société Cemobat et la société QBE, ainsi que toute partie déclarée responsable, à relever et garantir indemne la société Établissements Di Piazza et la Smabtp de toute condamnation prononcée à leur encontre en principal, intérêts, frais, accessoire et dépens ;

– juger que seules les garanties obligatoires du contrat souscrit auprès de la Smabtp sont mobilisables ;

En conséquence :

– rejeter toute demande de garantie de la Smabtp au titre des frais de syndic pour 4 013,93 euros et du coût des travaux de remise en état du jardin pour 345,60 euros ;

– condamner la Sa Axa France Iard à la prise en charge des dommages immatériels ;

– limiter le montant de l’indemnité d’assurance à laquelle serait tenue la Smabtp au titre des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre dans les limites, plafonds et franchise du contrat d’assurance souscrit par la société Établissements Di Piazza ;

– condamner tout succombant aux dépens ;

– écarter l’exécution provisoire.

Selon leurs dernières conclusions du 14 juin 2024, la Sas BSA Occitanie (anciennement Dsa Midi Pyrénées) et la Sa Axa France Iard, prise en ses qualités d’assureur de la Sas Dsa Midi Pyrénées et d’assureur de la Sas Établissements Di Piazza, demandent au tribunal de :

# Sur les demandes présentées à l’encontre de la Sa Axa France Iard, assureur de la Sas Établissements Di Piazza :

Vu l’article L.241-1 du code des assurances,

Vu l’article 1792 du code civil,

– débouter la Sas Urbis réalisation ou tout autre partie de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre la Sa Axa France Iard en qualité d’assureur de la Sas Établissements Di Piazza ;

– condamner la Sas Urbis réalisation à verser à la Sa Axa France Iard la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

– à titre infiniment subsidiaire, autoriser la Sa Axa France Iard à opposer à tous et donc au demandeur le montant de la franchise contractuelle au titre de ses garanties facultatives à revaloriser ;

# Sur les demandes présentées à l’encontre de la Sas DSA et de son assureur, la Sa Axa France Iard :

Vu l’article L. 112-6 du code des assurances,

Vu l’article 1792 du code civil,

À titre principal,

– débouter la Sas Urbis réalisation ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société DSA et de son assureur, la Sa Axa France Iard ;

— condamner la Sas Urbis réalisation à verser à la Sa Axa France Iard la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

À titre subsidiaire,

– condamner la Sa Allianz Iard en qualité d’assureur dommages-ouvrage à relever et garantir indemne la société DSA et son assureur la Sa Axa France Iard de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

– condamner la Sas Cemobat et son assureur la société QBE à relever et garantir indemnes la société DSA et la Sa Axa France Iard de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

À titre infiniment subsidiaire,

— limiter la condamnation de la société DSA à hauteur de 10 % de l’entier sinistre pour le désordre relatif au décollement des briquettes de parement ;

En toute hypothèse,

– limiter l’obligation de la société DSA sous la garantie de son assureur à la somme de 19 417,76euros euros TTC correspondant au coût de réfection des briquettes sur acrotères ;

– débouter la Sas Urbis réalisation ou toute autre partie pour le surplus des demandes ;

– autoriser la Sa Axa France Iard à opposer le montant des franchises contractuelles prévues au contrat à son assurée la société DSA s’agissant de la garantie obligatoire et aux tiers s’agissant des garanties facultatives.

Selon ses dernières conclusions du 20 novembre 2024, la Sarl BATP Construction demande au tribunal de :

Concernant le désordre n°6 :

– dire et juger que le désordre n°6 est la conséquence de défauts de conception et d’exécution étrangers à l’intervention de la Sarl BATP Construction ;

– prononcer en conséquence la mise hors de cause de la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur amiable ;

Concernant le désordre n°12 :

– dire et juger que le désordre n°12 est la conséquence d’un défaut de conception du système d’évacuation des eaux pluviales des balcons ;

– dire et juger que tant le positionnement trop vertical des pissettes que leur insuffisance de longueur étaient visibles lors la réception des travaux ;

– dire et juger qu’aucune réserve n’a été portée en annexe du procès-verbal de réception ;

– prononcer en conséquence la mise hors de cause de la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur amiable ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à l’encontre de la Sarl BATP Construction :

– dire et juger que seul le coût relatif à la reprise des pissettes évalué à 2 520 euros HT peut être mis à la charge de la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur amiable ;

– dire et juger fondée la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur amiable à exercer un recours à l’encontre de la maîtrise d’œuvre dès lors que le désordre a pour cause un défaut de conception des ouvrages ;

– condamner en conséquence in solidum M. [M] [X], la Sas Cemobat et leurs assureurs respectifs à relever et garantir indemne la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur amiable ;

– condamner tout succombant à payer à la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur amiable une indemnité de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au terme de leurs dernières conclusions du 25 février 2025, M. [M] [X] et la Maf demandent au tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu les articles 1231-1 et 1240 du code civil,

– rejeter toute demande de condamnation dirigée à l’encontre de M. [M] [X] et de la Maf ;

Si le tribunal retenait une quelconque imputabilité à l’égard de M. [M] [X] :

– condamner in solidum la Sas Cemobat, la société QBE, la société DSA, son assureur la Smabtp, la société Établissements Di Piazza, la Smabtp, la Sa Axa France Iard, la Sasu Bureau veritas construction, la société XL Insurance SE, la Sarl BATP Construction à relever et garantir intégralement M. [M] [X] et la Maf de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires ;

– cantonner en tout état de cause la garantie de la Maf dans les conditions et limites du contrat d’assurance en ce qui concerne notamment l’opposabilité de la franchise et du plafond contractuels à son assuré et aux tiers ;

– condamner la société Urbis, la société Cemobat et son assureur ainsi que tout succombant à payer aux concluants la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Enfin, selon leurs dernières conclusions du 13 octobre 2025, la Sasu Bureau veritas construction et la société XL Insurance SE demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les dispositions des articles L. 124-3 du code des assurances

Vu l’article L. 125-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

À titre principal

– constater que l’expert ne retient pas la responsabilité de la Sasu Bureau veritas construction aux termes de son rapport ;

– entériner le rapport d’expertise ;

– prononcer qu’il n’est pas démontré que les griefs invoqués par la Sas Cemobat, la société QBE et la Sas Urbis réalisation ressortent des missions confiées à la Sasu Bureau veritas construction et qu’ils lui sont donc imputables ;

– prononcer, au contraire, que ces griefs ne constituent pas l’un des aléas à la prévention desquels la Sasu Bureau veritas construction devait contribuer au travers de ses missions, de sorte que sa responsabilité décennale ne peut être en cause ;

– prononcer qu’aucun manquement de la Sasu Bureau veritas construction à ses obligations de moyens n’est rapporté, encore moins en rapport de causalité avec les griefs du demandeur ;

– prononcer l’absence de faute commise par la Sasu Bureau veritas construction ;

– prononcer le défaut d’applicabilité de la police d’assurance de responsabilité civile délivrée par la société XL Insurance SE à la Sasu Bureau veritas construction au titre de l’année 2014 ;

En conséquence,

– ordonner la mise hors de cause de la Sasu Bureau veritas construction ainsi que de la société XL Insurance SE ;

– débouter la Sas Cemobat et la société QBE de toutes leurs demandes dirigées contre la Sasu Bureau veritas construction et la société XL Insurance SE ;

– débouter la société la Sas Urbis réalisation de son appel en garantie formé à l’encontre de la Sasu Bureau veritas construction et de la société XL Insurance SE ;

– rejeter tout appel en garantie formé à l’encontre de la Sasu Bureau veritas construction et la société XL Insurance SE ;

À titre subsidiaire,

– rejeter toute solidarité à l’encontre de la Sasu Bureau veritas construction ;

– condamner in solidum la Sas Cemobat, son assureur QBE, la Sas Urbis réalisation, la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur décennal CNR de la Sas Urbis réalisation, M. [M] [X], son assureur la Maf, la Sas Établissements Di Piazza, son assureur la Smabtp, la société DSA Midi Pyrénées, la Sa Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la société Établissements Di Piazza et de la société DSA Midi Pyrénées, ainsi que la Sarl BATP Construction, prise en la personne de son liquidateur amiable, à relever indemne et garantir intégralement la Sasu Bureau veritas construction de toute condamnation susceptible d’intervenir à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] ou de l’une quelconque des parties à l’instance, en principal, frais et intérêts ;

En tout état de cause,

– rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la Sasu Bureau veritas construction et la société XL Insurance SE ;

– faire application de la clause limitative de responsabilité prévue au contrat ;

– limiter toute condamnation de la Sasu Bureau veritas construction à la somme de 4 160 euros HT ;

– écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

– condamner in solidum de la Sas Cemobat et son assureur la société QBE et/ou de tout succombant à payer à la Sasu Bureau veritas construction la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner les mêmes en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Étienne Durand-Raucher, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En cours de délibéré, le tribunal a relevé d’office l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la Sa Allianz Iard à relever et garantir la Sas Urbis réalisation, celle de la société QBE à relever et garantir la Sas Cemobat et celle de la Smabtp à relever et garantir la société Établissements Di Piazza, et invité les parties à présenter leurs observations sur ce point.

La Sas Urbis réalisation, la Sas Bureau Veritas Construction et la société XL Insurance Company SE ont informé la juridiction de ce qu’elles s’en rapportaient à justice.

Les autres parties n’ont pas fait parvenir d’observation.

MOTIFS

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Bien que les intéressées et leurs contradicteurs s’abstiennent de le signaler, il résulte d’informations aisément accessibles tant aux parties qu’au tribunal que :

— la Sarl Établissements Di Piazza est devenue la Sas Établissements Di Piazza,

— la Sas DSa Midi-Pyrénées est devenue la Sas BSa Occitanie.

Ces dénominations seront retenues dans le dispositif du présent jugement.

1. Sur la procédure

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, dans le dispositif de ses conclusions, le demandeur ne saisit le tribunal d’aucune demande en paiement à l’encontre de la Sa Allianz Iard, de la société QBE Europe Sa/Nv ou de la Smabtp.

Il présente en revanche des demandes tendant à la condamnation de la Sa Allianz Iard à relever et garantir la Sas Urbis réalisation, celle de la société QBE à relever et garantir la Sas Cemobat et celle de la Smabtp à relever et garantir la Sas Établissements Di Piazza, lesquelles s’analysent en un recours en garantie exercé par le tiers lésé au nom de l’assuré.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois ni d’un intérêt, ni d’une qualité à agir pour ce faire.

En conséquence, ses demandes tendant à la condamnation de la Sa Allianz Iard à relever et garantir la Sas Urbis réalisation, celle de la société QBE à relever et garantir la Sas Cemobat et celle de la Smabtp à relever et garantir la société Établissements Di Piazza doivent être déclarées irrecevables.

2. Sur les demandes au titre des désordres affectant la façade

La demande du syndicat des copropriétaires est dirigée contre le seul promoteur.

Le chiffrage de 102 168 euros TTC correspondant au montant des travaux de reprise sollicité par le syndicat des copropriétaires est obtenu par addition :

— d’un premier devis de la société Sol Façades du 4 juin 2024 d’un montant de 86 196 euros TTC

— d’un second devis de la société Sol Façades du 4 juin 2024 d’un montant de 13 200 euros TTC (devis 28700)

— d’un troisième devis de la société Sol Façades du 4 juin 2024 d’un montant de 2 772 euros TTC (devis 28698).

2.1 Sur la description des désordres et les constats techniques

Le syndicat des copropriétaires a informé le promoteur le 9 août 2016 du décollement de briquettes de parement à deux endroits différents au-dessus de la toiture de Mme [S] (voisine de l’immeuble).

Le 24 octobre 2016 dans un courrier ayant pour objet ‘ très urgent mesures conservatoires apprendre sur parement décollé de briquettes en façade qui menace de tomber à tout moment du cinquième étage', le syndicat des copropriétaires regrettait l’absence d’intervention et signalait que le phénomène prenait de l’ampleur et s’étendait sur la façade côté Wagner, ajoutant que 'le décollement est tel qu’il nécessite une intervention d’urgence'.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré le 3 novembre 2016 à l’assureur DO le désordre suivant :

‘Sinistre 9

Nature du risque : décrochement des briquettes de parement de façade (problème de par son importance qui va provoquer des dégâts dans la structure de manière certaine mais aussi et surtout un risque avéré d’accident)

Description sinistre : de nombreuses fissures anormales + dépens de briquettes de parement gondolent. Risque certain et immédiat de chute”

Sur les investigations de l’expert dommages-ouvrage Saretec

Il résulte du rapport DO du 12 juin 2017 qu’une réunion d’expertise amiable a été organisée sur site le 18 mai 2017 afin de déterminer si l’étanchéité de la toiture – terrasse était défaillante, avec pour conséquence la migration d’eau en pied d’acrotère au dos des briquettes collées qui aurait pu, sous l’action du gel, entraîner le décollement des enduits supports des briquettes. Il n’a toutefois été constaté aucun écoulement à la base de la maçonnerie constituant l’acrotère. L’expert DO Saretec en conclut que le décollement des briquettes au niveau des acrotère n’est pas lié à un passage d’eau à travers la maçonnerie consécutif à un défaut d’étanchéité.

Selon l’expert DO, l’origine des décollements de briquettes au niveau des acrotères de la façade avant et du pignon gauche de l’immeuble se trouve dans un défaut d’adhérence de l’enduit appliqué sur les acrotères, enduit sur lequel ont été collées les briquettes de parement. L’origine précise de ce défaut d’adhérence n’a pu être déterminée. Elle peut être recherchée dans un défaut de préparation du support (dessiccation), ou bien encore dans le gel de l’enduit mis en œuvre, lors de sa prise. Ce défaut d’adhérence n’est pas consécutif à une éventuelle défaillance de l’étanchéité.

S’agissant de la réparation : l’expert DO a indiqué qu’il y a lieu de purger les briquettes sur l’ensemble des acrotères avant de réaliser un enduit de rattrapage de la planimétrie avec primaire d’accrochage et de procéder à la pose de nouvelles briquettes de parement. Cette prestation nécessite la mise en œuvre d’un échafaudage en façade avant ainsi qu’en pignon gauche (chez le voisin et sur la couverture du voisin). Il estime cette prestation à 30 000 euros HT.

Sur les investigations de l’expert M. [Z]

La réalité d’un décollement des briquettes de parement a été constatée par l’expert M. [Z], qui a demandé la dépose des parements de l’ensemble des façades notamment :

— le 8 mai 2017 ‘je rappelle que la purge des façades doit se faire sans délai'

— le 30 mai 2017 ‘je rappelle que nous avons demandé que les purges des façades soient faites sans délai'.

S’agissant de l’origine des désordres, l’expert judiciaire M. [Z] a, lui aussi, mis en cause le sous-enduit mis en oeuvre pour faire adhérer les parements :

— dans un courriel du 23 juillet 2017 ayant pour objet ‘visite du 22/07/2017', il écrit : ‘à notre visite d’hier en fin de matinée, pour nous rendre compte de l’avancement des purges de parement de briques, nous avons pu voir les sous enduits sur lesquels sont venus la colle puis les parements de briques. Il apparaît de grosses différences d’épaisseur de ces enduits et qu’ils sont farineux sans aucune dureté. Là où il n’y a pas de sous enduits, le parement adhère très bien ; nous avons pris quelques échantillons’ ;

— dans sa note d’information n°4 du 3 septembre 2000, suite à la réunion du 1er septembre 2017, il précise que : ‘comme nous l’avions constaté sur la façade du voisin au [Adresse 21], suivant les zones, il apparaît que ce serait le sous enduit qui soit la cause des décollements, car quand il n’y en a pas, les parements sont parfaitement collés. Nous conseillons à l’entreprise DSA de se rapprocher de son fournisseur pour qu’il effectue une analyse de ces enduits à l’apparence très farineuse. Nous avons pu constater un décollement total sur les murs acrotères des sous enduits avec des épaisseurs allant de quelques millimètres à 1,5 cm et seulement les parements avec la colle sur les autres murs’ ;

— dans sa note d’information n° 5 du 9 octobre 2017, il développe, en réponse aux observations de DSA que ‘sur le même support ‘bloc béton', quand il n’y a pas de sous enduit, les parements briques sont parfaitement collés. Au vu des photos prises pendant la purge, on peut remarquer que les sous enduits sur le même support sont soit inexistants, soit d’épaisseur variant de 5 mm à 1,5 cm et au vu de l’aspect farineux au contact du support, ce sont bien les sous enduits qui sont à l’origine des décollements’ ; les annotations de l’expert sur les photographies jointes à la note d’information signalent l’absence d’adhérence de la sous-couche sur les blocs, par opposition à la parfaite adhérence de la colle sur les blocs en absence de sous-couche.

Sur les investigations de M. [C]

Les briquettes de l’ensemble des façades ont été déposées avant les opérations de M. [C] désigné le 4 décembre 2017 en remplacement de l’expert M. [Z]. Ce second expert précise que les premières manifestations de décollement des plaquettes se sont produites et ont été localisées à proximité de la jonction de l’ouvrage de gros œuvre et des acrotères, mais indique n’avoir pas d’éléments d’analyse lui permettant de déterminer s’il s’agissait d’un phénomène ponctuel ou généralisé.

Il signale toutefois que, en tout état de cause, il existait bien un danger de chute des briquettes de parement au moment de la première procédure expertale, représentant un risque d’accident pour l’usager, ce qui explique le choix de notre prédécesseur de faire déposer I’ensemble, sur un principe de précaution, ajoutant qu’il appartiendra au tribunal de dire si ce danger de chute représentait un risque d’impropriété à usage (pg 20).

M. [C] précise n’être pas en mesure d’identifier l’origine des problèmes liés au décollement des plaquettes en l’absence de possibilité matérielle d’investigations et faute d’éléments d’analyse permettant de se prononcer sur dossier. Il exclut cependant un défaut d’étanchéité en acrotère, au vu des déclarations contradictoires des parties et du résultat des essais de mise en eau réalisés par son prédécesseur en mai 2017. Il précise sur ce dernier point que le résultat des essais d’étanchéité réalisés à cet endroit en mai 2017 s’était avéré négatif, puisqu’aucune infiltration n’avait été mise en évidence, ce qui infirmerait l’hypothèse d’un lien de causalité entre des infiltrations en toiture et le décollement des plaquettes de parement.

2.2 Sur la responsabilité du promoteur

Aux termes de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En l’espèce, la nature décennale du désordre dont s’agit, caché à la réception, apparu dans le délai de dix ans suivant celle-ci et à l’origine d’un risque pour la sécurité des habitants, riverains et passants en cas de chute des briquettes des parements, n’est pas contestée.

Le promoteur engage donc sa responsabilité décennale à l’égard du syndicat des copropriétaires.

2.3 Sur la réparation du désordre

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

L’expert judiciaire indique les travaux réparatoires suivants : nettoyer les façades et procéder à la fourniture et à la pose de nouvelles briquettes de parement, y compris toutes sujétions comme remise en état de la façade support.

Il précise que le devis Sol Façades (N° DE22934 du 13 mai 2021) correspond à la remise en état de la façade principale avec briquettes de parement et propose de le retenir pour un montant de 43 305,74euros HT soit, avec un taux de TVA à 10%, un montant de 47 636,31euros TTC.

Il y ajoute le nettoyage des balcons des deux derniers niveaux, précisant que cette prestation est justifiée par le retraitement de la façade en plaquettes de parement. Il l’estime à 2 280 euros HT soit, avec une TVA à 10%, une prestation retenue pour un montant de 2 508 euros TTC.

Contrairement à ce qu’il allègue, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que le coût de la reprise des parements s’élèverait désormais à 86 196 euros TTC en considération d’un devis de la société Sol Façades n° 28701 établi le 4 juin 2024, dont les cohérences technique et financière, contestées en défense, n’ont fait l’objet d’aucune analyse objective par un technicien. Il doit ici être observé que les prestations figurant sur ce devis n°28701 sont distinctes de celles strictement appréciées et retenues par le technicien en considération du devis de la même société n°DE22934, sans qu’aucune explication technique objective ne soit apportée sur l’extension du périmètre des travaux réparatoires.

S’agissant du devis de la société Sol Façades n°DE22933 du 13 mai 2021 dont le demandeur entend voir la juridiction retenir une version actualisée : l’expert judiciaire a écarté ce devis ayant pour objet ‘reprise sur désordres de fixation et maintien de la bâche de protection’ au motif qu’il concerne des prestations sans rapport avec les points de litige retenus. Lesdits désordres n’ont, du reste, pas fait l’objet d’un constat contradictoire. Le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve, ne justifie pas plus devant le tribunal de la nécessité de retenir le devis de la société sol façades (n°DE24936 du 12 mai 2022) d’un montant de 11 952,60 euros TTC, correspondant à l’actualisation du devis n°DE22933.

Le montant des travaux réparatoires des façades s’élève donc à 50 144,31 euros TTC (47 636,31 + 2508).

L’inflation des prix liés à la construction est due au syndicat des copropriétaires. Ce dernier ne démontre toutefois pas qu’elle ne serait pas justement compensée par l’actualisation en fonction de l’indice BT01 entre le jour du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement. Tel que suggéré par la Sas Etablissement Di Piazza et son assureur, il sera retenu pour toutes les indemnités qui seront accordées en réparation de préjudices matériels, une actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01, sans qu’il soit nécessaire de recourir à des devis actualisés.

En conséquence, la société Urbis réalisation sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 50 144,31 euros TTC au titre des travaux relatifs à la façade, outre actualisation.

2.4 Sur les recours

2.4.1 Sur le recours du promoteur vendeur

Si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de l’immeuble (3e Civ., 20 avril 1982, pourvoi n° 81-10.026, Bull. 1982, III, n° 95 ; 3e Civ., 9 février 2010, pourvoi n° 08-18.970 ; 3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-22.376, publié).

Il résulte de la combinaison des articles 1646-1, 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1382, devenu 1240, du code civil que le vendeur d’immeuble à construire condamné à réparation au titre d’une responsabilité de plein droit ne peut, dans ses recours contre les constructeurs, conserver à sa charge une part de la dette de réparation que si une faute, une immixtion ou une prise délibérée du risque est caractérisée à son encontre (3e Civ., 14 novembre 1991, pourvoi n° 90-10.050, Bull. 1991, III, n° 272 ; 3e Civ., 14 décembre 2022, pourvoi n° 21-19.547, 21-19.377).

Le promoteur exerce un recours général contre :

— la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur DO et CNR,

— la Sas Cemobat et son assureur la société QBE,

— M. [M] [X] et son assureur la Maf,

— la Sas Établissements Di Piazza et son assureur la Smabtp,

— la Sas DSA,

— la Sa Axa France Iard ès qualité d’assureur de la société DSA et de la société Etablissement Di Piazza,

— la société BATP Construction,

— la Sasu Bureau veritas constuction et son assureur la société XL Insurance SE.

2.4.1.1 Sur la garantie de l’assureur DO CNR

Vu les articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances,

La Sa Allianz Iard ne conteste pas la mobilisation de ses garanties DO et CNR.

2.4.1.2 Sur les responsabilités des locateurs d’ouvrage et la garantie de leurs assureurs

* Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Sont présumés responsables tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Dès lors, il convient d’apporter la preuve que les intervenants à l’acte de construire ont la qualité de constructeur et d’établir que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que les briques de parement ont été posées par la société DSA Midi Pyrénées (devenue BSA Occitanie) sous la maîtrise d’oeuvre d’exécution de la société Cemobat. Le désordre dont s’agit se situe donc dans la sphère d’intervention de chacune, qui engage dès lors sa responsabilité décennale à l’égard du promoteur vendeur.

En revanche, il n’est ni allégué ni a fortiori établi par le maître de l’ouvrage aucun lien entre le désordre et M. [X] (architecte chargé d’une mission de conception) d’une part et la société Di Piazza (titulaire du lot plomberie – sanitaire – chauffage) d’autre part. L’imputabilité entre leurs travaux et le désordre fait défaut.

Enfin, s’il est exact que la société BATP a réalisé la maçonnerie, support des plaquettes de parements, cette seule circonstance est insuffisante à établir un lien entre l’ouvrage de ce constructeur et le désordre, qui prend son origine non dans un défaut du support mais dans une défaillance de l’enduit mis en oeuvre suivant les conclusions concordantes de l’expert DO et du premier expert judiciaire.

Seules les responsabilités décennales de la société DSA Midi Pyrénées (devenue BSA Occitanie) et de la société Cemobat sont donc engagées à l’égard du maître de l’ouvrage au titre du désordre affectant les façades.

* Aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, relatif aux assurances de responsabilité, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, ni la société QBE assureur de la société Cemobat ni la Sa Axa France Iard assureur de la société DSA ne contestent devoir leur garantie à leurs assurées au titre des préjudices matériels.

Chaque assureur pourra opposer à son assurée la franchise contractuelle.

2.4.1.3 Sur la responsabilité du contrôleur technique et la garantie de son assureur

* En vertu des dispositions de l’article L. 111-23 du code de la construction et de l’habitation, le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.

Il intervient à la demande du maître de l’ouvrage, pour donner des avis sur les risques de la construction en matière de solidité de l’ouvrage et de sécurité des personnes.

Le contrôleur technique, qui n’est pas constructeur, est soumis, en application de l’article L. 111-24 du code de la construction et de l’habitation, applicable au regard de la date du contrat, dans les limites de la mission confiée par le maître de l’ouvrage, à la présomption de responsabilité édictée par les articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du code civil.

Il est donc débiteur de la garantie décennale au même titre que les constructeurs si les désordres constatés lui sont imputables au regard de la définition contractuelle de sa mission. Sa responsabilité est engagée de plein droit, sans faute (3 e Civ., 17 juin 2008, pourvoi n° 07-14.245) et l’absence de faute n’est donc pas exonératoire de responsabilité. Un dommage ne peut lui être imputé que s’il entre dans ses missions de contribuer à en prévenir la survenance.

Au cas présent, selon convention conclue le 15 juillet 2013, la société Bureau Veritas a notamment été chargée par le maître de l’ouvrage d’une mission LP relative à la solidité des ouvrages et des éléments d’équipements dissociables et indissociables. Cette mission couvrait à la fois le contrôle des études de conception, le contrôle des documents d’exécution, le contrôle des ouvrages sur chantier et, enfin, les vérifications finales préalables à la réception.

La solidité des revêtements de façade, à savoir les briquettes, entre incontestablement dans le périmètre de la mission LP de contrôle technique. La société Bureau Veritas ne le conteste pas, son RICT du 23 août 2013 précisant du reste l’avis AP (‘à préciser') suivant au titre de la mission LP ‘revêtements muraux extérieurs collés : prévoir briquette NF et mortier colle de classe C2s'.

Dès lors, nonobstant ses dénégations, le contrôleur technique, qui ne rapporte pas la preuve d’une cause exonératoire, voit sa responsabilité engagée de plein droit à l’égard du maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 111-24 du code de la construction et de l’habitation.

* S’agissant de l’assureur XL Insurance :

L’attestation d’assurance en date du 3 janvier 2014 versée aux débats par la société Urbis Réalisation fait état d’un contrat d’assurance XLFR0056690LI conclu entre la société Bureau Veritas et la Sa Axa Corporate Solutions Assurance (aux droits de laquelle vient la société XL Insurance) couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers dans le cadre de l’activité de contrôle technique, pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014 inclus.

Le contrôleur technique et son assureur précisent que ledit contrat a été résilié le 31 décembre 2014.

Il n’est donc pas établi que la société Axa Corporate solutions assurance était l’assureur responsabilité civile décennale du contrôleur technique au jour de l’ouverture du chantier.

Le promoteur vendeur ne rapportant pas plus que les autres parties au procès la preuve de l’existence d’un tel contrat ne saurait donc voir prospérer ses demandes contre la société XL Insurance Company SE.

Toutes demandes et tous recours contre cet assureur seront donc rejetés.

En considération de ce qui précède, il y a lieu de condamner la Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur DO et CNR, la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv, la société BSA Occitanie et son assureur la Sa Axa France Iard, la société Bureau Veritas Construction à relever et garantir la société Urbis réalisation de sa condamnation au titre des travaux relatifs à la façade. Cette condamnation sera prononcée in solidum, chacun des intervenants étant pleinement responsable à l’égard du promoteur – vendeur, sans que la clause limitative de responsabilité invoquée par le contrôleur technique ne puisse recevoir application dans ses rapports avec celui-ci.

2.4.2 Sur le recours de l’assureur DO

* Sur le recours en garantie

La Sa Allianz Iard demande au tribunal de condamner in solidum M. [M] [X], la Maf, la Sas Cemobat, la société QBE, la société Établissements Di Piazza, la Sa Axa France Iard, la Smabtp, la Sas Dsa Midi Pyrénées, la Sa Axa France Iard, la Sarl BATP Construction, prise en la personne de son liquidateur amiable, la Sasu Bureau veritas construction et la société XL Insurance SE à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

L’assureur DO justifie avoir fait procéder à la dépose de l’ensemble des briquettes de parement à la demande du premier expert judiciaire, ce que pointent la société DSA et son assureur Axa dans le dire qu’ils ont adressé le 21 juin 2021 à l’expert [C] (‘je ne reviendrai pas sur la polémique née de la demande de votre prédécesseur suivi par l’assureur dommages ouvrage de faire procéder à l’entière dépose des briquettes de parement alors que pour des raisons de sécurité l’expert dommages- ouvrage avait demandé à la société DSA de purger les plaquettes de parement qui sonnent creux').

Contrairement à ce que soutiennent désormais la société BSA et son assureur Axa devant la juridiction, le dépôt des briquettes de parement n’a donc pas été fait en dépit des préconisations du premier expert judiciaire, mais au contraire à la demande de ce dernier, ce que son successeur a attribué à un souci de précaution en lien avec la sécurité des personnes.

Aucune faute de l’assureur dommages-ouvrage, qui justifierait qu’une part contributive demeure à sa charge, n’est donc établie.

La Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur DO et CNR dispose donc d’un recours intégral contre la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv, la société BSA Occitanie et son assureur la Sa Axa France Iard, et la société Bureau Veritas Construction .

Son recours ne saurait en revanche prospérer à l’égard des autres parties dont la responsabilité n’a pas été retenue au titre du désordre.

* Sur l’action subrogatoire

L’assureur DO exerce un recours subrogatoire contre la société Dsa Midi Pyrénées, la Sa Axa France Iard, la Sas Cemobat, la société QBE, la Sarl BATP Construction prise en la personne de son liquidateur amiable, la Sasu Bureau veritas construction et la société XL Insurance SE à hauteur de sommes qu’il dit, en page 9 de ses conclusions, avoir déjà versées au cours de l’instruction amiable, et correspondant au préfinancement des mesures conservatoires et des investigations au titre du décollement des briquettes à hauteur de 52 071,72 euros TTC, décomposée comme suit :

—  6 124,56 euros au titre de la dépose des revêtements par la société DSA,

—  6 859,03 euros au titre des mesures d’urgence par la société IRS,

—  6 600 euros au titre du remplacement du bâchage par la société les Trois Mousquetons,

—  22 882,20 euros au titre de la dépose des plaquettes par la société M3 Construction,

—  8 507,52 au titre du bâchage des acrotères et de la location d’un échafaudage par la société M3 Construction,

—  500 euros versés à Mme [S] au titre de l’accès à la propriété mitoyenne pour les travaux de dépose,

—  597,50 euros au titre de la mise en eau de la toiture terrasse par la société ATE.

A cet égard, la société DSA ne conteste pas avoir reçu de l’assureur DO la somme de 6 124,56 euros TTC correspondant en lecture du rapport d’expertise DO du 12 juin 2017 à la purge des briquettes à l’aplomb du balcon du logement 502 à la nacelle.

Il est justifié de l’engagement par l’assureur DO de la somme de 6 859,03 euros TTC, suivant devis de la société IRS et commande de l’expert DO (prestations correspondant à la mise en place de pinces en bois tous les mètres pour sécurisation des briquettes d’acrotère encore en place, à la demande de M. [Z]).

Le préfinancement de la somme de 6600 euros TTC au titre du remplacement des bâches sur acrotère en façade avant et sur pignon gauche est quant à lui justifié par la production du devis correspondant (pièce 7 b des sociétés DSA et Axa) et par la capture d’écran du logiciel interne faisant état du versement de cette somme par l’assureur DO.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas avoir reçu de l’assureur DO la somme de 31 389,72 euros pour lui permettre de régler les travaux de la société M3 Construction (22882,20 + 8507,52) dont les devis sont retrouvés dans la pièce 7 b des sociétés DSA et Axa.

Enfin, la prestation de mise en eau de la société ATE pour un montant de 597,70 euros TTC est rappelée dans le rapport du 12 juin 2017 de l’assureur DO.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande au titre de l’indemnité qui aurait été versée à la voisine Mme [S], cette prétention ne reposant que sur une capture d’écran du logiciel interne de la Sa Allianz Iard, qui s’abstient de produire toute facture et/ou protocole d’accord.

Le recours subrogatoire de l’assureur DO ne saurait donc prospérer qu’à hauteur de 51 571,72 euros TTC (52071,72 -500), montant que la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv, la société BSA Occitanie et son assureur la Sa Axa France Iard, la société Bureau Veritas Construction, à l’exclusion de toutes autres partis, seront condamnés in solidum à lui verser.

2.4.3 Sur les recours entre constructeurs

Le recours d’un co-obligé contre un autre co-obligé a pour objet de déterminer la charge définitive de la dette que devra supporter chaque responsable. Une telle action est de nature contractuelle si les co-obligés sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s’ils ne le sont pas.

Il résulte de l’article 1147 ancien et 1231-1 du code civil pour la responsabilité contractuelle et de l’article 1382 ancien et 1240 à 1242 du même code pour la responsabilité délictuelle que la contribution à la dette de réparation du dommage causé par plusieurs auteurs a lieu en proportion de la gravité des fautes respectives de ces derniers.

Sont ici examinés :

— le recours général de la société Cemobat et de son assureur QBE contre M. [M] [X] et son assureur la Maf, la société DSA et son assureur la Smabtp, la société Établissements Di Piazza et ses assureurs la Smabtp et la Sa Axa France Iard, la Sasu Bureau veritas construction et son assureur la société XL Insurance SE, la Sarl BATP Construction

— le recours général de la société DSA (devenue BSA Occitanie) et de son assureur Axa contre la Sas Cemobat et son assureur la société QBE ; ces sociétés demandant au tribunal en tout état de cause de limiter la condamnation de la société DSA à hauteur de 10 % de l’entier sinistre pour le désordre relatif au décollement des briquettes de parement ;

— le recours de la Sasu Bureau Veritas Construction contre la Sas Cemobat, son assureur QBE, la Sas Urbis réalisation, la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur décennal CNR de la Sas Urbis réalisation, M. [M] [X], son assureur la Maf, la société Établissements Di Piazza, son assureur la Smabtp, la société DSA Midi Pyrénées, la Sa Axa France Iard en sa qualité d’assureur de la société Établissements Di Piazza et de la société DSA Midi Pyrénées, ainsi que la Sarl BATP Construction.

En l’absence de preuve de faute de leur part et/ou de tout lien d’imputabilité entre leur intervention et le décollement des briquettes de parement, aucun recours ne saurait prospérer à l’encontre de la Sa Allianz Iard, de M. [X] et de son assureur la Maf, de la Sarl BATP Construction, de la société Établissements Di Piazza et des assureurs Smabtp et Axa.

Il reste donc à envisager la répartition de la charge de la dette entre le maître d’oeuvre d’exécution, le façadier et le contrôleur technique.

Il doit ici être constaté que, l’expert M. [Z] ayant relevé la parfaite adhésion des briquettes aux endroits sur lesquels le sous enduit n’avait pas été appliqué, le phénomène de décollement n’affectait pas l’intégralité des briquettes de parement. Il n’en était pas pour autant isolé, ayant été constaté en plusieurs endroits.

En outre, nonobstant les conclusions de l’expert judiciaire M. [C], il résulte des éléments versés aux débats que le désordre trouve son origine dans une défaillance du sous-enduit, tel que révélé par l’expert DO et le premier expert judiciaire. C’est, en revanche, la cause de cette défaillance du sous-enduit qui n’a pu être déterminée au cours des opérations d’expertise.

En considération des investigations expertales, le tribunal retient cependant qu’il ne peut s’agir que :

— d’un défaut de qualité de l’enduit, imputable à la société DSA qui l’a mis en oeuvre et qui aurait dû percevoir son aspect 'farineux sans aucune dureté',

— ou bien d’un défaut dans l’application de ce produit (défaut de préparation du support, mise en œuvre dans des conditions climatiques inadaptées), qui serait tout autant imputable à faute au façadier.

La faute de la société DSA dans l’exécution de ses obligations contractuelles à l’égard du maître d’ouvrage Urbis est ainsi caractérisée.

Dans le cadre de sa mission de direction et d’exécution des travaux (DET), le maître d’œuvre d’exécution était, pour sa part, tenu à l’égard du maître d’ouvrage d’une obligation de contrôler la qualité ainsi que la mise en œuvre des matériaux. Dès lors, quelle que soit la cause retenue (défaut de qualité de l’enduit ou défaut dans l’application du produit), la survenance du désordre caractérise le manquement du maître d’œuvre d’exécution dans l’obligation de contrôle précitée.

S’agissant du contrôleur technique : la société Cemobat et son assureur forment seuls un recours contre la société Bureau Veritas construction, observant que les décollements des briquettes de parement relèvent de sa mission. Cette circonstance est toutefois insuffisante à établir la faute du contrôleur technique, lequel a précisément, ainsi qu’il a été dit, émis un avis dans son rapport initial appelant des précisions sur la norme des briquettes et le type de colle à utiliser. La faute du contrôleur technique, qui ne peut se substituer à un maître d’œuvre d’exécution et à qui il n’incombe pas de s’assurer que ses avis soient suivis d’effet, n’est donc pas caractérisée.

S’agissant des rapports entre eux et en considération de la faute nécessairement prépondérante de la société DSA qui a mis en oeuvre l’enduit défaillant, il convient de fixer les responsabilités comme suit :

— société DSA (devenue BSA Occitanie) assurée par la société Axa France Iar 80%

— société Cemobat assurée par la société Qbe Europe Sa/Nv 20%

— société Bureau Veritas Construction 0%

proportions dans lesquelles il sera fait droit aux recours.

3. Sur les désordres de venues d’eau dans le garage

Sont ici examinées les demandes du syndicat des copropriétaires aux fins de voir la juridiction :

– condamner la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la Sarl Établissements Di Piazza, la Sarl BATP Construction solidairement au paiement des travaux de reprise de la rampe du parking et de l’édicule ;

– condamner la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la Sarl Établissements Di Piazza solidairement paiement des sommes de 22 639,76 euros TTC et de 360 euros au titre des travaux relatifs au traitement des origines des désordres au niveau du garage ainsi que de leurs conséquences ;

– condamner solidairement la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la Sarl Établissements Di Piazza au paiement de la somme de 4 893,32 euros TTC au titre des préjudices relatifs aux différentes interventions réalisées en cours d’expertise ;

– condamner solidairement la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la Sarl Établissements Di Piazza au paiement de la somme de 2 748,35 euros TTC au titre des préjudices relatifs aux différentes interventions réalisées postérieurement aux opérations d’expertise et dans l’attente de la réalisation des travaux de reprise définitifs.

3.1 Sur la description des désordres et les constats techniques

Le 4 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires a déclaré au promoteur avoir constaté, suite aux pluies des jours précédents, des venues d’eau anormales dans le sous-sol de la résidence provoquant une stagnation d’eau sur les sols du parking, une stagnation d’eau dans le sas entre l’ascenseur et le parking.

Le sinistre a été déclaré le 3 novembre 2016 à l’assureur dommages-ouvrage dans les termes suivants (sinistre 6) :

Nature du sinistre : venues d’eau anormales dans le sous-sol (problème de par son importance qui va provoquer des dégâts dans la structure de manière certaine : effet de gel, rouille en fosse ascenseur et en fosse des monte-véhicules).

Description du sinistre : une importante quantité d’eau s’infiltre dans les sous-sols par fortes pluies inondant le sous-sol. La terre qui se délite entre les pieux bouchant les cunettes, l’eau ne s’évacue pas correctement.

Au terme d’un rapport d’intervention de la société SARP Sud Ouest, il a été constaté le 14 décembre 2017 la présence de 15 cm d’eau dans la fosse ascenseur des véhicules.

Sur les investigations de l’expert M. [Z]

Dans sa note d’information n° 4, M. [Z] indique : ‘au vu des débordements des regards intérieurs du parking des inondations à répétition des sas de sortie, accès aux étages et ascenseur, après installation d’un niveau laser, nous avons pu constater que les sols étaient en contre-pente négatif par rapport au parking jusqu’à 2 cm, ce qui a pour conséquence le remplissage et la stagnation d’eau dans la fosse ascenseur, un risque de chute de personnes par glissement dans les deux sas'.

Sur les investigations de l’expert M. [C] et de son sapiteur

La réalité des venues d’eau dans le sous-sol est confirmée par les investigations de M. [C].

Le sapiteur M. [W] précise les éléments suivants à l’issue de son intervention le 27 mars 2019 :

— s’agissant du poste de relevage :

les pompes du poste de relevage ont été testées une par une sans constat de dysfonctionnement ; toutefois, lors de leur fonctionnement, il est constaté un refoulement très important par le fourreau contenant la conduite de sortie du poste de relevage ; l’efficacité de ce poste est ‘grandement altérée’ par une fuite au niveau du collage au solvant d’une conduite horizontale en PEHD et d’un coude en PVC, laquelle fuite réduit fortement le débit effectif de relevage des eaux ; la fuite est en lien avec un défaut du collage, le sapiteur précisant que les deux matières ne sont pas compatibles par collage solvanté et que le PEHD ne se raccorde que par soudure ou par serrage mécanique ;

— s’agissant du raccordement du caniveau de pied de rampe :

le caniveau en pied de rampe est évacué par une conduite en PVC de 100 mm vers le poste de relevage. L’inspection vidéo ne montre pas de défaut d’évacuation. On relève que la grille du caniveau comporte des stries peu espacées. En cas de fortes précipitations, de l’eau peut passer au-delà de la grille et se répandre sur le sol du parking.

— au niveau de la ventilation haute du parking

Il a été signalé des venues d’eau par le conduit de ventilation de l’aération haute du parking.

Un édicule dans le jardin permet la sortie de l’air. Le remblai périphérique à l’édicule dépasse le niveau de la grille de protection. Un ruissellement d’eau se produit par cette voie en cas de fortes averses.

S’agissant des causes de venues d’eau dans le sous-sol, l’expert judiciaire précise :

1- Le niveau altimétrique du revêtement de la voie publique est situé au-dessus du niveau supérieur de la rampe d’accès, avec un caniveau pratiquement plat. Cela favorise la mise en charge très rapide de ce caniveau par temps de fortes pluies, et a pour conséquence le déversement de l’eau de pluie sur la rampe, et ce jusqu’au sous-sol. Et pendant ce déversement, une partie de cette eau de ruissellement s’infiltre entre le béton de la rampe d’accès et la paroi verticale qui est à son contact. Cette infiltration se propage à l’intérieur du parking en sous-sol et coule au goutte-à-goutte sur les places de parking, situées juste au-dessous. Et de l’autre côté, cette infiltration descend jusqu’à la cunette, laquelle présente une insuffisance de pente et de dimension pour capter et évacuer cette eau.

Hormis l’eau de pluie tombant directement sur la rampe, la majeure partie de cette eau de ruissellement provient de la rue, il aurait été préférable d’aménager un système de récupération de l’eau au départ de cette rampe (de type caniveau grille), et de la canaliser directement vers le réseau pluvial public. Et compte tenu de la nature de cette rampe, de l’absence de récupération d’eau au départ de celle-ci, et du contexte environnemental, le ruissellement à travers cette rampe d’accès au garage s’expIique aisément, ainsi que les désordres qui en découlent.

2- l’édicule bâti dans l’espace vert est dépourvu d’étanchéité sur ses parois verticales. Cela favorise aussi une infiltration, à travers cet édicule, et un ruissellement sur la paroi moulée verticale du parking. Ce problème est moins grave, puisqu’il peut être traité par la récupération d’eau en pied de paroi dans une cunette, lorsque celle-ci aura été aménagée aux dimensions et à la pente suffisante pour être canalisée.

3- du fait de la fuite du réseau sous-dallage (jonction du coude en PVC et de la conduite en PEHD), la quasi-totalité de l’eau refoulée était réintroduite dans le puits.

Sur la gravité et les conséquences du vice tenant à la présence d’eau dans le sous-sol, l’expert judiciaire signale qu’en l’absence de travaux de réparation, le désordre consécutif au défaut de conception de la rampe d’accès au garage et de l’édicule d’aération de celui-ci, aura un caractère évolutif, jusqu’à affecter le bon usage du garage, ce qui se produira inévitablement avant la fin de la période de garantie décennale.

Invité à donner tous éléments techniques à la juridiction afin de permettre à cette dernière de statuer sur les responsabilités, le technicien souligne :

— à titre principal, l’insuffisance des prescriptions de la maîtrise d’œuvre visant à limiter au maximum le ruissellement de l’eau : il insiste sur l’absence de prescription d’un caniveau grille permettant la récupération des eaux de pluie provenant de la rue (en partie haute de la rampe), compte tenu de l’altimétrie de la voirie existante et précise qu’alternativement, il aurait fallu prévoir un seuil plus haut que celui réalisé ; il pointe encore l’absence de prescription d’étanchéité des parois moulées supportant la rampe et des parois de l’édicule permettant la ventilation du sous-sol ;

— à titre secondaire, une faute d’exécution du système de refoulement de l’eau, qui a aggravé le phénomène, imputable au plombier et consistant en un défaut de collage entre deux conduites qui a résulté en un refoulement important par le fourreau qui contient la conduite de sortie du poste de relevage. ll ne s’agit toutefois pas de l’origine des venues d’eau dans le sous-sol, mais d’un défaut qui réduit le débit de relevage des eaux et vient aggraver le phénomène d’inondation (pg 22).

M. [C] indique la solution réparatoire suivante :

Nous estimons tout d’abord qu’il y a lieu de faire procéder à des traitements d’étanchéité de la rampe d’accès au garage en sous-sol, ainsi qu’en ‘relevé’ des parois supportant cette rampe, et ce jusqu’à une hauteur suffisante à partir de la jonction des parois et de la rampe. Un traitement d’étanchéité devra aussi être mis en œuvre sur les parois de l’édicule qui permet de ventiler le garage.

Nous estimons qu’il faudra aussi envisager une restructuration de la cunette située en bas des parois moulées de ce parking en sous-sol. Cette cunette devra avoir une pente suffisante, ainsi qu’une largeur et une profondeur permettant de capter et de canaliser efficacement les eaux de ruissellement sur cette paroi, qui n’est pas réputée étanche.

Il faudra aussi veiller au bon fonctionnement du système de relevage et de sa mise en sécurité, avec alarme de dysfonctionnement. Cela impliquera aussi un entretien régulier, qui justifierait la souscription d’un contrat de maintenance.

Mais surtout, il faudra concevoir un système permettant de récupérer, canaliser et évacuer l’eau provenant de la rue, avant que celle-ci ne ruisselle sur la rampe. Pour ce faire, il pourrait être envisagé l’intégration d’un caniveau grille, au droit du portail et en partie haute de cette rampe. L’eau ainsi récupérée pourrait être ensuite canalisée vers le réseau pluvial public.

3.2 Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Sont présumés responsables tous les constructeurs concernés par les désordres revêtant un caractère décennal, sauf s’ils démontrent que les dommages proviennent d’une cause étrangère ou ne rentrent pas dans leur sphère d’intervention.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru et pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Dès lors, il convient d’apporter la preuve que les intervenants à l’acte de construire ont la qualité de constructeur et d’établir que la cause du dommage se situe dans leur sphère d’intervention.

En l’espèce, la nature décennale du désordre lié à la présence d’eau en sous-sol, non apparent à la réception, non réservé et apparu dans le délai de dix ans suivant celle-ci, n’est pas contestée. L’impropriété à destination de l’ouvrage est caractérisée par l’impossibilité d’un usage normal et sécure par temps de pluie, en considération du risque de chute des personnes y circulant, mais également d’eau stagnante dans les fosses d’ascenseur de personnes et de véhicules.

La société Urbis Réalisation doit au syndicat des copropriétaires sa garantie décennale en tant que promoteur, pour l’ensemble du désordre de venues d’eau quelle qu’en soit la cause.

Il en va de même de la société Cemobat, maître d’oeuvre d’exécution mais dont le contrat de ‘maîtrise d’oeuvre, et d’ordonnancement, pilotage et coordination’ prévoyait une intervention dès le stade de la conception de l’ouvrage, en lien avec l’architecte et les bureaux d’études. Il était notamment, au stade [15], investi d’une mission de ‘définition et d’aide au choix des dispositifs techniques de construction’ (pg 6). Il était encore en charge d’établir les CCTP (pg 10) pour la phase DCE, ainsi qu’une série de plans incluant des plans techniques. Contrairement à ce qu’allègue la société Cemabat, sa mission n’était donc pas limitée à une ‘mission classique de maître d’oeuvre d’exécution contenant une mission d’OPC', mais incluait une part de conception, en lien direct avec l’origine des venues d’eau.

S’agissant de la Sarl BATP Construction : il n’est pas établi que cette société titulaire du lot GO soit intervenue pour la réalisation de la cunette dont la reprise est prescrite pour mettre fin aux venues d’eau. Elle a, en revanche, réalisé notamment la rampe de parking et l’édicule. Il apparaît cependant que ses travaux, dont la qualité n’est pas contestée, ne sont pas à proprement parler à l’origine du désordre de venues d’eau. En effet, la reprise de la rampe de parking et celle de l’édicule, indiquées par l’expert, consistent en l’application d’une étanchéité dont il n’est pas établi qu’elle lui incombait. L’imputabilité du désordre à la sphère d’intervention de cette défenderesse n’est donc pas établie.

Toutes demandes et tous recours contre la société BATP Construction au titre des désordres intéressant le désordre de venues d’eau dans le sous sol seront donc rejetés.

Enfin, la responsabilité décennale de la société Etablissement Di Piazza est due uniquement pour la fuite du réseau de pompage, cause simplement aggravante du désordre. Cette société qui a procédé au collage par solvant de deux éléments incompatibles, à l’origine d’une fuite du réseau de relevage , ne peut utilement arguer que ledit désordre de fuite trouverait sa cause dans des travaux réalisés postérieurement à la réception.

3.3 Sur la réparation des préjudices

Les venues d’eau étant la conséquence de vices affectant des ouvrages distincts, il y a lieu de distinguer selon les travaux réparatoires concernent ou non le réseau de relevage.

* Sur les travaux réparatoires hors reprise du réseau de relevage

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise et des devis validés par le technicien, que le coût des travaux nécessaires à la reprise du désordre hors fuite du réseau de relevage s’élève à :

—  15 078,79 euros HT soit 16 586,67 euros TTC pour la création d’une cunette et la réalisation d’une tranchée en partie haute de la rampe ( devis DE00018575 de la société Evolutiv Habitat du 21 mai 2021 : 17 325,17 euros HT, dont il convient de soustraire les travaux de reprise du sas de l’ascenseur 2246,38 euros HT dont les parties défenderesses signalent à juste titre que, bien que retenus par l’expert judiciaire, ils ne correspondent à aucun désordre constaté),

—  3 567 euros HT (95 + 200 + 865,20 + 798+688+176+144,80+ 600+120) soit 3 923,70 euros TTC pour la reprise de la rampe de parking et de l’édicule (devis de la société Expertise Etanchéité du 11 juin 2021),

—  345,60 euros TTC au titre de la remise en état du jardin incluant un engazonnement (non compris dans la prestation ‘remise en place de la terre végétale déplacée sur drain et filtre’ de la société Evolutiv Habitat)

soit un total de 20 855,97 euros TTC.

S’agissant des frais conservatoires :

En outre, alors que les travaux de reprise de la fuite sur le réseau de relevage ont été repris courant juillet 2019 de sorte que la cause aggravante imputable aux travaux de la société Di Piazza avait alors disparu, le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait procéder à des travaux conservatoires urgents consistant en des interventions de nettoyage suite aux fortes pluies, d’un montant total de 380,05 euros TTC (facture DLT Nettoyage du 30 septembre 2021 68 + facture A2P du 06 octobre 2021 : 98,45+ facture Pompes Environnement du 5 octobre 2021 : 132 + facture DLT Nettoyage d’août 2024 : 81,6).

Il n’est, en revanche pas justifié que les prestations de remise en état de l’ascenseur devisées à 1424,50 euros se trouvent en lien avec le désordre.

S’y ajoutent, à l’inverse, les frais conservatoires antérieurs à l’expertise judiciaire, vérifiés par l’expert judiciaire et dont les justificatifs sont versés aux débats, et n’ayant pas pour objet une intervention sur les pompes de relevage (lesquels seront examinés au point suivant) :

— facture du 31/05/2017 (intervention spéciale pompage) : 48 euros

— facture du 31/07/2017 (intervention spéciale pompage) : 48euros

— facture du 01/12/2017 (pompage eau et entretien) : 1 139,05 euros

— facture du 15/12/2017 (mise en œuvre pompe provisoire) : 745,80

— facture du 29/01/2018 (diagnostic installation et raccord PVC) : 462 euros

— facture du 11/06/2018 (contrôle des grilles descente garage) : 132 euros

soit 2 574,85 euros TTC.

Le montant des frais conservatoires engagés par le syndicat des copropriétaires s’élève donc à 2 954,90 euros TTC (380,05 + 2 574,85).

En considération de ce qui précède, il y a lieu de condamner in solidum la société Urbis Rénovation et la société Cemobat à verser à au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 20 855,97 euros TTC au titre des travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, outre actualisation,

— la somme de 2 954,90 euros TTC au titre des mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage.

* Sur les travaux conservatoires et de reprise du réseau de relevage

Il est justifié par le syndicat des copropriétaires qu’il a engagé avant et en cours d’expertise les sommes suivantes, relatives à un ensemble d’interventions réalisées sur les pompes de relevage du sous-sol :

— facture du 28/09/2017 (intervention sur pompe de relevage) : 213,40 euros

— facture du 08/12/2017 (intervention sur pompe de relevage) : 616 euros

— facture du 22/07/2019 (reprise tuyau pompe relevage incluant réparation de la fuite : 1 269,07 euros

— facture du 12/08/2019 (redémarrage pompe après disjonction : 220 euros,

soit un total de 2 318,47 euros TTC.

Cette somme est due au syndicat des copropriétaires par la société Urbis Réalisation, la société Cemobat et la société Di Piazza qui seront condamnées in solidum à la lui régler.

3.4 Sur les recours

3.4.1 Sur le recours du promoteur

Si le promoteur exerce un recours général contre la Sa Allianz Iard en sa qualité d’assureur DO et CNR, la Sas Cemobat et son assureur la société QBE, M. [M] [X] et son assureur la Maf, la société Établissements Di Piazza et son assureur la Smabtp, la société Dsa, la société Axa France Iard prises en ses qualités d’assureur de la société DSA et de la société Etablissements di Piazza, la société BATP Construction, la Sasu Bureau veritas construction et son assureur la société XL Insurance SE, il ne développe de moyens au soutien de son recours sur le fondement décennal qu’à l’encontre de la Sa Allianz Iard, de la société Etablissement Di Piazza, de la société BATP, de la société Cemobat, de M. [X] et de leurs assureurs.

* L’assureur DO et CNR Allianz Iard ne conteste pas devoir sa garantie au promoteur.

* Ainsi qu’il a été vu plus haut, la société BATP construction est étrangère au désordre de sorte qu’aucune demande ne saurait prospérer à son encontre.

* Le maître d’oeuvre d’exécution Cemobat engage sa responsabilité décennale à l’égard du promoteur pour l’ensemble du désordre.

* La société Di Piazza engage sa responsabilité décennale au titre du seul réseau de relevage. Son assureur RCD au moment de la DROC était la Smabtp, qui ne le conteste pas. Conformément à leur demande, il sera précisé que l’assureur pourra opposer à son assurée la franchise contractuelle s’agissant du préjudice matériel.

* S’agissant de l’architecte M. [X] :

Selon contrat d’architecte signé le 30 octobre 2022, M. [X] a été chargé par le promoteur de la conception de l’ouvrage dans son ensemble selon la décomposition par phases d’études suivante :

— études préliminaires,

— avant projet sommaire

— avant projet détaillé

— dossier de demande de permis de construire

— dossier commercial

— pièces graphiques du dossier de consultation des entreprises.

L’ensemble de ces phases concernent la mission ‘conception du projet', par opposition à la mission ‘exécution'.

Il convient de rappeler ici que la phase conception se décompose en :

— une phase de faisabilité du projet architectural jusqu’à l’autorisation de construire, dite ‘Phase avant-projet’ (AVP)

— une phase Projet (PRO)

— une phase de consultation et de sélection des entreprises de la construction.

Au cas présent, à l’exception de la dernière, toutes les phases d’étude confiées à M. [X] concernent toutes la phase dite d’avant projet.

Aucune phase n’intéresse la phase-projet. M. [X] ne s’est vu confier aucune étude de projet – PRO (C.C.T.P. – Plans – Carnets de détails – Prédimensionnements).

S’agissant de la phase dite de consultation et de sélection des entreprises de la construction : l’intervention de M. [X] a, en l’espèce, été limitée à l’établissement de plans graphiques du dossier et à la vérification de la conformité aux prescriptions architecturales des pièces du DCE (dossier dont la réalisation a été confiée à la société Cemobat). Le contrat mentionne que le maître d’oeuvre d’exécution (société Cemobat en l’espèce) est responsable des prescriptions techniques.

Or, lorsque l’expert judiciaire M. [C] évoque l’altimétrie de la voirie existante (pg 21), ce n’est pas pour évoquer une erreur d’altimétrie qui aurait pu être reprochée à l’architecte, mais pour signaler que cette donnée devait être prise en compte pour prévoir un caniveau grille permettant la récupération des eaux de pluie provenant de la rue (en partie haute de la rampe), ou pour prévoir un seuil plus haut que celui réalisé, ce qui a trait à des prescriptions techniques et non architecturales. Il en va de même de l’étanchéité des parois moulées supportant la rampe et de celle des parois de l’édicule permettant la ventilation du sous-sol.

Il en résulte que l’imputabilité des désordres à M. [X] n’est pas établie.

En conséquence, seront condamnés in solidum à relever et garantir la société Urbis réalisation

* de ses condamnations au titre des travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, et des mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage :

— la Sa Allianz Iard en ses qualités d’assureur DO CNR

— la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv;

* de sa condamnation au titre des mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage :

— la Sa Allianz Iard assureur DO CNR

— la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv ;

— la société Etablissements Di Piazza et son assureur Smabtp.

La société Urbis Réalisation sera déboutée du surplus de ses recours.

3.4.2 Sur le recours de l’assureur DO

Il résulte de ce qui précède que la Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur DO – CNR est fondée à exercer un recours en garantie :

* s’agissant de sa condamnation au titre des travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, et des mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage, contre :

— la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv;

* s’agissant de sa condamnation au titre des mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage, in solidum :

— la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv ;

— la société Etablissements Di Piazza et son assureur Smabtp.

Elle sera déboutée du surplus de ses recours.

3.4.3 Sur les autres recours

Sont ici examinés :

— le recours général de la société Cemobat et de son assureur QBE contre M. [M] [X] et son assureur la Maf, la Sas BSa Occitanie et son assureur la Smabtp, la Sas Établissements Di Piazza, et ses assureurs la Smabtp et la Sa Axa France Iard, la Sasu Bureau veritas construction et son assureur la société XL Insurance SE, la Sarl BATP Construction,

— le recours de la société Etablissements Di Piazza et de son assureur Smabtp contre la Sas Cemobat et la société QBE, “ainsi que toute partie déclarée responsable”.

* S’agissant des travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, et des mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage :

La responsabilité de M. [M] [X], celle de la Sas Établissements Di Piazza et celle de la Sarl BATP Construction ont déjà été écartées.

Concernant le contrôleur technique : s’il est exact que la société Bureau Veritas était investie de mission SH, HAND et BRD, la société Cemobat ne démontre pas la faute du contrôleur technique dans l’exercice de ces missions et qui serait à l’origine du désordre.

En l’absence de preuve d’une faute des autres parties défenderesses, seule la responsabilité du maître d’oeuvre d’exécution Cemobat peut ici être retenue. L’intéressée et son assureur supporteront en conséquence seuls la charge finale de la condamnation et leur recours sera rejeté.

* S’agissant des mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage :

Le dommage est survenu par la faute du plombier qui a fait usage d’une colle avec solvant pour relier deux matériaux selon un procédé inadapté.

Aucune faute du maître d’oeuvre d’exécution n’est, en revanche, caractérisée dans sa mission de direction des travaux, s’agissant d’un désordre isolé.

En conséquence, la société Etablissement Di Piazza et son assureur Smabtp seront condamnés in solidum à relever et garantir la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv de leur condamnation des mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage.

Leur propre recours sera en conséquence rejeté.

4. Sur la demande au titre des désordres affectant les pissettes des balcons

Est ici examinée la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation in solidum de la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la Sas Établissements Di Piazza, la Sarl BATP Construction au paiement des travaux de reprise des pissettes.

4.1 Sur les investigations techniques

L’expert judiciaire M. [C] a constaté (pg 15) que l’alignement des pissettes, dont la fonction est d’évacuer l’eau des balcons à l’extérieur du bâtiment, provoque un ruissellement au même endroit et dans leur alignement vertical. Il précise que ce phénomène de ruissellement est ‘trop vertical’ et qu’il est dû à une insuffisance de longueur des pissettes ainsi qu’à leur traitement en ‘goutte d’eau'.

Il ajoute ce phénomène ne porte pas atteinte à la bonne tenue de I’ouvrage ni à l’occupation des balcons : ses conséquences ont un caractère de nature simplement esthétique.

Interrogé sur les causes du désordre, le technicien pointe un défaut de conception desdites pissettes, dont la longueur est insuffisante, qu’il attribue non au maître d’oeuvre dans le cadre de la prescription de l’ouvrage, mais à l’entrepreneur qui les a mises en œuvre (BATP Construction).

S’agissant de la mesure réparatoire : l’expert précise qu’il suffirait de rallonger les pissettes des balcons, en rajoutant une partie femelle, et de procéder à un lessivage au droit des pissettes pour faire disparaître les traces de coulure.

4.2 Sur les responsabilités

L’article 1147 du code civil dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Au cas présent, en l’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage et d’impropriété à destination de ce dernier, le désordre relatif aux pissettes des balcons ne présente pas une nature décennale mais constitue un dommage intermédiaire.

Le syndicat des copropriétaires ne développe, au titre de ce désordre, aucun moyen dans ses conclusions à l’égard du maître d’oeuvre d’exécution ou du plombier lequel est au demeurant parfaitement étranger aux pissettes.

S’agissant du promoteur – vendeur : c’est à très juste titre que la société Urbis Réalisation rappelle que le vendeur d’immeuble à construire est, comme les constructeurs, tenu, à l’égard de l’acquéreur d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires. Or, le syndicat des copropriétaires, à qui incombe la charge de la preuve, ne développe aucune faute du promoteur sur ce point.

La demande du syndicat des copropriétaires ne saurait donc prospérer à l’égard de ces trois défendeurs.

S’agissant de la Sarl BATP Construction : cette défenderesse, chargée du lot GO, a mis en oeuvre les pissettes litigieuses. C’est en vain qu’elle conteste l’engagement de sa responsabilité contractuelle au motif d’un désordre apparent non réservé, dès lors que d’une part, la longueur requise de pissettes de balcons n’est pas normalement connue par un maître de l’ouvrage réputé profane et que d’autre part, les conséquences du vice se sont manifestées dans toute leur ampleur postérieurement à la réception (phénomène de coulure).

Le caractère trop court des pissettes mis en oeuvre établit encore la faute de cet entrepreneur dans l’exécution de ses obligations contractuelles à l’égard du maître de l’ouvrage.

La responsabilité contractuelle de la Sarl BATP Construction est donc engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre du désordre affectant les pissettes.

4.3 Sur la réparation du préjudice

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire et notamment du devis de la société Expertise Etanchéité validé par le technicien M. [C] que le montant des travaux de reprise des pissettes des balcons s’élève à 5 770 euros HT (2520 : prolongement des pissettes des balcons – travaux réalisés par des cordistes + 3200 : mise à disposition de cordistes – accès difficile) soit 6 347 euros TTC, montant au paiement duquel la Sarl BATP Construction sera condamnée, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT 01.

4.4 Sur le recours de la Sarl BATP Construction

L’entrepreneur forme un recours contre M. [X], la Sas Cemobat et leurs assureurs respectifs, au motif que le désordre a pour cause un défaut de conception des ouvrages.

Toutefois, il n’est établi par aucun élément versé aux débats que les maîtres d’oeuvre de conception et d’exécution aient spécifié la longueur des pissettes devant être mises en place par la Sarl BATP Construction, et que l’expertise de cette dernière devait du reste lui permettre d’apprécier.

En conséquence, le recours de la Sarl BATP Construction sera rejeté.

5. Sur la demande au titre de la ‘protection des ouvrages en terrasse'

Est ici examinée la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation in solidum de la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la Sas Établissements Di Piazza, la Sarl BATP Construction au paiement de la somme de 2 978,70 euros HT (280,80 + 1482 + 705,90 + 510) soit 3 276,57 euros TTC au titre des travaux relatifs à toiture terrasse, selon devis de la société expertise étanchéité du 28 juin 2024 (pièce 38 du demandeur).

L’expert judiciaire a retenu ces postes de devis.

Toutefois, il n’est articulé dans les conclusions du demandeur aucun moyen au soutien de ce poste de travaux et il n’est pas plus retrouvé dans le rapport de M. [C] d’explication éclairant le tribunal sur la nécessité d’y procéder.

En l’absence d’élément établissant la réalité de son préjudice, la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la protection des ouvrages en terrasse ne peut qu’être rejetée.

6. Sur la demande au titre des frais de syndic

Il est sollicité par le syndicat des copropriétaires la somme de 4 013,93 euros TTC au titre des frais de syndic pour le suivi de la procédure et des expertises.

A cet effet, le demandeur verse aux débats un devis du syndic établi le 28 juin 2021 ‘pour le suivi du dossier procédure judiciaire – montant forfaitaire concernant le suivi administratif et le suivi des travaux’ (2 800 euros TTC). Il n’est toutefois pas démontré que l’assemblée générale des copropriétaires ait accepté une telle dépense. L’engagement des frais réclamés n’est donc pas établi et aucune condamnation ne saurait donc être prononcée à ce titre.

Doivent encore être écartées les factures de la société Athome pour le tirage, l’acheminement et l’affranchissement de convocation et du procès-verbal des assemblées générales des 15 novembre 2017 et 23 juillet 2019, dont le lien avec la présente procédure n’est pas démontré, le demandeur ne versant aux débats ni les convocations, ni les procès-verbaux correspondants. Le même motif conduit à écarter la facturation du syndic pour la prestation ‘gestion AG supplémentaire du 23 juillet 2019'.

Ne subsistent au final que les deux factures du syndic pour l’assistance aux opérations d’expertises des 27 mars 2019 et 6 août 2019 (mise en eau), lesquelles constituent des frais irrépétibles ayant été engagés par le syndicat des copropriétaires pour assurer la défense de ses droits et seront examinés à ce stade (97,50 +225 soit 322,50 euros [30]).

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de syndic sera donc rejetée.

7. Sur les frais du procès

La Sasu Urbis Réalisation, la Sa Allianz Iard, la Sas Cemobat, la société QBE Europe Sa/Nv, la Sas Bsa Occitanie, la Sa Axa France Iard, la Sasu Bureau Veritas Construction, la Sas Etablissements Di Piazza, la Smabtp, la Sarl BATP Construction, qui succombent, seront condamnées aux dépens, en ce compris les frais d’expertises judiciaires.

Il n’y a pas lieu en revanche de prévoir par anticipation leur condamnation à prendre en charge les frais de l’article A. 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse où il serait procédé à l’exécution forcée du jugement à intervenir dès lors que les articles R. 444-32, R. 444-55 et R. 444-3 du code de commerce qui régissent le tarif des huissiers de justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sasu Urbis Réalisation, la Sa Allianz Iard, la Sas Cemobat, la société QBE Europe Sa/Nv, la Sas Bsa Occitanie, la Sa Axa France Iard, la Sasu Bureau Veritas Construction, la société Di Piazza, la Smabtp, la Sarl BATP Construction seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 8 322,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les factures du syndic pour la représentation du syndicat des copropriétaires aux opérations d’expertise judiciaire.

Toute autre demande à ce titre sera rejetée.

La charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront supportées dans les proportions suivantes, dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— la Sas Bsa Occitanie et la Sa Axa France Iard 60,67 %

— la Sas Cemobat et la société QBE Europe Sa/Nv 32,89 %

— la Sarl BATP Construction 4,72%

— la Sas Etablissement Di Piazza et la Smabtp 1,72%

— la Sasu Urbis Réalisation : 0%

— la Sa Allianz Iard 0%

— la Sasu Bureau Veritas Construction 0%,

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et il n’est pas justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Rejette toute demande et tout recours contre la société XL Insurance Company SE

Condamne la société Urbis réalisation à verser au [Adresse 26] [Adresse 19] Walkyries la somme de 50 144,31 euros TTC au titre des travaux relatifs à la façade, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 20 juillet 2021 et le présent jugement,

Déboute le [Adresse 26] [Adresse 19] Walkyries du surplus de sa demande au titre des travaux relatifs à la façade,

Condamne in solidum la Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur DO et CNR, la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv, la société BSA Occitanie et son assureur la Sa Axa France Iard, la société Bureau Veritas Construction à relever et garantir la société Urbis réalisation de sa condamnation au titre des travaux relatifs à la façade,

Condamne in solidum la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv, la société BSA Occitanie et son assureur la Sa Axa France Iard, la société Bureau Veritas Construction à relever et garantir la Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur DO et CNR de sa condamnation au titre des travaux relatifs à la façade,

Condamne in solidum la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv, la société BSA Occitanie et son assureur la Sa Axa France Iard, la société Bureau Veritas Construction à verser à la Sa Allianz Iard ès qualités d’assureur DO la somme de 51 571,72 euros TTC au titre du préfinancement des travaux conservatoires relatifs à la façade,

Dit que dans les rapports entre co-obligés, la charge finale des condamnations au titre des travaux relatifs à la façade sera supportée dans les proportions ci-dessous fixées dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— société BSA Occitanie et son assureur la société Axa France Iard 80%

— société Cemobat et son assureur la société Qbe Europe Sa/Nv 20%

— société Bureau Veritas Construction 0%,

Rejette tous autres recours au titre des travaux relatifs à la façade,

Rejette toutes demandes et tous recours contre la société BATP Construction au titre des désordres intéressant le désordre de venues d’eau dans le sous sol,

Condamne in solidum la société Urbis Rénovation et la société Cemobat à verser au [Adresse 27] la somme de 20 855,97 euros TTC au titre des travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, outre actualisation en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 20 juillet 2021 et le présent jugement,

Condamne in solidum la société Urbis Rénovation et la société Cemobat à verser au [Adresse 27] la somme de 2 954,90 euros TTC au titre des mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage,

Condamne in solidum la société Urbis Réalisation, la société Cemobat et la société Di Piazza à verser au [Adresse 27] la somme de 2 318,47 euros TTC au titre des mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage,

Condamne in solidum la Sa Allianz Iard en ses qualités d’assureur DO et CNR, la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv à relever et garantir la société Urbis réalisation de ses condamnations au titre des travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, et des mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage ;

Condamne in solidum la Sa Allianz Iard en ses qualités d’assureur DO et CNR, la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv, la Sas Etablissements Di Piazza et son assureur Smabtp à relever et garantir la société Urbis réalisation de sa condamnation au titre des mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage ;

Rejette le surplus des recours exercés par la société Urbis Réalisation au titre de ses condamnations concernant les travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, les mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage ainsi que les mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage ;

Condamne in solidum la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv à relever et garantir la Sa Allianz Iard en ses qualités d’assureur DO et CNR de sa condamnation au titre des travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, et des mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage ;

Condamne in solidum la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv, la Sas Etablissements Di Piazza et son assureur Smabtp à relever et garantir la Sa Allianz Iard en ses qualités d’assureur DO et CNR de sa condamnation au titre des mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage ;

Rejette le surplus des recours exercés par la société Allianz Iard au titre de ses condamnations concernant les travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, les mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage ainsi que les mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage ;

Rejette le recours de la société Cemobat et de son assureur QBE Europe Sa/Nv au titre de sa condamnation concernant les travaux de reprise du sous-sol, de la rampe et de l’édicule, ainsi que les mesures conservatoires n’intéressant pas la pompe de relevage ;

Condamne in solidum Sas Etablissement Di Piazza et son assureur Smabtp à relever et garantir la société Cemobat et son assureur QBE Europe Sa/Nv de leur condamnation au titre des mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage ;

Rejette le recours en garantie exercé par la Sas Etablissement Di Piazza et son assureur Smabtp au titre des mesures conservatoires et de reprise concernant le réseau de relevage ;

Condamne la Sarl BATP Construction à verser au [Adresse 27] la somme de 6 347 euros TTC au titre des travaux de reprise des pissettes, outre actualisation en fonction de l’indice BT01 entre le 20 juillet 2021 et le présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence les Walkyries de sa demande au titre des pissettes des balcons à l’encontre de la Sas Urbis réalisation, la Sas Cemobat, la Sas Établissements Di Piazza,

Déboute la Sarl BATP Construction de son recours contre M. [M] [X], la Sas Cemobat et leurs assureurs au titre des pissettes des balcons,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Walkyries de sa demande au titre de la protection des ouvrages en terrasse,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [31] de sa demande au titre des frais de syndic,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence les [31] du surplus de ses demandes au titre de postes de préjudices ci-dessus indemnisés,

Dit que la Sa Axa France Iard pourra opposer à son assurée la société BSA Occitanie la franchise contractuelle s’agissant du préjudice matériel,

Dit que la société QBE Europe Sa/Nv pourra opposer à son assurée la société Cemobat la franchise contractuelle s’agissant du préjudice matériel,

Dit que la Smabtp pourra opposer à son assurée la société Etablissements Di Piazza la franchise contractuelle s’agissant du préjudice matériel,

Condamne in solidum la Sasu Urbis Réalisation, la Sa Allianz Iard, la Sas Cemobat, la société QBE Europe Sa/Nv, la Sas Bsa Occitanie, la Sa Axa France Iard, la Sasu Bureau Veritas Construction, la société Etablissements Di Piazza, la Smabtp, la Sarl BATP Construction aux dépens, en ce compris les frais d’expertises judiciaires, mais à l’exclusion des frais d’exécution par anticipation,

Condamne in solidum la Sasu Urbis Réalisation, la Sa Allianz Iard, la Sas Cemobat, la société QBE Europe Sa/Nv, la Sas Bsa Occitanie, la Sa Axa France Iard, la Sasu Bureau Veritas Construction, la société Etablissements Di Piazza, la Smabtp, la Sarl BATP Construction à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] la somme de 10 322,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles,

Dit que la charge finale des dépens et celle des frais irrépétibles seront supportées dans les proportions suivantes, dans lesquelles il est fait droit aux recours :

— la Sas Bsa Occitanie et la Sa Axa France Iard 60,67 %

— la Sas Cemobat et la société QBE Europe Sa/Nv 32,89 %

— la Sarl BATP Construction 4,72%

— la Sas Etablissement Di Piazza et la Smabtp 1,72%

— la Sasu Urbis Réalisation : 0%

— la Sa Allianz Iard 0%

— la Sasu Bureau Veritas Construction 0%,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire assortissant de droit le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE