DOSSIER N° RG 25/01898 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NMRB

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

Mme [Q] [X]

15 rue André

76120 LE GRAND QUEVILLY

comparante et assistée de M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [I] [W]

Rue François Raspail

Bât. Gascogne

Esc H – Etage 7 – Porte D

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

comparant en personne

M. [N] [W]

13 rue Bigorre

76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

comparant en personne

Mme [U] [W]

13 rue Bigorre

76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2024, avec prise d’effet au 4 juin 2024, Madame [Q] [X], par l’intermédiaire de son mandataire LOCATION 76, a donné à bail à Monsieur [I] [W] un appartement situé Bâtiment Gascogne – Escalier H – Étage 7 – Porte D – rue François Raspail à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), pour un loyer mensuel de 517 euros, et 145 euros de provisions sur charges.

Par acte du même jour, Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] se sont portés cautions solidaires, sans bénéfice de discussion et de division des engagements de Monsieur [I] [W], pour le paiement des loyers, charges et accessoires, en ce compris les éventuelles indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, Madame [Q] [X] a fait signifier à Monsieur [I] [W] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 1.449 euros, au titre des loyers et des charges impayés.

Par notification électronique du 2 septembre 2024, Madame [Q] [X] a saisi la la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W], en date du 5 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Madame [Q] [X] a fait signifier à Monsieur [I] [W] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 2.258,05 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 juin 2025, Madame [Q] [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, Madame [Q] [X] a fait assigner Monsieur [I] [W] et Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [W], en qualité de locataire, et Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W], en qualité de cautions, au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3.729,89 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience de plaidoirie, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et avec capitalisation des intérêts ;

— une indemnité d’occupation égale au montant indexé du loyer et charges du mois de septembre 2025 inclus, jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 973 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant le coût du commandement de payer du 30 août 2024, le coût de la notification à la CCAPEX en date du 2 septembre 2024, le coût de la dénonciation aux cautions du 5 septembre 2024, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 février 2025, le coût de la notification à la CCAPEX en date du 5 juin 2025 et le coût de la dénonciation aux services de la Préfecture et le coût de la signification de la présente assignation ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 2 octobre 2025.

À l’audience du 5 décembre 2025, Madame [Q] [X], comparante en personne et assistée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.526,15 euros selon décompte arrêté au 5 décembre 2025.

Madame [Q] [X] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 5 février 2025. Elle précise que le premier impayé date d’août 2024.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle sollicite également la mise en jeu de l’engagement des cautions.

Madame [Q] [X] s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

Monsieur [I] [W], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il fait valoir qu’il gagne 1.700 euros et qu’il a 4 enfants. Il précise avoir effectué un virement de 1.000 euros le 10 décembre 2025.

Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W], comparants en personne, reconnaissent leur engagement de caution mais font valoir de leur situation personnelle qui est compliquée et de leur propre charge financière notamment en raison de leur maison.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [Q] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [Q] [X] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le bail a été signé par les parties le 31 mai 2024, soit après l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Il y a lieu également de relever que deux commandements de payer ont été délivrés à Monsieur [I] [W], le premier le 30 août 2024 pour un montant de 1.449 euros comprenant les loyers impayés en date du 11 juillet 2024 et le deuxième le 5 février 2025, pour un montant de 2 258,05 euros.

S’agissant du premier commandement de payer, il a été régularisé dans le délai de six semaines, de telle sorte qu’il sera pris en compte uniquement le deuxième commandement de payer du 5 février 2025.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement de payer du 5 février 2025 dans le délai de six semaines, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 20 mars 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 20 mars 2025, Monsieur [I] [W] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [W] à son paiement à compter de 20 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Madame [Q] [X] produit le bail en date du 31 mai 2024 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 2 décembre 2025, faisant état d’une dette locative de 5.737,61 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 230,78 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il apparaît aussi que Monsieur [I] [W] a procédé à deux paiements d’un montant de 980 euros entre les mains du commissaire de justice et de 1.000 euros le 4 décembre 2025, qu’il convient de déduire de la dette locative.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [W] à payer à Madame [Q] [X] la somme de 3.526,83 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2025, mois de décembre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 février 2025 sur la somme de 2.258,05 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, soit par une demande judiciaire, soit par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [W], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il précise travailler en tant que technicien et percevoir 1.700 euros de revenus.

S’il n’apparaît pas que Monsieur [I] [W] a repris le paiement du loyer courant d’un montant de 669,24 euros depuis juillet 2025, il ressort qu’il a effectué entre novembre et décembre 2025 deux versements auprès du commissaire de justice de 1.980 euros, démontrant des efforts considérables. Ces règlements, intervenus avant l’audience doivent, même s’ils ne comportent pas une indication du locataire en ce sens, être imputés sur le loyer courant que le locataire a le plus intérêt à régler pour pouvoir bénéficier de délais et d’une suspension des effets de la clause résolutoire lui permettant de conserver le bail.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [I] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, Monsieur [I] [W] sera condamné à payer à la Madame [Q] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la dette des cautions au titre des arriérés de loyers et de charges et des indemnités d’occupation

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] se sont engagés solidairement à garantir les engagements locatifs de Monsieur [I] [W] pour la durée du contrat de location et de ses deux premiers renouvellements et ce, en renonçant au bénéfice de discussion et de division.

Compte tenu de leur engagement de caution, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] en cette qualité, à payer à titre solidaire avec Monsieur [I] [W] les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail intervenue le 20 mars 2025. Par ailleurs, Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] s’étant engagés à titre de caution solidaire également pour les indemnités d’occupation éventuelles, il y a lieu de les condamner à titre solidaire avec le locataire à payer les indemnités d’occupation auxquelles ce dernier est tenu.

Toutefois, si les cautions se sont vus dénoncés le 5 septembre 2024 le commandement de payer du 30 août 2024, ce dernier ayant été régularisé, la bailleresse aurait dû dénoncer aux cautions le nouveau commandement de payer délivré le 5 février 2025. En l’absence de cette dénonciation, les cautions ont donc été laissées dans l’ignorance de cette nouvelle dette.

Dans ces conditions, les intérêts de retard et les pénalités ne sont pas exigibles de la part des cautions.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [W] et Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 février 2025 uniquement, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [I] [W] et Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] à payer à Madame [Q] [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [Q] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mai 2024 entre Madame [Q] [X] d’une part, et Monsieur [I] [W] d’autre part, concernant les locaux situés Bâtiment Gascogne – Escalier H – Etage 7 – Porte D – rue François Raspail à SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), sont réunies à la date du 20 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer à Madame [Q] [X] la somme de 3.526,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 5 février 2025 sur la somme de 2.258,05 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] solidairement avec Monsieur [I] [W], dans la limite de leur engagement de caution, au paiement des sommes dues au bailleur arrêtées au 2 décembre 2025, soit la somme de 3.526,83 euros ;

DIT que Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] ne sont pas tenus au paiement des intérêts légaux de retard et pénalités du fait du non-respect des formalités de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur l’information de la caution ;

ACCORDE un délai à Monsieur [I] [W] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [I] [W] à s’acquitter de la dette en 18 fois, en procédant à 17 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [W] Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W], dans la limite de leur engagement de caution, à payer à Madame [Q] [X] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W] et Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] à payer à Madame [Q] [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W] et Monsieur [N] [W] et Madame [U] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 février 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE