TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/02834 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFLP

JUGEMENT

N° B

DU : 10 Décembre 2024

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur M.[E] [V]

C/

[O] [J] épouse [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2024

à SELARL LEVY ROCHE SARDA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 10 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits du bailleur M.[E] [V], dont le siège social est sis 19/21 QUAI D AUSTERLITZ – 75013 PARIS

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Christine VAYSSE-LACOSTE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [O] [J] épouse [P], demeurant RESIDENCE L’ASTRAL BAT A APPT A12 – 2 RUE JEANNE LANVIN – 31300 TOULOUSE

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [E] a donné à bail à Madame [O] [P] un appartement à usage d’habitation (n°12, bâtiment A) et un parking en sous-sol (n°206) situés Résidence l’Astral, 2 rue Jeanne Lanvin à Toulouse (31300) par contrat en date du 16 avril 2021 prenant effet au 30 avril 2021, moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros et 55 euros de provision pour charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [O] [P] auprès de Monsieur [V] [E] par acte du 13 avril 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 septembre 2023 à Madame [O] [J] épouse [P] pour un montant en principal de 2.536,36€.

De nouveaux incidents de paiement sont intervenus, c’est dans ces conditions que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [V] [E], à défaut d’avoir pu parvenir à une résolution amiable du litige, a fait assigner par acte du 24 mai 2024 Madame [O] [J] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— Dire et juger recevable et bien fondée la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en son action;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [O] [P] ;

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Madame [O] [P] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En toute hypothèse, elle a demandé de :

— Condamner Madame [O] [P] à lui payer la somme de 5.747,06€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 septembre 2023 sur la somme de 2.536,36€, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamner Madame [O] [P] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [O] [P] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner Madame [O] [P] en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 octobre 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 8.917,56 € suivant décompte en date du 1er octobre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse.

Madame [O] [P] a comparu en personne, a reconnu la dette tout en faisant état d’un règlement de 615 euros effectué le 5 octobre 2024 en règlement du loyer courant et en remettant en cause le montant des charges.

Souhaitant rester dans les locaux loués, elle a par ailleurs sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, demandes auxquelles le conseil de la société demanderesse s’est opposé.

Madame [P] a par ailleurs précisé qu’elle avait eu des problèmes de santé, ce qui avait engendré la dette.

Elle a aussi indiqué qu’elle était assistante dentaire et qu’elle percevait à ce titre un salaire de 1.470 euros par mois.

Elle a également précisé, sans en justifier, qu’elle avait déposé un dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024 et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES autorisée à faire parvenir une note en délibéré afin de confirmer le règlement de la somme de 615 euros le 5 octobre 2024 et Madame [P] autorisée à faire parvenir une note en délibéré relative à sa contestation concernant le montant des charges.

Par courriel en date du 22 novembre 2024, le conseil de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué que le loyer courant était payé depuis le mois d’octobre 2024.

A ce jour, Madame [P] n’a fait parvenir à la présente juridiction aucune note en délibéré concernant les charges.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 27 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 20 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 19 septembre 2023 à Madame [O] [J] épouse [P] pour un montant en principal de 2.536,36€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2023.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte en date du 1er octobre 2024 faisant apparaître une dette de 8.917,56 €, mensualité de septembre 2024 incluse.

Elle produit également une quittance subrogative en date du 25 septembre 2024 qui justifie qu’elle a réglé en sa qualité de caution la somme de 8.917,56€ à la société mandataire du bailleur.

Madame [O] [P], si elle a contesté le montant des charges à l’audience, n’a fait parvenir à la présente juridiction aucune note en délibéré pour justifier du bien fondé de sa contestation.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 8.917,56€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 septembre 2023 sur la somme de 2.536,36€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, Madame [P] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement .

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [O] [P] a payé le loyer courant, soit celui d’octobre 2024 avant l’audience, de même que celui de novembre 2024, selon la note en délibéré en date du 22 novembre 2024 du conseil de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Madame [O] [P] étant en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en prévoyant les modalités de l’apurement de la dette.

Madame [O] [P] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [O] [P], sur présentation d’une quittance subrogative, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 16 avril 2021 conclu entre Monsieur [V] [E] d’une part et Madame [O] [P] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°12, bâtiment A) et un parking en sous-sol (n°206) situés Résidence l’Astral, 2 rue Jeanne Lanvin à Toulouse (31300), sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [O] [J] épouse [P] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.917,56 euros, selon décompte en date du 1er octobre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 septembre 2023 sur la somme de 2.536,36€ et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [O] [J] épouse [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 247 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [J] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ;

* que Madame [O] [J] épouse [P] soit condamnée à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, sur présentation d’une quittance subrogative, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [O] [J] épouse [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente