N° RG 24/01570 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZWY

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

63B

N° RG 24/01570 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZWY

Minute

AFFAIRE :

[D] [G]

C/

[O] [X]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Tanguy DELESSARD

Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Naouel TAHAR, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Mars 2026 sur rapport de Patricia COLOMBET, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [D] [G]

née le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Tanguy DELESSARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Maître [O] [X]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/01570 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZWY

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 avril 2023 Maître [O] [X], notaire, a dressé un acte contenant promesse de vente par Mme [D] [G] au profit de M. [P] [U] et de Mme [A] [J] d’un appartement et d’une cave constituant les lots n° 163 et 213 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4], au prix de 172.000 euros payable comptant le jour de la réalisation de l’acte authentique de vente devant intervenir au plus tard le 18 juillet 2023.

L’engagement était stipulé sous condition suspensive d’obtention par M. [U] et Mme [J] du prêt nécessaire au financement de l’acquisition, condition devant être réalisée au plus tard le 18 juin 2023.

Par ailleurs, les parties avaient convenu du versement par M. [U] et Mme [J] d’une somme de 17.200 euros à titre d’indemnité d’immobilisation devant être déposée par les bénéficiaires de la promesse à la comptabilité du notaire rédacteur en deux virements bancaires : le premier d’un montant de 1000 euros le 10 avril 2023 et le solde au plus tard le 30 juin 2023 sous peine de caducité de la promesse de vente.

M. [U] et Mme [J] n’ayant ni versé l’indemnité d’immobilisation ni obtenu le prêt, la promesse de vente s’est trouvée frappée de caducité.

Reprochant à Maître [X] diverses fautes privant Mme [G] de la possibilité de percevoir l’indemnité d’immobilisation, et qui ont prolongé l’immobilisation de son bien lequel s’est déprécié, Mme [G] a par acte en date du 26 février 2024 assigné Maître [O] [X] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2025, Mme [D] [G] demande au tribunal au visa des articles 1240 et suivants du code civil de:

— condamner Maître [O] [X] à lui verser la somme de 17.200 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice,

— condamner Maître [O] [X] à lui payer une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [G] reproche au notaire d’abord un manquement à son devoir d’authentification des actes en ayant fixé la date du versement du premier terme de l’indemnité d’immobilisation au 10 avril 2023 soit antérieurement à la promesse de vente rendant matériellement impossible l’exécution de la clause. Ensuite, elle soutient que le notaire a manqué à son devoir d’information, de vigilance et de conseil, en ce qu’il ne l’a pas informé de la caducité de la promesse de vente en juin 2023 du fait de la non-réalisation de la condition suspensive comme du non-paiement de l’indemnité d’immobilisation par les bénéficiaires au terme convenu et ne l’a donc pas orientée vers les démarches à suivre pour obtenir le paiement du dépôt de garantie. Enfin, elle fait grief au notaire d’avoir manqué à son devoir d’efficacité et de vérification lié au séquestre de l’indemnité d’immobilisation en n’effectuant pas les diligences utiles pour récupérer l’indemnité d’immobilisation aux dates fixées outre son absence de réponse aux multiples sollicitations de la requérante pour obtenir des informations nécessaires sur le séquestre et la condition suspensive. Elle indique que Maître [X] ne lui a transmis la lettre de refus du prêt datée du 21 septembre 2023 que le 5 octobre 2023.

Au titre des préjudices, Mme [G] fait valoir que ces manquements du notaire lui ont fait perdre une chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation, alors même que son bien s’est trouvé immobilisé pendant 5 mois entre le 18 avril 2023 et le début octobre 2023 ce qui a retardé sa remise en vente. Elle soutient qu’elle avait le droit de percevoir cette indemnité d’immobilisation dès lors que les bénéficiaires de la promesse de vente n’ont pas justifié des démarches accomplies par eux pour obtenir le prêt dans les délais impartis. En réplique aux arguments du défendeur Mme [G] soutient que l’indemnité réclamée n’est pas limitée au montant de l’indemnité d’immobilisation contractuelle en ce qu’elle inclut également la perte de temps dans la remise en vente de son bien qu’elle a revendu en juin 2024 avec une décôte de 18.000 euros.

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 mars 2025, Maître [O] [X] entend voir :

— débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [G] à lui payer une somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [G] aux dépens.

Le défendeur décline sa responsabilité. Il indique que la date du premier versement de l’indemnité d’immobilisation mentionnée à la promesse vente résulte d’une erreur de plume ne rendant nullement caduc l’acte au jour de sa signature. Ensuite, s’il ne conteste pas qu’un retard a été apporté à l’information de Mme [G] quant au défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation, Maître [X] soutient qu’il n’est nullement responsable du non-versement de cette indemnité ne disposant d’aucune compétence pour contraindre les bénéficiaires à exécuter leur engagement. Si le notaire avait décelé plutôt la carence des bénéficiaires de la promesse, l’indemnité n’en aurait pas davantage été versée. Il ajoute que Mme [G] ne pouvait en toute hypothèse prétendre à l’indemnité d’immobilisation dès lors que les bénéficiaires se sont vu opposer un refus de financement par leur établissement bancaire. L’acte du 18 avril 2023 stipulant que dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée au bénéficiaire de la promesse. Maître [X] souligne également que Mme [G] ne justifie pas avoir mis en demeure les bénéficiaires de la promesse de justifier de l’obtention du prêt ainsi que prévu à l’acte. Enfin, il fait valoir qu’il est constant que la condamnation au paiement d’une sanction contractuelle ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire et que Mme [G] ne justifie pas avoir usé des voies de recours contres les bénéficiaires de la promesse de vente pour obtenir réparation de son préjudice au demeurant contestable. En effet, Maître [X] considère que l’indemnisation de Mme [G] ne saurait excéder les désagréments de l’immobilisation durant 3 mois soutenant qu’elle ne s’est manifestée auprès de lui qu’en septembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été établie le 19 décembre 2025.

MOTIVATION

1- SUR LA RESPONSABILITÉ DU NOTAIRE

Aux termes de l’article 3 de la loi du 25 Ventôse de l’an XI, les notaires sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis ce qui suppose qu’ils fassent toute diligence pour parvenir à la régularisation de l’acte ou de l’opération qui leur est demandée et prendre ainsi toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité et la validité.

Le notaire, en tant que rédacteur d’un acte de vente authentique ou sous seing privé, est également tenu à un devoir de conseil. Il doit ainsi éclairer les parties et s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui. A ce titre, il doit déceler les obstacles juridiques qui pourraient venir s’opposer à cet aboutissement et doit tenter de prévenir les risques d’ordre technique susceptibles d’affecter les biens, objets des actes qu’il rédige.

S’agissant d’un acte auquel il a prêté son concours en sa qualité d’officier ministériel, le notaire engage sa responsabilité civile sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil en cas de manquement préjudiciable à ses obligations.

La responsabilité du notaire ne peut toutefois être retenue et ouvrir droit à des dommages et intérêts sur ce fondement, que si le demandeur établit l’existence d’une faute commise par le notaire ayant directement causé un dommage à celui qui l’invoque.

A- sur le manquement au devoir d’authentification de l’acte : la date erronée du versement du premier terme de l’indemnité d’occupation

Aux termes de la promesse de vente reçue le 18 avril 2023 par Maître [X] il est stipulé au titre de la clause d’indemnité d’immobilisation :

1- constatation d’un versement par le bénéficiaire

Les parties sont convenues d’un versement de la somme de DIX SEPT MILLE DEUX CENTS EUROS (17200,00 EUR).

Le BÉNÉFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 10 avril 2023, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont sus-visées, la somme de MILLE EUROS (1000, 00 EUR). Le solde étant stipulé versé par virement sur le même compte au plus tard le 30 juin 2023.

Il est précisé ici que, dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le BÉNÉFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.”

Il n’est pas discutable que la date du versement du premier terme de l’indemnité d’immobilisation stipulée résulte d’une erreur matérielle imputable au notaire rédacteur ; l’indemnité d’immobilisation ne pouvant être versée fut-ce en partie 8 jours avant la signature de la promesse de vente qui la stipule.

Toutefois, il n’est pas démontré par la requérante que l’erreur ainsi commise par le notaire ait pu faire croire aux bénéficiaires de la promesse de vente qu’ils n’étaient pas débiteurs de l’indemnité d’immobilisation en raison de la caducité de la promesse de vente dès sa signature. Les bénéficiaires de la promesse de vente n’auraient d’une part pas signé la promesse de vente ni d’autre part, poursuivi leurs recherches de prêt bancaire s’ils avaient considéré caduque la promesse de vente dès sa signature. Or, il est établi que, postérieurement à la signature de la promesse de vente, les bénéficiaires ont effectué des démarches pour obtenir le financement de l’acquisition immobilière ainsi qu’il résulte du courrier de la [1] notifiant le 21 septembre 2023 à M. [U] le rejet de sa demande de prêt immobilier.

Le lien de causalité entre l’erreur sur la date du versement du premier terme de l’indemnité d’immobilisation et la non-perception de celle-ci par la requérante comme la durée d’immobilisation de son bien n’est donc pas établi et la responsabilité de Maître [X] ne saurait être engagée de ce chef.

B-sur le défaut de diligence quant au recouvrement de l’indemnité d’immobilisation affectant l’efficacité de l’acte

Les parties à la promesse de vente du 18 avril 2023 ont institué le notaire rédacteur Maître [X] séquestre de l’indemnité d’immobilisation devant être versée par les bénéficiaires, ainsi que cela résulte de la clause “constatation du versement par le bénéficiaire” rappelée plus haut.

En l’espèce, les bénéficiaires n’ont pas viré entre les mains du notaire les sommes convenues au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Or, si le séquestre conventionnel se doit de conserver et administrer les fonds séquestrés entre ses mains en application de l’article 1956 du code civil, il ne lui incombe pas de contraindre les parties à exécuter leurs engagements et il ne saurait être tenu responsable de la défaillance des bénéficiaires de la promesse de vente dans le virement de l’indemnité d’immobilisation comme du non-recouvrement de celle-ci.

Le non-versement de l’indemnité d’immobilisation ne saurait donc résulter d’une faute imputable à Maître [X].

C- sur le manquement à l’obligation de conseil concernant la caducité de la promesse de vente

a- sur le défaut d’information/diligence concernant l’absence d’obtention du prêt

L’engagement objet de la promesse de vente du 18 avril 2023 est stipulé sous condition suspensive d’obtention par M. [U] et Mme [J] du prêt nécessaire au financement de l’acquisition, condition devant être réalisée au plus tard le 18 juin 2023.

Au titre de cette condition suspensive il est stipulé que :

“L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.[…]

Il ne saurait être reproché à Maître [X] d’avoir manqué à son obligation d’information et de diligence, en informant Mme [G] de la non-obtention du prêt immobilier par les bénéficiaires de la promesse de vente le 5 octobre 2023 soit 3 mois après la date limite imposée aux bénéficiaires pour justifier de l’obtention dudit prêt, dès lors d’une part, que le refus de la demande de prêt n’a été notifié à M. [U] par la [1] que le 21 septembre 2023 et que d’autre part, les stipulations de la promesse de vente précitées ne mettent nullement à la charge du notaire une obligation d’information du promettant concernant la réalisation de la condition suspensive. En effet, la clause relative aux conditions suspensives impose au seul bénéficiaire, l’obligation d’informer le promettant sur l’obtention ou la non-obtention du prêt à la date limite fixée, et à défaut, le promettant avait la faculté de le mettre en demeure de lui justifier de la réalisation ou défaillance de la condition sous peine de caducité 8 jours après, faculté dont Mme [G] n’a pas usé, de sorte qu’elle ne saurait se plaindre d’une information tardive de la caducité de la promesse de vente pour défaut d’obtention du prêt et à en à imputer la faute au notaire.

b- sur le défaut d’information concernant le non paiement de l’indemnité d’immobilisation

Il n’est pas contesté qu’aucune information n’a été délivrée au promettant par le notaire rédacteur de l’acte sur le défaut de versement par les bénéficiaires de la somme de 17200 euros stipulée à la promesse de vente à l’expiration du délai fixé soit le 30 juin 2023.

Cette somme devant être payée directement en la comptabilité du notaire il incombait à celui-ci d’informer le vendeur de la non perception des fonds au terme convenu notamment pour que celui-ci, dégagé de la promesse devenue caduque, puisse envisager la remise à la vente de son bien.

En n’informant pas Mme [G] du non-respect de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, Maître [X] a manqué à son obligation d’information et de conseil envers la promettante.

Toutefois, le préjudice subi ne peut être fixé au montant de l’indemnité d’immobilisation, dès lors que même si le notaire avait informé Mme [G] de la défaillance des bénéficiaires dans le versement de l’indemnité d’immobilisation dès le 30 juin 2023, Mme [G] n’aurait pas pu percevoir ladite indemnité dès lors qu’elle n’avait pas été versée.

Ainsi, le préjudice, de Mme [G] en lien avec le manquement du notaire à son obligation d’information quant au non versement de l’indemnité d’immobilisation, ne saurait être la perte de celle-ci et doit s’analyser en une perte de chance de remettre le plus rapidement possible à la vente son bien immobilier, soit dès le début juillet 2023.

Mme [G] n’ayant été informée par le notaire de la caducité de la promesse de vente que le 5 octobre 2023, la remise en vente de son bien a été retardéee de 3 mois du fait du défaut de diligence imputable au notaire, préjudice qui sera évalué à 3000 euros ; il n’est en effet nullement justifié du lien de causalité entre ce retard et la vente du bien en juin 2024 à un prix inférieur de 18.000 euros à celui de la promesse de vente du 18 avril 2023.

2- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Maître [X] supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité conduit par ailleurs à le condamner à payer à Mme [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Maître [O] [X] à payer à Mme [D] [G] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,

CONDAMNE Maître [O] [X] à payer à Mme [D] [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Maître [O] [X] aux dépens.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT