TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/01691 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SYG

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 09/02/2026

à M^e Christelle CAZENAVE

la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

la SELARL DGD AVOCATS

M^e Florence MOLERES

COPIE délivrée

le 09/02/2026

à

2 copies au service expertise

Rendue le NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [I] [D]

né le 13 Septembre 1986 à [Localité 15]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [Y] [N] [M] épouse [D]

née le 21 Août 1987 à [Localité 16]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Florence MOLERES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5

dont le siège social est:

[Adresse 2]

[Localité 10]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA [Localité 11], SASU ayant son siège [Adresse 7], prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

ZURICH INSURANCE EUROPE AG es qualité d’assurance dommage ouvrage

dont le siège social est:

[Adresse 1]

[Localité 9]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes des 15 et 31 juillet 2025, Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D] ont fait assigner la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 13] et la société ZURICH INSURANCE EUROPE AG en qualité d’assureur dommages-ouvrage devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile,

— condamner la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, la société ZURICH INSURANCE EUROPE AG et le SDC DE LA [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice à communiquer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à Monsieur et Madame [D] les pièces suivantes :

l’ensemble des éléments en lien avec l’assurance dommages-ouvrage,

les divers rapports qui auraient pu être établi,

les éventuels chiffrages proposés,

— condamner la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à verser à Monsieur et Madame [D] une provision ad litem d’un montant de 5.000 euros à valoir sur les frais d’expertise judiciaire,

— condamner la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 à verser à Monsieur et Madame [D] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Ils exposent au soutien de leurs prétentions avoir, selon acte du 21 juillet 2020, acquis de la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 un appartement situé dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] situé [Adresse 3] à [Localité 11]. Ils indiquent que cette résidence est affectée de plusieurs désordres sur les parties communes, apparus en mai 2024 et pour lesquels le SDC a diligenté une procédure contre le promoteur afin de voir désigner un expert judiciaire. Ils précisent qu’en parallèle, le syndic de la résidence a fait une déclaration auprès de l’assureur dommages-ouvrage. Ils relèvent qu’il ressort des constatations de l’expert amiable que leur bien est affecté de nombreuses infiltrations qui le dégradent, et il déplorent également une perte locative. Ils indiquent qu’aucune proposition directe d’indemnisation ne leur a été faite par l’assureur dommages-ouvrage, les seules sommes proposées par le biais de leur agence locative étant insuffisantes. Ils sollicitent en conséquence qu’une expertise judiciaire soit ordonnée et que leur vendeur soit condamné au versement d’une provision ad litem.

La SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves d’usage et de débouter les requérants de leur demande de communication de pièces, celles-ci ayant été versées en cours de procédure.

La compagnie d’assurances ZURICH en qualité d’assureur dommages-ouvrage a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves d’usage.

Le SDC DE LA [Adresse 13] a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire, sous toutes protestations et réserves d’usage et de débouter les requérants de leur demande de communication sous astreinte.

L’affaire, évoquée à l’audience du 12 janvier 2026, a été mise en délibéré au 09 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D], et notamment le rapport d’expertise IXI du 09 septembre 2024, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Il est de jurisprudence constante que la provision ad litem est soumise, comme toute provision, aux conditions posées par l’article 835 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le fait d’être bien fondé en sa demande d’expertise judiciaire ne saurait créer une obligation de paiement des frais d’instance au bénéfice des demandeurs. De même, la seule existence du différend ne peut justifier que la SNC KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5 soit condamnée à assurer le préfinancement d’une procédure. En l’absence d’éléments suffisants permettant d’établir un préjudice incontestable dans son importance, sa durée et par suite sa valeur, la demande de provision de ce chef sera rejetée.

Les époux [D] sollicitent en outre de condamner la société KAUFMAN & BROAD PROMOTION 5, la société ZURICH INSURANCE EUROPE AG et le SDC DE LA [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice à leur communiquer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir les pièces suivantes :

l’ensemble des éléments en lien avec l’assurance dommages-ouvrage,

les divers rapports qui auraient pu être établi,

les éventuels chiffrages proposés,

Il convient toutefois de relever que le SDC a communiqué un certain nombre de pièces en lien avec le litige, à savoir notamment les rapports d’expertise, les courriers de contestation de ceux-ci, la proposition d’indemnité du 18 mars 2025 à l’instar de la société ZURICH qui a communiqué le rapport définitif dommages-ouvrage de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de communication de pièce sous astreinte des époux [D].

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu de faire droit à la demande de communication de pièces sous astreinte des époux [D] ;

DEBOUTE les époux [D] de leur demande de provision ad litem ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Madame [E] [S]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Tél.: 06 82 97 15 80

[Courriel 12]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

– déterminer la mission et le rôle effectif de chacun des intervenants à la construction ;

– préciser le cas échéant, la date de début effectif des travaux, si un procès-verbal de réception a été établi, et dans la négative fournir à la juridiction les éléments propres à caractériser une réception tacite ou à déterminer à quelle date l’ouvrage était réceptionnable ;

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– dire si les désordres étaient apparents ou non, lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane,dans le cas où ces désordres auraient été cachés, rechercher leur date d’apparition ;

– dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, si des reprises ont été effectuées, leur nature, leur date et leur utilité ou leur inefficacité pour remédier aux réserves et indiquer si les réserves ont été levées ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance du chantier, défaut d’entretien ou de tout autre cause, ou préciser en quoi les travaux réalisés ne sont pas conformes aux prescriptions contractuelles ou aux termes du marché ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– en cas de travaux supplémentaires et réceptionnés non prévus au devis et n’ayant pas fait l’objet d’un avenant, rechercher les circonstances dans lesquelles les travaux ont été décidés et réalisés ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D] et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises ;

– Établir un pré rapport et le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, avant la date qu’il estimera nécessaire de fixer, et dans tous les cas dans le délai d’un mois suivant cette communication, toutes les observations utiles, et répondre aux observations qui auraient été formulées dans ce délai ;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D], et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D] à effectuer, à leurs frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire ;

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5 000 € la provision que Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D] dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Monsieur [I] [D] et Madame [Y] [M], épouse [D] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,