N° RG 25/05535 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SMB

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 25/05535 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SMB

Minute

AFFAIRE :

Syndicat LES MAZARINES

C/

[J] [S]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SCP BAYLE – JOLY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 26 Février 2026,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé de la [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SA CABINET RIVIERE, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Paola JOLY de la SCP BAYLE – JOLY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [S]

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillant

N° RG 25/05535 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SMB

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [S] est propriétaire des lots 5 (appartement) et 190(Cellier) au sein de la [Adresse 1] soumise au statut de la copropriété et située [Adresse 3] à [Localité 3] (33).

Par acte en date du 30 juin 2025, valant conclusions et auquel il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, [Localité 4] DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic, la SA Cabinet RIVIERE, a fait assigner M. [S] devant la présente juridiction pour obtenir sa condamnation à lui payer :

— la somme de 9.323,59 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31 juillet 2023,

— la somme de 2000 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil,

— la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il demande en outre le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir et la condamnation de M. [S] aux dépens.

M. [J] [S] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est en date du 3 décembre 2025.

MOTIVATION

1- sur l’impayé de charges et frais

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entrainées par certains services collectifs ou éléments d’équipement, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses ; chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses»

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit à l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic confié à la SA Cabinet RIVIERE

— les justificatifs de la propriété de M. [S] sur les lots 5 et 190

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires en date des 3 octobre 2023, et 26 novembre 2024, approuvant les comptes

— la répartition des charges courantes pour les exercices du 1/10/2021 au 30/09/2022 et du 1/10/2022 au 30/09/2023

— l’état des dépenses pour les années 2022 et 2023,

— les appels de fonds de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, du 01/10/2022 au 30/09/2023, du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025

— les factures relatives aux frais de relance de mise en demeure,

— les factures du syndic concernant la remise du dossier à l’Avocat, et au commissaire de justice

— les mise en demeure / sommation de payer du 31/07/2023 avec son accusé de réception, du 14/02/2024, et du 19/03/2025,

— le décompte actualisé au 05/05/2025

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et l’absence de recours à leur encontre imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges laquelle est déterminée par le règlement de copropriété de même que la répartition des charges.

De même les copropriétaires défaillants sont tenus de s’acquitter des frais de relance de mise en demeure, comme de sommation de payer dont il est justifié qui constituent une dépense nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier (150 euros) ou à l’avocat (300 euros), pour « suivi du dossier contentieux », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En effet, l’article 9 du contrat de syndic stipule que sont imputables au copropriétaire concerné à hauteur des frais de “constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice” et de “le suivi du dossier transmis à l’avocat” uniquement en cas de transfert de diligences exceptionnelles. Or, en l’espèce ces circonstances exceptionnelles faisant défaut le syndicat des copropriétaires ne peut recouvrir les honoraires de transfert d’avocat comme au commissaire de justice sur les copropriétaires défaillants.

La créance invoquée étant justifiée pour le surplus, M. [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 8.873,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31 juillet 2023 ainsi que demandé, mais sur la somme due à cette date soit 435,08 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus.

2- sur la demande de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] fait valoir que le non-paiement abusif par M. [S] des charges de copropriété afférentes à ses lots est fautif et particulièrement préjudiciable en ce qu’il trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité.

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant constitue une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain distinct des intérêts moratoires et qui est constitué par les difficultés de trésorerie subséquentes.

En l’état des pièces communiquées ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros.

3-sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par M. [S], partie perdante.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur à hauteur de 1000 euros.

Aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE M. [J] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic la SA CABINET RIVIERE la somme de 8.873,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31 juillet 2023 sur la somme due à cette date soit 435,08 euros, et à compter de l’assignation sur le surplus et ce, au titre des charges et frais de copropriété impayés selon décompte arrêté au 5 mai 2025,

— CONDAMNE M. [J] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic la SA CABINET RIVIERE la somme de 1000 euros de dommages et intérêts,

— CONDAMNE M. [J] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic la SA CABINET RIVIERE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. [J] [S] aux dépens de l’instance,

— DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par son syndic la SA CABINET RIVIERE du surplus de ses demandes,

— DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La présente décision est signée par Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT