N° RG 24/05722 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ4X

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

70Z

N° RG 24/05722 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ4X

Minute

AFFAIRE :

[V] [D] épouse [L], [G] [L]

C/

[M] [K] épouse [B], [P] [B]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : Maître Raphaële ANTONA TRAVERSI de la SELARL CABINET COUDRAY SOCIETE D’AVOCATS

M^e Isabelle ROUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [V] [D] épouse [L]

née le 26 Septembre 1967 à PAYS BAS

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Monsieur [G] [L]

né le 11 Mars 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentés par Maître Isabelle ROUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/05722 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ4X

DEFENDEURS :

Madame [M] [K] épouse [B]

née le 02 Décembre 1964 à

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [P] [B]

né le 11 Décembre 1964 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Raphaële ANTONA TRAVERSI de la SELARL CABINET COUDRAY SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur et Madame [L] sont propriétaires d’une maison d’habitation sis [Adresse 5] au sein du lotissement « [Adresse 6] ».

Monsieur et Madame [B] sont propriétaires au numéro 10 de la même voie, située à droite en façade c’est-à-dire à l’ouest de la propriété de Monsieur et Madame [L], dans le même lotissement.

Les époux [B] ont réalisé des travaux d’extension, avec toit terrasse, selon déclaration de travaux initiale délivrée le 25 août 2022 (DP 03351922Z0173), et modifiée (DP 03351924Z0038 délivrée le 19 février 2024).

Les époux [L] se plaignent de cette extension et considèrent qu’il s’agit d’un trouble anormal de voisinage.

Un expert amiable a été mandaté par eux et a estimé que la construction entraînait une moins-value pour leur immeuble.

Aucune conciliation n’a pu intervenir entre les parties.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 26 septembre 2025, Madame [V] [D], épouse [L] et Monsieur [G] [L] sollicite de voir :

— Juger que Monsieur et Madame [L] subissent un trouble anormal de voisinage, qu’il convient de réparer.

— Par suite, Condamner Monsieur et Madame [B] au paiement de la somme de 23 000,00 €, en réparation du préjudice causé.

— Condamner Monsieur et Madame [B] à payer aux époux [L], la somme de 3000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise amiable de Mr [S] [H], expert immobilier.

Au soutien de leur demande ils exposent que, compte tenu du volume de cette extension, de sa proximité et, de sa confrontation avec la partie d’agrément de l’habitation des requérants, les requérants considèrent légitimement que la réalisation de cette extension avec toit terrasse possiblement accessible, constitue un trouble anormal du voisinage, leur portant préjudice.

Il n’est pas nécessaire que cette construction contrevienne aux dispositions d’urbanisme pour qu’elle entraîne un trouble anormal de voisinage.

En effet, celle-ci se trouve dans un lotissement doté d’un règlement, désormais caduc dans son application réglementaire par l’administration depuis l’adoption du PLU, mais qui demeure en raison de son caractère contractuel, la loi des parties.

Or ce règlement prévoit un retrait de 4 m de la ligne séparatrice (article 7) alors que la construction se trouve à 1,20 m.

S’agissant comme l’a constaté l’expert d’un mur plein d’une largeur conséquente de 7.75m et d’une hauteur de 3.6 m très imposant, très proche de la clôture mitoyenne, soit à 1.20 mètre de la clôture séparatrice, et à 5 mètres de l’habitation, celui-ci génère un vis-à-vis très présent et très disgracieux, supprimant partiellement la vue que la maison offrait jadis sur l’environnement boisé du lotissement, l’ensemble du lotissement étant répertorié au plan de zonage comme un espace de paysage bénéficiant de prescriptions particulières, au titre du patrimoine paysager, chaque parcelle étant d’une superficie moyenne de 1.000 m².

Le trouble anormal est dès lors constitué par la dépréciation de leur immeuble, ce préjudice d’agrément est chiffré par l’expert à 23.000 € dont ils demandent en conséquence la réparation.

***

.Monsieur [P] [B] et Madame [M] [K] épouse [B] par leurs dernières conclusions déposées le 4 juin 2025 s’opposent à ces demandes et sollicitent de voir:

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [L] de leurs prétentions tendant à la condamnation de Monsieur et Madame [B] à leur verser la somme 23 000 € ;

— DÉBOUTER Monsieur et Madame [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens et à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils précisent que les travaux ont été conçus par un architecte et ont fait l’objet d’une décision de non-opposition de la Mairie du [Localité 2] le 26 août 2022, puis d’une nouvelle déclaration visant à ne pas créer de niveau supplémentaire qui a fait l’objet d’une décision de non-opposition du service instructeur en date du 19 février 2024.

En conséquence, ils justifient du caractère régulier de l’extension réalisée au regard du droit de l’urbanisme.

Cette construction est également conforme aux prescriptions du règlement du lotissement dont l’article 2.2.2 prévoit que la distance de retrait latéral (L1), d’une construction par rapport à l’immeuble voisin devrait être de L 1 ≥ 0 m et de 4 m lorsque la façade avec baies vitrées génère une vue droite et interdit les toitures terrasses accessibles à moins de deux mètres d’une limite séparatrice latérale.

Or leur extension ne comporte aucune vue droite et elle est implantée selon le retrait latéral de (L1) ≥ 0 m et ne comporte aucune toiture terrasse accessible.

Par ailleurs le règlement de lotissement est devenu caduc et il n’existe aucune volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions de ce règlement, lequel, du reste, n’est nullement reproduit dans le cahier des charges.

Ils notent que certaines habitations voisines et mitoyennes des consorts [L] comportent une extension avec toiture-terrasse ou bien des annexes implantées en limite séparatrice, ce qui démontre que cette évolution est normale, l’extension litigieuse entrant assurément dans les prévisions raisonnables d’un développement urbain de la zone concernée.

Ils précisent que, afin de préserver de bons rapports de voisinage avec Monsieur et Madame [L], ont dû renoncer à faire construire une extension comportant tout étage ou toute mezzanine

Il n’existe en conséquence aucun trouble anormal de voisinage, ils rappellent à ce titre la jurisprudence qui écarte ce type de trouble en zone urbanisée lorsqu’il s’agit par exemple d’ une vue sur l’horizon ou un ensoleillement ou encore un environnement pérenne, surtout dans une zone constructible.

Enfin, la construction ne modifie même pas de manière substantielle la vue de leurs voisins sur un environnement bucolique et arboré et la zone concernée proche du centre ville est en cours de densification urbaine (construction d’un lotissement à l’ouest, d’une résidence R+2 au sud, construction d’un collège qui ouvrira en 2026 côté nord.), leur extension s’insère harmonieusement dans l’environnement immédiat.

La demande sera en conséquence rejetée et une indemnité de 3.000 € leur sera versée en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

DISCUSSION

En application de l’article 1253 du Code civil le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Ces dispositions imposent au juge de rechercher un juste équilibre entre le droit de propriété et les conséquences dommageables pour le voisinage lorsque celui-ci subit un trouble anormal.

Il convient en conséquence d’apprécier le caractère excessif du trouble invoqué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage et ce alors même que le règlement d’urbanisme ou celles du lotissement ont été respectées.

L’action se prescrit, selon les règles du droit commun, par cinq ans.

En l’espèce, les demandeurs se plaignent de travaux d’extension avec toit terrasse possiblement accessible réalisés par leurs voisins selon déclaration de travaux initiale délivrée le 25 août 2022 (DP 03351922Z0173), et modifiée (DP 03351924Z0038 délivrée le 19 février 2024).

Ils considèrent que compte tenu du volume de cette extension, de sa proximité et, de sa confrontation avec la partie d’agrément de leur habitation, ils invoquent légitimement que la réalisation de cette extension avec toit terrasse possiblement accessible, constitue un trouble anormal du voisinage, leur portant préjudice.

Ils ne contestent pas que cette construction est conforme aux règles d’urbanisme, ils soulignent que si le cahier des charges du lotissement est caduc au regard de l’administration, celui-ci a un caractère contractuel et continue d’être opposable aux colotis. Or la marge de retrait de 4 m n’a pas été respectée, l’édification ayant été faite à 1,20 m.

Ils estiment que leur trouble est anormal en ce que l’expert [H] a estimé qu’il entraînait une perte de la valeur de leur bien de 23.000 €.

Ils réclament en conséquence l’indemnisation de ce préjudice.

A ce stade, il possible de constater que la construction a été faite conformément aux règles d’urbanisme et plus précisément au PLU applicable pour un immeuble situé en zone UM 17, la distance de construction est conforme à l’article 2.2.2 du règlement qui interdit par ailleurs les toitures terrasses accessibles à moins de deux mètres de la ligne séparatrice, ou d’ouvertures directes vers le fonds voisin : or l’extension ne comporte aucune ouverture directe sur le fonds voisin et sa terrasse apparemment réalisée en bac acier avec une légère pente, ne constitue pas une terrasse accessible.

Il est soutenu que cette construction est contraire aux prescriptions du réellement du lotissement en ce que celui-ci impose en son article 6 aux colotis de respecter une marge de 4 m de l’alignement des voies publiques ou privées, or le règlement de lotissement est devenu caduc puisque désormais les règles d’urbanismes sont définies par le PLU.

Il n’est pas produit de cahier des charges, qui seul pourrait avoir une valeur contractuelle, entre les parties.

Il en est déduit que la construction est conforme aux règles d’urbanisme et qu’il n’est pas opposé de règles contractuelles interdisant ce type de construction.

L’extension se présente comme édifiée à 5,20 m de la maison des demandeurs, 1,20 m de la ligne séparatrice, elle ne comporte aucune vue droite et sa hauteur est à peu près équivalente à l’immeuble dont elle constitue l’extension, sa toiture est légèrement inclinée et n’apparaît pas accessible comme une terrasse, des haies masquent l’édifice jusqu’à la moitié de sa hauteur.

Cette extension est assez similaire à d’autres extensions réalisées dans le lotissement ainsi que l’illustrent les défendeurs en produisant des photographies des n° [Adresse 4], [Adresse 3] et une photographie satellite récente.

Il n’apparaît pas – et il n’est pas invoqué – qu’il résulte de cette construction une perte d’ensoleillement, ni un changement très important de la perspective paysagère, lesquels en milieu urbanisé, en cours de densification, ne sont pas constitutifs d’un trouble anormal mais une évolution normal du voisinage.

L’extension a été enduite en blanc et décorée d’un parement de briques vers l’intérieur de la propriété [B], elle s’inscrit ainsi dans son environnement, sans rupture de hauteur ou de volume, le choix d’une toiture en bac acier évite une pente qui aurait augmenté sensiblement la hauteur du bâti, il s’en suit que les choix logiquement opérés permettent une intégration de l’ouvrage à l’existant et qu’il n’existe aucun trouble anormal de voisinage.

Les époux [L] seront déboutés de leurs demandes.

L’équité commande de les condamner à verser la somme de 2.500 € aux défendeurs, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉBOUTE Monsieur et Madame [L] de leurs demandes.

CONDAMNE Monsieur et Madame [L] aux entiers dépens et à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

LES CONDAMNE aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT