Tribunal Judiciaire de Bordeaux, 1re chambre civile, 29 janvier 2026, n° 23/03659

TJ Bordeaux 29 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Existence d'une servitude conventionnelle
La cour a jugé que la servitude de passage est bien grevée sur la parcelle de la S.A.S. IDEAL GROUPE, et qu'elle n'est pas éteinte par non-usage.
Accepté
Obligation de remise des clés
La cour a ordonné la remise des clés sous astreinte, considérant que la S.C.I. DES QUATRES a droit à l'accès à la servitude.
Rejeté
Préjudice de jouissance
La cour a estimé que la S.C.I. DES QUATRES ne justifie pas d'un préjudice suffisant pour obtenir des dommages-intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une somme à la S.C.I. DES QUATRES au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 29 janv. 2026, n° 23/03659
Numéro(s) :	23/03659
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice DELAVOYEElodie VITAL-MAREILLE
Cabinet(s) :	DGD AVOCATS
Parties :	S.C.I. DES QUATRES c/ S.A.S. IDEAL GROUPE, S.A.S.

Texte intégral

N° RG 23/03659 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XW7Y

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

74A

N° RG 23/03659 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XW7Y

Minute

AFFAIRE :

S.C.I. DES QUATRES

S.A.S. IDEAL GROUPE

S.A.S. [Localité 14] [Localité 18]

Exécutoires délivrées

Avocats : la SELARL DGD AVOCATS

M^e Elodie VITAL-MAREILLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES QUATRES

[Adresse 10]

[Localité 8]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

Représentée par M^e Elodie VITAL-MAREILLE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. IDEAL GROUPE

[Adresse 12]

[Localité 7]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

N° RG 23/03659 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XW7Y

Représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.S. [Localité 14] [Localité 18]

[Adresse 12]

[Localité 6]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

Représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

La SAS IDEAL GROUPE a acquis le 30 août 2021 la parcelle CA [Cadastre 2] sis [Adresse 9], voisine de la propriété de la SCI DES QUATRES, qui détient les parcelles CA [Cadastre 1] et [Cadastre 3] ; la propriété de la société IDEAL GROUPE est selon la SCI DES QUATRES grevée d’une servitude de passage conventionnelle au profit de la parcelle CA [Cadastre 1] appartenant à la SCI DES QUATRES et est matérialisée par une voie goudronnée fermée à chacune de ses extrémités.

Depuis son acquisition la SAS IDÉAL GROUPE conteste l’existence de cette servitude.

La société SAS [Localité 14] [Localité 18] s’est substituée à la SAS IDÉAL GROUPE.

Le contentieux concerne l’exercice d’un droit de passage subsiste.

Aucune conciliation n’a pu aboutir.

***

Par ses dernières conclusions déposées le 31 octobre 2025 La société civile immobilière DES QUATRES, au capital social de 50.308,18 €, immatriculé au RCS de [Localité 14] sous le numéro 403 438 732, dont le siège social est sis [Adresse 11], sollicite de voir :

— DIRE ET JUGER irrecevable la demande reconventionnelle formée par la SAS [Localité 14] [Localité 18] car ne se rattachant pas à la demande principale par un lien suffisant.

— En toute hypothèse, la DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— JUGER recevables et bien fondées les demandes de la SCI DES QUATRES.

— DIRE ET JUGER que la parcelle CA [Cadastre 2] sis [Adresse 9] actuellement propriété de la SAS BORDEAUX [Localité 18] est grevée d’une servitude conventionnelle de passage et d’issue au profit de la parcelle CA [Cadastre 1] détenue par la SCI DES QUATRES, telle que retranscrite dans son titre de propriété du 15 janvier 2004.

En conséquence,

— CONDAMNER solidairement la SAS BORDEAUX [Localité 18] et la SAS IDEAL GROUPE à remettre, dès signification du jugement à intervenir, à la SCI DES QUATRES un double des clés du portail donnant accès à la [Adresse 20], sous astreinte de 300 € par jour de retard,

— CONDAMNER solidairement la SAS BORDEAUX [Localité 18] et la SAS IDEAL GROUPE à payer à la SCI DES QUATRES la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

— CONDAMNER solidairement la SAS IDEAL GROUPE et la SAS [Localité 14] [Localité 18] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— JUGER n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande elle rappelle avoir acquis le bien (parcelles CA [Cadastre 3] et [Cadastre 1]) de Madame [Z] [O] suivant acte du 15 janvier 2004, étant précisé que son gérant, Monsieur [L] était précédemment locataire desdites parcelles à travers la SARL EFICALU dont il était le gérant, suivant bail du 1er janvier 1993, société dont il était le salarié depuis 1983, il a donc occupé les lieux de 1983 à 2006, à compter de 2006 la SCI DES QUATRES a donné en location à La Poste le bâtiment dont elle est propriétaire ; où celle-ci s’est maintenue jusqu’en 2007 avant de quitter les lieux puis de revenir en 2020.

La servitude est établie par titre “sur la voie pavée [Adresse 16] ayant issue [Adresse 19]”, “ par le portail établi sur [Localité 18] à la condition que ce dernier soit fermé tous les soirs, ou par le portail de la [Adresse 15]”.

Ce droit de passage est en outre justifié par la présence d’un garage donnant sur le passage et dont il justifie qu’il était utilisé pour le chargement et le déchargement des véhicules de la société EFICALU jusqu’en 2006, peu importe si La Poste qui est actuellement locataire depuis 2020 fasse usage ou non du dit passage, elle n’est que locataire et le passage a été largement utilisé depuis moins de trente ans ;

Les ouvertures donnant sur le passage sont maintenues, même si elles sont fermées par un store (fenêtre) ou une porte coulissante en tôle, la voie goudronnée subsiste.

Le défaut d’entretien ne peut lui être imputé puisqu’elle est privée de cet accès.

Elle insiste sur le fait qu’elle a toujours fait usage du passage jusqu’à la mise en location à La Poste en 2020, l’ouverture était télécommandée par le personnel de la maison de retraite.

Un cadenas n’a été posé qu’à partir de 2022 ainsi qu’il a été constaté le 6 septembre 2022.

Or la servitude est opposable à l’acquéreur du terrain puisque son acte en fait mention et qu’elle l’a rappelé par mail du 14 septembre 2021 peu après son acquisition souhaitant y mettre fin.

Il importe peu qu’elle n’ait pas été publiée alors qu’elle a été constituée avant la création du fichier immobilier (décret du 4 janvier 1955) et qu’elle est bien opposable au tiers acquéreur dont l’acte porte mention de cette servitude.

Elle réclame 5.000 € au titre de son préjudice de jouissance.

La demande reconventionnelle présentée très tardivement au titre d’un empiétement sur son fonds par l’existence d’une gouttière sur le mur du bâtiment qui déborderait sur sa parcelle, est irrecevable en ce qu’elle n’a pas de lien suffisant avec la présente instance et n’a fait l’objet d’aucune réclamation préalable. En outre les éléments produits ne permettent pas d’apprécier de cette demande, les limites de propriété ne peuvent être définies au vu d’un simple cliché et le bâtiment est construit depuis plus de trente ans une éventuelle servitude de surplomb est acquise par usucapion trentenaire.

Elle réclame 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

IDEAL GROUPE, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°532 657 491, dont le siège social est [Adresse 4] et [Localité 14] [Localité 18], Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°902 122 282, dont le siège social est [Adresse 13] (France), par leurs dernières conclusions déposées le 10 septembre 2025 sollicitent de voir :

A TITRE LIMINAIRE :

JUGER hors de cause la société IDEAL GROUPE et recevable l’intervention volontaire de la société [Localité 14] [Localité 18] ;

DÉCLARER recevable la demande reconventionnelle formée par la Société [Localité 14]

GRAVELOTTE A TITRE PRINCIPAL :

JUGER que la servitude de passage alléguée par la SCI DES QUATRES qui grèverait le fonds appartenant à la société BORDEAUX [Localité 18] s’est éteinte pour défaut d’usage pendant trente ans.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que la servitude de passage alléguée par la SCI DES QUATRES qui grèverait le fonds appartenant à la société BORDEAUX [Localité 18] lui est inopposable.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER la SCI DES QUATRES de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions dirigées à l’encontre de la société IDEAL GROUPE ;

DEBOUTER la SCI DES QUATRES de l’ensemble de ses demandes, moyens, et prétentions dirigées à l’encontre de la société BORDEAUX [Localité 18] ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER la SCI DES QUATRES à faire cesser toute situation d’empiétement sur la propriété de la Société BORDEAUX [Localité 18] en procédant notamment à la démolition des ouvrages de toiture qui constituent un empiétement par surplomb et ce sous astreinte de 800 € par jour de retard pendant trois mois passé un délai de deux mois à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNER la SCI DES QUATRES à verser à la société BORDEAUX [Localité 18] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

Au soutien de leur position elles rappellent que du fait de la cession intervenue entre elles, seule la société [Localité 14] [Localité 18], intervenante volontaire, a vocation à répondre à la demande présentée, la société IDÉAL GROUPE devant être mise hors de cause ;

La société [Localité 14] [Localité 18] soutient que la servitude s’est éteinte par non-usage trentenaire alors qu’elle trouve sa source dans un acte des 6 et 21 février 1935.

Il résulte explicitement de l’acte de vente conclu entre la SCI ARNAUD et la société BORDEAUX [Localité 18] le 30 août 2021 que la servitude de passage est inutilisée depuis, au moins, l’année 1989 de sorte qu’elle est fondée à invoquer l’extinction par non-usage.

Elle ajoute que le passage était clos par des cadenas et que la demanderesse n’a jamais sollicité de clé, d’autant qu’un établissement pour personnes âgées était implanté, ce qui justifiait la clôture pour de motifs de sécurité.

Elle verse à ce titre des attestations du personnel de l’établissement indiquant que le passage n’était absolument pas possible;

Elle précise que la servitude n’est pas mentionnée sur le bail donné à La Poste, un murage des accès vers le portail – interdisant désormais tous accès – a été effectué.

Cette servitude n’a pas été publiée et lui est inopposable puisque son acte mentionne le non usage ou la suppression.

En tout état de cause il n’est justifié d’aucun préjudice puisque cette servitude n’est plus utilisée;

Elle ajoute qu’une gouttière vient en surplomb de l’assiette de l’ancienne servitude, de sorte que sa demande de suppression de ce surplomb est bien en lien avec l’instance principale, de sorte que sa demande reconventionnelle est recevable ;

Elle produit à ce titre un constat du 26 février 2025 et différentes photos de 2021 et 2023 et rappelle que la jurisprudence considère que le dépassement d’une toiture sur le fond voisin, même existant depuis plus de 30 ans, ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui.

Elle réclame 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DISCUSSION

Il y a lieu de mettre hors de cause la société IDEAL GROUPE laquelle a cédé son fonds et de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société [Localité 14] [Localité 18], désormais propriétaire du fonds concerné par la servitude invoquée.

En application de l’article 689 du code civil les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, selon l’article 691 du même Code les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Il résulte de l’acte de vente par [W] à [O] en date des 6 et 21 février 1935 qu’un droit de passage a été conféré au fonds vendu à [O] sur “la voie pavée [Adresse 16] ayant issue [Adresse 19] et aboutissant [Adresse 20].

Cette servitude conventionnelle a été reprise dans les actes subséquents : acte de donation du 11 septembre 1981, elle est rappelée dans l’acte de vente du 15 janvier 2004 conclu entre Madame [O] veuve [T] et la SCI DES QUATRES, actuel propriétaire et demandeur à la présente instance.

L’assiette de la servitude est définie dans les actes et matérialisée par une voie bitumée qui s’insère entre deux portails.

La voie [Adresse 17] a été abandonnée à la ville et est devenue la [Adresse 21].

La servitude de passage bénéficiait également à la parcelle [Cadastre 5] devenue propriété de la SA NAVI, laquelle a renoncé à son exercice par intervention lors de la vente de la SCI ARNAUD à société BORDEAUX [Localité 18] le 30 août 2021.

Une démarche a été conduite par la société de réhabilitation du lot grevé de la servitude dernière

La société [Localité 14] [Localité 18] est désormais propriétaire de la parcelle [Cadastre 2] qui supporte l’assiette de cette servitude, laquelle est mentionnée dans son acte, lequel comporte toutefois la mention que cette servitude n’est plus utilisée depuis 1989.

Cette simple déclaration du vendeur est contestée par la demanderesse à la présente instance dont le fonds est bénéficiaire de cette servitude conventionnelle de passage et qui soutient avoir fait usage de cette servitude lorsque sa société occupait les lieux, jusqu’en 2006, le bâtiment ayant ensuite été donné à bail.

Le bâtiment propriété de la demanderesse comporte un portail métallique de garage sur rail, ainsi que deux ouvertures dont l’obturation est faite par des rideaux déroulant en métal, ces ouvertures donnent sur le passage.

L’absence de publication de la servitude consacrée depuis 1935, c’est-à-dire avant la création du fichier de la publicité foncière, ne saurait rendre cette servitude conventionnelle inopposable à l’acquéreur dont le titre en rappelle l’existence et qui ne se méprenait pas sur l’existence de celle-ci lorsqu’il sollicitait que la demanderesse y renonce.

Il est en général jugé qu’il incombe au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude de passage, dont il n’a pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de trente ans. En l’espèce, d’anciens salariés attestent avoir fait usage de ce portail coulissant jusqu’à fin 20025 (pièces 6 et 7).

Il est ainsi justifié de l’existence d’une servitude conventionnelle par titre, laquelle est apparente puisqu’un portail et deux ouvertures donnent sur le passage lequel est ainsi accessible.

Il importe peu que la parcelle ne soit pas enclavée, elle dispose de l’utilité d’un passage latéral qui lui a été conventionnellement accordé.

Il apparaît que des aménagements intérieurs auraient été effectués par le locataire La Poste, en 2006-2007 puis depuis 2020, constituant à faire un doublage ou voile mural continu, de sorte qu’il ne serait plus possible d’accéder aux locaux par le portail en acier sur rail débouchant sur le passage (PV de constat du 26 février 2025 pièce 9 défenderesse). Néanmoins, le Commissaire de justice n’étant pas entré dans les lieux et ayant pris ses photos à partir de l’extérieur du local de La poste, son affirmation sur la continuité du doublage reste sujette à réserve, une partie du mur étant dissimulée par des véhicules postaux. De tels travaux sont néanmoins très probablement intervenus puisque le preneur disposait de l’autorisation de conduire des travaux d’aménagement (article 10.2 du contrat de bail) figurant dans une annexe 5 au contrat de bail (annexe non produite aux débats) et le bailleur pourrait parfaitement faire établir tout constat à ce sujet puisque les dispositions du bail l’autorise à visiter les lieux (article 11.6.1 du contrat de bail)

Néanmoins si cette condamnation de l’accès latéral vers le passage est avérée, elle est récente, puisque les baux conclus avec la Poste datent de 2006-2007 puis de 2020 et il n’est ainsi pas caractérisé un non-usage de la servitude que depuis 19 ou 5 années.

Si la parcelle acquise par la défenderesse a été exploitée à partir de 1989 pour l’édification d’une maison de retraite qui n’est devenue EHPAD qu’en novembre 2007, les accès étant alors clos par mesure de sécurité à l’égard des pensionnaires, il n’est pas justifié de ce que ces conditions de sécurité aient pu avoir une incidence sur le droit de passage avant 2007.

Les procès-verbaux de constat du 26 février 2025 montrent (cliché page 21/ 30 et 23/30 – pièce 9 et cliché page 36/38 – pièce 11) que le passage reste libre au droit du portail métallique coulissant, même si de la végétation pousse ce qui ne démontre qu’un défaut d’entretien, l’accès étant interdit à la demanderesse depuis 2021-2022, ce défaut d’entretien ne lui pas imputable.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande visant à juger que la parcelle CA [Cadastre 2] sis [Adresse 9] actuellement propriété de la SAS BORDEAUX [Localité 18] est grevée d’une servitude conventionnelle de passage et d’issue au profit de la parcelle CA [Cadastre 1] détenue par la SCI DES QUATRES, telle que retranscrite dans son titre de propriété du 15 janvier 2004.

La société [Localité 14] [Localité 18] sera condamnée à remettre à la demanderesse un double des clés du portail donnant accès [Adresse 20], sous astreinte.

La SCI DES QUATRES ne justifie pas particulièrement d’un préjudice, si un différend est survenu en 2021-2022, il lui a finalement été laissé libre accès sur le passage afin de lui permettre la réalisation de travaux et il apparaît que son locataire actuel ne fait pas usage, ni ne revendique un accès à la servitude de passage qui n’est pas mentionnée sur son bail (pièce 10).

Sur la demande reconventionnelle au titre e l’empiétement;

Selon l’article 70 du Code de procédure civile les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il appartient au juge du fonds d’en apprécier souverainement.

En l’espèce, il est souligné qu’une partie de la toiture de l’immeuble propriété des demandeurs surplombe la parcelle voisine au droit de la servitude de passage, de sorte qu’il existe un lien suffisant pour traiter de ce surplomb.

La demande reconventionnelle est ainsi recevable.

Néanmoins les seules constatations effectuées pour justifier d’un non usage de la servitude ne peuvent, à défaut de relevé précis des limites de propriété en rapport avec ledit empiétement, caractériser celui-ci.

La servitude dit de l’égout des toits est une servitude continue et apparente qui existe depuis la construction de l’immeuble avant 1948, le débord apparaît consenti au même titre que la servitude de passage, la demanderesse qui justifie que cette gouttière faisait partie de l’architecture même de l’immeuble se prévaut à juste titre d’une possession utile et bénéficie d’une servitude de surplomb acquise par prescription.

La défenderesse sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

L’équité justifie qu’il soit accordé une somme de 3.000 € à la demanderesse sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société [Localité 14] [Localité 18].

MET hors de cause la société IDEAL GROUPE.

JUGE que la parcelle CA [Cadastre 2] sis [Adresse 9] actuellement propriété de la SAS BORDEAUX [Localité 18] est grevée d’une servitude conventionnelle de passage et d’issue au profit de la parcelle CA [Cadastre 1] détenue par la SCI DES QUATRES, telle que retranscrite dans son titre de propriété du 15 janvier 2004.

JUGE que cette servitude de passage ne s’est pas éteinte du fait d’un non-usage trentenaire.

CONDAMNE La société [Localité 14] [Localité 18] à la demanderesse un double des clés du portail donnant accès [Adresse 20] dans un délai d’un mois après signification de la présente décision, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois.

DÉCLARE la société [Localité 18] recevable mais mal fondée en sa demande de suppression d’une servitude de surplomb (gouttière)

DÉBOUTE la SCI DES QUATRES de sa demande de dommages-intérêts.

CONDAMNE la société BORDEAUX [Localité 18] à verser à la SCI DES QUATRES la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la société [Localité 14] [Localité 18] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT