Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 12 avril 2024, n° 23/03668

TJ Bordeaux 12 avril 2024

Arguments

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Rejeté
Obligation du bailleur de fournir un logement décent
La cour a estimé que la S.A. DOMOFRANCE a entrepris des travaux de réhabilitation, rendant la demande d'astreinte inappropriée.
Accepté
Dommages causés par l'insalubrité du logement
La cour a reconnu le préjudice de jouissance subi par le locataire en raison des conditions de vie insalubres.
Accepté
Préjudice moral lié à l'insalubrité
La cour a jugé que les conditions de vie insalubres ont causé un préjudice moral au locataire.
Accepté
Frais exposés pour la procédure
La cour a condamné la S.A. DOMOFRANCE à rembourser les frais exposés par le locataire, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 12 avr. 2024, n° 23/03668
Numéro(s) :	23/03668
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Etienne GRENIERMathieu RAFFY
Cabinet(s) :	MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
Parties :	S.A. DOMOFRANCE

Texte intégral

Du 12 avril 2024

5AG

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/03668 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YNNF

[L] [N]

S.A. DOMOFRANCE

— Expéditions délivrées à

M^e GRENIER

M^e RAFFY

— FE délivrée à

M^e GRENIER

Avocats : M^e Etienne GRENIER

la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 avril 2024

JUGE : M. Jean-Jacques TACHE,

GREFFIER à l’audience : Madame Louisette CASSOU,

GREFFIER lors du délibéré : Madame Héloïse KITIASCHVILI

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [N]

[Adresse 4] -

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000147 du 08/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représenté par M^e Etienne GRENIER Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

RCS de Bordeaux n°

B 458204963

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY Membre de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au Barreau de Bordeaux.

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous signature privée en date du 26 avril 2019, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [L] et Madame [F] [N] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5]. Le montant du loyer mensuel a été fixé à 543,14 euros charges comprises.

Le constat d’insalubrité établi le 16 février 2023 par le Service communal d’hygiène et de santé de la Mairie de [Localité 5], a invité le propriétaire à remédier aux désordres contraires aux prescriptions du Règlement Sanitaire Départemental dans un délai de 2 mois.

Le 05 janvier 2023, Monsieur [N] a adressé une correspondance en LRAR à DOMOFRANCE.

Le Bureau d’Aide Judiciaire du Tribunal Judiciaire de Bordeaux a accordé le 08 juin 2023 l’aide juridictionnelle totale à Monsieur [L] [N] dans le cadre du litige l’opposant à la SA DOMOFRANCE.

Les différentes relances en phase amiable et précontentieuse étant restées vaines, Monsieur [L] [N] a donné assignation le 08 septembre 2023, à la SA DOMOFRANCE d’avoir à se trouver et à comparaître devant le Pôle Protection et Proximité du Tribunal Judiciaire de Bordeaux le 31/10/2023 aux fins de condamner la SA DOMOFRANCE à effectuer les travaux de remise en état dans un délai de deux mois sous astreinte de 200 euros par mois, de lui verser la somme de 4 500 euros au titre de son préjudice de jouissance, 3500 euros au titre de son préjudice moral, 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens .

Les deux parties représentées par leur conseil ont demandé lors de l’audience un renvoi de mise en état.

Au cours de l’audience du 14 février 2024, les deux parties ont déposé leurs conclusions au tribunal.

Monsieur [L] [N], représenté par son conseil, indique qu’il occupe l’appartement loué avec son épouse et ses trois enfants en bas âge. Il confirme les demandes exposées dans les conclusions déposées, tout en répondant qu’il n’a pas reçu de proposition de rendez-vous pour un relogement.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [L] [N] produit les documents joints à ses conclusions :

— Le contrat de bail du 26/04/2019 ;

— Son passeport, le livret de famille ;

— Le constat d’insalubrité du 21/02/2023 ;

— Le compte rendu de visite du logement par le Conseil Médical en Environnement Intérieur (CMEI), daté du 10/01/2023 ;

— Le rapport d’analyses ANALYZAIR du 30/01/2023 ;

— Les certificats médicaux concernant Monsieur [L] [N], Madame [F] [N], et [T] [N] ainsi que les prescriptions médicales ;

— La décision d’attribution de l’AJ totale à Monsieur [N] ;

— Le constat de Médiation infructueuse ;

— Le justificatif de l’envoi en LRAR à DOMOFRANCE en date du 05/01/2023 ;

— Les échanges de mails entre Monsieur [N] et la SA DOMOFRANCE.

* *

La SA DOMFRANCE, représentée lors de l’audience indique que des travaux d’infrastructure du bâtiment sont en cours, et que par conséquent il n’est pas nécessaire de prescrire une astreinte. De plus la société tient à préciser qu’elle a essayé en vain de joindre Monsieur [N] afin d’envisager une proposition de relogement. En conséquence elle demande de :

A titre principal

— DEBOUTER débouter Monsieur [N] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire

— REDUIRE les demandes de Monsieur [N] dans de très larges proportions.

A l’appui de ses demandes, la SA DOMOFRANCE produit le document présentant les travaux de réhabilitation envisagés du quartier [Adresse 6] à [Localité 5] ainsi que deux correspondances datées du 23 octobre 2023 et du 31 octobre 2023, adressées à Monsieur [N] proposant un rendez-vous.

A l’issue des plaidoiries, le délibéré a été fixé le 12 avril 2024.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

* *

MOTIFS

I – Sur la demande principale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de Loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé notamment :

de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation,de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

* *

Monsieur [N] estime que l’appartement qu’il occupe depuis plus de quatre ans ne cesse de se dégrader et connaît de graves problèmes d’humidité et de moisissures qu’il a signalés à plusieurs reprises à la SA DOMOFRANCE.

Il produit pour appuyer ses dires le constat d’insalubrité établi le 21/02/2023 par la mairie de [Localité 5] qui confirme la présence de moisissures autour des fenêtres et notamment dans la chambre parentale, ainsi que le compte rendu de visite du Conseil Médical en Environnement Intérieur (CMEI), daté du 10/01/2023.

Selon Monsieur [N], les certificats médicaux établis par le docteur [U] [E] concernant les époux et leur enfant [T] suffisent pour attester des répercussions de l’insalubrité de l’appartement également relevée le 16 février 2023 par le Service communal d’hygiène et de santé de la Mairie de [Localité 5].

La SA DOMOFRANCE dans ses conclusions ne conteste pas les problèmes d’humidité constatée à l’intérieur du logement de la famille [N], intégré dans une résidence ancienne. La société a d’ailleurs entrepris des mesures de réhabilitation depuis le premier trimestre 2024. Les travaux envisagés comprennent l’isolation des façades, l’installation d’une VM mécanique et le replacement de toutes les fenêtres et volets roulants. Elle prétend également avoir proposé en vain à plusieurs reprises à Monsieur [N] une visite de l’appartement ou des rendez-vous pour lui soumettre un relogement.

* *

En l’espèce, la famille [N] a vécu pendant plusieurs années dans un appartement qui présente d’importantes traces de moisissures dans les différentes pièces de l’appartement de la famille [N], constatées par le Conseil Médical en Environnement Intérieur (CMEI) qui donne des conseils pour améliorer la qualité de l’air intérieur, tout en indiquant que la sortie d’air du système d’évacuation statique de la salle de bains a été volontairement fermée par le locataire suite à une invasion d’insectes.

La société ANALYZAIR mentionne dans son rapport une contamination fongique des deux chambres et de la pièce de vie. Elle indique également que les souches de moisissures retrouvées peuvent être allergisantes, voire pathogènes pouvant avoir un impact sur la santé, comme le souligne d’ailleurs le docteur traitant de la famille [N].

Les différents mails échangés entre les deux parties, de février 2020 à février 2023, montrent l’insistance de Monsieur [N] auprès de la SA DOMOFRANCE pour trouver une solution technique aux désagréments que sa famille subit. La société DOMOFRANCE n’apporte pas de solution concrète à ceux-ci.

Toutefois dans le mail du 16 février 2023, la SA DOMOFRANCE propose un rendez-vous décliné par Monsieur [N] qui prétend par ailleurs ne pas avoir reçu les deux correspondances adressées en lettre simple par DOMOFRANCE les 23 et 31 octobre 2023.

Il est constant que la famille [N] a vécu dans un logement dans lequel des moisissures se sont développées susceptibles de provoquer des désagréments pathologiques. Si la société DOMOFRANCE entreprend à compter du 1er trimestre 2024 des travaux de restructuration d’envergure pour réhabiliter les bâtiments de la résidence [Adresse 6]. La famille [N] a connu des problèmes importants de moisissures sans que la société puisse pallier les désagréments occasionnés même si certaines nuisances sont dues à un défaut de ventilation comme l’a constaté le Conseil Médical en Environnement Intérieur.

En conséquence, la société DOMFRANCE ne peut être condamnée à des travaux sous astreinte car celle-ci a démarré les réhabilitations des différents bâtiments de la résidence [Adresse 6] dont profitera la famille [N].

Elle sera toutefois condamnée à payer à Monsieur [L] [N], au regard des désagréments subis durant près de quatre années, en application de l’article 1240 du Code civil qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et de l’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil :

— la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral.

II – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

La SA DOMOFRANCE succombant sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

En l’espèce, la société DOMOFRANCE sera condamnée à payer à Monsieur [L] [N] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [L] [N] de sa demande de condamner la SA DOMOFRANCE à effectuer les travaux de remise en état dans un délai de deux mois sous astreinte ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Monsieur [L] [N] la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Monsieur [L] [N] la somme de mille euros (1.000 €) au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE l’une et l’autre partie du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Monsieur [L] [N] la somme de mille euros deux cents euros (1.200 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE au paiement des entiers dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION