N° RG 24/05151 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIH5

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 24 MARS 2026

50C

N° RG 24/05151

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIH5

AFFAIRE :

[F] [O]

[S] [Z]

C/

SCCV LES JARDINS D'[Localité 2]

Grosse Délivrée

le :

à

AARPI CASTERA – SASSOUST

SELARL THEMISIA AVOCAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Monsieur PETEAU, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Janvier 2026,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

Madame [F] [O]

née le 07 Juin 1981 à [Localité 3] (CALVADOS)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Brigitte NAPOLEONI-SIAD de la SELARL THEMISIA AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/05151 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIH5

Madame [S] [Z]

née le 09 Décembre 1981 à [Localité 5] (MEURTHE-ET-MOSELLE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Brigitte NAPOLEONI-SIAD de la SELARL THEMISIA AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SCCV LES JARDINS D'[Localité 2] prise en la personne de sa gérante en exercice, la SAS [A] PROMOTION, représentée par Monsieur [Y] [A]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA – SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 19 août 2021, après signature d’un contrat de réservation du 18 octobre 2020, Madame [S] [Z] et Madame [F] [O], son épouse, ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2], un appartement (lot n°20) et un emplacement de parking (lot n°61), au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7]. L’acte de vente prévoyait un délai d’achèvement fixé au plus tard le 31 décembre 2022.

Un litige est survenu entre les parties, relatif au retard de livraison dudit bien.

Le bien a finalement été livré en mai 2025.

Aucune issue amiable du litige n’ayant pu être trouvée, Madame [Z] et Madame [O] ont, par acte en date du 18 juin 2024, fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire de Bordeaux la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] aux fins de la voir condamnée à les indemniser de divers préjudices.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [Z] et Madame [O] demandent au Tribunal, sur le fondement des articles 1601-1 et 1611 du code civil, 1231-1 du même code, de condamner la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] à leur régler les sommes suivantes :

—  14 294,88 euros au titre du préjudice financier lié à la perte locative,

—  34 004, 00 euros au titre du préjudice financier lié à la perte fiscale du dispositif PINEL,

—  5 026,60 euros au titre du préjudice financier lié aux frais intercalaires,

—  10 000 euros au titre d’un préjudice moral,

—  3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Il est en outre sollicité de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les demanderesses exposent en substance que l’acquisition litigieuse s’inscrivait dans un projet d’investissement locatif et d’optimisation fiscale liée au dispositif PINEL, qu’il était par conséquent particulièrement important que le bien soit achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition, pour bénéficier de la mesure fiscale, selon l’article 199 novovicies I-C du code général des impôts. Elles déplorent également la perte des loyers escomptés à partir de janvier 2023, ainsi que le paiement supplémentaire des intérêts intercalaires lesquels perdurent jusqu’au déblocage complet des fonds pour l’acquisition.

Sur les causes de suspensions du chantier, les demanderesses font grief à la venderesse de ne pas avoir suffisamment justifié les différentes survenances d’événements. Elles font valoir que les suspensions administratives estivales ne remplissent pas les conditions d’un cas de force majeure. Sur la défaillance de la société DUPUY, elles reprochent à la société venderesse ne n’avoir apporté aucune justification de l’événement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] demande au Tribunal, sur le fondement des articles 1101 et suivants du code civil,

— De débouter les épouses [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— De les condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] soutient que l’ensemble des causes légitimes de suspension a été régulièrement justifié et fait l’objet d’informations auprès des acquéreuses. Elle décrit pour les années 2021 à 2023, que les jours d’intempéries, les jours au titre de la défaillance de deux entreprises (DUPUY et [Localité 8]), et ceux au titre d’une injonction administrative, représentent 670 jours qu’il convient contractuellement de doubler, ce qui correspond à 1340 jours de retard légitime, couvrant ainsi l’intégralité du retard de livraison.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 27 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Conformément aux dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1601-1 du code civil dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En principe tenue d’indemniser les acquéreuses en application des articles 1601-1, 1611 et 1231-1 du code civil, la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2], venderesse professionnelle débitrice d’une obligation de résultat, ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère constitutive de force majeure, ou de l’une des causes contractuellement prévues et énoncées.

L’acte d’acquisition contient un article relatif au délai d’exécution des travaux (pages 21-22) qui stipule :

« Le vendeur déclare également que, sauf intempéries, grèves ou cas de force majeure, l’achèvement prévisionnel de l’immeuble dans lequel se trouvent les fractions, objet du présent contrat, interviendra au plus tard à la date du 31 décembre 2022 ».

Plus précisément, il est stipulé un paragraphe « causes légitimes de suspension du délai de livraison » ainsi rédigé ;

« Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

— Intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment,

— Grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,

— Le retard limité à 30 jours résultant d’une liquidation des biens (…) si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire intervient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira tous ses effets,

— Retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

— Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— Retards provenant d’anomalies du sous-sol (…) nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation,

— Injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur,

— Troubles résultant d’hostilités, cataclysmes, accidents de chantier,

— Retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,

— Retards de paiement de l’acquéreur (…).

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Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre de Maître d’œuvre. Le tout sous réserve des articles L261-11 du code de la construction et de l’habitation et 1184 du code civil ».

L’acte de vente ne prévoit pas de pénalités de retard.

Il convient d’examiner les différentes causes de suspension invoquées par la société défenderesse, à laquelle il appartient d’en rapporter la preuve conformément aux stipulations contractuelles, par la production de lettres établies par le maître d’œuvre (S2H ARCHITECTURE) ayant la direction des travaux, accompagnées de leurs justificatifs.

1 – Sur les causes légitimes :

Sur les intempéries

L’acte de vente prévoit comme causes légitimes de suspension du délai d’achèvement « les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment ».

Cette clause renvoie à la définition de l’intempérie au sens de la législation du travail. L’article L-5424-8 du code du travail dispose que sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l’accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir. En l’espèce, les attestations produites par la défenderesse circonscrivent l’intempérie à des précipitations supérieures à 10 mm, aux rafales supérieures à 60 km/h, et à une température égale ou inférieure à 0 degré.

Les demanderesses versent aux débats lune attestation du maître d’oeuvre en date du 04 avril 2023 tandis que la société défenderesse produit aux débats les attestations établies par la société AGATEMETEO, organisme tiers. Ces attestations, composées de tableaux de mesures suffisamment précis quant aux jours décomptés et aux critères retenus, sont à même de démontrer l’empêchement à exécution des travaux.

Pour l’année 2021, la défenderesse excipe de 23 jours d’intempéries. Seront cependant exclus les jours d’intempéries antérieurs à la signature de l’acte authentique d’acquisition du 19 août 2021, la venderesse ayant été à même de prévoir le risque de décalage. Il sera retenu 9 jours d’intempéries, entre le 1er novembre et le 31 décembre 2021

Pour l’année 2022, la défenderesse excipe dans ses écritures de 27 jours d’intempéries, qui sont justifiés par le descriptif du Maître d’œuvre et les attestations météorologiques.

Il est par conséquent justifié par des relevés de station météorologique valable pour la ville d'[Localité 2], de 36 jours de retard légitime, soit de 72 jours au regard du doublement prévu au contrat, ce qui décale la date de livraison au 13 mars 2023.

Durant cette période du 1er au 13 mars 2023, sont justifiés 21 jours d’intempéries, soit 42 jours de retard légitime, ce qui reporte la livraison au 24 avril 2023.

Enfin, durant la période du 13 mars au 24 avril 2023, sont justifiés 4 jours d’intempéries, soit 8 jours de retard légitime, ce qui reporte la livraison au 04 mai 2023.

Les dates d’intempéries postérieures au 04 mai 2023 seront exclues, une période expirée ne pouvant être suspendue, précision faite que les autres causes légitimes soulevées par la défenderesse seront écartées comme il sera vu plus loin.

Sur les défaillances d’entreprises

Il est stipulé que peuvent constituer des causes légitimes de reports de livraison, le retard provenant de la défaillance d’une entreprise, la justification de cette défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre RAR adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant, et les retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante.

En l’espèce, il est produit par la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] la copie d’un courrier du 04 juillet 2022, par lequel la société DUPUY (couverture) informe le constructeur de son intention de se désengager du lot couverture. Au soutien de ses arguments, la défenderesse produit une liste de couvreurs avec commentaires. Il n’est produit ni le marché de travaux de cette entreprise, ni l’ordre de service, ni le planning du chantier, ni les diligences accomplies pour procéder à son remplacement, ni même la lettre recommandée prévue au contrat de vente, de sorte que rien ne permet de corroborer la défaillance de l’entreprise ni les conséquences effectives de ce retrait sur la poursuite du chantier. En outre, la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] fait état d’un report de 200 jours à ce sujet, sans aucune précision sur le calcul de ce délai. Il ne peut, en conséquence, être affirmé que l’entreprise DUPUY a été défaillante au sens de la clause précitée, celle-ci n’ayant reçu aucune lettre recommandée de la part du Maître d’œuvre, mais ayant de sa propre initiative, renoncé à son marché.

Surabondamment, il sera relevé que le respect du formalisme de notification de la défaillance aux acquéreurs n’est pas démontré.

Il en résulte qu’il ne peut en être déduit une défaillance de l’entreprise DUPUY et la cause justificative de retard contractuellement prévue relative à la défaillance d’une entreprise n’est pas remplie.

Sur les injonctions administratives

La SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] produit deux arrêtés municipaux de la Mairie d'[Localité 2] des 22 mars 2021 et 04 mai 2022, lesdits arrêtés interdisant l’activité de chantier en période estivale.

S’agissant du premier arrêté, du 22 mars 2021, celui-ci est antérieur à la signature de l’acte d’acquisition du 19 août 2021, et ne peut en conséquence être pris en considération.

S’agissant du second arrêté, du 04 mai 2022, il est soutenu qu’il relève d’une injonction administrative de suspendre ou d’arrêter les travaux. Toutefois, il est constant que ces arrêtés de suspension dans les villes balnéaires, et notamment à [Localité 2], relèvent d’une grande régularité notoire et sont nécessairement inclus dans les plannings des chantiers, comme ne relevant d’aucune imprévisibilité.

Cette cause sera en conséquence écartée.

La défaillance de l’entreprise [Localité 8], soulevée par la défenderesse à partir du 31 octobre 2023, soit 6 mois après la date de livraison prorogée, sera écartée.

Ainsi, alors que le délai initial d’achèvement était fixé au 31 décembre 2022, que la livraison est intervenue en mai 2025, et qu’un retard légitime de 122 jours est établi (61 x 2) reportant au 04 mai 2023 la date de livraison, le retard indemnisable de livraison se porte à 1 an, 11 mois et 27 jours.

2 – Sur les préjudices :

Sur le préjudice lié à la perte locative

Il est suffisamment établi par les demanderesses la vocation locative du logement acquis. Il est en effet produit par celles-ci les offres de crédit, lesquelles mentionnent un usage de « résidence principale locataire ». Il est également produit une étude « simulation PINEL » établie le 12 octobre 2020 par le réservant lui-même, la société [A] HABITAT.

Il est justifié de la valeur locative dudit bien, lequel a pour vocation des locations longues, et de la perte d’une chance de louer le bien à la date prorogée du 4 mai 2023. Cette perte de chance sera fixée à 80 % des montants escomptés pour tenir compte des aléas de la location immobilière (vacances, impayés).

Soit 595,62 euros x 28 / 31 pour mai 2023 proratisé, soit 537,97 euros.

Puis, 595,62 x 19 mois (1er juin 2023 au 31 décembre 2024) = 11 316,78 euros.

Au total, une perte de chance de 11 854,75 euros x 80% = 9 483,80 euros.

La SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] sera en conséquence condamnée à régler à Mesdames [Z] la somme de 9 483,80 euros au titre de la perte de chance de revenus locatifs.

Sur la perte fiscale du dispositif PINEL

L’article 199 novovicies du code général des impôts, dispose que les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans.

Le C du même article précise que l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement.

Il n’est pas discuté par les parties que 30 mois après le 19 août 2021 (19 février 2024), le bien litigieux n’était toujours pas achevé.

Les demanderesses produisent une simulation du gain fiscal projeté entre 2022 et 2031, établie le 12 octobre 2020 par la société [A] HABITAT, selon laquelle la défiscalisation s’établirait à la somme totale de 34 004 euros. Elles soutiennent qu’en raison du retard de livraison, elles ont perdu cet avantage fiscal.

Cependant, outre la circonstance que Mesdames [Z] ne justifient pas d’une mise en location effective, avec ou sans plafonnement de loyer, ni d’aucun élément corroborant une demande de prolongation du dispositif auprès de l’administration fiscale, comme il est d’usage pour les VEFA en retard, celles-ci ne justifient pas non plus de leurs revenus de référence pour les exercices 2021 à 2024. Il en résulte qu’il n’est pas établi qu’elles auraient pu bénéficier de ce dispositif, ni à quelle hauteur et qu’aucune perte de chance de bénéficier de ce dispositf ne peut être déterminée.

Elles seront déboutées de leur demande à ce titre.

Sur les frais intercalaires bancaires

Les frais intercalaires portent sur les fonds débloqués, à mesure de l’avancement du chantier, exclusion faite de l’amortissement du capital. Mesdames [Z] font valoir que le retard de livraison a eu pour effet d’augmenter ces frais. Elles sollicitent du Tribunal le remboursement des intérêts intercalaires pour l’année 2023 et 2024, soit deux fois la somme de 2 341,80 euros. Il est également sollicité la somme de 343 euros au titre d’un remboursement de frais de gestion supplémentaire bancaire.

Les frais ainsi sollicités, d’un montant total de 5 026,60 euros, sont justifiés par la production des relevés bancaires. Pour l’année 2023, ils seront proratisés à la somme de 2 341,80 euros x 241 / 365 soit 1 546,22 euros (du 04 mai au 31 décembre 2023).

La SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] sera en conséquence condamnée à régler à Mesdames [Z] la somme de 4 231,02 euros au titre des frais intercalaires et frais de gestion.

Sur le préjudice moral

Les demanderesses ne justifient par aucune pièce avoir subi une atteinte psychologique ou une atteinte à leurs sentiments d’affection, d’honneur ou de considération en raison du retard de livraison, lequel retard, par ailleurs, n’a pas eu de conséquences sur leur cadre de vie, s’agissant d’un investissement locatif.

Elles seront en conséquence déboutées de leur demande en réparation à ce titre.

Sur les demandes annexes

La SCCV LES JARDINS d'[Localité 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Au titre de l’équité, elle sera condamnée à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] à payer à Madame [S] [Z] et Madame [F] [O] épouse [Z], la somme de 4 231,02 euros au titre des frais intercalaires,

CONDAMNE la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] à payer à Madame [S] [Z] et Madame [F] [O] épouse [Z], la somme de 9 483,80 euros en réparation du préjudice locatif,

DÉBOUTE Madame [S] [Z] et Madame [F] [O] épouse [Z] du surplus de leurs demandes indemnitaires.

CONDAMNE la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] à payer à Madame [S] [Z] et à Madame [F] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCCV LES JARDINS d'[Localité 2] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT