N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00841 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GHLE

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 87 -ODHAC

C/

[V] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 23 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 11 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 23 Juillet 2025 :

Entre :

ODHAC 87 – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 87

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [V] [E]

né le 17 Août 1990 à [Localité 4] (79)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Juliette MAGNE-GANDOIS, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 12 Mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 11 Juin 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 23 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 16 août 2021, l’ODHAC 87 a donné à bail à [V] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel révisable de 253,43 € et 128,72 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’ODHAC 87 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’ODHAC 87 a ensuite fait assigner [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 juin 2025, l’ODHAC 87 – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de [V] [E] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 5126,64 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

[V] [E] représenté par son conseil ne s’oppose pas aux demandes, mais sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux afin de tenter de se reloger.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu le 16 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024, pour la somme en principal de 1466,85 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024.

L’expulsion de [V] [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il ressort de l’alinéa 1 de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. »

Selon l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution « lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ».

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

Selon l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, [V] [E] ne justifie nullement de sa demande de délai d’un an pour quitter les lieux.

En conséquence, [V] [E] sera débouté de sa demande de délai d’un an pour quitter les lieux à compter d’un commandement d’avoir à libérer les lieux.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’ODHAC 87 produit un décompte démontrant que [V] [E] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4795,91 € à la date du 06 juin 2025.

[V] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4795,91 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1466,85 € à compter du commandement de payer (28 août 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

[V] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

[V] [E] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[V] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En équité, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2021 entre l’ODHAC 87 et [V] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à [V] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS [V] [E] de sa demande de délai d’un an pour quitter les lieux prévu par les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’ODHAC 87 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS [V] [E] à verser à l’ODHAC 87 à titre provisionnel la somme de 4795,91 € (quatre mille sept cent quatre vingt quinze euros et quatre vingt onze centimes) (décompte arrêté au 06 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 sur la somme de 1466,85 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS [V] [E] à payer à l’ODHAC 87 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS l’ODHAC 87 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [V] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Haute-[Localité 6] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 23 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL