Min N° 25/00718

N° RG 25/01563 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5DC

M. [C] [S]

Mme [M] [A] [H]

C/

M. [E] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [M] [A] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 juin 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [E] [J]

/

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 16 décembre 2023, Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H], ont donné à bail à Monsieur [E] [J] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 520 euros et 15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H] ont, par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, fait signifier à Monsieur [E] [J] un commandement de payer les loyers et de justfiier de l’assurance visant les clauses résolutoires du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H] ont ensuite fait assigner Monsieur [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail, tant pour les impayés de loyer que pour le défaut de production du justificatif d’assurance ;

— ordonner son expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,

— le condamner au paiement de la somme de 1.770,44 euros au titre de l’arriéré locatif, de la somme de 134,47 euros au titre des frais de commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A l’audience du 4 juin 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H], représentés par son conseil, reprennent les termes de leur assignation mais indiquent que la dette locative d’un montant de 1.770,44 euros (échéance de mars 2025 incluse) est une créance ayant fait l’objet d’un moratoire durant 24 mois par décision de la commission de surendettement en date du 13 mars 2025. Elle souhaite limiter sa demande à l’obtention d’un jugement afin d’avoir un titre pour faire valoir sa créance et le constat des 24 mois de suspension conformément à la décision de la commission de surendettement. Elle rappelle que compte-tenu de l’issue du dossier de surendettement le locataire bénéficie d’une suspension de plein droit des effets de l’acquisition de la clause résolutoire durant deux ans et du paiement de la dette locative, sous réserve de règlement des loyers par le locataire.

Bien que régulièrement cité par assignation délivrée remise à étude, Monsieur [E] [J] n’est ni présent, ni représenté.

Par courriel reçu au greffe le 28 mai 2025, la conseillère sociale du défendeur a informé le tribunal que Monsieur [E] [J] serait absent à l’audience du fait de ses difficultés à marcher, ce dernier ayant une reconnaissance handicap et ne disposant plus de véhicule du fait de la panne de ce dernier. Elle précise qu’un diagnostic social et financier a été transmis, sans que le tribunal l’ai réceptionné au jour de l’audience empêchant la lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H] produisent un décompte démontrant que Monsieur [E] [J] reste lui devoir, hors frais, la somme de 1.770,44 euros euros à la date du 12 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse).

En l’espèce, Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H] sollicitent la condamnation du défendeur au paiement de la dette locative aux seuls fins d’obtenir un titre afin de faire valoir leurs droits le cas échéant à l’issue du délai de suspension de paiement des créances du débiteur octroyé par la commission sur 24 mois dans l’attente de la stabilisation de la situation financière du débiteur devant faire valoir ses droits à la retraite ou en cas d’absence de respect des mesures par ce dernier.

En conséquence, Monsieur [E] [J] sera condamné au paiement de cette somme de 1.770,44 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 mars 2025 (échéance du mois mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Néanmoins, le tribunal constate la suspension de plein droit du paiement de l’arriéré de la dette locative due par le locataire pendant deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement en date du 13 mars 2025 octroyant une suspension des créances de Monsieur [E] [J] sur un délai de 24 mois.

En outre, il y a lieu de débouter les demandeurs de leur demande de condamnation au titre du commandement de payer, les frais liés à cette signification étant déjà inclus dans la demande au titre des dépens.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16 décembre 2023 contient une clause résolutoire (paragraphe 8) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 13 janvier 2025, pour la somme en principal de 1.944,44 euros.

L’article L722-5 du code de la consommation interdit au débiteur de payer ses dettes résulte de la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement.

Les mesures de désendettement négociées ou imposées par la commission sont opposables au bailleur dont l’existence lui a été signalée par le débiteur.

Le tribunal constate que les bailleurs n’ont pas mentionné de défaillance du locataire dans le règlement de ses loyers courants.

Par ailleurs, Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H] ne contestent pas la mesure de suspension des créances sur 24 mois décidée par la commission de surendettement en date du 13 mars 2025 mais souhaitent obtenir un titre de condamnation à l’encontre du locataire.

Le commandement de payer en date du 13 janvier 2025 est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 février 2025.

Il ressort des éléments versés aux débats que Monsieur [E] [J] bénéficie d’un délai de 24 mois de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire de droit à compter de la décision de la commission de surendettement en date du 13 mars 2025, ayant octroyé une suspension de 24 mois des créances au débiteur afin de lui permettre de faire valoir ses droits à la retraite, délai à l’issu duquel il devra ressaisir la commission d’un nouveau dossier de surendettement dans les trois mois maximum pour examen de sa nouvelle situation le cas échéant.

Le tribunal rappelle que compte-tenu de la décision de la commission de surendettement concernant Monsieur [E] [J], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée si le locataire s’est acquitté pendant ces deux années du loyer et des charges courantes.

Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

L’attention de Monsieur [E] [J] est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant durant la période de suspension de plein droit de 2 ans :

> la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nou velle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, à celle de Monsieur [E] [J] et à celle de tout occupant de leur chef ;

> Monsieur [E] [J] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Enfin, au regard des demandes des demandeurs limitées à une condamnation du

locataire aux fins d’obtenir un titre pour leur dette locative et de constater les 24 mois de

suspension tant de la créance que de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a donc lieu

de débouter les demandeurs de leur demande initialement formulée dans l’assignation

d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance ou de résiliation judiciaire du

contrat de bail pour le même motif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, incluant les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et notamment les frais liés à la signification du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 16 décembre 2023, Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H], d’une part, Monsieur [E] [J], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 25 février 2025 ;

CONSTATONS la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement en date du 13 mars 2025 octroyant une suspension des créances de Monsieur [E] [J] sur un délai de 24 mois ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] sera condamné au paiement de cette somme de 1.770,44 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 12 mars 2025 (échéance du mois mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATONS la suspension de plein droit du paiement de l’arriéré de la dette locative pendant deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement en date du 13 mars 2025 octroyant une suspension des créances de Monsieur [E] [J] sur un délai de 24 mois ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que Monsieur [E] [J] devra s’acquitter du paiement du loyer et des charges durant ladite période de suspension de deux ans à compter de la décision prononcée par la commission de surendettement en date du 13 mars 2025 et que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise à son égard ;

/

DISONS qu’en revanche, si une seule mensualité du loyer courant et des charges courantes, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

> la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et les baux seront considérés comme résiliés de plein droit à compter du 25 février 2025 ;

> le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

> la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [J], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

> le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

> Monsieur [E] [J] sera condamné à verser à Monsieur [C] [X] et

Madame [M] [A] [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au

montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail,

jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise

des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

DÉBOUTONS Monsieur [C] [X] et Madame [M] [A] [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, et notamment les frais liés à la signification du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge