TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 25/01659 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2WMH

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 26/01/2026

à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT

Rendue le VINGT SIX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 15 Décembre 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée Victorine GODARD, Greffière lors des débats et de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors du délibéré.

DEMANDERESSE

S.N.C. [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 6] AUTO GESTION

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 31 juillet 2025, après y avoir été autorisée, la SNC [K] a fait assigner la SARL BORDEAUX AUTO GESTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le cadre d’un référé d’heure à heure, afin, au visa des articles 1103 et suivants du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :

— condamner la défenderesse à réaliser, dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, les travaux contractuellement convenus selon l’article 33 du bail et annexe 4 ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 15 jours pendant un délai de deux mois et se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 29 872,56 euros correspondant aux impayés de loyers et charges au 23 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

— la condamner à lui payer une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 1er juillet 2023, elle a donné à bail à la défenderesse des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; que les parties ont convenu d’une franchise totale de loyer de 14 mois, jusqu’au 31 août 2024, du fait notamment de la prise en charge par le preneur de travaux d’entrée dans les lieux définis à l’article 33 et selon devis annexé pour un montant global de 199 695 euros HT ; que la défenderesse n’a procédé à aucuns travaux, ce qui crée des troubles de jouissance aux occupants des étages supérieurs ; qu’en outre une partie des loyers et charges courants échus après l’expiration du délais n’ont pas été réglés ; que la mise en demeure adressée le 04 avril 2025, notifiée par commissaire de justice le 22 avril faute d’avoir été retirée par la preneuse, valant mise en demeure d’exécuter les travaux et de régler les impayés, est restée infructueuse.

L’affaire, appelée à l’audience du 15 septembre 2025, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 15 décembre 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— la demanderesse, le 12 décembre 2025, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes adverses, soutient la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire, et maintient ses demandes tout en portant à 47 719,38 euros sa demande au titre des impayés de loyers et charges suivant dernier décompte arrêté au 08 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 ;

Elle expose que la compétence du tribunal judiciaire résulte des dispositions du code de l’organisation judiciaire ; que les arguments opposés par la défenderesse ne constituent pas de contestations sérieuses ;

— la défenderesse, le 08 décembre 2025, par des écritures aux termes desquelles elle demande au tribunal :

— à titre principal,

— de se déclarer incompétent au profit du juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux ; subsidiairement sur ce point, de dire que seul le juge du fond est compétent pour trancher l’analyse des clauses du contrat ;

— de condamner la demanderesse à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— à titre subsidiaire,

— de rejeter les demandes de la SNC [K] ;

— de condamner la demanderesse à lui régler à titre provisionnel :

—  17 500 euros au titre d’un trop-perçu de loyers (6 mois) et 1 750 euros de charges (875 X 2 trimestres) soit 19 250 euros HT ;

—  8 750 euros HT alors que les lieux étaient dévastés à l’arrivée ; ce dépôt ne pouvant qu’être restitué en fin de bail ;

—  11 460 euros TTC de facture de commission d’agence par l’associé du bailleur, montant indû versé du fait de la collusion du bailleur et de son associé et dont elle est fondée à obtenir restitution à titre provisionnel,

soit un total de 39 460 euros HT ;

— ordonner très subsidiairement sur ce point la compensation entre les créances réciproques

— condamner la demanderesse à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle soutient qu’alors en cours de création, elle s’est laissée convaincre, par une société intermédiaire, de louer des locaux insalubres et squattés ; que ladite société a même perçu une commission alors qu’elle ne pouvait ignorer qu’aucune activité commerciale ne pouvait avoir lieu dans ces locaux sans des frais importants ; que le contrat n’a pas été valablement signé ; que constituée le 20 juillet 2023, elle ne pouvait pas conclure un contrat le 1er juillet ; que d’ailleurs la mise en location réelle n’a eu lieu qu’à compter du 22 septembre 2023, ce qui l’a contrainte à payer 3 mois de loyers sans cause ; que le loyer était particulièrement élevé au regard de l’état des lieux d’entrée du 22 septembre 2023 ; que c’est à compter de cette date que la franchise de loyer doit s’appliquer, soit jusqu’au 22 novembre 2024 ; qu’elle envisageait d’effectuer des travaux ; que le bailleur devait prendre à sa charge la moitié des dépens relatives à la réfection de la toiture, soit une somme de 37 328,40 euros correspondant à ladite franchise ; qu’elle a réglé sa part ; que lors de la mise en location effective le 22 septembre 2023, le bailleur n’a joint que la facture pour la toiture sans invoquer l’obligation de réaliser d’autres travaux, et notamment ceux qui étaient envisagés dans l’intérêt exclusif du preneur ; qu’elle a été confrontée à diverses difficultés (travaux de VRD réalisés dans la rue juste après l’état des lieux, travaux beaucoup plus onéreux que prévus) qui l’ont empêchée de mener à bien son projet ; qu’une simple visite des lieux ne lui a pas permis de mesurer l’importance des travaux nécessaires ; qu’en tout état de cause, le litige, qui oppose deux sociétés commerciales, relève du tribunal de commerce ; que la clause attributive de compétence ne peut être invoquée dès lors que le contrat qui la contient lui est inopposable pour avoir été signé à une date où elle n’avait pas d’existence ; qu’elle ne concerne que les litiges en lien avec les conditions générales ; à titre subsidiaire, que la demande en paiement se heurte à des contestations sérieuses ; que le montant des travaux réclamés est sans commune mesure avec la franchise de loyers qui ne correspond qu’à sa part sur les travaux de la toiture ; que le montant des impayés n’est pas démontré ; qu’en tout état de cause elle n’a jamais pu exercer la moindre activité dans les locaux ; qu’elle est fondée à opposer une exception d’inexécution ; que la mauvaise foi de la demanderesse, qui lui réclame un arriéré de loyers et la réalisation d’importants travaux sans solliciter la résiliation du bail, est évidente ; qu’il y a lieu à tout le moins d’opérer compensation entre la créance locative et les sommes indûment versées, dont le montant est supérieur.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la compétence :

La défenderesse soutient que le litige, qui oppose deux sociétés commerciales, relève de la compétence du tribunal de commerce ; que la clause attributive de compétence figurant au contrat de bail ne peut être invoquée dès lors que ce contrat lui est inopposable pour avoir été signé à une date où elle n’avait pas d’existence ; qu’elle ne concerne que les litiges en lien avec les conditions générales.

Aux termes de l’article R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :(…)

11° baux commerciaux, à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail revisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale (…)

Le tribunal judiciaire est en conséquence compétent pour statuer sur les demandes, et c’est de manière inopérante que la défenderesse tente de contester l’opposabilité voire la validité de la clause attributive de compétence figurant à l’article 23 alinéa 2 du bail qui, en désignant le tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble donné à bail pour tout litige ayant pour objet cause ou occasion les présentes, se borne à confirmer cette compétence sans prétendre y déroger.

sur les travaux :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande de réalisation des travaux par la demanderesse porte sur les travaux suivants :

1) devis changement de couverture 81 790 euros HT

2) devis démolition 10 000 euros HT

3) devis création ouverture avec IPN 5 000 euros HT

4) devis projection de mousse pyuréthane 14 720 euros HT

5) devis habillage mural en tôles 10 570 euros HT

6) devis rénovation charpente métallique 12 990 euros HT

7) devis peintures intérieures 12 625 euros HT

8) devis sols 52 000 euros HT,

pour un montant total de 199 695 euros HT.

La demanderesse fonde sa demande sur l’article 33 du bail qui stipule : “le preneur envisage d’effectuer à ses frais et sous son entière responsabilité des travaux d’entrée dans les lieux, les travaux consistent à aménager intégralement et à remettre en état et aux normes les locaux loués afin d’y exercer l’activité prévue à l’article 26 – DESTINATION DES LOCAUX – des présentes, selon descriptifs, devis et plans annexés.

Par ailleurs, le preneur prendra à sa charge la moitié des dépens relatives à la réfection de la toiture dudit bien loué et dont le devis réalisé par la société DURANDET d’un montant total de 74 656,80 euros TTC est annexé aux présentes. “

L’article 34 précise : “(…) Le bailleur envisage de réaliser les travaux suivants dans les trois années à venir :

— réfection de la toiture conformément au devis de la société DURANDET d’un montant total de 74 656,80 euros, ledit devis annexé aux présentes.

Il est précisé que le coût de ces travaux sera pris en charge par moitié par le bailleur et par moitié par le preneur (cf supra / article 33)”.

L’article 28 du contrat de bail prévoit quant à lui que “le loyer est fixé à la somme annuelle HC et HT de 35 000 euros, loyer non assujetti TVA (…)

Au regard des travaux que le preneur effectuera dans les locaux loués, le bailleur lui accorde une franchise de loyer depuis la prise d’effet du bail jusqu’au 1er septembre 2024, ce dernier restant cependant redevable durant cette période du paiement de la provision pour charges et de la taxe foncière.”

Il résulte ainsi des pièces et des débats :

— que le montant des travaux envisagés par la défenderesse (selon devis établi le 06 novembre 2022), de près de 200 000 euros, est notablement supérieur au montant de la franchise de 14 mois qui lui a été consentie, qui réprésente une somme de l’ordre de 40 000 euros beaucoup plus en adéquation avec son engagement de prendre en charge la moitié des travaux de réfection de la toiture ;

— que les travaux figurant au devis du 06 novembre 2022 comportent un poste “changement de couverture – 81 790 euros HT” qui semble faire double emploi avec la réfection de la toiture ;

— que selon la facture DURANDET FA00000517 du 11 décembre 2023 (pièce 2 de la défenderesse), la défenderesse a payé la somme de 9 145,46 euros correspondant à l’acompte de la facture d’acompte du 20 septembre 2023.

Dans ces conditions, l’obligation de la locataire de réaliser sous astreinte des travaux dont certains incombaient aussi à la bailleresse, laquelle envisageait de les réaliser, à frais partagés, dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail, est sérieusement contestable dans son principe comme dans son montant.

La demande en sera dès lors rejetée.

Sur la dette locative :

La demanderesse produit aux débats un décompte actualisé de la dette locative de 47 719,38 euros au 08 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 et taxe foncière 2025 compris (sa pièce 14).

La défenderesse conteste cette demande en faisant valoir :

— que le contrat n’a pas été valablement signé ; que constituée le 20 juillet 2023, elle ne pouvait pas conclure un contrat le 1er juillet ; que d’ailleurs la mise en location réelle n’a eu lieu qu’à compter du 22 septembre 2023, ce qui l’a contrainte à payer 3 mois de loyers sans cause ; que le loyer était particulièrement élevé au regard de l’état des lieux d’entrée du 22 septembre 2023 ; que c’est à compter de cette date, où la mise en location est devenue effective, que la franchise de loyer doit s’appliquer, soit jusqu’au 22 novembre 2024 ;

— qu’elle n’a jamais pu exercer la moindre activité dans les locaux ; qu’elle est fondée à opposer une exception d’inexécution ;

— qu’il y a lieu à tout le moins d’opérer compensation entre la créance locative et les sommes indûment versées, dont le montant est supérieur à la créance.

C’est cependant à bon droit que la demanderesse oppose :

— que le contrat, non daté, a été valablement consenti à compter du 1er juillet 2023, à une date à laquelle la société [Localité 6] Autos Gestion existait bien puisque son n° d’immatriculation au RCS de [Localité 6] figure sur le contrat de bail ;

— que c’est à compter du 1er juillet 2023 que la défenderesse est devenue locataire et tenue au paiement du loyer, la date du 22 septembre 2023 ne pouvant être qualifiée de “mise en location réelle” ;

— que la franchise de loyer lui a été expressément consentie jusqu’au 1er septembre 2024.

C’est par ailleurs vainement que la défenderesse se prévaut d’une exception d’inexécution alors que la preuve de l’impossibilité d’exercer dans les locaux n’est pas rapportée, et qu’elle s’est acquittée au cours des années du paiement de son loyer sans justifier avoir invoqué cette impossibilité de jouir des locaux.

La défenderesse ne justifiant pas par ailleurs avoir réalisé d’autres paiements que ceux qui figurent sur les extraits de comptes, détaillés et cohérents, produits par la demanderesse (ses pièces 7,8, 13 et 14), il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 47 719,38 euros qui n’apparaît pas sérieusement contestable,4ème trimestre 2025 et taxe foncière 2025 compris (sa pièce 14), majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 20 052,38 euros, et à compter de leur date d’échéance sur les traites postérieures.

sur les demandes reconventionnelles :

La défenderesse sollicite la condamnation de la SNC [K] à lui régler à titre provisionnel :

—  17 500 euros au titre d’un trop-perçu de loyers (6 mois) et 1 750 euros de charges (875 X 2 trimestres) soit 19 250 euros HT ;

—  8 750 euros HT alors que les lieux étaient dévastés à l’arrivée ; ce dépôt ne pouvant qu’être restitué en fin de bail ;

—  11 460 euros TTC de facture de commission d’agence par l’associé du bailleur, montant indû versé du fait de la collusion du bailleur et de son associé et dont elle est fondée à obtenir restitution à titre provisionnel, soit une somme totale de 39 460 euros HT.

Cependant, et comme développé supra, ces demandes ne sauraient prospérer alors que le contrat de bail a pris effet au 1er juillet 2023, de sorte que ni les loyers acquittés entre le 1er juillet et le 22 septembre 2023, ni ceux réglés entre le 1er septembre et le 22 novembre 2024, après expiration du délai de franchise, ne peuvent être qualifiés d’indûs. Il n’y a pas lieu non plus de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie, qui n’a vocation à être restitué qu’à la fin du bail, après l’établissement de l’état des lieux de sortie.

La demande de remboursement de la commission versée à l’agence intermédiaire sera elle aussi rejetée dès lors qu’elle est sans lien direct avec le présent litige, et surtout qu’elle s’adresse à un tiers qui n’est pas partie à l’instance.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

Vu les articles 1103 et suivants du code civil et des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Se déclare compétent pour statuer sur les demandes ;

Condamne la SARL [Localité 6] AUTO GESTION à payer à la SNC [K] la somme provisionnelle de 47 719,38 euros correspondant aux impayés de loyers et charges au 08 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 et taxe foncière 2025 compris, majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 20 052,38 euros, et à compter de leur date d’échéance sur les traites postérieures ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,