Du 14 avril 2026

5AE

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/02861 – N° Portalis DBX6-W-B7J-23K3

[E] [K]

C/

[L] [P], [N] [F]

— copie exécutoire délivrée à

M^e Frédéric GONDER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 14 avril 2026

JUGE : Madame Célia RENOTON,

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [M] [G]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Madame [L] [P]

chez les renovateurs bordelais – [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante – non représentée

Monsieur [N] [F]

chez les renovateurs bordelais – [Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant – non représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 février 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 juin 2022, à effet du 28 juillet 2022, « Mr et Mme [E] [M] [G] », représentés par Madame [H] [W] [U], mandataire de gestion locative, ont consenti à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 3.875 euros, outre un forfait de charges de 20 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 3.875 euros.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 10 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, Monsieur [E] [M] [G] a mis en demeure Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] de lui payer la somme de 18.590,05 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, Monsieur [E] [M] [G] a assigné Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 17 février 2025, aux fins de :

Condamner solidairement Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] à lui payer les sommes suivantes : 17.420 euros au titre des loyers et charges impayées, 7.864,82 euros au titre des dégradations locatives, Les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Condamner Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] aux entiers dépens.

A l’audience du 17 février 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [E] [M] [G], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

Il se prévaut de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et expose que Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont redevables des sommes de 17.420 euros au titre des loyers et charges impayées et de 7.864,82 euros au titre des dégradations locatives, conformément à la comparaison des états des lieux.

En défense, Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F], régulièrement assignés à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIVATION DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES LOYERS ET CHARGES IMPAYÉS :

L’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, Monsieur [E] [M] [G] produit un décompte arrêté au 10 mai 2024, date du départ des lieux de Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] conformément à l’état des lieux de sortie de la même date, montrant que ces derniers sont redevables de la somme de 17.420 euros au titre des loyers et forfaits de charges correspondant aux mois de janvier à mai 2024.

Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F], qui ne comparaissent pas, ne contestent ni le principe ni le montant de leur dette.

En outre, le bail d’habitation conclu le 13 juin 2022 entre Monsieur [E] [M] [G] d’une part, et Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] d’autre part, comporte une clause de solidarité en son paragraphe VII.

Par conséquent, Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] restent redevables solidairement de la somme de 17.420 euros envers à Monsieur [E] [M] [G] au titre des loyers et charges impayés.

SUR LES DEGRADATIONS LOCATIVES :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

S’il appartient au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, il incombe, en revanche, au bailleur d’établir leur existence et leur nature.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, le document produit par Monsieur [E] [M] [G], intitulé « état des lieux d’entrée 28 juillet 2022 », ne comporte pas la signature des locataires et ne contient aucun élément permettant d’établir qu’il aurait été dressé contradictoirement en leur présence. Dès lors, ce document ne peut être considéré comme un état des lieux d’entrée contradictoire et opposable à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F].

Ainsi, Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] seront réputés avoir reçus les lieux loués en bon état de réparations locatives, conformément à l’article 1731 du code civil.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 10 mai 2024.

Aux termes de ses écritures, Monsieur [E] [M] [G] sollicite la somme de 7.864,82 euros. Or, cette somme, selon la pièce intitulée « charges remise en état – Maison [Adresse 6] [M] [G] », correspond à la part à la charge du propriétaire. Par ailleurs, l’ensemble des factures produites à l’appui de cette demande concerne l’intégralité des sommes imputées aux locataires dans le relevé de compte précité, pour un montant total de 5.031,63 euros.

Il est sollicité la somme de 189 euros au titre du ramonage de la cheminée, selon facture n°00018325 de la SASU LES RAMONEURS GIRONDINS. Le bail conclu entre les parties indique notamment que les locataires « s’engagent à faire le ramonage de la cheminée », à la condition qu’ils l’utilisent. Si l’état des lieux de sortie relève qu’aucune facture d’entretien n’est fournie par les locataires, il ne fait aucune mention d’une utilisation de cette cheminée. Ainsi, Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte pas la preuve d’un défaut d’entretien imputable aux locataires. Il n’est donc pas fondé à solliciter la somme de 189 euros au titre du ramonage de la cheminée.

Il est sollicité la somme de 39,62 euros au titre de 5 montures pour plafonniers et 2 détecteurs de fumée, selon facture n°ES41N26AAEUI du 9 juin 2024 d’AMAZON. L’état des lieux de sortie relève dans un premier temps que l’électricité a été coupée, puis l’absence d’éclairage dans une chambre et d’un point lumineux seulement dans deux chambres. Il ne fait en revanche aucune mention des détecteurs de fumée. Ainsi, il apparait que des dégradations locatives correspondant à l’absence d’éclairage est établie dans 3 pièces seulement. Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont donc redevables de la somme de 9,96 (3,32 x 3) euros.

Il est sollicité la somme de 27,98 euros au titre de douilles pour plafonnier, selon reçu en date du 10 juin 2024 d’AMAZON qui concerne un lot de 3 lustres suspensions. L’état des lieux de sortie relève dans un premier temps que l’électricité a été coupé, puis l’absence d’éclairage dans une chambre et d’un point lumineux seulement dans trois chambres. Ainsi, il apparait que des dégradations locatives correspondant à l’absence d’éclairage est établie dans 3 pièces seulement. Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont donc redevables de la somme de 27,98 euros.

Il est sollicité la somme de 192,95 euros au titre des plafonniers abat-jour, selon facture n°INV-[Numéro identifiant 1]-2024-91 du 12 juin 2024 relative à 9 abat-jours. L’état des lieux de sortie indique la présence de spots dans la cuisine, 4 appliques dans le salon, 1 luminaire dans les WC, l’escalier et la salle de douche et révèle l’absence d’éclairage dans les 3 chambres. Ainsi, il apparait que des dégradations locatives correspondant à l’absence de plafonnier n’est établie que dans 3 pièces. Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont donc redevables de la somme de 65,31 euros.

Il est sollicité la somme de 49,98 euros au titre de plafonniers, selon facture n°INV-[Numéro identifiant 2]-2024-1008 du 13 juin 2024. Des dégradations locatives concernant l’absence d’éclairage dans 3 pièces ainsi que l’absence de plafonnier dans une pièce sont établies et indemnisées, de sorte que Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte pas la preuve de dégradations locatives supplémentaires indemnisables. Il n’est donc pas fondé à solliciter la somme de 49,98 euros.

Il est sollicité la somme de 34,69 euros au titre de la fourniture et pose d’un barillet, selon facture n°VFA73920 du 16 mai 2024. La présomption de l’article 1731 du code civil ne porte pas sur la quantité d’équipement remis aux locataires, il incombe alors au bailleur de rapporter la preuve du nombre de clés qui leur auraient été remises. Or, « l’état des lieux d’entrée » n’étant ni contradictoire ni opposable, Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte pas la preuve du nombre de clés remises à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F].

Le seul constat figurant dans l’état des lieux de sortie selon lequel une seule clé de la porte d’entrée et du portail ont été restituées, ne permet pas, à lui seul de démontrer un manquement des locataires à cet égard. Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte pas la preuve de dégradations locatives imputables aux locataires, et n’est donc pas fondé à être indemnisé à ce titre.

Il est sollicité la somme de 33,76 euros au titre d’une monture pour plafonnier, selon facture n°IT24-AEUI-7749736 du 25 juin 2024 relative à la fourniture de trois ampoules, d’un détecteur de fumée, et d’une suspension plastique. Les développements précédents ont permis d’établir l’existence de dégradations locatives concernant l’absence d’éclairage dans 3 pièces, ayant reçu une indemnisation. L’état des lieux de sortie n’indique pas l’absence de détecteurs de fumée. Ainsi, il apparaît que l’absence d’ampoule n’est établie que dans 3 pièces. Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont donc redevable de la somme de 24,96 euros.

Il est sollicité la somme de 28,55 euros au titre d’un plafonnier abat-jour supplémentaire, selon facture n°INV-[Numéro identifiant 1]-2024-101. Les développements précédents ont permis d’établir l’existence de dégradations locatives concernant l’absence d’éclairage dans 3 pièces, ayant reçu une indemnisation au titre de la fourniture de lustres de suspension, plafonniers et ampoules. Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte donc pas la preuve de dégradations locatives supplémentaires sur ce point. Il n’est donc pas fondé à solliciter la somme de 28,55 euros.

Il est sollicité la somme de 3.035 euros au titre de la remise en état des dégradations selon facture n°F202400090 du 7 juillet 2024.

L’état des lieux de sortie indique que :

l’herbe est un peu haute et que les locataires ont laissé divers objets leur appartenant (jardinière, armoire métallique, caddy, vieux meubles, objet cassés, textiles, vélos, portes, bureau, chaise, meuble métallique). Ces désordres procèdent d’un défaut d’entretien, et constituent des dégradations imputables à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F]. Le coût des réparations imputables à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sera fixé à la somme de 350 euros.le parquet est en état d’usage et comporte des traces de rayures de meubles et d’humidité, et que la marche présente des tâches. Si ces éléments révèlent certaines altérations des revêtements, celles-ci apparaissent toutefois d’ampleur limitée. En outre, le montant de 1.330 euros correspond manifestement à une remise en état complète et apparaît disproportionnée au regard des seules dégradations constatées. Le coût des réparations imputables à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sera fixé à la somme de 400 euros.-

2 prises et 1 interrupteur ont été arrachés dans le salon. Ces désordres procèdent d’un usage anormal, et constituent des dégradations imputables à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F]. Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont donc redevables de la somme de 100 euros. des stickers pour enfants sont présents sur le mur de l’une des chambres. Ces désordres procèdent d’un usage anormal, et constituent des dégradations imputables à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F]. Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont donc redevables de la somme de 140 euros.dans la chambre avec salle de bains la présence d’un placard avec des portes coulissantes en miroir cassées. Ces désordres procèdent d’un usage anormal, et constituent des dégradations imputables à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F]. Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont donc redevables de la somme de 60 euros.le sol de l’entrée, l’ensemble de la cuisine, les WC sont sales, caractérisant un défaut d’entretien imputable aux locataires. En outre, la facture produit porte sur une prestation de ménage facturée 590 euros HT, qui apparaît manifestement excessive compte tenu des désordres constatés. Il convient donc de réduire la somme sollicitée à de plus justes proportions. Ainsi, la prestation de nettoyage imputable à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sera fixée à la somme de 200 euros.

En revanche, il ne fait aucune mention de l’état des joints du bac à douche et de l’état des supports de douche. Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte donc pas la preuve de dégradations locatives.

Bien qu’il relève la présence d’une petite barrière en bois qui permet de couper l’accès à la piscine avec un petit système, l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention d’une quelconque dégradation du loquet de sécurité du portail menant à la piscine. Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte pas la preuve de dégradation locative et n’est donc pas fondé à être indemnisé à ce titre.

L’état des lieux de sortie mentionne que l’électricité était coupée lors de son établissement, de sorte qu’aucune vérification du fonctionnement des équipements électriques n’a pu être effectuée contradictoirement. Aucune défaillance des spots ayant été constatée, M Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte pas la preuve de dégradation locative et n’est donc pas fondé à être indemnisé à ce titre.

Les développements précédents ont permis d’établir l’existence de dégradations locatives concernant l’absence d’éclairage dans 4 pièces, ayant reçu une indemnisation au titre de la fourniture de lustres de suspension, plafonniers et ampoules. Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont donc redevables de la somme de 150 euros, au titre de la pose de plafonniers.

Il est sollicité la somme de 444,60 euros au titre de la remise en état de la piscine, selon facture n°1/07/2024 de la société Les Bains de Romain du 22 juillet 2024. L’état des lieux de sortie ne formule aucune remarque quant à l’état de la piscine. Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte pas la preuve de dégradation locative et n’est donc pas fondé à être indemnisé à ce titre.

Il est sollicité la somme de 549 euros au titre la fourniture d’un robot de piscine, selon facture n°IFA614861. L’état des lieux de sortie ne fait aucune mention de la présence d’un robot de piscine, de sorte que Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte pas la preuve de dégradation locative et n’est donc pas fondé à être indemnisé à ce titre.

Il est sollicité la somme de 223,20 euros au titre de l’entretien de la chaudière, selon facture n°F-240394 de la société EFFISENSE du 12 août 2024. Aucun élément ne permet de démontrer que Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] auraient procédé à cet entretien. Dans ces conditions, Monsieur [E] [M] [G] est fondé à solliciter la somme réclamée au titre de l’entretien annuel de la chaudière, le preneur étant tenu au titre des dispositions du décret du 26 août 1987 de procéder à son entretien.

Il est sollicité la somme de 33,30 euros au titre de la fourniture de plafonniers, selon facture n°INV-[Numéro identifiant 2]-2024-1309 du 20 août 2024 relative à la fourniture de 2 plafonniers. Les développements précédents ont permis d’établir l’existence de dégradations locatives concernant l’absence d’éclairage dans 4 pièces, ayant reçu une indemnisation au titre de la fourniture de lustres de suspension, plafonniers et ampoules. Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte donc pas la preuve de dégradations locatives supplémentaires.

Il n’est donc pas fondé à solliciter la somme de 33,30 euros.

Il est sollicité la somme de 150 euros au titre de l’entretien du jardin et de la réparation des tiroirs de la cuisine, selon facture n°F202400098 de l’EI Maître-Multitâches du 6 septembre 2024. Si l’état des lieux de sortie relève la présence de tiroirs coulissants, aucune mention n’est faite s’agissant d’un désordre les concernant. En outre, l’état des lieux de sortie ne fait aucune mention d’un arbre dont les branches dépasseraient sur la propriété voisine. Monsieur [E] [M] [G] ne rapporte pas la preuve de dégradation locative et n’est donc pas fondé à être indemnisé à ce titre.

Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont donc solidairement redevables de la somme de 1.601,39 euros au titre des dégradations locatives.

SUR L’APUREMENT DES COMPTES :

Il résulte de ce qui précède que Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] sont redevables des sommes de 17.420 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et de 1.601,39 euros au titre des dégradations locatives.

Par conséquent, et après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 3.875 euros, Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [E] [M] [G] la somme de 15.146,39 euros (17.420 + 1.601,39 – 3.875) au titre au titre des loyers, provisions sur charges impayées et des dégradations locatives.

SUR LES FRAIS DU PROCES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F], condamnés aux dépens, seront condamnés solidairement à payer Monsieur [E] [M] [G], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

PAR CES MOTIFS,

Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] à payer à Monsieur [E] [M] [G] la somme de 15.146,39 euros au titre des loyers et charges impayés et dégradations locatives ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [P] et Monsieur [N] [F] à payer à Monsieur [E] [M] [G] la somme 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la prtotection