TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 31 Mars 2026

DOSSIER N° RG 26/02210 – N° Portalis DBX6-W-B7K-3RT6

DEMANDERESSE

La SARL [Y] [T], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 829 895 226

Dont le siège social est : [Adresse 1]

représentée par Maître David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic Madame [H] [Q], demeurant [Adresse 3], ayant élu domicile chez la SARL [A] [M] et [K] [C], titulaire d’un office de Commissaires de Justice près le Tribunal Judicaire de Bordeaux, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Céline CHRISTOPHE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [J] [O]

Née le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 2]

domiciliée : [Adresse 5], ayant élu domicile chez la SARL [A] [M] et [K] [C], titulaire d’un office de Commissaires de Justice près le Tribunal Judicaire de Bordeaux, demeurant [Adresse 4]

La SCI CLENIACO, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 833 836 588

Dont le siège social est : [Adresse 6], prise en son représentant légal, ayant élu domicile chez la SARL [A] [M] et [K] [C], titulaire d’un office de Commissaires de Justice près le Tribunal Judicaire de Bordeaux, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Céline CHRISTOPHE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [E] [U]

Née le [Date naissance 2] 1987 à [Localité 3]

domiciliée :[Adresse 7], ayant élu domicile chez la SARL [A] [M] et [K] [C], titulaire d’un office de Commissaires de Justice près le Tribunal Judicaire de Bordeaux, demeurant [Adresse 8] 33000 [Adresse 9]

représentée par Maître Céline CHRISTOPHE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [B] [G]

Né le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 4]

domicilié : [Adresse 10], ayant élu domicile chez la SARL [A] [M] et [K] [C], titulaire d’un office de Commissaires de Justice près le Tribunal Judicaire de Bordeaux, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Céline CHRISTOPHE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Z] [G]

domicilié : [Adresse 10], ayant élu domicile chez la SARL [A] [M] et [K] [C], titulaire d’un office de Commissaires de Justice près le Tribunal Judicaire de Bordeaux, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Céline CHRISTOPHE, avocat au barreau de BORDEAUX

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, immatricilée au RCS de [Localité 1] sous le n° 434 651 246, prise en la personne de son représentant légal

Dont le siège social est : [Adresse 11]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXECUTION : Marie BOUGNOUX, Vice-présidente

GREFFIER : Céline GABORIAU, Greffier

A l’audience publique tenue le 24 Mars 2026 en conformité au Code des Procédures Civiles d’Exécution et des articles L 311-12 et L 311-12-1 du Code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mars 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le 31 mars 2026

Formules exécutoires aux avocats

Copies Certifiées Conformes

par LRAR + LS aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’une ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux rendue le 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 12] à Bordeaux représenté par son syndic bénévole Madame [F] [Q] (ci-après le syndicat), la SCI CLENIACO, Madame [J] [O], Monsieur [B] [G], Madame [E] [U] et Monsieur [Z] [G] (ci-après les copropriétaires) ont fait diligenter sur les comptes bancaires de la SARL [Y] [T] quatre saisies conservatoires par actes du 17 février 2026. Ces actes ont été dénoncés à la SARL [Y] [T] par actes du 18 février 2026.

Autorisée à assigner à jour fixe, la SARL [Y] [T] a fait assigner le syndicat et les copropriétaires devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir ordonnée la mainlevée des mesures conservatoires par actes de commissaire de justice signifiés le 27 février 2026.

A l’audience du 24 mars 2026, la SARL [Y] [T] sollicite la mainlevée immédiate des mesures de saisie conservatoires diligentées, que la décision soit déclarée opposable à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE D’AUITAINE et que les défendeurs soient condamnés in solidum aux dépens et au paiement d’une somme de 30.000 euros de dommages et intérêts outre 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [Y] [T] fait valoir que le syndicat et les copropriétaires ne peuvent se prévaloir d’aucune créance apparaissant fondée en son principe. En effet, elle conteste que le vice structurel affectant certaines parties de l’immeuble soit constitutif d’un vice caché à même d’être couvert par la garantie qu’elle doit aux acquéreurs. Elle souligne en effet qu’un délai de sept années s’est écoulé, de telle sorte que rien ne démontre que la gravité du vice était déjà existante au moment de la vente, que ces vices sont en outre apparents et ont été mis en exergue par le diagnostic technique général fourni à chacun des copropriétaires lors de la signature de l’acte de vente. Elle fait valoir que la copropriété a laissé l’immeuble se dégrader sans entreprendre les travaux nécessaires à l’entretien des parties communes, ces-derniers ayant procédé à des travaux d’embellissement de nature à masquer les fissures existantes. Enfin, elle conteste le pré-rapport d’expertise judicaire tant sur la qualification des désordres et que sur les propositions d’indemnisation qu’elle estime déconnectées de la réalité du marché immobilier. Elle fait valoir qu’il n’existe aucun péril pour le recouvrement de cette créance puisqu’elle est assurée, son assureur ayant été appelé en la cause, de laquelle elle ne s’est pas désintéressée. Elle soutient enfin que la saisie lui a causé un préjudice financier en bloquant ses comptes alors qu’elle doit acquitter de nombreux emprunts, l’exposant au risque d’une déchéance du terme.

A l’audience du 23 mars 2026 et dans ses dernières écritures, le syndicat et les copropriétaires concluent au rejet de toutes les demandes, à ce que cette décision soit rendue opposable à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE D’AQUITAINE et à la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les défendeurs font valoir que l’expertise judiciaire diligentée a mis en exergue de graves désordres structurels compromettant la solidité de l’ouvrage préexistant à la vente et non décelables par des acquéreurs profanes, la société venderesse étant quant à elle professionnel de l’immobilier. Ils contestent le caractère visible des vices et en tout état de cause la connaissance des conséquences potentielles de l’existence de telles fissures. Il contestent que le diagnostic produit ait souligné l’ampleur de ces désordres et les conséquences pouvant en découler, cet acte ayant préconisé un ravalement de façade au lieu d’un traitement dont le coût évalué par l’expert s’avère bien plus important. Ils indiquent avoir entrepris les mesures réparatoires nécessaires , contestant tout manquement dans l’entretien des parties communes de l’immeuble. Ils soulignent par ailleurs que rien ne permet de remettre en cause le chiffrage des préjudices proposé. Ils indiquent par conséquent disposer d’une créance apparaissant fondée en son principe. S’agissant d’un péril pour le recouvrement de leur potentielle créance, les défendeurs font valoir que les comptes sociaux de la société demanderesse en 2024 témoignent d’un déficit important, l’assureur mobilisé par la SARL [Y] [T] dans la cause, ayant conclu à plusieurs reprises à l’absence de garantie. Enfin, ils contestent tout préjudice établi par la demanderesse et soulignent qu’elle dispose d’importants actifs immobiliers sans justifier de ses charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes principales

— Sur la saisie conservatoire

L’article L511-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire. »

Deux conditions cumulatives sont donc imposées par ce texte pour la prise d’une mesure conservatoire : l’existence d’une apparence de créance et une menace sur son recouvrement.

Il est constant qu’une apparence de créance est suffisante et que celle-ci doit seulement être vraisemblable et son montant peut être fixé de façon provisoire. La menace pour le recouvrement de la créance peut quant à elle être fondée sur la situation objective du débiteur ou résulter d’une appréciation des conséquences subjectives de son attitude.

La charge de la preuve de la réunion de ces conditions repose sur la partie se prévalant de la qualité de créancier.

En l’espèce, il est constant que la SARL [Y] [T] a cédé plusieurs appartements dans l’immeuble litigieux aux différents défendeurs sur une période s’étalant de septembre 2017 à janvier 2018. Elle est donc, en sa double de qualité de venderesse, professionnelle de l’immobilier puisqu’elle est marchand de biens, tenue à diverses garanties à leur bénéfice.

Il est également constant que dans son pré-rapport d’expertise, faisant suite à sa désignation par ordonnances de référés des 25 novembre et 23 décembre 2024, Monsieur [P], expert judiciaire, a constaté l’existence de défauts compromettant la sécurité de l’ouvrage et ayant conduit à la mise en place immédiate de mesures de sécurisation en raison d’un risque réel d’atteinte à la sécurité de l’immeuble. Il retient que ni la SARL [Y] [T], ni la société ayant établi le diagnostic n’ont pleinement appréhendé « l’état réel de dégradation des éléments constructifs du bâtiment », précisant que, « cette absence d’évaluation adéquate a contribué à ne pas révéler la gravité des atteintes structurelles avant la vente ».

S’il est également exact qu’une autre réunion d’expertise a eu lieu depuis le dépôt de ce rapport, impliquant le dépôt d’un autre écrit de l’expert d’ici quelques semaines, la présente juridiction doit appréhender l’existence d’une créance apparaissant fondée en son principe au vu des éléments probatoires fournis dans le cadre de la présente instance « à l’instant t ».

Il est à ce titre rappelé que l’office du juge de l’exécution ne saurait recouper celui du juge du fond, le premier étant simplement en charge de caractériser une apparence de créance et non de statuer sur l’existence ou non d’une garantie des vices cachés mobilisable à l’encontre de la venderesse.

Il ressort des pièces versées aux débats et de l’état des constatations techniques, que les défendeurs disposent bien d’une créance apparaissant fondée en son principe à l’encontre de la SARL [Y] [T] au titre des vices relevés sur l’immeuble vendu, seul le juge du fond pouvant arbitrer sur la réalité de cette créance qui deviendra alors certaine.

S’agissant du péril pour le recouvrement de la créance, il est observé que la SARL [Y] [T] a sollicité de pouvoir assigner à jour fixe au vu de ses difficultés de trésorerie résultant des mesures de saisie conservatoires diligentées, témoignant de l’absence de fonds disponibles pour faire face à ses charges. Les comptes annuels produits en défense permettent en outre de constater un résultat déficitaire de 186.382 euros pour l’année 2024.

La compagnie d’assurance ALBINGIA, appelée en la cause par la SARL [Y] [T], a, par dire récapitulatif en date du 26 janvier 2026, formulé un certain nombre de réserves quant à l’expertise mais également rappelé que le contrat la liant à la demanderesse prévoit un certain nombre d’exclusions de garantie parmi lesquels les frais et coût nécessaires à engager pour « réparer, remplacer, achever, rembourser tout ou partie des biens vendus, remédier à un travail et/ou une prestation mal exécutée, refaire des travaux, effectuer des travaux de rénovation/réhabilitation prévus dans le « contrat de vente à rénover ».

Sans qu’il incombe à la présente juridiction de statuer sur le bienfondé et l’applicabilité de ces exclusions, l’ampleur de celles-ci qui recouvrent une bonne partie des postes de préjudice retenus par le pré-rapport d’expertise judiciaire, ne permettent pas de considérer que la police d’assurance mobilisée par la SARL [Y] [T] soit suffisante pour ôter tout risque pour le recouvrement de la potentielle créance qui pourrait être reconnue au bénéfice des défendeurs.

Dès lors, ces derniers justifiant remplir l’ensemble des conditions posées par l’article L511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de rejeter la demande de mainlevée des saisies conservatoires. Il n’est par ailleurs pas nécessaire de déclarer cette décision opposable à l’établissement bancaire détenant les comptes de la SARL [Y] [T], cette mesure étant par nature purement suspensive en raison de son caractère conservatoire.

— Sur la demande de dommages et intérêts

L’article L512-2 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit :

« Les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. »

La demande de mainlevée ayant été rejetée, il n’y a pas lieu d’allouer à la SARL [Y] [T] une quelconque somme au titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SARL [Y] [T], partie perdante, subira les dépens et sera condamnée au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SARL [Y] [T] de toutes ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à déclarer la présente decision opposable à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE D’AQUITAINE

CONDAMNE la SARL [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 12] à Bordeaux représenté par son syndic bénévole Madame [F] [Q] à la SCI CLENIACO, à Madame [J] [O], à Monsieur [B] [G], à Madame [E] [U] et à Monsieur [Z] [G] la somme unique de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile,

CONDAMNE la SARL [Y] [T] aux dépens

AUTORISE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Cléine CHRISTOPHE, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

La présente décision a été signée par le Juge de l’exécution et par le Greffier présent lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXECUTION,