MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00642 – N° Portalis DB3T-W-B7I-U7NX

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [P] [J] épouse [S], [E] [J], [R] [J] épouse [U] C/ Etablissement public TRESOR PUBLIC – SERVICE DES IMPÔTS DES ENTREPRISES DE VILLEJUIF, S.A.R.L. VILLETTE SUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [P] [J] épouse [S] née le 11 Mai 1951 à SAVIGNY-LE-TEMPLE (SEINE-ET-MARNE), demeurant 18 ter rue de Paris – 77176 SAVIGNY LE TEMPLE

Monsieur [E] [J] né le 18 Mai 1949 à PERTHES-EN-GATINAIS (SEINE-ET-MARNE), demeurant 10 rue Eugène Sue – 45000 ORLEANS

Madame [R] [J] épouse [U] née le 19 Décembre 1952 à MELUN (SEINE-ET-MARNE), demeurant 9 avenue des Marronniers – 77210 AVON

tous trois représentés par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : K0055

DEFENDERESSES

S. A. R. L. VILLETTE SUD

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 337 873 111

dont le siège social est sis 49 avenue de Fontainebleau – 94270 LE KREMLIN BICETRE

représentée par Maître Gérard DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0641

h

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Débats tenus à l’audience du : 17 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 14 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1 janvier 1995, Monsieur [T] [J], aux droits duquel viennent aujourd’hui Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J], a donné à bail commercial à la SARL VILLETTE SUD des locaux situés 49 avenue de Fontainebleau 94270 LE KREMLIN BICETRE [lot de copropriété n°25, soit au rez-de-chaussée : une boutique, une arrière-boutique, un local contigu à l’arrière-boutique, une partie de la cour qui a été couverte et clôturée à gauche en venant de l’arrière-boutique], moyennant un loyer annuel de 50.000 Francs, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Par acte du 1 janvier 1998, Monsieur [T] [C], aux droits duquel viennent aujourd’hui Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J], a donné à bail commercial à la SARL VILLETTE SUD des locaux contigus aux locaux initialement loués situés 49 avenue de Fontainebleau 94270 LE KREMLIN BICETRE [lots de copropriété n°24 et 48, soit au rez-de-chaussée : locaux en angle d’une superficie de 132 m² et une cour cimentée de 23 m², avec abri pour bicyclettes ; au sous-sol : une cave d’une superficie de 28 m² environ et une cave adjacente de 16 m²] , moyennant un loyer annuel de 87.200 Francs, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer par exploit d’huissier du 18 octobre 2016 puis par exploit d’huissier du 11 janvier 2022.

Le bailleur a saisi la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil par assignation du 15 janvier 2022. Un désistement a été constaté en raison d’un accord intervenu entre les parties et du paiement par la SARL VILLETTE SUD des sommes dues.

De nouveaux incidents de paiement sont intervenus à compter du 1er trimestre 2023.

Le bailleur a fait délivrer deux nouveaux commandements de payer visant la clause résolutoire par actes de commissaire de justice du 29 janvier 2024 à la SARL VILLETTE SUD pour une somme de 5 740,33 € [pour le lot n°25] et d’une somme de 25.267,97 euros [pour les lots n°24 et 48] au titre de l’arriéré locatif au 25 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] ont fait assigner la SARL VILLETTE SUD devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

— constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 1er mars 2024 pour les baux afférents aux lots n°24, 25 et 48,

— ordonner l’expulsion des locaux de la SARL VILLETTE SUD et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision la SARL VILLETTE SUD à payer au cabinet ALTICE, en qualité de mandataire de Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J], les sommes arrêtées au 7 mars 2024, échéance du 4ème trimestre 2023, sauf à parfaire au jour de l’audience, suivantes :

* loyers et charges impayés en principal : 740,33 euros pour le lot n°25 et 17.063,15 pour les lots n°24 et 48,

* indemnité forfaitaire de 10 % : 74 euros pour le lot n°25 et 1.706,31 euros pour les lots n°24 et 48,

soit la somme totale de 19.583,79 euros.

— condamner par provision la SARL VILLETTE SUD à payer au cabinet ALTICE, en qualité de mandataire de Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, à compter du 1er mars 2024,

— condamner par provision la SARL VILLETTE SUD à payer au cabinet ALTICE, en qualité de mandataire de Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J], une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer signifiés le 29 janvier 2024, celui de la présente assignation et les frais passés et nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024 à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] sollicitent du juge des référés de :

— constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 1er mars 2024 pour les baux afférents aux lots n°24, 25 et 48,

— ordonner l’expulsion des locaux de la SARL VILLETTE SUD et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner par provision la SARL VILLETTE SUD à payer au cabinet ALTICE, en qualité de mandataire de Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J], les sommes arrêtées au 8 octobre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024, sauf à parfaire au jour de l’audience, suivantes :

* loyers et charges impayés en principal : 5.469,87 euros pour le lot n°25 et 8.204,82 pour les lots n°24 et 48,

* indemnité forfaitaire de 10 % : 546 euros pour le lot n°25 et 820 euros pour les lots n°24 et 48,

soit la somme totale de 15.040,69 euros.

— condamner par provision la SARL VILLETTE SUD à payer au cabinet ALTICE, en qualité de mandataire de Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel, charges et taxes en sus, à compter du 1er mars 2024,

— condamner par provision la SARL VILLETTE SUD à payer au cabinet ALTICE, en qualité de mandataire de Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J], une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer signifiés le 29 janvier 2024, celui de la présente assignation et les frais passés et nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL VILLETTE SUD demande au juge des référés ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée aux deux baux consentis par Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] à la SARL VILLETTE SUD,

— lui accorder 12 mois de délai pour s’acquitter des sommes réclamées,

— débouter Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] de leurs demandes.

Il convient de se référer à l’assignation et aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sur la régularité des commandements du 29 janvier 2024, en ce qu’ils correspondent exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe des commandements, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Les commandements précisent qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Les commandements contenaient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ces commandements, Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ces commandements font état d’une créance de 5 740,33 € [pour le lot n°25] et d’une créance de 25.267,97 euros [pour les lots n°24 et 48] au titre de l’arriéré locatif au 25 janvier 2024.

Les causes de ces commandements n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Après vérification du décompte daté du 8 octobre 2024 et des pièces produits aux débats, la créance a été intégralement réglée par la SARL VILLETTE SUD.

En effet, Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] reconnaissent le règlement des causes des commandements et des loyers du 2ème trimestre 2024 par virement du 1er octobre 2024.

Par ailleurs, le loyer étant payable à terme échu, il ne peut être mis au débit du compte de la preneuse le loyer pour la période du 1er octobre 2024 au 31 octobre 2024.

En outre, la clause pénale contractuelle de 10 % dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Aucune condamnation provisionnelle au titre d’un quelconque arriéré ne sera donc prononcée.

Le preneur peut demander des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire même après l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée.

S’il est établi que les causes des commandements de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il est justifié et non contesté qu’à la date où le juge des référés statue, les causes des commandements ont été réglées et que la SARL VILLETTE SUD est à jour des loyers en cours.

Il sera donc fait droit à la demande de délais rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire entre le 1er mars 2024 et le 1er octobre 2024.

Il est en effet constant que, le 1er octobre 2024, les causes des commandements du 29 janvier 2024 ont été réglées, de sorte que le manquement visé à ces commandements a été corrigé?; dès lors, au 2 octobre 2024, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] seront donc déboutés de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de ses accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les causes des commandements de payer et les loyers postérieurs ayant été réglés après la délivrance de l’assignation, il est équitable de mettre à la charge de la SARL VILLETTE SUD la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile et comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale,

ACCORDONS rétroactivement à la SARL VILLETTE SUD un délai de paiement du 1er mars 2024 au 1er octobre 2024 pour le paiement de sa dette locative à l’égard de Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J],

SUSPENDONS pendant cette même période les effets de la clause résolutoire à la suite des commandements de payer délivrés le 29 janvier 2024,

CONSTATONS que l’intégralité des causes des commandements a été apurée à ce jour,

DISONS que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir jouée et que le bail n’est pas résilié et doit se poursuivre selon les termes du bail conclu,

CONDAMNONS la SARL VILLETTE SUD à payer à Monsieur [E] [J], Madame [P] [S] née [J], Madame [R] [U] née [J] la somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL VILLETTE SUD aux entiers dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer du 29 janvier 2024,

REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 14 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,