Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e PUJOL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

DÉCISION N° 2025/447

N° RG 25/02467 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGHX

DEMANDERESSE :

Madame [T] [X]

née le 01 Juin 1982 à MONTBELIARD (25200)

113 rue Georges Clémenceau

06400 CANNES

représentée par Maître Florence PUJOL de la SELARL PIERRI DE MONTLOVIER ROYNAC – PUJOL, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Madame [K] [C] épouse [S]

née le 17 Octobre 1947 à LYON (69000)

641 avenue des Helvètes

01600 ST BERNARD

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [S]

né le 15 Mai 1943 à HERBEVILLE (78580)

641 avenue des Helvètes

01600 ST BERNARD

non comparant, ni représenté

AUTRE PARTIE :

En présence du Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LA PAVILLON

représenté par Monsieur [J] DELHAYE113 rue Georges Clémenceau Bat A 06400 CANNES

113 rue georges clemenceau

06400 CANNES non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 13 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 24 Octobre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Décembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [T] [X] est propriétaire du lot N°19 au sein du bâtiment B de la résidence « LE PAVILLON » sise 113 rue Georges Clémenceau à CANNES (06400).

Monsieur [U] [S] et Madame [K] [C] épouse [S], propriétaires de l’appartement accolé à celui de Madame [X], ont entrepris des travaux de rénovation en 2019.

Dès le commencement des travaux, Madame [X] s’est plainte du dysfonctionnement du système VMC de son appartement, qui d’après cette dernière serait lié à des modifications de cloisons et rebouchage de conduit lors des travaux des époux [S].

Dans un premier temps, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PAVILLON a assigné par devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de GRASSE, les époux [S] afin de voir condamner ces derniers à la remise en état des lieux sous astreinte et à titre subsidiaire, voir ordonner une expertise judiciaire. L’affaire a été enrôlée sous le N°RG 20/0233.

En parallèle, Monsieur [U] [S] et Madame [K] [C] ont fait assigner en référé avec dénonce d’assignation Madame [T] [X] aux fins de remise en état du lot dont elle est propriétaire, par le démontage de la ventilation mécanique contrôlée.

Cette procédure enregistrée sous le N°RG 20/00567 a fait l’objet d’une jonction par décision en date du 04 mars 2021.

Par cette même décision du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 04 mars 2021 a été prononcé une expertise judiciaire. Monsieur [I] [V] a été désigné en charge des opérations expertales.

Ce dernier a rendu son rapport le 25 mars 2024.

A la suite du dépôt du rapport, par actes de Commissaires de Justice en date des 15 et 18 avril 2025, Madame [T] [X] a fait citer à comparaître Monsieur [U] [S], Madame [K] [C] épouse [S], ainsi que le Syndicat de la copropriété LE PAVILLON par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, aux fins de voir :

« CONDAMNER solidairement et au besoin in solidum les consorts [S] à la remise en état en procédant à leur charge exclusive aux travaux suivants :

— Dépose du caisson en BA13 créé en plafond dans la cuisine de l’appartement de M. [S] ;

— Remise en état du refoulement de la VMC de la salle de bains de Madame [X] jusqu’à la grille en façade ;

— Rebouchage du passage existant dans le mur maître, obligatoire pour raison de sécurité ;

— Montage d’une cloison en briques ou autre matériau coupe-feu, pour la création d’une gaine de ventilation à l’identique de la surface au sol partie commune ;

Sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux.

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER solidairement et au besoin in solidum les consorts [S] à la remise en état procédant à leur charge exclusive aux travaux suivants :

— Reboucher la traversée existante dans le mur maître ;

— Reconstituer la gaine en PVC flexible du refoulement de la VMC de la salle de bains de Madame [X] jusqu’à la grille en façade ;

— Effectuer une protection mécanique de cette gaine servant de refoulement ;

Sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER les consorts [S] au paiement de dommages et intérêts, au profit de Madame [T] [X], à la somme de 5.000 € par an à compter du 1er avril 2019 soit la somme de 30.000 € à ce jour, sauf à parfaire ;

CONDAMNER les consorts [S] au paiement de dommages et intérêts, au profit de Madame [T] [X], au titre du préjudice matériel subi par cette dernière, à la somme de 1.727 € ;

CONDAMNER les consorts [S] au paiement, au profit de Madame [T] [X], d’une somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les consorts [S] aux entiers dépens de l’instance en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire. »

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PAVILLON, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat au cours de la présente procédure.

Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que les époux [S], régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance du 13 octobre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 24 octobre 2025. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS :

Sur la responsabilité des époux [S] :

A l’appui de ses prétentions, Madame [X] fait valoir que :

— Au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil, pour que soit retenue la responsabilité délictuelle, il convient de caractériser un préjudice et une faute ayant causé le dommage ;

— En ce sens, depuis les travaux effectués par les consorts [S], la demanderesse subit de nombreux désagréments (humidité stagnante, moisissure et mauvaises odeurs dans la salle de bain ainsi que des nuisances sonores en provenance de l’appartement des époux [S]) ;

— Le rapport d’expertise judiciaire relève que les désordres décrits par la demanderesse ont pour origine les travaux des époux [S].

— Par conséquent, les défendeurs engagent leur responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil.

En vertu de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » La mise en œuvre de la responsabilité délictuelle qui en découle est conditionnée à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité les liant.

Madame [T] [X] verse aux débats le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V].

Concernant la détermination des responsabilités en cause, ledit rapport énonce que :

« Dans cette affaire, il est constaté que la gaine de ventilation existante depuis 1946, partie commune, a été supprimée par Monsieur [U] [S], sans autorisation de la copropriété, intégrant ainsi une surface de partie commune dans la surface cuisine.

En lieu et place de la gaine de ventilation séparant les deux appartements, apparaît le mur maître en pierre, avec des ouvertures créées pour la ventilation statique de la salle de bains de Madame [X].

Cette suppression de la gaine de ventilation a pour conséquences :

— Les risques de transfert d’incendie, de fumées…, (à prendre d’autant plus en considération que le bâtiment est ancien et constitué de plancher bois à chaque niveau).

— Les désordres acoustiques entre les deux appartements.

— Le désordre d’extraction de la salle de bains de Madame [X] à l’origine des humidités stagnantes, moisissures que cette dernière fait valoir.

[…] Les interventions de Monsieur [S] consistant à modifier la gaine maçonnée puis la gaine flexible PVC de refoulement provenant de la VMC de la salle de bains de Madame [X], ont perturbé les caractéristiques d’extraction, le refoulement ne se faisant plus jusqu’à la grille en façade.

De ce fait, les désordres décrits par Madame [X] en sont la conséquence. […] ».

Il ressort que les travaux de rénovation de Monsieur et Madame [S] ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété LE PAVILLON. Ce défaut de respect du règlement de copropriété caractérise une faute au sens de l’article susvisé.

De plus, ces travaux ont eu pour conséquence les désordres subis par Madame [X]. Les préjudices de Madame [X] sont caractérisés et listés dans le rapport d’expertise de Monsieur [V] ci-dessus cité.

Dès lors, la responsabilité civile délictuelle des époux [S] est caractérisée au sens de l’article 1240 du Code civil.

Sur la demande de remise en état sous astreinte :

Madame [T] [X] fait valoir que :

— La responsabilité des époux [S] étant caractérisée au sens de l’article 1240 du Code civil, il convient de se référer à l’expertise judiciaire de Monsieur [V] pour procéder à la remise en état du mur maître et de la VMC de la demanderesse.

— La remise en état doit s’accompagner d’une astreinte à hauteur de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux.

— La demanderesse sollicite une condamnation solidaire des époux [S] et au besoin in solidum.

Le rapport d’expertise de Monsieur [V] fait état de ce que :

« Cette gaine de ventilation étant une partie commune, créée uniquement pour la ventilation et le renouvellement de l’air hygiénique en statique des deux salles de bains borgnes, à savoir sans ouverture sur l’extérieur, il convient de la reconstituer telle qu’à l’origine, en briques, avec les ouvertures et mise en place d’une gaine souple diamètre 125, pour le refoulement de la VMC de la salle de bains de Madame [X].

Travaux nécessaires à la remise en ordre :

— Dépose du caisson en BA13 créé en plafond dans la cuisine de l’appartement de M. [S] ;

— Remise en état du refoulement de la VMC de la salle de bains de Madame [X] jusqu’à la grille en façade ;

— Rebouchage du passage existant dans le mur maître, obligatoire pour raison de sécurité ;

— Montage d’une cloison en briques ou autre matériau coupe-feu, pour la création d’une gaine de ventilation à l’identique de la surface au sol partie commune ;

Toutefois :

Les usages des salles de bains depuis la rénovation en 1946 de l’édifice en immeuble d’habitations ont changé et la réglementation s’est adaptée. Elle permet depuis le 22 juin 2013 (DTU 68.3.1.1.2) de faciliter les rejets d’air vicié en façade des refoulements de VMC individuelles des logements, en respectant toutefois une distance minimale de 0,40 m. de toute baie ouvrante et de 0,60 m de toute entrée d’air de ventilation. L’expert tient à préciser « les rejets d’air vicié » seulement ; ne sont pas permis les rejets provenant d’appareils tels que four, hotte… caractérisés comme rejets polluants ou gras.

Dans cette solution, la reconstruction de la gaine de ventilation, partie commune, techniquement n’est plus indispensable. A noter cependant que la surface d’emprise de la gaine de ventilation reste appartenir à la copropriété.

Dans ce cas les travaux nécessaires visant à remédier au désordre sont les suivants :

— Reboucher la traversée existante dans le mur maître ;

— Reconstituer la gaine PVC flexible du refoulement de la VMC de la salle de bains de Madame [X] jusqu’à la grille en façade ;

— Effectuer une protection mécanique de cette gaine servant de refoulement,

Travaux à prévoir, dans les deux cas, à la charge de Monsieur [U] [S].

Il appartient aux parties de faire établir, par toute entreprise dûment qualifiée, de leur choix, avec recommandation de faire chiffrer deux entreprises au moins pour les mêmes prestations, les devis pour la réalisation de ces travaux. »

Il est constant que le principe de la réparation intégrale du préjudice induit que tout le préjudice doit être réparé, mais rien que le préjudice.

A la lecture du rapport d’expertise, il ressort deux options de remise en état. La première option est plus complète mais ne prend pas en compte les nouvelles normes et réglementations des usages des salles de bains, notamment pour l’évacuation des airs viciés. La deuxième option prend en compte lesdites normes et fait ressortir des travaux de remise en état moins importants du fait de l’inutilité de reconstituer la gaine de ventilation.

Par ailleurs, la deuxième option préconisée par l’expert judiciaire apparaît plus adaptée aux éléments d’espèce et permet tout autant la réparation intégrale du préjudice de Madame [X].

Le Tribunal retiendra donc cette deuxième option.

En outre, concernant la condamnation solidaire, l’article 1310 du Code civil dispose que : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». En l’espèce, au visa de l’article 9 du Code de procédure civile, la demanderesse ne démontre aucune solidarité devant s’appliquer entre Monsieur [U] [S] et Madame [K] [W] épouse [S].

Par conséquent, il conviendra de condamner in solidum les époux [S] à la remise en état par les travaux nécessaires suivants :

— Reboucher la traversée existante dans le mur maître ;

— Reconstituer la gaine PVC flexible du refoulement de la VMC de la salle de bains de Madame [X] jusqu’à la grille en façade ;

— Effectuer une protection mécanique de cette gaine servant de refoulement.

En vertu de l’article L.131-1 du Code des procédures civile d’exécution, le juge dispose d’un pouvoir souverain et discrétionnaire sur l’établissement de la qualification d’une astreinte ainsi que sur la fixation de son quantum.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que les travaux entrepris par les époux [S] concernaient la démolition d’un couloir de ventilation. Ces travaux ont été réalisés sur une partie commune et en méconnaissance de toute demande préalable d’autorisation desdits travaux lors d’une assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, sont également versés aux débats des échanges de mails démontrant que Madame [X] a eu connaissance des travaux litigieux dès avril 2019, alertant ainsi le syndic de la copropriété en exercice au moment des faits, à savoir la société AGEFIM CONSULTANTS.

Il en découle que la demande d’astreinte apparaît proportionnée et justifiée au regard du non-respect par les époux [S] de la réglementation applicable en droit de la copropriété (loi n°65-557 du 10 juillet 1965 – article 25 b) et de l’ancienneté des désordres constatés (2019).

Ainsi, cette demande est nécessaire afin de s’assurer de la bonne exécution des travaux de remise en état ordonnés par les défendeurs.

Par conséquent, il conviendra de condamner in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] à la remise en état susvisé, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’issue du délai de six mois octroyé pour exécuter la présente condamnation.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

Madame [T] [X] fait valoir que de la caractérisation de la responsabilité des époux [S] découle l’indemnisation de ses préjudices par l’octroi de dommages-et-intérêts.

La demanderesse chiffre son préjudice matériel à hauteur de 1.727 € conformément à ce qu’à retenu l’expert judiciaire. Concernant son préjudice immatériel, Madame [X] sollicite la somme de 30.000 €, soit 5.000 € par an à compter du 1er avril 2019, sauf à parfaire.

Sur le préjudice immatériel :

En l’espèce, le rapport d’expertise de Monsieur [V] fait ressortir les éléments de calcul suivants :

« […] Madame [T] [X] a fait valoir des préjudices immatériels subis depuis avril 2019

– Défaut de ventilation dans sa salle de bains à l’origine d’une épaisse buée à chacune des douches ;

— Moisissures dans la salle de bains ;

— Nuisances sonores provenant de l’appartement de M. [S] (conversations, presse-agrumes électrique entendu chaque matin…) ;

— Nuisances olfactives dues aux effluves incommodants de M. [S] lors de la préparation des repas ;

A hauteur de 5.000 €/ an

[…] Techniquement, au vu des constats effectués sur place, l’expert estime ces préjudices recevables. »

En l’espèce, il ressort que les préjudices immatériels de Madame [X], constitués par des préjudices de jouissance, ont été chiffrés à 5.000 € par an et ce, depuis avril 2019, date à laquelle elle renseignait le syndic par mail sur les travaux litigieux entrepris par les époux [S].

Dès lors, il convient de procéder au calcul du quantum du préjudice immatériel de la demanderesse de la manière suivante :

(5.000 € par an) x 5 années (assignation en avril 2025) = 30.000 €.

Par conséquent, il conviendra de condamner Monsieur [U] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] à verser à Madame [T] [X] la somme de 30.000 € à titre de dommages-et-intérêts relatif à son préjudice immatériel constaté.

Sur le préjudice matériel :

L’expertise judiciaire fait état de ce que :

« Madame [T] [X] a fait valoir les préjudices matériels sur la moyenne de trois montants de devis pour la réfection des joints de carrelage et faïence souillés par les moisissures, lessivage des faïences travaux VMC… :

[…] Seule la société PLACO PEINTURE PROJECT chiffre correctement les travaux de reprises à effectuer. L’expert estime recevables ces préjudices pour un montant de 1.727, – euros TTC. »

Au regard du rapport d’expertise, il apparaît que le devis de la société PLACO PEINTURE PROJECT est le plus circonstancié, permettant ainsi la réparation intégrale du préjudice de Madame [X].

Il conviendra donc d’y faire droit.

Par conséquent, il conviendra de condamner Monsieur [U] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] à verser la somme de 1.727 € à titre de dommages-et-intérêts relatif à son préjudice matériel.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [X], l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner Monsieur [U] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] à verser à Madame [T] [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 695 du Code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Constituent des dépens les frais et honoraires des techniciens chargés de constatations, de consultations ou d’expertises.

Il conviendra donc d’y faire droit

Dès lors, Monsieur [U] [S] et Madame [K] [C] épouse [S], succombants à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] à la remise en état des parties communes de la copropriété LE PAVILLON, sis 113 rue Georges Clémenceau à Cannes, en exécutant les travaux suivants, à leur charge :

— Reboucher la traversée existante dans le mur maître ;

— Reconstituer la gaine PVC flexible du refoulement de la VMC de la salle de bains de Madame [X] jusqu’à la grille en façade ;

— Effectuer une protection mécanique de cette gaine servant de refoulement,

sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’issue du délai de six mois à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] et Madame [K] [W] épouse [S] à verser à Madame [T] [X] la somme de 30.000 € à titre de dommages-et-intérêts relatif à son préjudice immatériel ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] à verser la somme de 1.727 € à titre de dommages-et-intérêts relatif à son préjudice matériel ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] à verser à Madame [T] [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE